Wohnung kaufen in Wien als Deutscher: Recht, Preise und Finanzierung

Das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz gilt für Sie nicht

Auf dem Papier sind Sie in Wien Ausländer. Das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz bindet in § 1 jeden Erwerb von Eigentum, Baurecht oder Wohnrecht durch Ausländer an eine Genehmigung, und als Ausländer gilt nach § 2 jeder ohne österreichische Staatsbürgerschaft. Entscheidend ist § 3 Z 2: Die Genehmigungspflicht entfällt für alle, die im Rahmen der Arbeitnehmerfreizügigkeit, der Niederlassungsfreiheit, des Aufenthaltsrechts nach der Richtlinie 2004/38/EG oder für Immobilieninvestitionen nach dem Kapitalverkehrskapitel des EWR-Abkommens erwerben. Ob Sie einziehen oder vermieten, spielt damit keine Rolle.

Übrig bleibt eine Formalie aus § 5 Abs. 3: Wer im Kaufvertrag als Erwerber auftritt, weist seine Staatsangehörigkeit nach, in der Praxis mit einer Kopie von Reisepass oder Personalausweis. Eine Negativbestätigung der zuständigen Magistratsabteilung 35 brauchen EWR-Bürger laut Stadt Wien nicht. Ausgestellt wird sie nur auf Antrag und nur für Personen, die bereits in Österreich leben. Wie andere Bundesländer mit EU-Bürgern umgehen, zeigt der Vergleich zum Ausländergrundverkehr in allen neun Bundesländern.

Eine Beschränkung für Zweit- oder Freizeitwohnsitze kennt Wien nicht. Die Wohnung darf Ihr Wochenenddomizil sein, eine Anlage oder Ihr künftiger Hauptwohnsitz. Ob Sie sie tageweise an Touristen vermieten dürfen, ist eine eigene Frage, die das Grundverkehrsrecht nicht beantwortet; die Wiener Regeln dazu stehen unter https://immoes.de/regionen/wien/.

Altbau, Neubau, Bauträger: was Sie in Wien eigentlich kaufen

Für eine Wiener Wohnung, die Sie vermieten wollen, zählt ein Datum mehr als die Adresse: der 8. Mai 1945. Steht die Eigentumswohnung in einem Gebäude, das auf Grund einer später erteilten Baubewilligung errichtet wurde, gilt nach § 1 Abs. 4 Z 3 Mietrechtsgesetz nur ein kleiner Teil des Gesetzes, und den Mietzins vereinbaren Sie frei. Liegt die Baubewilligung davor, ist der Mietvertrag voll dem Mietrechtsgesetz unterworfen, und in der Regel gilt der Richtwertmietzins mit Zu- und Abschlägen für Ausstattung und Lage.

Der Richtwert für Wien beträgt seit 1. April 2026 6,74 Euro je Quadratmeter, nach 6,67 Euro in den drei Jahren davor. Nur das Burgenland hat einen niedrigeren, Vorarlberg liegt bei 10,35 Euro. Steigen darf er 2026 um höchstens ein Prozent und 2027 um höchstens zwei Prozent, ab 2028 zählt der Teil der Inflation über drei Prozent nur noch zur Hälfte. Wer eine Altbauwohnung als Anlage finanziert, rechnet die Kreditrate deshalb gegen den Mietzins, den das Gesetz erlaubt, und nicht gegen die Angebotsmieten vergleichbarer Neubauten.

Kauf vom Bauträger

Wer eine Neubauwohnung vor der Fertigstellung kauft, zahlt nicht auf einmal. Das Bauträgervertragsgesetz legt in § 10 fest, welcher Teil des Preises nach welchem Bauabschnitt höchstens fällig werden darf. Welcher Ratenplan gilt, hängt von der Sicherung ab, die der Bauträger wählt.

Für die Finanzierung bedeutet das: Der Kredit wird in Teilbeträgen nach Baufortschritt abgerufen, und bis zum Einzug zahlen Sie Zinsen auf die bereits fälligen Raten, während in Deutschland Ihre Miete oder Ihre bisherige Rate weiterläuft. Diese Doppelbelastung gehört für die gesamte Bauzeit in die Haushaltsrechnung, bevor die Bank sie selbst hineinschreibt.

Geförderte Eigentumswohnungen sind für Käufer aus Deutschland nur ein Thema, wenn sie umziehen. Laut Stadt Wien müssen alle Bewohner dort ihren Hauptwohnsitz begründen, einen dringenden Wohnbedarf nachweisen und die Rechte an der bisherigen Wohnung binnen sechs Monaten nach dem Einzug aufgeben. Das Jahresnettoeinkommen aller Einziehenden darf bis Ende 2026 höchstens 70.030 Euro für eine Person und 104.370 Euro für zwei betragen. Wie Eigentümergemeinschaft, Nutzwert und Rücklage in Österreich funktionieren, steht im Vergleich zum Wohnungseigentumsrecht.

Was Wohnungen in Wien kosten

Statistik Austria wertet für jeden Wiener Gemeindebezirk die Kaufverträge der Jahre 2021 bis 2025 aus dem Grundbuch aus, rechnet sie auf das Preisniveau 2025 hoch und gliedert nach Baujahr, Wohnfläche und Freiflächen. Die Tabelle zeigt eine mittelgroße Wohnung mit 54 bis 77 Quadratmetern, einmal gebaut bis 1960 und ohne Balkon, einmal gebaut ab 1991 mit Balkon, Terrasse oder Garten.

Quelle: Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025, Tabelle Wohnungspreise vom 28.05.2026, geometrische Mittel der Transaktionen 2021 bis 2025. * Innere Stadt ohne Gliederung nach Wohnfläche, für Baujahre ab 1991 Werte der Kategorie 1961 bis 1990.

Zwei Muster fallen auf. Der Abschlag für einen Altbau ohne Balkon ist in den inneren Bezirken klein: In Mariahilf, am Alsergrund, in der Inneren Stadt und in der Josefstadt kostet er nur 23 bis 26 Prozent weniger als der Neubau mit Freifläche. In Favoriten und Hernals ist es fast die Hälfte. Und ein Neubau am Stadtrand kann billiger sein als ein Altbau innen: 65 Quadratmeter mit Balkon in Floridsdorf kosten rund 351.000 Euro, gleich viel Altbau ohne Balkon in der Josefstadt rund 377.000 Euro.

Beachten Sie bei der Tabelle die Grenze: Statistik Austria trennt die Baujahre bei 1960, das Mietrecht beim 8. Mai 1945. Eine Wohnung aus den 1950er-Jahren steht in der linken Spalte, ist bei Vermietung aber frei kalkulierbar.

Im Landesvergleich lag Wien 2025 mit einem Median von 5.212 Euro je Quadratmeter knapp vor Vorarlberg mit 5.000 und Salzburg mit 4.968 Euro, der Österreichwert betrug 4.162 Euro, so die Pressemitteilung vom 28. Mai 2026. Die Richtung zeigt der Wohnimmobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank: Im zweiten Quartal 2026 lagen die Wiener Preise um 2,9 Prozent über dem Vorjahr, gebrauchte Eigentumswohnungen um 2,4 Prozent, neue um 3,1 Prozent. Zuvor waren gebrauchte Wohnungen in Wien zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem zweiten Quartal 2024 nominal um 9,4 Prozent gefallen, berichtet die OeNB in ihrem Wohnimmobilien-Marktbericht vom September 2026. Der Indexwert für Wien liegt damit wieder etwa dort, wo er 2023 stand.

Finanzierung: österreichische oder deutsche Bank

Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 gibt es keine gesetzliche Obergrenze mehr. Die Finanzmarktaufsicht sieht die alten Kennzahlen in ihrem WIK-Rundschreiben aber weiter als Richtwert für solide Kreditvergabe: höchstens 90 Prozent Beleihung, eine Rate von höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens, höchstens 35 Jahre Laufzeit. Banken dürfen abweichen, solange die Vergabe solide bleibt. Wie weit sie das tun, hat das Finanzmarktstabilitätsgremium am 25. Juni 2026 festgestellt: Der Anteil der Kredite außerhalb der Kriterien ist wieder gestiegen, aber unter 20 Prozent der Neuvergabe geblieben.

Die Zinsen meldet die OeNB monatlich. Im August 2026 kosteten neue Wohnbaukredite an private Haushalte im Schnitt 3,61 Prozent, mit einer Zinsbindung über zehn Jahre 3,67 Prozent, der Effektivzinssatz lag bei 3,97 Prozent. Variabel verzinst werden nur noch wenige: Ende 2025 waren es 20 Prozent des Neugeschäfts, zu Beginn der Zinswende 2022 noch 45 Prozent.

Eine deutsche Bank ist an das Rundschreiben der FMA nicht gebunden. Sie müsste aber ein Pfandrecht im österreichischen Grundbuch als Sicherheit nehmen, das anders funktioniert als die Grundschuld, mit der sie zu Hause arbeitet. Warum das viele Institute abschreckt und wann es trotzdem klappt, steht im Beitrag In Deutschland finanzieren, in Österreich kaufen.

Rechenbeispiel: 65 Quadratmeter Neubau in Floridsdorf

Angenommen ist der Durchschnittspreis aus der Tabelle, gerundet 350.000 Euro, gekauft über einen Makler, finanziert mit dem Höchstwert von 90 Prozent und dem Augustzins für mehr als zehn Jahre Zinsbindung, der in der Rechnung über die ganze Laufzeit gilt.

Die Grunderwerbsteuer folgt aus § 7 Abs. 1 Z 3 des Grunderwerbsteuergesetzes, die Eintragungsgebühren aus Tarifpost 9 des Gerichtsgebührengesetzes, die Provisionsgrenze aus § 15 der Immobilienmaklerverordnung. Die Gebührenbefreiung für selbst genutzten Wohnraum, die ab Juli 2024 galt, ist mit 1. Juli 2026 ausgelaufen. Sichert die Bank Zinsen und Kosten mit und lässt deshalb einen höheren Pfandbetrag eintragen als die Kreditsumme, steigt die Gebühr entsprechend. Ihre eigene Konstellation rechnet der Nebenkostenrechner durch.

Bei Altbauwohnungen lohnt vor dem Kaufanbot ein Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Ein beschlossener Lifteinbau oder eine Strangsanierung wird über die Rücklage oder über Sonderzahlungen der Eigentümer finanziert und belastet Ihre Rechnung zusätzlich zur Kreditrate. Und wer eine Altbauwohnung als Anlage kauft, kann in der Haushaltsrechnung höchstens mit dem Mietzins argumentieren, den das Richtwertsystem zulässt. Welche Unterlagen Sie aus Deutschland mitbringen, steht in der Liste der Unterlagen für die Bank.

Häufig gestellte Fragen