Können Deutsche bei österreichischen Banken eine Immobilienfinanzierung erhalten?

• Grundsätzlich ja: Deutsche Staatsbürger können eine Immobilienfinanzierung bei einer österreichischen Bank erhalten, insbesondere für den Kauf einer Immobilie in Österreich.
• Strenge Voraussetzungen: Eine einwandfreie Bonität (inklusive SCHUFA-Prüfung), ein stabiles Einkommen und ausreichendes Eigenkapital sind entscheidend.
• Regulatorische Hürden: Die österreichische KIM-Verordnung (KIM-V) setzt strenge Grenzen für die Beleihungsquote (max. 90 %), die monatliche Ratenlast (max. 40 % des Nettoeinkommens) und die Laufzeit (max. 35 Jahre).
• Fokus auf Österreich-Immobilien: Die Finanzierung einer Immobilie in Deutschland durch eine österreichische Bank ist ein seltener Sonderfall und für die meisten Antragsteller nicht praktikabel.
• Nebenkosten beachten: Neben dem Kaufpreis fallen in Österreich erhebliche Nebenkosten an (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Notar), die in die Finanzierungsplanung einfließen müssen.

Grundsatzentscheidung: Ist eine Immobilienfinanzierung in Österreich für Deutsche möglich?

Die kurze Antwort lautet: Ja, es ist für deutsche Staatsbürger grundsätzlich möglich, einen Immobilienkredit bei einer Bank in Österreich aufzunehmen. Diese Möglichkeit basiert auf dem Grundsatz des freien Kapitalverkehrs innerhalb der Europäischen Union, der es Bürgern erlaubt, Finanzdienstleistungen grenzüberschreitend in Anspruch zu nehmen. In der Praxis konzentriert sich diese Möglichkeit jedoch fast ausschließlich auf den Erwerb einer Immobilie, die sich auf österreichischem Staatsgebiet befindet. Wenn Sie also als Deutscher ein Ferienhaus in Tirol, eine Stadtwohnung in Wien oder ein Baugrundstück in Kärnten finanzieren möchten, sind österreichische Banken die richtigen Ansprechpartner.

Die Finanzierung einer Immobilie in Deutschland über eine österreichische Bank ist hingegen eine große Ausnahme und mit erheblichen Hürden verbunden. Der Grund dafür liegt in der Besicherung des Kredits. Die Bank sichert das Darlehen durch ein Pfandrecht an der Immobilie ab. Befindet sich diese im Ausland, wird die rechtliche Durchsetzung im Falle eines Zahlungsausfalls für die Bank kompliziert und teuer. Daher lehnen die meisten Institute solche Anfragen ab oder bieten sie nur vermögenden Kunden mit anderweitigen Sicherheiten in Österreich an.

Für den Kauf einer Immobilie in Österreich behandeln die Banken deutsche Antragsteller sehr professionell, prüfen sie aber nach denselben strengen Kriterien wie inländische Kreditnehmer. Sie müssen sich darauf einstellen, Ihre finanzielle Situation lückenlos und transparent darzulegen.

Die wichtigsten Voraussetzungen für deutsche Antragsteller

Österreichische Banken prüfen jeden Kreditantrag sorgfältig, um das Ausfallrisiko zu minimieren. Für deutsche Antragsteller stehen dabei drei Kernbereiche im Fokus: Bonität, Einkommen und Eigenkapital. Ein solides Fundament in allen drei Bereichen ist die Grundvoraussetzung für eine positive Kreditentscheidung.

Bonität und die Rolle der SCHUFA

Ihre Kreditwürdigkeit ist das A und O. Österreichische Banken werden hierfür nicht nur das österreichische Kreditschutzverzeichnis (KSV1870) konsultieren, sondern in der Regel auch eine aktuelle SCHUFA-Auskunft aus Deutschland anfordern. Ein negativer Eintrag in der SCHUFA führt fast ausnahmslos zur Ablehnung des Kreditantrags. Es ist daher ratsam, vor der Antragstellung selbst eine Eigenauskunft bei der SCHUFA einzuholen, um sicherzustellen, dass alle gespeicherten Daten korrekt sind und keine unerwarteten Hindernisse auftauchen.

Nachweis eines stabilen Einkommens

Sie müssen ein regelmäßiges und ausreichend hohes Einkommen nachweisen können, um die monatlichen Kreditraten nachhaltig bedienen zu können. Als Angestellter werden typischerweise die Gehaltsnachweise der letzten drei bis sechs Monate sowie der letzte Einkommensteuerbescheid verlangt. Bei Selbstständigen ist die Prüfung intensiver; hier sind oft die Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten drei Jahre sowie aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) vorzulegen. Das Einkommen muss stabil und die Prognose für die Zukunft positiv sein. Ein Einkommen aus Deutschland ist dabei kein Problem, solange es nachvollziehbar und sicher ist.

Ausreichendes Eigenkapital

Ohne Eigenkapital ist eine Finanzierung in Österreich so gut wie ausgeschlossen. Aufgrund der strengen regulatorischen Vorgaben (siehe KIM-V) verlangen Banken in der Regel einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten. Diese Nebenkosten können in Österreich bis zu 10 % des Kaufpreises betragen und müssen ebenfalls aus eigenen Mitteln finanziert werden. Als Eigenkapital zählen klassischerweise Sparguthaben, Tages- und Festgelder, Wertpapierdepots oder Guthaben aus Bausparverträgen.

Die KIM-Verordnung: Österreichs strenge Regeln für Immobilienkredite

Ein entscheidender Faktor, der den österreichischen Kreditmarkt von dem deutschen unterscheidet, ist die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V). Diese seit August 2022 geltende Verordnung wurde von der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) erlassen, um eine Überhitzung des Immobilienmarktes und eine übermäßige Verschuldung von Privatpersonen zu verhindern. Für Kreditnehmer bedeutet dies, dass Banken bei der Vergabe von Immobilienfinanzierungen an rechtlich bindende Obergrenzen gebunden sind.

Diese Regeln gelten ausnahmslos für alle in Österreich vergebenen Kredite, also auch für Antragsteller aus Deutschland. Die drei zentralen Säulen der KIM-V sind:

1. Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV)

Die Kreditsumme darf maximal 90 % des Werts der Immobilie betragen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass mindestens 10 % des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden müssen. In der Praxis sind die Banken jedoch oft strenger und fordern, wie bereits erwähnt, eine Eigenkapitalquote von 20 % oder mehr. Die Kaufnebenkosten sind hierbei noch nicht berücksichtigt und müssen zusätzlich aus Eigenmitteln bestritten werden.

2. Schuldendienstquote (Debt-Service-to-Income, DSTI)

Die monatliche Kreditrate darf maximal 40 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Bei der Berechnung des Einkommens gehen die Banken sehr konservativ vor und ziehen oft pauschale Lebenshaltungskosten ab. Diese Regel soll sicherstellen, dass Kreditnehmer auch nach Zahlung der Rate noch genügend finanziellen Spielraum für den Lebensunterhalt und unvorhergesehene Ausgaben haben.

3. Maximale Laufzeit

Die Laufzeit des Kredits ist auf maximal 35 Jahre begrenzt. Längere Laufzeiten, die zu niedrigeren monatlichen Raten führen würden, sind nicht zulässig.

Diese strikten Vorgaben machen den Zugang zu Krediten in Österreich anspruchsvoller. Eine sorgfältige und realistische Finanzplanung ist daher für deutsche Antragsteller unerlässlich.

Der Finanzierungsprozess Schritt für Schritt erklärt

Der Weg zur Immobilienfinanzierung in Österreich folgt einer klaren Struktur. Auch wenn sich Details je nach Bank unterscheiden können, sind die grundlegenden Schritte für deutsche Antragsteller meist identisch. Eine gute Vorbereitung kann den Prozess erheblich beschleunigen.

Schritt 1: Erstberatung und Angebotsvergleich

Nachdem Sie Ihre Traumimmobilie in Österreich gefunden haben, ist der erste Schritt das Gespräch mit einer oder mehreren Banken. Sie können sich direkt an österreichische Filialbanken (wie Erste Bank, Raiffeisen, Bank Austria) oder an spezialisierte Finanzierungsberater wenden. In diesem unverbindlichen Gespräch erhalten Sie eine erste Einschätzung Ihrer Möglichkeiten und erfahren, welche Konditionen potenziell erreichbar sind.

Schritt 2: Zusammenstellung der Unterlagen

Für die offizielle Kreditanfrage müssen Sie eine Vielzahl von Dokumenten einreichen. Eine sorgfältige Vorbereitung ist hier die halbe Miete. Typischerweise werden folgende Unterlagen benötigt:

• Persönliche Dokumente: Gültiger Personalausweis oder Reisepass, Meldebescheinigung aus Deutschland.
• Einkommensnachweise: Lohn- und Gehaltszettel der letzten 3-6 Monate, letzter deutscher Einkommensteuerbescheid, bei Selbstständigen Bilanzen und/oder EÜR der letzten 2-3 Jahre.
• Bonitätsnachweis: Eine aktuelle, vollständige SCHUFA-Selbstauskunft.
• Eigenkapitalnachweis: Kontoauszüge, Depotauszüge oder andere Belege über vorhandenes Eigenkapital.
• Immobilienunterlagen: Kaufvertragsentwurf (Anbot), Grundbuchauszug, Exposé, Pläne und Fotos der Immobilie.

Schritt 3: Kreditprüfung und verbindliches Angebot

Nachdem alle Unterlagen eingereicht wurden, führt die Bank eine detaillierte Kreditprüfung durch. Dabei wird Ihre Bonität gecheckt, eine Haushaltsrechnung aufgestellt und der Wert der Immobilie (oft durch einen Gutachter) ermittelt. Wenn die Prüfung positiv verläuft, erhalten Sie ein verbindliches Kreditangebot. Prüfen Sie dieses genau, insbesondere den effektiven Jahreszins, die Zinsbindungsfrist und die Regelungen zu Sondertilgungen.

Schritt 4: Vertragsunterzeichnung und Notartermin

Sind Sie mit dem Angebot einverstanden, unterzeichnen Sie den Kreditvertrag. Parallel dazu findet der Termin bei einem österreichischen Notar oder Rechtsanwalt statt, bei dem der Kaufvertrag für die Immobilie beurkundet wird. Der Notar kümmert sich auch um die treuhänderische Abwicklung des Kaufpreises.

Schritt 5: Auszahlung des Kredits

Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, veranlasst der Notar die Eintragung Ihres Eigentumsrechts und des Pfandrechts der Bank im österreichischen Grundbuch. Ist diese Sicherheit für die Bank eingetragen, wird die Kreditsumme ausgezahlt – meist direkt auf ein Treuhandkonto des Notars, der das Geld dann an den Verkäufer weiterleitet.

Zinsen und Konditionen: Ein Vergleich zwischen Deutschland und Österreich

Die Zinskonditionen sind für die meisten Kreditnehmer der entscheidende Faktor. Ob die Zinsen in Österreich generell günstiger oder teurer als in Deutschland sind, lässt sich pauschal nicht beantworten. Dies hängt stark von der aktuellen Marktlage, der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und der jeweiligen Bank ab. Ein individueller Vergleich ist daher unerlässlich.

Ein wesentlicher Unterschied liegt oft in der Struktur der Zinsvereinbarungen. Während in Deutschland lange Zinsbindungen von 10, 15 oder sogar 20 Jahren die Norm sind, waren in Österreich lange Zeit variable Verzinsungen sehr verbreitet. Ein variabler Zinssatz wird in regelmäßigen Abständen (z. B. alle drei Monate) an einen Referenzzinssatz wie den 3-Monats-EURIBOR angepasst. Dies bietet Chancen auf fallende Zinsen, birgt aber auch das Risiko steigender Raten. Aufgrund der jüngsten Zinsanstiege gewinnen jedoch auch in Österreich Fixzinsperioden an Beliebtheit, wobei die Laufzeiten oft kürzer sind als in Deutschland (z. B. 5 oder 10 Jahre).

Neben den Zinsen müssen Sie die Kreditnebenkosten berücksichtigen. Diese sind in Österreich klar geregelt, aber nicht zu unterschätzen. Ein Vergleich typischer Finanzierungsstrukturen verdeutlicht die Unterschiede:

Merkmal	Deutschland (typisch)	Österreich (typisch)
Eigenkapitalanforderung	Flexibler, oft 10-20 % inkl. Nebenkosten	Strenger (KIM-V): mind. 20 % zzgl. Nebenkosten
Max. Schuldendienstquote	Bankinterne Regeln, oft 40-50 %	Gesetzlich max. 40 % (KIM-V)
Max. Laufzeit	Oft bis zu 35 Jahre, manchmal länger	Gesetzlich max. 35 Jahre (KIM-V)
Übliche Zinsbindung	Langfristig (10, 15, 20+ Jahre)	Kürzere Fixzinsperioden oder variable Verzinsung
Kaufnebenkosten (ca.)	7-15 % (je nach Bundesland)	ca. 10 % (landesweit ähnlich)

Sonderfall: Immobilie in Deutschland mit österreichischer Bank finanzieren?

Immer wieder taucht die Frage auf, ob man als Deutscher von den potenziell guten Konditionen einer österreichischen Bank profitieren kann, um eine Immobilie in Deutschland zu finanzieren. Wie bereits angedeutet, ist dieses Szenario in der Praxis extrem selten und für den durchschnittlichen Kreditnehmer kaum realisierbar. Die Hürden sind sowohl praktischer als auch rechtlicher Natur.

Das Kernproblem ist die Besicherung des Kredits. Eine österreichische Bank benötigt für einen Immobilienkredit eine erstrangige Sicherheit im Grundbuch. Bei einer deutschen Immobilie müsste also eine Grundschuld nach deutschem Recht in ein deutsches Grundbuch eingetragen werden. Dieser grenzüberschreitende Rechtsakt ist für die Bank mit erheblichem administrativem Aufwand und rechtlicher Unsicherheit verbunden. Was passiert bei einem Zahlungsausfall? Die Bank müsste in Deutschland eine Zwangsvollstreckung nach deutschem Recht betreiben, ein Prozess, mit dem sie nicht vertraut ist und der hohe Kosten verursacht.

Aus diesem Grund scheuen Standardbanken dieses Risiko. Solche Finanzierungen sind allenfalls im Private-Banking-Sektor für sehr vermögende Kunden denkbar, die der Bank anderweitige Sicherheiten bieten können, zum Beispiel ein großes Wertpapierdepot, das bei der österreichischen Bank selbst liegt. Für den Normalbürger gilt die Faustregel: Eine Immobilie wird in dem Land finanziert, in dem sie sich befindet. Für Ihr Haus in München oder Ihre Wohnung in Berlin ist eine deutsche Bank oder Bausparkasse der richtige und weitaus einfachere Weg.

Steuerliche und rechtliche Aspekte für Deutsche

Der Kauf und die Finanzierung einer Immobilie im Ausland bringen unweigerlich steuerliche und rechtliche Besonderheiten mit sich. Wer als Deutscher in Österreich eine Immobilie erwirbt, sollte sich mit den grundlegenden Rahmenbedingungen vertraut machen, auch wenn dies eine professionelle Beratung nicht ersetzt.

Steuerliche Überlegungen

Wenn Sie Ihre österreichische Immobilie vermieten, unterliegen die Mieteinnahmen der Besteuerung in Österreich. Als in Deutschland Ansässiger sind Sie in Österreich „beschränkt steuerpflichtig“. Das bedeutet, nur die Einkünfte aus österreichischen Quellen werden dort versteuert. Um eine Doppelbesteuerung – also eine Besteuerung derselben Einnahmen in Österreich und Deutschland – zu vermeiden, gibt es das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen den beiden Ländern. Dieses regelt genau, welcher Staat das Besteuerungsrecht hat. In der Regel werden die in Österreich versteuerten Mieteinkünfte in Deutschland beim Progressionsvorbehalt berücksichtigt, was den Steuersatz auf Ihr deutsches Einkommen erhöhen kann. Zudem fallen beim Kauf einmalig die österreichische Grunderwerbsteuer (3,5 %) und die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %) an.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Sowohl der Immobilienkaufvertrag als auch der Kreditvertrag mit der österreichischen Bank unterliegen dem österreichischen Recht. Dies hat weitreichende Konsequenzen, da sich Begrifflichkeiten und rechtliche Verfahren von denen in Deutschland unterscheiden. Während in Deutschland der Notar eine zentrale, neutrale Rolle spielt, wird der Kaufvertrag in Österreich oft von einem Rechtsanwalt einer der beiden Parteien aufgesetzt. Es ist daher ratsam, sich ebenfalls anwaltlich beraten zu lassen. Auch das Erbrecht kann relevant werden. Je nach Wohnsitz und Staatsbürgerschaft kann entweder deutsches oder österreichisches Erbrecht zur Anwendung kommen, was bei der Planung der Vermögensnachfolge berücksichtigt werden sollte.

Vor- und Nachteile einer Finanzierung in Österreich im Überblick

Die Entscheidung für eine Immobilienfinanzierung in Österreich sollte gut abgewogen werden. Es gibt klare Vorteile, aber auch Nachteile und Herausforderungen, die insbesondere für deutsche Staatsbürger relevant sind. Eine zusammenfassende Betrachtung hilft bei der Einordnung.

Vorteile der Finanzierung in Österreich

• Zugang zum österreichischen Immobilienmarkt: Der offensichtlichste Vorteil ist die Möglichkeit, eine Immobilie im beliebten Nachbarland zu erwerben, sei es als Feriendomizil, zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage.
• Potenziell attraktive Konditionen: Je nach Marktlage können österreichische Banken wettbewerbsfähige Zinsen und Konditionen anbieten. Ein Vergleich lohnt sich immer.
• Lokale Expertise: Die finanzierende Bank kennt den lokalen Immobilienmarkt, die rechtlichen Gegebenheiten und die Abläufe vor Ort, was den Prozess des Immobilienerwerbs vereinfachen kann.

Nachteile und Herausforderungen

• Strenge regulatorische Hürden (KIM-V): Die gesetzlichen Obergrenzen für Beleihung und Schuldendienstquote erfordern mehr Eigenkapital und eine höhere Bonität als oft in Deutschland. Dies ist die größte Hürde.
• Bürokratischer Aufwand: Die Zusammenstellung der Unterlagen und die Kommunikation mit einer ausländischen Bank können aufwendiger sein. Eventuell müssen Dokumente übersetzt oder speziell aufbereitet werden.
• Anderes Rechts- und Steuersystem: Sie müssen sich mit den österreichischen Gesetzen, Steuern und Gebühren auseinandersetzen, was eine professionelle Beratung durch Steuerberater und Anwälte ratsam macht.
• Unterschiedliche Finanzierungskultur: Die stärkere Verbreitung variabler Zinsen und kürzerer Zinsbindungen erfordert eine andere Risikobereitschaft und Planung als bei den in Deutschland üblichen Langfrist-Finanzierungen.

Wichtige Fragen und Antworten

Wird meine deutsche SCHUFA in Österreich geprüft?

Ja, in den allermeisten Fällen. Eine saubere SCHUFA-Auskunft ist eine Grundvoraussetzung für die Kreditvergabe. Österreichische Banken fordern eine aktuelle Selbstauskunft an, um Ihre Zahlungsmoral und Kreditwürdigkeit in Deutschland zu überprüfen.

Wie viel Eigenkapital benötige ich mindestens?

Aufgrund der strengen KIM-Verordnung müssen Sie mit einem Eigenkapitalbedarf von mindestens 20 % des Kaufpreises rechnen. Zusätzlich müssen die Kaufnebenkosten (ca. 10 % des Kaufpreises) aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital ist nur in absoluten Ausnahmefällen möglich.

Kann ich mein Gehalt aus Deutschland für die Finanzierung nutzen?

Ja, ein Gehalt aus einem unbefristeten Arbeitsverhältnis in Deutschland wird von österreichischen Banken als Einkommen akzeptiert. Wichtig ist, dass Sie die Stabilität und Höhe des Einkommens durch Lohnzettel und Steuerbescheide lückenlos nachweisen können.

Was ist der größte Unterschied bei der Kreditvergabe im Vergleich zu Deutschland?

Der größte Unterschied sind die gesetzlich verankerten Obergrenzen der KIM-Verordnung in Österreich. Während in Deutschland die Vergabekriterien bankintern festgelegt werden, müssen sich österreichische Banken an fixe Limiten für die maximale Verschuldung im Verhältnis zum Einkommen (40 %) und zum Immobilienwert (90 %) halten.