Haus kaufen in Vorarlberg als Deutscher: Grundverkehr, Preise und Finanzierung

Grundverkehr: formal Ausländer, rechtlich gleichgestellt

Das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz zählt Sie nach § 2 Abs. 7 zu den Ausländern, weil Sie keinen österreichischen Pass haben. Für Ausländer verlangt § 7 eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung beim Erwerb von Eigentum, Baurecht, Wohnungsrecht und weiteren Rechten an Grundstücken. Die Ausnahme steht in § 3 Abs. 1: Die Ausländerregeln gelten nicht für Personen, die als Arbeitnehmer, Selbstständige, Dienstleister, Aufenthaltsberechtigte oder im freien Kapitalverkehr handeln, Letzteres sofern sie in der EU oder im EWR ansässig sind. Mit Wohnsitz in Lindau oder Ravensburg sind Sie das.

Die Vorarlberger Besonderheit steht in § 3 Abs. 3: Den Nachweis, dass die Ausnahme vorliegt, führt der Käufer. Er entfällt nur, soweit die Behörde die Tatsachen selbst in elektronischen Registern nachsehen kann. Welche Unterlagen genügen, legt das Gesetz nicht im Einzelnen fest. Der Nachweis der Staatsangehörigkeit gehört immer dazu, beim Kauf als Anlage die Angabe, in Ausübung des freien Kapitalverkehrs zu erwerben.

Was das Grundbuch beim Hauskauf sehen will

Eingetragen wird nach § 28 Abs. 1 nur mit einer Genehmigung, einer bestätigten Erklärung oder einer Bescheinigung, dass keines von beiden nötig ist. Für bebaute Grundstücke gibt es in Abs. 2 zwei Abkürzungen über eine Bestätigung des Bürgermeisters, dass das Baugrundstück bebaut ist. Die erste setzt zusätzlich die österreichische Staatsbürgerschaft voraus und hilft Ihnen nicht. Die zweite schon: Das Grundbuchsgericht trägt ein, wenn es mit Sicherheit annehmen kann, dass der Erwerb nicht unter die Ausländerregeln fällt. Hat es Zweifel, stellt der Vorsitzende der Grundverkehrs-Landeskommission auf Antrag eine Negativbescheinigung nach § 16 aus. Welchen Weg der Vertragserrichter geht, klären Sie vor der Unterschrift, denn bis zur Eintragung liegt der Kaufpreis beim Treuhänder.

Eine eigene Genehmigungspflicht gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, mit Sonderregeln für Käufer, die keine Landwirte sind (§§ 4 und 5). Als landwirtschaftlich gilt nach § 2 Abs. 1 jedes Grundstück, das als Landwirtschaftsgebiet gewidmet ist. Ein altes Bauernhaus mit Wiese ist deshalb kein gewöhnlicher Hauskauf. Wie die anderen Bundesländer vorgehen, zeigt der Vergleich zum Ausländergrundverkehr.

Bauplatz kaufen: die Bebauungserklärung

Wer in Vorarlberg ein unbebautes, als Baufläche gewidmetes Grundstück kauft, erklärt nach § 6a, es binnen zehn Jahren zu bebauen. Die Pflicht trifft Österreicher genauso. Ausgenommen sind natürliche Personen bei Grundstücken bis 800 Quadratmeter, aber nur ein einziges Mal im Leben: Die Ausnahme kann jede Person nur einmal nutzen. Wer schon einmal einen kleinen Bauplatz erklärungsfrei erworben hat, gibt beim nächsten die Erklärung ab.

• Frist für die Erklärung: drei Monate nach Abschluss des Kaufvertrags, schriftlich an den Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission (§ 15a). Sie geben darin auch an, welche anderen unbebauten Bauplätze Sie bereits besitzen.
• Beginn der zehn Jahre: mit der Bestätigung der Erklärung. Zeiten, in denen raumplanungsrechtlich nicht gebaut werden darf, und Rechtsmittelverfahren gegen die Baubewilligung zählen nicht mit (§ 6a Abs. 4).
• Erfüllt ist die Pflicht, wenn innerhalb der Frist ein der Widmung entsprechender Bau steht oder zumindest begonnen wurde (§ 10a Abs. 2).
• Folgen bei Versäumnis: Die Behörde stellt den Verstoß fest, danach müssen Sie das Grundstück der Gemeinde zum Kauf anbieten (§ 10a Abs. 5). Dazu kommt eine Geldstrafe bis 35.000 Euro nach § 32, und die Verjährung beginnt erst, wenn der rechtswidrige Zustand beseitigt ist.

Für die Finanzierung heißt das: Ein Bauplatz über 800 Quadratmeter ist in Vorarlberg kein Grundstück, das man kauft und später bebaut, wenn es passt. Die Hausfinanzierung sollte stehen, bevor Sie den Grund kaufen. Eine Zehnjahresfrist für Bauland kennt auch Tirol, wie der Tirol-Ratgeber zeigt.

Ferienhaus nur auf gewidmeter Fläche

Ferienwohnungen sind nach dem § 16 des Raumplanungsgesetzes Wohnungen, die nicht dem ganzjährigen Wohnbedarf dienen, sondern nur zeitweise im Urlaub oder zur Erholung genutzt werden. Als Ferienwohnung gelten auch Wohnungen in Hotels und Apparthotels, an denen Wohnungseigentum besteht, und Wohnungen, die der Eigentümer zwischendurch selbst nutzt. Zulässig sind sie nur auf Flächen, die dafür gewidmet sind. Welche Gebiete das sind und was eine unzulässige Nutzung kostet, steht unter https://immoes.de/regionen/vorarlberg/. Für den Kauf zum Wohnen oder Vermieten an Dauermieter spielt die Regel keine Rolle.

Was Häuser in Vorarlberg kosten

Die Grundbuchauswertung von Statistik Austria gliedert Häuser nach Bezirk, Bauperiode, Wohnfläche und Grundstücksgröße. Die Tabelle zeigt ein Haus mit 110 bis 130 Quadratmetern Wohnfläche auf einem für den Bezirk durchschnittlich großen Grundstück, einmal gebaut zwischen 1961 und 1990, einmal ab 1991. Die Gesamtpreise gelten für 120 Quadratmeter.

Quelle: Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025, Tabelle Häuserpreise Kategorie B vom 28.05.2026, je Quadratmeter Wohnfläche, geometrische Mittel der Transaktionen 2021 bis 2025.

Beim Bauland gehen die Werte weit auseinander, auch innerhalb eines Bezirks. Im Bezirk Bregenz kostete ein Quadratmeter Baugrund im Schnitt 544 Euro, in der Stadt Bregenz 1.264 Euro, in Lochau 1.165 Euro und in Hittisau im Bregenzerwald 121 Euro, ein Zehntel. Der Bezirk Dornbirn liegt mit 759 Euro am höchsten, die Stadt Dornbirn bei 840, Lustenau bei 712 Euro. Feldkirch kommt auf 688 Euro im Bezirk und 856 Euro in der Stadt, der Bezirk Bludenz auf 425 Euro, wobei Lech mit 2.108 Euro zu den teuersten Gemeinden Österreichs zählt.

Über die Zeit zeigt die Medianreihe von Statistik Austria für Vorarlberg eine Seitwärtsbewegung: Häuser lagen 2023 bei 5.544 Euro je Quadratmeter, 2024 bei 5.075 und 2025 bei 5.077 Euro, also gut 8 Prozent unter dem Höchststand. Wohnungen kosteten 2025 im Median 5.000 Euro. Bauland fiel von 682 Euro im Jahr 2024 auf 640 Euro. Den Preisindex der Nationalbank gibt es nur für Wien und das übrige Österreich, nicht für Vorarlberg allein, und Medianwerte schwanken mit der Zusammensetzung der verkauften Objekte.

Finanzierung: Wohnbauförderung und Bankkredit

Wer nach Vorarlberg zieht und neu baut oder eine neue Wohnung erstmals vom Bauträger kauft, sollte zuerst beim Land fragen. Die Neubauförderungsrichtlinie 2025/2026 gilt für Anträge bis 31. Dezember 2026 und stellt EU-Bürger in § 8 Österreichern gleich. Die weiteren Bedingungen:

• Hauptwohnsitz: Das Haus dient ausschließlich Ihrem ganzjährigen Wohnbedarf, der Hauptwohnsitz muss vor der letzten Auszahlung angemeldet sein.
• Dringender Wohnbedarf: wird bei jedem angenommen, der sich erstmals in Vorarlberg Eigentum schafft. Wer bereits Wohneigentum besitzt, muss darlegen, warum es den eigenen Wohnbedarf nicht deckt.
• Einkommen: höchstens 4.000 Euro netto im Monat für eine Person, 7.000 Euro für zwei und 8.250 Euro ab drei Personen. Je angefangene 50 Euro darüber sinkt die Förderung um 5 Prozent.
• Neubau oder Ersterwerb: Gefördert werden die Errichtung und der erste Kauf vom Errichter binnen drei Jahren nach Bauvollendung. Ein Bestandshaus fällt nicht darunter.

Der Förderkredit beträgt pauschal 40.000 Euro für ein Eigenheim und 100.000 Euro für Doppel- und Reihenhäuser sowie Eigentumswohnungen. Dazu kommen 15.000 Euro je Kind mit Familienbeihilfe, 20.000 Euro beim ersten Eigentumserwerb des Haushalts und Zuschläge für energiesparende und ökologische Bauweise. Ein Paar mit einem Kind, das sein erstes Reihenhaus kauft, erhält damit 135.000 Euro. In den ersten fünf Jahren beträgt die Annuität 1 Prozent des Kreditbetrags, also 112,50 Euro im Monat, und steigt danach stufenweise bis 5,50 Prozent. Alternativ gibt es einen Fixzins von 1,25 Prozent über 35 Jahre mit einer Monatsrate von 399 Euro. Derselbe Betrag kostet bei einer Bank zu 3,67 Prozent über 35 Jahre 571 Euro im Monat.

Der Bankkredit für ein Bestandshaus

Für den Kredit gelten die Richtwerte, die die FMA seit dem Ende der KIM-Verordnung als solide Vergabe ansieht: 90 Prozent Beleihung, 40 Prozent des Nettoeinkommens als Rate, 35 Jahre Laufzeit. Zur Orientierung beim Zins dient die Statistik der Nationalbank, nach der neue Wohnbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung im August 2026 im Schnitt 3,67 Prozent kosteten. Das Beispiel nimmt das Haus aus dem Bezirk Bregenz, Baujahr 1961 bis 1990, mit 20 Prozent Eigenkapital.

Rund 175.000 Euro eigenes Geld sind in Vorarlberg der Normalfall für ein Haus mittlerer Größe, nicht die Ausnahme. Welche Quellen die Bank dafür anerkennt, von Bausparvertrag bis Schenkung, steht im Beitrag zum Eigenkapital, die Kaufnebenkosten für Ihren Fall rechnet der Nebenkostenrechner durch.

Wer in der Schweiz oder in Liechtenstein arbeitet und in Franken verdient, denkt schnell an einen Kredit in derselben Währung. Die FMA sieht Fremdwährungskredite für Verbraucher in ihren Mindeststandards grundsätzlich nicht als Standardprodukt der Wohnfinanzierung, und laut OeNB sind sie bis Dezember 2025 auf 3 Prozent des ausstehenden Volumens geschrumpft. Planen Sie mit einem Eurokredit und einem Puffer im Haushaltsbudget für den Fall, dass der Franken nachgibt.

Häufig gestellte Fragen