Als Rentner nach Österreich: Immobilie kaufen und finanzieren

Aufenthalt: vier Monate Zeit für die Anmeldebescheinigung

Als EU-Bürger brauchen Sie für Österreich kein Visum und keinen Aufenthaltstitel. Wer länger als drei Monate bleibt, meldet den Aufenthalt aber binnen vier Monaten nach der Einreise bei der Niederlassungsbehörde, in der Regel der Bezirkshauptmannschaft oder dem Magistrat, und erhält eine Anmeldebescheinigung. Für Nicht-Erwerbstätige, also auch für Rentner, knüpft § 51 des Niederlassungs- und Aufenthaltsgesetzes das Aufenthaltsrecht an zwei Bedingungen: ausreichende Existenzmittel und einen umfassenden Krankenversicherungsschutz. Beides soll sicherstellen, dass Sie keine Sozialhilfe und keine Ausgleichszulage in Anspruch nehmen müssen.

Was „ausreichend" heißt, definiert § 11 Abs. 5 desselben Gesetzes: feste und regelmäßige eigene Einkünfte in Höhe der Richtsätze des § 293 ASVG. Das sind die Ausgleichszulagenrichtsätze der österreichischen Pensionsversicherung. Für 2026 liegen sie bei 1.308,39 Euro für Alleinstehende und 2.064,12 Euro für Ehepaare, jeweils monatlich. Regelmäßige Belastungen wie eine Kreditrate rechnet die Behörde dabei gegen, sofern sie den Wert der freien Station übersteigen. Wer die Finanzierung eng plant, sollte diese Rechnung vor dem Antrag selbst anstellen.

Davon getrennt ist die Meldepflicht: Jeder Wohnsitzwechsel ist binnen drei Tagen beim Gemeindeamt oder Magistrat zu melden. Der Meldezettel ist auch das Dokument, das Sie später bei Bank, Krankenkasse und Finanzamt vorlegen. Nach fünf Jahren rechtmäßigem Aufenthalt können Sie eine Bescheinigung des Daueraufenthalts beantragen, die das Aufenthaltsrecht von den Einkommensbedingungen löst.

Die Rente kommt ungekürzt

Innerhalb der EU zahlt die Deutsche Rentenversicherung die Rente in der bisherigen Höhe weiter. Auf der Seite der Rentenversicherung zum Umzug ins Ausland steht wörtlich, dass sich in den allermeisten Fällen nichts ändert. Kürzungen gibt es nur in Sonderfällen, etwa bei Rentenanteilen aus dem deutsch-polnischen Abkommen von 1975. Drei Dinge sind zu tun:

• Umzug melden: spätestens zwei Monate vorher an den Renten Service der Deutschen Post, der die Auszahlung abwickelt.
• Konto wählen: Die Überweisung auf ein österreichisches Konto läuft im SEPA-Raum ohne Verlust; die Rentenversicherung trägt die Gebühren bis zur ersten Korrespondenzbank. Ein Konto in Österreich brauchen Sie ohnehin für Betriebskosten, Strom und die Kreditrate, und die Bank will die Rente dort eingehen sehen.
• Lebensbescheinigung: Einmal jährlich prüft der Renten Service, ob der Rentner noch lebt. In Österreich läuft das über einen Datenabgleich oder ein Formular, das eine Behörde bestätigt.

Steuer: Die gesetzliche Rente bleibt in Deutschland

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich weist das Besteuerungsrecht je nach Rentenart unterschiedlich zu. Artikel 18 unterscheidet zwei Fälle:

Beschränkte Steuerpflicht ohne Grundfreibetrag

Mit dem Wegzug aus Deutschland werden Sie dort beschränkt steuerpflichtig. Das hat eine Folge, die viele erst mit dem ersten Bescheid bemerken: Der Grundfreibetrag entfällt, die Rente wird vom ersten Euro an nach dem Grundtarif besteuert, Ehegattensplitting und außergewöhnliche Belastungen gibt es nicht. Zuständig ist bundesweit das Finanzamt Neubrandenburg, solange Sie aus Deutschland nur Renten beziehen.

Der Ausweg ist der Antrag auf unbeschränkte Steuerpflicht nach § 1 Abs. 3 EStG. Er steht offen, wenn mindestens 90 Prozent Ihrer Welteinkünfte in Deutschland besteuert werden oder die nicht in Deutschland besteuerten Einkünfte unter dem Grundfreibetrag liegen (2024: 11.784 Euro). Bei einem Rentner, der außer der gesetzlichen Rente nur wenig Zinsen oder eine kleine Betriebsrente hat, ist die erste Bedingung meist erfüllt. Dann gelten Grundfreibetrag und Splitting wieder, und die Steuer sinkt in der Regel spürbar. Dem Antrag ist eine Bescheinigung EU/EWR beizulegen, in der das österreichische Finanzamt die dort versteuerten Einkünfte bestätigt. Sie ist jedes Jahr neu vorzulegen.

Was Österreich mit der deutschen Rente macht

Österreich befreit die deutsche Sozialversicherungsrente von der Steuer, bezieht sie aber in die Berechnung des Steuersatzes ein. Das österreichische Finanzministerium verlangt deshalb, die gesamten deutschen Brutto-Rentenbezüge in der Arbeitnehmerveranlagung oder Einkommensteuererklärung anzugeben, unter den Kennzahlen 453 und 791. Wer in Österreich sonst nichts versteuert, zahlt dort nichts. Wer eine Betriebsrente, eine private Rente oder Mieteinnahmen aus einer österreichischen Wohnung hat, versteuert diese in Österreich mit einem Satz, der durch die deutsche Rente höher ausfällt. Was das für Mieteinnahmen aus der österreichischen Immobilie bedeutet, ist ein eigenes Thema.

Krankenversicherung: ein Formular, eine e-card

Innerhalb der EU regelt die Verordnung 883/2004, welcher Staat für die Krankenversicherung eines Rentners zuständig ist. Die Antwort hängt davon ab, aus welchen Staaten Sie Rente beziehen:

• Nur deutsche Rente: Sie bleiben bei Ihrer deutschen Krankenkasse versichert. Die Kasse stellt das Formular S1 aus, Sie registrieren es bei der Österreichischen Gesundheitskasse und erhalten eine e-card wie jeder österreichische Versicherte. Behandelt werden Sie in Österreich nach österreichischen Regeln, inklusive der dortigen Selbstbehalte. Die Beiträge werden weiter in bisheriger Höhe von der deutschen Rente einbehalten, in Österreich fallen keine an. So beschreibt es die Broschüre der Knappschaft zur Wohnsitznahme im EWR, die für alle gesetzlichen Kassen gilt.
• Deutsche und österreichische Pension: Wer auch nur eine kleine österreichische Pension aus früheren Arbeitsjahren bezieht, wechselt in die österreichische Krankenversicherung. Die deutsche Mitgliedschaft endet mit dem Tag des Umzugs, die ÖGK zieht Beiträge von beiden Renten ein, auch von der deutschen.
• Privat versichert: Die deutsche private Krankenversicherung läuft weiter, die Rentenversicherung zahlt weiterhin einen Zuschuss. Ob der Tarif Behandlungen in Österreich zu deutschen Sätzen erstattet, steht in den Vertragsbedingungen. Eine Rückkehr in die gesetzliche Kasse ist ab 55 in der Regel ausgeschlossen.

Pflege

Die Pflegeversicherung folgt der Krankenversicherung. Bleiben Sie in Deutschland versichert, zahlt die deutsche Pflegekasse das Pflegegeld nach Österreich weiter, in derselben Höhe wie im Inland. Sachleistungen, etwa ein Pflegedienst oder ein Heimplatz, beziehen Sie über das S1 nach österreichischem Recht, und die Kasse rechnet sie auf das Pflegegeld an. Die Begutachtung findet in Österreich statt. Wechseln Sie in die österreichische Versicherung, gilt das österreichische Pflegegeld mit seinen sieben Stufen.

Die Immobilie kaufen: Hauptwohnsitz ist überall Formsache

Rechtlich ist der Kauf für Rentner der einfachste Fall. Sie erwerben einen Hauptwohnsitz, und dafür sind EU-Bürger in allen neun Bundesländern österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt. Das Verfahren ist eine Erklärung im Kaufvertrag, in Wien nicht einmal das. Die Beschränkungen, die den Ausländergrundverkehr zum Thema machen, treffen Freizeitwohnsitze, nicht den Einzug.

Drei Dinge unterscheiden den Kauf vom deutschen Ablauf, und alle drei wirken sich auf die Kalkulation aus:

1. Das Kaufanbot bindet. Sobald der Verkäufer Ihr schriftliches Anbot annimmt, ist der Vertrag geschlossen. Die Finanzierungszusage der Bank gehört deshalb vor das Anbot, nicht danach.
2. Die Nebenkosten liegen bei rund 10 Prozent. 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Grundbucheintragung, Vertragserrichtung, gegebenenfalls Maklerprovision und die Eintragung des Pfandrechts für die Bank. Der Nebenkostenrechner zeigt die Posten für Ihren Kaufpreis.
3. Wohnungseigentum funktioniert anders. Nutzwerte statt Miteigentumsanteile, ein verpflichtender Verwalter und eine gesetzliche Rücklage. Für Käufer, die eine Wohnung statt eines Hauses wählen, lohnt der Blick auf die Unterschiede im Wohnungseigentumsrecht, vor allem bei den laufenden Kosten.

Finanzierung im Ruhestand: Was die Bank rechnet

Die meisten Rentner, die nach Österreich ziehen, finanzieren den Kauf aus dem Verkauf ihres deutschen Eigenheims. Das ist auch die einfachste Variante: Der Erlös ist in Deutschland steuerfrei, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG), und ein Käufer mit hohem Eigenkapital bekommt bei österreichischen Banken die beste Kondition. Ein Kredit wird dann nötig, wenn der Erlös nicht reicht, wenn Sie kaufen wollen, bevor das deutsche Haus verkauft ist, oder wenn Sie Vermögen nicht auflösen möchten.

Die Regeln der Aufsicht

Für Wohnkredite gelten in Österreich drei Richtwerte, die seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung Erwartungen der Finanzmarktaufsicht sind und von den Banken weiter angewendet werden: höchstens 90 Prozent Beleihung des Immobilienwerts, höchstens 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für den Schuldendienst, höchstens 35 Jahre Laufzeit. Bei Rentnern greift die dritte Grenze nie, dafür die zweite umso härter, weil die Rente das einzige Einkommen ist und keine Gehaltssteigerung mehr kommt.

Die deutsche Rente zählt der Bank als Einkommen, aber als ausländisches Einkommen. Viele Institute setzen einen Sicherheitsabschlag von 5 bis 10 Prozent an, weil sie den Nettobetrag nach deutscher Steuer und Krankenversicherung schwerer prüfen können als eine österreichische Pensionsmitteilung. Was die Bank dafür an Unterlagen sehen will, beschreibt der Beitrag zum Einkommensnachweis: Rentenbescheid, Rentenanpassungsmitteilung, Kontoauszüge mit den Renteneingängen, Steuerbescheid.

Das Alter: seit Mai 2023 kein Ausschlussgrund mehr

Bis 2023 endeten Kredite in Österreich in der Praxis bis zum 75. oder 80. Lebensjahr, und ein 68-Jähriger bekam bestenfalls zehn Jahre Laufzeit. Grund war § 9 des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes: Die Bank darf den Kredit nur vergeben, wenn die Rückzahlung wahrscheinlich ist, und die Rechtsprechung las das so, dass ein Tod während der Laufzeit die Rückzahlung unwahrscheinlich macht. Die Novelle BGBl. I Nr. 39/2023, in Kraft seit 1. Mai 2023, hat § 9 Abs. 5 ergänzt: Konkrete Anhaltspunkte, dass der Kreditnehmer während der Laufzeit stirbt, dürfen unberücksichtigt bleiben, wenn er die Raten voraussichtlich zu Lebzeiten bedienen kann und der Wert der Immobilie oder anderer Vermögenswerte die Restschuld samt Verwertungskosten deckt.

Praktisch heißt das: Mit 70 Jahren und 40 Prozent Eigenkapital ist eine Laufzeit von 20 Jahren wieder finanzierbar, weil die Immobilie im Erbfall die Restschuld abdeckt. Die Bank prüft dann zwei Dinge getrennt, die leistbare Rate aus der Rente und die Werthaltigkeit der Sicherheit. Einen Rechtsanspruch auf den Kredit gibt es nicht, und anders als in Deutschland kennt Österreich keinen Diskriminierungsschutz für Bankgeschäfte. Aber das Argument „zu alt" trägt seit der Novelle nicht mehr allein.

Rechenbeispiel: Ehepaar, 68 und 66 Jahre

Kaufpreis 350.000 Euro für eine Wohnung in Graz-Umgebung, Nebenkosten rund 35.000 Euro. Aus dem Verkauf des deutschen Hauses stehen 185.000 Euro bereit, finanziert werden 200.000 Euro. Die gemeinsamen Nettorenten betragen 3.600 Euro im Monat.

Mit 15 Jahren Laufzeit liegt die Rate knapp über der Grenze, mit 20 Jahren deutlich darunter. Vor der Novelle hätte die Bank bei einem 68-Jährigen die 20 Jahre abgelehnt, weil die Laufzeit über das 85. Lebensjahr hinausreicht. Heute rechnet sie: Die Rate ist aus der Rente leistbar, die Beleihung liegt bei 57 Prozent, und selbst nach zehn Jahren deckt die Wohnung die Restschuld fast dreifach. Das ist ein genehmigungsfähiger Fall. Was er kostet, zeigt der Kreditrechner für Ihre eigenen Zahlen; die Zinsspanne, mit der Sie rechnen sollten, steht im Beitrag zu den aktuellen Zinssätzen.

Kaufen, bevor das deutsche Haus verkauft ist

Der häufigste Sonderfall: Die Wunschwohnung ist gefunden, das Haus in Deutschland steht noch zum Verkauf. Eine Zwischenfinanzierung über 12 bis 24 Monate ist möglich, aber die österreichische Bank kann die deutsche Immobilie nur mit Aufwand als Sicherheit nehmen, weil dafür eine Grundschuld nach deutschem Recht zu bestellen ist. In der Praxis läuft es über eine deutsche Bank für die Überbrückung oder über eine höhere Beleihung der österreichischen Wohnung, die nach dem Verkauf durch Sondertilgung zurückgeführt wird. Sondertilgungen sind in Österreich bei variablen Krediten jederzeit und bei Fixzinskrediten mit höchstens einem Prozent Entschädigung möglich, deutlich günstiger als die deutsche Vorfälligkeitsentschädigung. Wer diesen Weg plant, klärt ihn vor dem Kaufanbot mit der Bank, nicht danach.

Erben und Vererben: fünf Jahre deutsche Erbschaftsteuer

Österreich hat seit 2008 keine Erbschaftsteuer. Beim Übergang einer Immobilie fallen dort nur die Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif (0,5 bis 3,5 Prozent) und die Grundbucheintragungsgebühr an. Das deutsche Erbschaftsteuergesetz reicht aber über den Umzug hinaus: Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b ErbStG gelten deutsche Staatsangehörige, die sich nicht länger als fünf Jahre dauernd im Ausland aufgehalten haben, weiter als Inländer. Stirbt der Erblasser in diesen fünf Jahren, unterliegt der gesamte Nachlass der deutschen Erbschaftsteuer, die österreichische Wohnung eingeschlossen. Und unabhängig von der Frist: Wohnt ein Erbe in Deutschland, ist er dort mit dem gesamten Erwerb steuerpflichtig, wieder einschließlich der Immobilie in Österreich.

Die Freibeträge von 500.000 Euro für Ehegatten und 400.000 Euro je Kind fangen die meisten Fälle auf. Wer mehr vererbt, plant den Zeitpunkt der Übertragung: Eine Schenkung der österreichischen Wohnung an die Kinder zu Lebzeiten löst in Österreich Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif aus und in Deutschland, solange die Kinder dort wohnen, Schenkungsteuer mit denselben Freibeträgen alle zehn Jahre.

Welches Erbrecht gilt, regelt die EU-Erbrechtsverordnung: nach Art. 21 das Recht des Staates, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte, also österreichisches Erbrecht mit dem Verlassenschaftsverfahren vor dem Notar. Wer beim deutschen Erbrecht bleiben will, wählt es nach Art. 22 im Testament. Ein deutsches Testament ist in Österreich gültig, aber ohne diese Rechtswahl wird es nach österreichischem Recht ausgelegt.

Zeitplan: Was wann zu erledigen ist

1. Sechs Monate vor dem Umzug: Beratung bei der Rentenversicherung, Finanzierungsgespräch mit einer österreichischen Bank oder einem Vermittler, Konto in Österreich eröffnen (geht mit deutschem Wohnsitz, wie der Beitrag zur Finanzierung ohne österreichisches Konto zeigt).
2. Drei Monate vorher: Krankenkasse informieren und S1 beantragen, deutsche Immobilie zum Verkauf bringen oder Zwischenfinanzierung klären, Testament auf Rechtswahl prüfen.
3. Zwei Monate vorher: Umzug an den Renten Service melden, neue Kontoverbindung angeben.
4. Beim Kauf: Finanzierungszusage vor dem Kaufanbot, Kaufvertrag mit Erklärung zur EU-Gleichstellung, Treuhandabwicklung über den Vertragserrichter.
5. Binnen drei Tagen nach Einzug: Meldezettel beim Gemeindeamt.
6. Binnen vier Monaten: Anmeldebescheinigung bei der Niederlassungsbehörde, mit Rentenbescheid und S1 als Nachweis der Existenzmittel und der Krankenversicherung. S1 bei der ÖGK registrieren, e-card abholen.
7. Im ersten Jahr: Antrag auf unbeschränkte Steuerpflicht beim Finanzamt Neubrandenburg mit Bescheinigung EU/EWR des österreichischen Finanzamts. In Österreich die deutsche Rente in der Veranlagung angeben, auch wenn dort keine Steuer anfällt.

Häufig gestellte Fragen