Das Wichtigste in Kürze

  • Inländergleichstellung: Als EU-Bürger unterliegen Sie denselben Regeln wie Österreicher - nicht mehr, aber auch nicht weniger
  • Die Nutzung entscheidet: Hauptwohnsitz meist Formsache, Freizeitwohnsitz in Tirol, Salzburg und Vorarlberg nahezu aussichtslos
  • Kaufanbot bindet: Nimmt der Verkäufer an, steht der Vertrag - ohne Notartermin und ohne allgemeines Rücktrittsrecht
  • Keine Beurkundung: Der Kaufvertrag braucht nur beglaubigte Unterschriften, meist errichtet ihn ein Rechtsanwalt
  • Nebenkosten: rund 8 % ohne Makler, knapp 12 % mit Makler - vollständig aus Eigenmitteln zu zahlen
  • Eigentum erst mit Grundbuch: Bis zur Eintragung sind Sie trotz Vertrag und Zahlung nicht Eigentümer

Was Deutsche kaufen dürfen

Grundlage ist die Kapitalverkehrs- und Niederlassungsfreiheit der EU. Sie verbietet Österreich, deutsche Käufer allein wegen ihrer Staatsangehörigkeit schlechter zu behandeln. Ein Kaufverbot für Ausländer gibt es nicht, und die verschärften Regeln des Ausländergrundverkehrs, die Drittstaatsangehörige treffen, greifen bei Ihnen nicht.

Was bleibt, sind die Grundverkehrsgesetze der Länder. Immobilienrecht ist in Österreich Landessache: Neun Bundesländer, neun Regelwerke, jeweils eigene Behörden. Sie richten sich gegen Zersiedelung, leerstehende Ferienwohnungen und den Preisdruck auf die einheimische Bevölkerung - und sie treffen Inländer wie EU-Ausländer gleichermaßen.

Für Sie als Käufer läuft das auf eine von drei Verfahrensarten hinaus:

Verfahren Wo typisch Was Sie tun müssen Dauer
Kein Verfahren Wien Für EWR-Bürger weder Genehmigung noch Negativbestätigung nötig. Auf Antrag stellt die MA 35 eine Negativbestätigung aus, etwa wenn das Grundbuchsgericht sie verlangt (130 Euro je Antragsteller) entfällt
Erklärung Steiermark, Oberösterreich, Niederösterreich, Burgenland Beglaubigte Erklärung über den Verwendungszweck, dem Vertrag beigelegt 4-8 Wochen
Förmliche Genehmigung Tirol, Salzburg, Vorarlberg, teils Kärnten Begründeter Antrag, echte inhaltliche Prüfung durch die Behörde 3-12 Monate

Welche Variante gilt, hängt vom Bundesland und von der geplanten Nutzung ab. Die Genehmigungspflicht und die Unterschiede zwischen den neun Bundesländern sind ein eigenes Thema.

Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz: die eigentliche Weichenstellung

Diese Frage entscheidet mehr über Ihren Kauf als alles andere. Verlegen Sie Ihren Lebensmittelpunkt nach Österreich, ist der Erwerb in allen neun Bundesländern machbar. Wollen Sie ein Feriendomizil behalten und weiter in Deutschland wohnen, wird es je nach Region schwierig bis unmöglich.

Der Hauptwohnsitz ist dabei kein Formular, sondern eine Tatsache: Er liegt dort, wo Sie den Mittelpunkt Ihrer Lebensbeziehungen haben. Behörden prüfen das anhand von Aufenthaltsdauer, Arbeitsplatz, Schulbesuch der Kinder, Energieverbrauch und sozialen Bindungen. Ein Freizeitwohnsitz wiederum ist nur dort zulässig, wo die Gemeinde ihn ausdrücklich gewidmet hat und noch Kontingent frei ist - in weiten Teilen Tirols, Salzburgs und Vorarlbergs ist beides nicht der Fall, und Kärnten verlangt fünf Jahre Hauptwohnsitz in Österreich.

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Der teuerste Fehler: einen Hauptwohnsitz anzumelden und die Immobilie tatsächlich als Ferienwohnung zu nutzen. Die Gemeinden in den Tourismusregionen gehen dagegen systematisch vor. Die Folgen reichen von Verwaltungsstrafen bis 50.000 Euro über den Widerruf der Genehmigung bis zum behördlichen Auftrag, die Immobilie wieder zu verkaufen. Was stattdessen legal möglich ist, steht unter Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze.

Der Kaufablauf Schritt für Schritt

1. Suche und Vorprüfung

Gesucht wird auf willhaben.at, immobilienscout24.at oder über regionale Makler. Wichtiger als das Portal ist die Vorprüfung: Welche Widmung hat das Objekt? Ist die Gemeinde eine Vorbehaltsgemeinde? Gibt es Freizeitwohnsitz-Beschränkungen? Diese Fragen gehören vor die Besichtigung, nicht danach - denn der nächste Schritt bindet Sie bereits.

2. Kaufanbot - hier fällt die Entscheidung

Das Kaufanbot ist in Österreich ein verbindliches Angebot. Nimmt der Verkäufer es an, ist der Kaufvertrag geschlossen. Kein Notartermin, keine Bedenkzeit, keine zweite Unterschrift.

Deutsche Käufer unterschätzen das regelmäßig, weil in Deutschland erst die notarielle Beurkundung bindet und das Vorfeld folgenlos bleibt. In Österreich ist es umgekehrt: Die Bindung entsteht am Anfang, die Beglaubigung ist später nur noch Formsache.

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es nur in einem engen Sonderfall. Nach § 30a Konsumentenschutzgesetz können Sie binnen einer Woche zurücktreten, wenn Sie Ihre Vertragserklärung am selben Tag abgegeben haben, an dem Sie das Objekt zum ersten Mal besichtigt haben, und der Kauf einem dringenden Wohnbedürfnis dient. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn Sie eine Zweitschrift und eine schriftliche Belehrung erhalten haben, und sie endet spätestens einen Monat nach der Erstbesichtigung. Wer das Anbot nach der zweiten Besichtigung unterschreibt oder eine Ferienwohnung kauft, fällt nicht darunter.

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Verlassen Sie sich nicht auf das Gesetz, sondern auf den Vertragstext. Zwei Bedingungen gehören in jedes Kaufanbot: der Vorbehalt der Finanzierungszusage und der Vorbehalt der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Ohne diese Klauseln haften Sie für einen Kauf, den Sie womöglich weder bezahlen noch genehmigt bekommen. Lassen Sie das Anbot vor der Unterschrift anwaltlich prüfen - die Kosten dafür sind ein Bruchteil dessen, was ein gescheiterter Kauf kostet.

3. Kaufvertrag und Beglaubigung

Den Kaufvertrag errichtet in Österreich meist ein Rechtsanwalt, seltener ein Notar. Eine notarielle Beurkundung wie in Deutschland ist nicht nötig - es genügt, dass beide Parteien ihre Unterschriften notariell oder gerichtlich beglaubigen lassen. Beglaubigt wird dabei nur die Echtheit der Unterschrift, nicht der Inhalt. Genau deshalb liegt die inhaltliche Verantwortung beim Vertragsverfasser und bei Ihnen.

Unverzichtbar im Vertrag ist die Aufsandungserklärung: die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers, dass Ihr Eigentumsrecht einverleibt werden darf. Fehlt sie, gibt es keine Grundbucheintragung.

4. Treuhandschaft

Der Kaufpreis geht nicht an den Verkäufer, sondern auf ein Treuhandkonto des Vertragserrichters. Freigegeben wird er erst, wenn alle Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung vorliegen - Genehmigung erteilt, Lasten gelöscht, Eintragung gesichert. Für Käufer aus dem Ausland ist das der wichtigste Schutzmechanismus des österreichischen Verfahrens.

5. Rangordnung im Grundbuch

Zwischen Vertragsunterschrift und Eintragung vergehen Wochen bis Monate. In dieser Zeit könnte der Verkäufer die Immobilie theoretisch ein zweites Mal verkaufen oder belasten. Dagegen hilft die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung nach § 53 Grundbuchsgesetz: Sie reserviert Ihnen den Rang für ein Jahr. Der Beschluss darüber wird nur in einer einzigen Ausfertigung erstellt - wer sie hat, kontrolliert den Rang. Sie gehört deshalb in die Hände des Treuhänders, nicht des Verkäufers.

6. Grunderwerbsteuer

Beim entgeltlichen Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer einheitlich 3,5 % der Gegenleistung - in ganz Österreich gleich, ohne die föderalen Unterschiede, die man aus Deutschland kennt. Der Stufentarif von 0,5 bis 3,5 % gilt nur bei unentgeltlichen Übertragungen und im Familienverband, nicht beim normalen Kauf.

Abgeführt wird die Steuer nicht von Ihnen, sondern vom Rechtsanwalt oder Notar per Selbstberechnung über FinanzOnline, spätestens bis zum 15. des zweitfolgenden Monats. Erst danach steht die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Verfügung, ohne die das Grundbuchgericht nicht eintragen kann. Die Einzelheiten führt das Unternehmensserviceportal.

7. Grundbucheintragung

Erst die Einverleibung im Grundbuch macht Sie zum Eigentümer - Vertrag und Kaufpreiszahlung allein genügen nicht. Das zuständige Bezirksgericht braucht dafür den Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften, die grundverkehrsbehördliche Erledigung und die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Wie die Eintragung praktisch abläuft, ist ein Thema für sich.

Was der Kauf kostet

Die Kaufnebenkosten sind in Österreich niedriger als in den meisten deutschen Bundesländern - aber sie müssen vollständig aus Eigenmitteln kommen, weil österreichische Banken sie nicht mitfinanzieren.

Position Höhe Grundlage
Grunderwerbsteuer 3,5 % Gegenleistung, bundesweit einheitlich
Grundbuch: Eigentumsrecht 1,1 % Wert des Rechts
Grundbuch: Pfandrecht 1,2 % Kreditsumme, nur bei Finanzierung
Eingabegebühr rund 85 Euro Pauschal je Grundbuchantrag; feste Gerichtsgebühr, zuletzt am 1.8.2026 valorisiert
Vertragserrichtung 1-3 % zzgl. USt. Honorar des Anwalts oder Notars, inkl. Treuhandschaft
Maklerprovision 3 % zzgl. 20 % USt. Höchstsatz ab 48.448,51 Euro Kaufpreis (§ 15 Immobilienmaklerverordnung)
Grundverkehrsverfahren 0-1.000 Euro Je nach Bundesland und Verfahrensart

Rechenbeispiel für eine Wohnung um 400.000 Euro, finanziert mit 320.000 Euro Kredit:

Zusammen mit den Eigenmitteln, die die Bank auf den Kaufpreis selbst erwartet, landen Sie bei einem Kapitalbedarf von etwa 30 % - Details unter Eigenkapital richtig planen und im Ratgeber zu Notar, Anwalt und Treuhand. Für einen konkreten Kaufpreis liefert der Nebenkostenrechner die Summe inklusive Pfandrechtseintragung und Vergleich mit Ihrem deutschen Bundesland.

ℹ️
Eine Begünstigung ist ausgelaufen: Zwischen 1. April 2024 und 30. Juni 2026 waren Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr bei dringendem Wohnbedürfnis bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro befreit. Der Antrag musste bis 30. Juni 2026 beim Grundbuchgericht einlangen. Seit 1. Juli 2026 fallen die 1,1 % und 1,2 % wieder in voller Höhe an. Für Käufer aus Deutschland war die Befreiung ohnehin selten erreichbar - sie setzte voraus, dass die bisherige Wohnung aufgegeben wird. Die aktuellen Sätze führt oesterreich.gv.at.

Worin sich der Kauf von Deutschland unterscheidet

Punkt Österreich Deutschland
Bindung entsteht Mit Annahme des Kaufanbots Erst mit notarieller Beurkundung
Form des Vertrags Beglaubigte Unterschriften, meist Anwalt Notarielle Beurkundung zwingend
Grunderwerbsteuer 3,5 % bundesweit 3,5-6,5 % je nach Bundesland
Behördliche Genehmigung Grundverkehrsverfahren je Bundesland In der Regel keine
Kreditsicherheit Hypothek, an die Forderung gebunden Grundschuld, abstrakt
Nebenkosten mitfinanzierbar Nein Teilweise
Steuer beim Verkauf 30 % ImmoESt, keine Spekulationsfrist Steuerfrei nach 10 Jahren

Den Vergleich der Finanzierungsseite - Zinsen, Eigenkapital, Vergabestandards - vertieft der Beitrag Vorteile gegenüber Deutschland. Wer eine Eigentumswohnung kauft, trifft zudem auf ein anderes Wohnungseigentumsrecht: An die Stelle von Teilungserklärung und Miteigentumsanteil treten Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwert.

Die Finanzierung

Sie können in Österreich oder in Deutschland finanzieren. Österreichische Banken vergeben Kredite auch an Kunden mit Wohnsitz in Deutschland, prüfen dabei aber genauer und verlangen häufig mehr Eigenmittel als bei Inländern. Deutsche Institute wiederum tun sich mit einer Sicherheit im Ausland oft schwer.

Rechnen Sie die Finanzierung durch, bevor Sie ein Kaufanbot unterschreiben. Da das Anbot bindet, ist die Reihenfolge in Österreich wichtiger als in Deutschland.

Häufig gestellte Fragen

Ja. Als EU-Bürger sind Deutsche österreichischen Käufern gleichgestellt, ein Kaufverbot für Ausländer existiert nicht. Beachten müssen Sie das Grundverkehrsgesetz des jeweiligen Bundeslands - je nach Land und geplanter Nutzung reicht eine Negativbestätigung, eine Erklärung oder es braucht eine förmliche Genehmigung.

Ja. Sobald der Verkäufer Ihr Kaufanbot annimmt, ist der Kaufvertrag geschlossen - anders als in Deutschland, wo erst die notarielle Beurkundung bindet. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht nur nach § 30a KSchG, wenn Sie am Tag der Erstbesichtigung unterschrieben haben und der Kauf einem dringenden Wohnbedürfnis dient. Nehmen Sie deshalb Vorbehalte für Finanzierung und Grundverkehrsgenehmigung in das Anbot auf.

Nicht in derselben Rolle. Der Kaufvertrag muss in Österreich nicht beurkundet werden, es genügen beglaubigte Unterschriften. Errichtet wird der Vertrag meist von einem Rechtsanwalt, der auch die Treuhandschaft und die Grundbucheintragung übernimmt. Der Notar kommt oft nur für die Beglaubigung ins Spiel.

Ohne Makler rund 8 % des Kaufpreises, mit Makler knapp 12 %. Bei 400.000 Euro sind das etwa 31.900 beziehungsweise 46.300 Euro. Enthalten sind Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragung (1,1 %), Pfandrechtseintragung (1,2 % der Kreditsumme), Vertragserrichtung und gegebenenfalls die Maklerprovision. Finanzieren lassen sich diese Kosten in Österreich nicht.

Nein, aber es macht vieles einfacher. Mit Hauptwohnsitz ist der Erwerb in allen Bundesländern möglich und das Grundverkehrsverfahren meist Formsache. Ohne Hauptwohnsitz kaufen Sie einen Zweit- oder Freizeitwohnsitz - und der ist in Tirol, Salzburg und Vorarlberg kaum noch genehmigungsfähig, weil die Gemeindekontingente ausgeschöpft sind.

Erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Kaufvertrag und Kaufpreiszahlung allein begründen kein Eigentum. Bis zur Eintragung schützt Sie die Treuhandschaft des Vertragserrichters und die Anmerkung der Rangordnung, die Ihnen den Grundbuchrang für ein Jahr reserviert.

Vom Kaufanbot bis zur Grundbucheintragung vergehen typischerweise drei bis sechs Monate. Der Zeitfresser ist das Grundverkehrsverfahren: In Wien entfällt es für EU-Bürger ganz, eine Erklärung im Kaufvertrag genügt in den meisten Ländern binnen Wochen, ein förmliches Genehmigungsverfahren für einen Freizeitwohnsitz in Tirol oder Salzburg kann mehrere Monate dauern.