Notar oder Rechtsanwalt: Wer den Kaufvertrag in Österreich errichtet und was das kostet

Notar oder Rechtsanwalt: der Unterschied liegt im Honorar, nicht in der Leistung

Anders als in Deutschland, wo der Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss, reicht in Österreich ein schriftlicher Vertrag mit beglaubigten Unterschriften. Wer ihn aufsetzt, bestimmen die Parteien selbst: ein Notar oder ein Rechtsanwalt. In der Praxis schlägt der Verkäufer oder der Makler jemanden vor - als Käufer können Sie aber ebenso einen eigenen Vertragserrichter ins Spiel bringen, und das lohnt sich oft.

Der Leistungsumfang ist bei beiden derselbe: Vertragsentwurf und Abstimmung mit der Gegenseite, Unterschriftsbeglaubigung, Treuhandabwicklung des Kaufpreises, Selbstberechnung und Abfuhr der Grunderwerbsteuer, Lastenfreistellung alter Pfandrechte und das Grundbuchsgesuch. Der Unterschied liegt in der Honorarbildung:

• Notare sind an das Notariatstarifgesetz gebunden. Die Wertgebühr steigt mit dem Kaufpreis, in der Praxis liegt das Honorar meist zwischen 1 und 3 Prozent. Über dem Tarif darf ein Notar nicht abrechnen, was nach unten vereinbart wird, ist Verhandlungssache.
• Rechtsanwälte vereinbaren ihr Honorar frei. Die meisten Kanzleien bieten für Vertragserrichtung, Treuhand und Grundbucheingabe ein Pauschalhonorar an, das meist zwischen 1,2 und 2 Prozent des Kaufpreises liegt - bei hohen Kaufpreisen auch darunter.

Dazu kommen in beiden Fällen 20 Prozent Umsatzsteuer auf das Honorar sowie Barauslagen: Grundbuchsauszüge, Beglaubigungen und die Eingabegebühr für das Grundbuchsgesuch von rund 85 Euro. Für die Beglaubigung der Unterschriften, die ein Notar oder das Bezirksgericht vornimmt, fallen etwa 200 bis 400 Euro an. Fragen Sie bei jedem Angebot ausdrücklich, ob diese Posten im Pauschalpreis enthalten sind oder extra verrechnet werden.

Die Treuhandschaft: So ist Ihr Kaufpreis abgesichert

Der eigentliche Grund, warum in Österreich kaum jemand eine Immobilie ohne Treuhänder kauft, ist die Zahlungssicherheit. Sie überweisen den Kaufpreis nicht an den Verkäufer, sondern auf ein Treuhandkonto des Vertragserrichters. Von dort fließt das Geld erst weiter, wenn Ihr Eigentum im Grundbuch gesichert ist. Der Ablauf in der Praxis:

1. Treuhandauftrag: Käufer, Verkäufer und Treuhänder unterschreiben den Treuhandauftrag, der festlegt, unter welchen Bedingungen ausbezahlt wird. Der Treuhänder meldet die Treuhandschaft im Register seiner Kammer an.
2. Einzahlung: Sie überweisen den Kaufpreis auf das Treuhandkonto - bei einer Finanzierung zahlt die Bank ihren Teil direkt dorthin. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr werden meist gleich mit eingezahlt.
3. Rangordnung: Der Treuhänder lässt im Grundbuch eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung anmerken. Damit kann der Verkäufer die Liegenschaft in der Zwischenzeit weder ein zweites Mal verkaufen noch neu belasten.
4. Lastenfreistellung: Bestehende Pfandrechte des Verkäufers werden aus dem Kaufpreis abgelöst; die Bank des Verkäufers gibt eine Löschungserklärung ab.
5. Eintragung: Der Treuhänder bringt das Grundbuchsgesuch ein - Eigentumsrecht für Sie, Pfandrecht für Ihre Bank.
6. Auszahlung: Erst nach bestätigter Eintragung geht der Kaufpreis an den Verkäufer. Scheitert die Eintragung, bekommen Sie Ihr Geld zurück.

Die Absicherung dahinter ist bei beiden Berufsgruppen institutionell geregelt. Rechtsanwälte müssen Treuhandschaften ab 40.000 Euro in das elektronische Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer eintragen; Auszahlungen vom Treuhandkonto gibt die Bank nur nach den hinterlegten Bedingungen frei, und zusätzlich zur Berufshaftpflicht greift die Treuhandversicherung der Kammer. Notare wickeln über das Treuhandregister der Notariatskammer und die Notartreuhandbank ab, wobei der Datenaustausch zwischen Notar, Bank und Register direkt elektronisch läuft. Für Sie als Käufer heißt das: Das Geld kann nicht still auf einem Privatkonto verschwinden, und wer es freigibt, ist nachvollziehbar dokumentiert.

Für Käufer aus Deutschland ist die Treuhandschaft der entscheidende Unterschied zum gewohnten Ablauf: In Deutschland zahlen Sie nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars direkt an den Verkäufer, abgesichert durch die Auflassungsvormerkung. In Österreich übernimmt der Treuhänder diese Sicherungsfunktion, und Ihre Bank zahlt den Kredit auch nur auf das Treuhandkonto aus - ein deutsches Institut muss diesen Weg akzeptieren, was ein Grund dafür ist, dass die Finanzierung meist bei einer österreichischen Bank einfacher läuft.

Wann welcher Posten fällig wird

Beim Kauf in Österreich fallen die Zahlungen in einer anderen Reihenfolge an als in Deutschland - und die erste davon früher, als viele erwarten:

Die Maklerprovision verdient besondere Aufmerksamkeit. Nach § 7 Maklergesetz entsteht der Anspruch mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts - und das ist in Österreich nicht erst der unterschriebene Kaufvertrag, sondern bereits die Einigung über die wesentlichen Punkte. Nimmt der Verkäufer Ihr schriftliches Kaufanbot an, ist die Provision in der Regel verdient, auch wenn Sie später vom Kauf zurücktreten. Nur wenn das Geschäft unter einer Bedingung steht, etwa einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, entsteht der Anspruch erst mit deren Eintritt. Wer die Finanzierung noch nicht sicher hat, sollte deshalb den Finanzierungsvorbehalt ins Kaufanbot schreiben.

Die Grunderwerbsteuer überweisen Sie nie selbst: Notar oder Rechtsanwalt nehmen als Parteienvertreter die Selbstberechnung vor und melden dem Grundbuchsgericht elektronisch, dass die Steuer abgeführt ist. Eine separate Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts braucht es dann nicht mehr - das beschleunigt die Eintragung um Wochen. Die Höhe der Steuer und der Gerichtsgebühren steht in den Ratgebern zur Grunderwerbsteuer und zur Grundbucheintragung.

Was anders ist als in Deutschland

Wer schon einmal in Deutschland gekauft hat, stolpert in Österreich über drei Dinge: Es gibt keinen Notartermin, bei dem der Vertrag verlesen wird; es gibt keine Grundschuld, die beim Notar bestellt werden muss; und der Makler ist mit dem Anbot bezahlt, nicht mit dem Vertrag. Bei den Kosten der Abwicklung selbst liegen beide Länder näher beieinander, als die unterschiedlichen Systeme vermuten lassen:

Unterm Strich kostet die Abwicklung in Österreich mit Vertragshonorar und Grundbuch etwa 2,5 bis 4,5 Prozent, in Deutschland mit Notar und Grundbuch 1,5 bis 2 Prozent - dafür spart die einheitliche Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent gegenüber den meisten deutschen Bundesländern ein Vielfaches davon ein. Wie sich das bei Ihrem Kaufpreis saldiert, zeigt der Nebenkostenrechner mit Vergleich zu Ihrem Bundesland.

Wo sich bei der Abwicklung sparen lässt - und wo nicht

• Honorar verhandeln: Der größte Hebel. Ein Prozentpunkt weniger beim Vertragshonorar sind bei 400.000 Euro 4.800 Euro inklusive Umsatzsteuer.
• Bewegliches Inventar getrennt ausweisen: Einbauküche, Möbel oder Sauna gehören nicht zur Gegenleistung für das Grundstück und damit nicht in die Grunderwerbsteuer-Bemessung - sofern der Wert realistisch ist; überhöhte Ansätze prüft das Finanzamt.
• Ohne Makler kaufen: Bei Privatkäufen und beim Kauf direkt vom Bauträger entfällt die Provision - 3,6 Prozent des Kaufpreises.
• Nicht sparen sollten Sie an der Treuhandschaft. Wer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zahlt, um ein paar hundert Euro zu sparen, trägt das volle Risiko, falls die Eintragung scheitert oder alte Pfandrechte nicht gelöscht werden.

Häufig gestellte Fragen