Haus kaufen in Salzburg als Deutscher: Positiverklärung, Preise und Zweitwohnsitzabgabe

Der Grundverkehr in Salzburg seit 2023

Das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (LGBl. Nr. 95/2022) hat das Gesetz von 2001 abgelöst und mit ihm die fünf Bezirkskommissionen. Zuständig ist seither eine einzige landesweite Grundverkehrskommission, dazu ein Grundverkehrsbeauftragter des Landes, bei dem jeder Erwerb eines Baugrundstücks anzuzeigen ist. Viele Ratgeber im Netz beschreiben noch das alte Recht; wer sich darauf verlässt, gibt die falsche Erklärung ab.

Für Sie als Deutschen gilt nach § 22 die Gleichstellung mit Österreichern, sobald Sie erklären, in Ausübung einer EU-Grundfreiheit zu erwerben. Beim Kauf zum Einzug ist das das Aufenthaltsrecht, beim Kauf als Anlage die Kapitalverkehrsfreiheit. Der Vertragserrichter nimmt die Erklärung in den Kaufvertrag auf. Eine Ausländergenehmigung brauchen Sie nicht, sie ist Drittstaatsangehörigen vorbehalten.

Was Sie stattdessen trifft, ist der graue Grundverkehr, also die Regeln für Bauland und Wohnungen, die für jeden Käufer gelten:

1. Anzeige (§ 14). Jeder Erwerb von Eigentum, Fruchtgenuss, Baurecht oder eines Mietrechts über zehn Jahre an einem Baugrundstück ist dem Grundverkehrsbeauftragten anzuzeigen. Im Vertrag steht eine Selbsterklärung, ob das Grundstück in einer Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinde liegt.
2. Positiverklärung (§ 16). Liegt es dort, erklären Sie, die Wohnung als Hauptwohnsitz oder ständigen Wohnsitz zu nutzen und diese Nutzung binnen einer Frist aufzunehmen: ein Jahr bei bebauten Grundstücken, fünf Jahre bei Sanierungsfällen, sieben Jahre bei unbebauten Grundstücken.
3. Kontrolle (§ 63). Wer die Erklärung abgibt und die Wohnung dann als Ferienwohnung nutzt, zahlt bei Vorsatz 500 bis 50.000 Euro, bei Fahrlässigkeit bis 10.000 Euro. Dazu kommt das Raumordnungsgesetz mit eigenen Strafen bis 50.000 Euro nach § 78.

Die 92 Beschränkungsgemeinden

Welche Gemeinden betroffen sind, entscheidet das Raumordnungsgesetz: Übersteigt der Anteil der Wohnungen ohne Hauptwohnsitz 16 Prozent des Bestands, wird die Gemeinde per Verordnung zur Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinde. Die Landesregierung prüft das alle fünf Jahre. Nach der Übersicht des Landes mit Stand 15. August 2025 sieht die Karte so aus:

Praktisch heißt das: Außerhalb des Flachgaus und des Tennengaus gibt es keine Gemeinde mehr, in der eine Wohnung ohne Positiverklärung erworben werden kann. Die 19 freien Gemeinden liegen alle im Umland der Stadt, etwa Eugendorf, Grödig, Oberndorf, Straßwalchen, Oberalm und Puch. Sie sind Pendlergemeinden der Stadt, keine Ferienorte, und genau deshalb frei. Wer dort kauft, um zu vermieten, oder für Wochenendaufenthalte, unterliegt keiner Wohnsitzpflicht.

Was bleibt für Ferienkäufer

In den Beschränkungsgemeinden sind Zweitwohnungen nur in zwei Fällen zulässig: in Gebieten, die der Flächenwidmungsplan ausdrücklich als Zweitwohnungsgebiet ausweist, und bei Wohnungen, die bereits vor März 1993 als Zweitwohnung bewilligt waren oder später eine Bewilligung erhalten haben. Für beide entfällt nach § 16 Abs. 2 die Positiverklärung. Das ist der Markt, auf dem Ferienwohnungen in Zell am See, Saalbach oder Bad Gastein gehandelt werden. Lassen Sie sich die Bewilligung vor dem Kaufanbot von der Gemeinde schriftlich bestätigen; ein Inserat mit dem Vermerk „Zweitwohnsitz möglich" ist kein Nachweis.

Der dritte Weg ist die touristische Nutzung: Eine Wohnung in einer gewerblich betriebenen Apartmentanlage ist keine Zweitwohnung im Sinn des Gesetzes, wenn sie an Gäste vermietet wird. Wie dieses Modell funktioniert und was es an Eigennutzung erlaubt, steht im Beitrag zu Ferienimmobilien in Österreich. Und wie Salzburg im Vergleich zu Tirols Kontingent, Kärntens Fünfjahresregel und der steirischen Gemeindeliste steht, zeigt der Beitrag zum Ausländergrundverkehr.

Was Immobilien in Salzburg kosten

Salzburg ist nach Tirol der zweitteuerste Immobilienmarkt Österreichs, so ordnet es Raiffeisen Research ein. Innerhalb des Landes liegen zwischen der Stadt und dem Lungau Welten. Die Werte stammen aus Marktberichten auf Basis von Grundbuchtransaktionen, zusammengestellt von Engel & Völkers Salzburg nach Daten von Immoservice Austria, Stand 2025.

Dass der Pinzgau bei Wohnungen vor der Landeshauptstadt liegt, hat einen Grund: Dort werden bewilligte Zweitwohnungen gehandelt, und deren Preise haben mit dem Wohnungsmarkt für Einheimische nichts zu tun. Bei Häusern dreht sich das Bild, weil die Stadt Salzburg praktisch keine freien Grundstücke mehr hat. Raiffeisen Immobilien bezifferte den Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in der Stadt Ende 2023 mit 10.584 Euro, im Lungau mit 3.593 Euro, ein Drittel.

Der Lungau ist der Salzburger Sonderfall, wie Osttirol in Tirol: hinter dem Tauern, mit einem Preisniveau, das eher zur Steiermark passt. Wer Berge sucht und keinen Skiort braucht, findet dort Häuser für weniger als die Hälfte des Landesdurchschnitts. Für die Kalkulation zählen wie überall die Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent, in Salzburg wie in jedem anderen Bundesland.

Die Zweitwohnsitzabgabe

Seit 1. Jänner 2023 dürfen Salzburger Gemeinden nach dem Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz (LGBl. Nr. 71/2022) eine Abgabe auf Wohnungen einheben, die nicht Hauptwohnsitz sind. Ob sie das tun und in welcher Höhe, beschließt jede Gemeindevertretung selbst. § 7 Abs. 2 setzt die Höchstbeträge je Kalenderjahr nach Nutzfläche:

Die Stadt Salzburg hebt die Abgabe ein, die Abgabenerklärung ist dort bis 15. Februar des Folgejahres abzugeben. Abgabenschuldner ist der Eigentümer, bei einer Vermietung über mindestens sechs Monate der Mieter. Ausgenommen sind Hauptwohnsitze, touristisch genutzte Wohnungen und Wohnungen, die nach dem Raumordnungsrecht als Wohnsitz vorgeschrieben sind. Dasselbe Gesetz erlaubt eine Leerstandsabgabe für Wohnungen ohne jeden Wohnsitz. Im Ländervergleich liegt Salzburg damit gleichauf mit Tirol und deutlich über der Steiermark; bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung sind es bis zu 1.000 Euro im Jahr, kein Betrag, der eine Entscheidung dreht, aber einer, der in die laufenden Kosten gehört.

Finanzierung aus Deutschland

Für die Finanzierung gelten in Salzburg die österreichweiten Richtwerte: rund 90 Prozent Beleihung des Immobilienwerts, höchstens 40 Prozent Schuldendienstquote, maximal 35 Jahre Laufzeit. Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung sind das Erwartungen der Aufsicht statt Rechtsnormen, angewendet werden sie weiterhin.

Die Positiverklärung hat für die Bank eine Nebenwirkung, die in Salzburg zum Thema wird: Sie bindet die Wohnung an eine Wohnsitznutzung, und eine Wohnung mit Nutzungsbindung ist im Verwertungsfall schwerer zu verkaufen als eine freie. Manche Institute setzen den Beleihungswert deshalb vorsichtiger an. Umgekehrt sind bewilligte Zweitwohnungen im Pinzgau mit Liebhaberpreisen für die Bank kaum zu bewerten, weil Vergleichsfälle fehlen; die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert ist aus Eigenmitteln zu decken. Am berechenbarsten ist die Finanzierung eines Hauptwohnsitzes im Flachgau oder in der Stadt, wo es genügend Transaktionen gibt.

Welche Institute Kunden mit Wohnsitz in Deutschland annehmen, steht im Beitrag zu den Banken, die Deutsche finanzieren. Der Kaufablauf folgt in Salzburg den österreichweiten Regeln vom bindenden Kaufanbot bis zur Grundbucheintragung, nachzulesen im Leitfaden zum Immobilienkauf. Wer die Nachbarn vergleicht: Tirol steuert über ein Kontingent von 8 Prozent, Kärnten über fünf Jahre Wartezeit, die Steiermark über eine Gemeindeliste, außerhalb derer alles frei ist.

Häufig gestellte Fragen