KIM-Verordnung ausgelaufen: Diese Regeln gelten jetzt für Wohnkredite in Österreich

Was die KIM-Verordnung war

KIM steht für Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen. Die Verordnung der Finanzmarktaufsicht trat am 1. August 2022 in Kraft und band österreichische Banken bei der Vergabe privater Wohnimmobilienkredite an drei harte Grenzwerte: höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, höchstens 40 Prozent Schuldendienstquote und höchstens 35 Jahre Laufzeit.

Entscheidend war das Wort „verbindlich". Ein Kredit, der eine dieser Grenzen riss, war für die Bank nicht einfach riskanter - er war rechtlich nur innerhalb eines eng bemessenen Ausnahmekontingents möglich. Dieses Kontingent lag bei 20 Prozent des Neugeschäfts, aufgeteilt auf Unterkontingente für die einzelnen Kennzahlen. Kredite unter der Geringfügigkeitsgrenze von 50.000 Euro blieben ausgenommen.

Für Kreditnehmer bedeutete das ab 2022 eine spürbare Zäsur: Wer vorher mit wenig Eigenkapital finanziert hatte, stand plötzlich vor einer Bank, die nicht mehr verhandeln durfte, selbst wenn sie gewollt hätte.

Warum die Verordnung am 30. Juni 2025 endete

Die KIM-V war von Beginn an befristet. Über eine Verlängerung entschied faktisch das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG), das beim Finanzministerium angesiedelte Gremium aus FMA, Nationalbank, Fiskalrat und Ministerium. Es empfahl im Dezember 2024, die Verordnung wie vorgesehen auslaufen zu lassen - mit der Begründung, dass von der Wohnimmobilienfinanzierung derzeit kein Systemrisiko mit schwerwiegenden Folgen für die Finanzmarktstabilität mehr ausgehe.

Diese Einschätzung stützte sich auf die Wirkung der Verordnung selbst: Die Vergabestandards hatten sich seit 2022 verbessert, der Anteil ausgefallener Wohnimmobilienkredite entwickelte sich günstig. Gleichzeitig war das Neukreditvolumen zwischenzeitlich stark eingebrochen, was den Druck aus dem Markt nahm.

Am 26. Februar 2025 beschloss das FMSG die Begleitmaßnahmen für die Zeit danach. Kern: Die drei Kennzahlen sollten als Leitlinie erhalten bleiben, der Anteil der Kredite außerhalb dieser Werte sollte 20 Prozent der Neuvergabe eines Quartals nicht übersteigen, und die Meldefrequenz der Banken wurde von halbjährlich auf vierteljährlich verdichtet. Die FMA goss diese Erwartung am 26. Juni 2025 in ihr Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten, kurz WIK-Rundschreiben.

Zeitleiste 2022 bis 2025

Was das WIK-Rundschreiben vorsieht

Inhaltlich hat sich an den Zahlen nichts geändert. Die drei Grundregeln lauten weiterhin: Eigenmittel mitbringen, bei der Rate vorsichtig bleiben, möglichst vor der Pension schuldenfrei sein.

Der Unterschied liegt in der Rechtsfolge. Ein Rundschreiben der FMA ist keine Rechtsnorm, sondern die veröffentlichte Auffassung der Aufsicht darüber, was solide Kreditvergabe bedeutet. Weicht eine Bank systematisch davon ab, verstößt sie gegen kein Gesetz - sie muss aber gegenüber der Aufsicht darlegen, dass ihre Risikostrategie das trägt. Tut sie das nicht überzeugend, kann die FMA im Rahmen der laufenden Bankenaufsicht ein höheres Eigenmittelerfordernis vorschreiben. Das ist der eigentliche Hebel: Er wirkt über die Bilanz der Bank, nicht über ein Verbot im Einzelfall.

Was sich für Kreditnehmer praktisch ändert

Wer heute in Österreich finanziert, merkt vom Ende der Verordnung im Regelfall wenig. Die Banken haben die drei Werte weitgehend in ihre interne Risikopolitik übernommen, weil sie ihnen als Maßstab für tragfähige Kredite plausibel erscheinen und weil die Aufsicht die Einhaltung quartalsweise erhoben bekommt.

Der Unterschied zeigt sich am Rand, und zwar in beide Richtungen:

• Mehr Spielraum bei Grenzfällen: Eine Schuldendienstquote von 42 Prozent bei hohem absolutem Einkommen war unter der KIM-V eine Frage des Kontingents. Heute ist sie eine Frage der internen Bewilligungskompetenz - und die liegt bei jeder Bank anders.
• Sicherheiten zählen wieder mehr: Vorhandenes Vermögen, eine lastenfreie Immobilie in Deutschland als zusätzliche Sicherheit oder eine Bürgschaft können eine knappe Beleihungsquote heute leichter ausgleichen als unter der Verordnung.
• Größere Unterschiede zwischen den Instituten: Was früher überall gleich streng gehandhabt wurde, hängt jetzt vom Haus ab. Der Vergleich mehrerer Banken lohnt sich damit deutlich mehr als in den Jahren 2022 bis 2025.
• Vollfinanzierungen bleiben die Ausnahme: Ohne Eigenmittel finanziert auch heute kaum eine österreichische Bank. Rechnen Sie weiterhin mit rund 20 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche, weil neben den 10 Prozent Eigenanteil am Immobilienwert auch die Kaufnebenkosten nicht mitfinanziert werden.

Rechenbeispiel: wo die Grenzen im Alltag greifen

Ein Beispiel für eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis und Verkehrswert von 400.000 Euro:

• Beleihungsquote: 90 Prozent von 400.000 Euro ergeben einen Kreditrahmen von 360.000 Euro. Die verbleibenden 40.000 Euro plus rund 40.000 Euro Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Makler) sind aus Eigenmitteln zu decken - zusammen etwa 80.000 Euro oder 20 Prozent des Kaufpreises.
• Schuldendienstquote: 360.000 Euro auf 30 Jahre bei einem angenommenen Sollzinssatz von 3,5 Prozent ergeben eine Rate von rund 1.617 Euro. Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 4.000 Euro monatlich entspricht das 40,4 Prozent - der Kredit liegt damit knapp über dem Richtwert.

Genau dieser Fall ist der interessante. Bis Juni 2025 musste die Bank den Kredit in ihr Ausnahmekontingent schieben oder ablehnen. Seit Juli 2025 kann sie ihn bewilligen, wenn die Gesamtbetrachtung stimmt: bestehende Kredite, Haushaltsrechnung, Sicherheiten, Einkommensstabilität. Vorausgesetzt wird jedoch, dass das Institut selbst diesen Spielraum in seinen Richtlinien vorgesehen hat. Wie eng oder weit die Bonitätsprüfung ausfällt, unterscheidet sich seither stärker als früher.

Wie die Banken seit dem Auslaufen tatsächlich vergeben

Die Nationalbank verfolgt die Entwicklung anhand der Quartalsmeldungen. Im Juni 2025, dem letzten Monat unter der Verordnung, entsprachen 86 Prozent der neu vergebenen Wohnkredite den Richtwerten. Zum Jahresende 2025 waren es 81 Prozent. Das ist ein Rückgang um fünf Prozentpunkte im ersten Halbjahr ohne Verordnung - und der Wert bewegt sich damit weiterhin innerhalb des vom FMSG erwarteten Rahmens von höchstens 20 Prozent abweichender Kredite.

Parallel zog das Neugeschäft an: Die FMA berichtete für Jänner bis April 2025 ein Wachstum der neuen Wohnbaukredite um zwei Drittel auf 5,2 Milliarden Euro. Ein Teil davon geht auf gesunkene Zinsen zurück, ein Teil auf aufgestaute Nachfrage aus den Jahren der Verordnung.

Wo die Finanzierungszusage im Kaufablauf steht - und warum sie vor dem Kaufanbot vorliegen sollte -, erklärt der Leitfaden zum Immobilienkauf.

Was das für deutsche Käufer bedeutet

Für Käufer mit Wohnsitz in Deutschland hat das Ende der KIM-V eine besondere Bedeutung, weil die Verordnung für sie in der Praxis oft doppelt gewirkt hat. Deutsche Antragsteller landeten wegen des ausländischen Einkommens, der fehlenden Kontoverbindung in Österreich oder der geplanten Zweitwohnsitznutzung ohnehin häufiger in der internen Kategorie „erklärungsbedürftig" - und wenn dann noch eine Kennzahl knapp riss, war unter der Verordnung endgültig Schluss.

Seither gilt:

• Das deutsche Einkommen wird weiterhin voll anerkannt, die Bank rechnet es aber nach ihren eigenen Maßstäben in die Haushaltsrechnung ein. Ein Sicherheitsabschlag ist möglich, aber nicht mehr durch eine Verordnung vorgezeichnet.
• Bei Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen bleiben die Banken zurückhaltend. Hier setzen die Häuser eigene, oft strengere Beleihungsgrenzen als 90 Prozent an - das war schon unter der KIM-V so und ist unabhängig von ihr.
• Der Vergleich mehrerer Institute ist wichtiger geworden. Wo früher fast jede Bank dieselbe rechtliche Grenze zog, entscheidet heute die interne Risikopolitik - und die fällt bei Regionalbanken, Landesbanken und Großbanken unterschiedlich aus.

Nicht verändert hat das Auslaufen der Verordnung die grundverkehrsrechtliche Seite des Kaufs. Genehmigungen, Widmungen und Meldepflichten richten sich nach dem Landesrecht des jeweiligen Bundeslands und haben mit der Kreditvergabe nichts zu tun.

Häufig gestellte Fragen