Das Wichtigste in Kürze
- Hauptwohnsitz: Als EU-Bürger sind Sie Inländern gleichgestellt, wenn Sie die Voraussetzungen des § 7 Kärntner Grundverkehrsgesetz erfüllen und erklären
- Freizeitwohnsitz: Die Genehmigung setzt unter anderem fünf Jahre durchgehenden Hauptwohnsitz in Österreich voraus - für Käufer aus Deutschland praktisch eine Sperre
- Preisspanne: Von rund 2.200 Euro je Quadratmeter im Umland bis über 8.000 Euro in Seenähe
- Zweitwohnsitzabgabe: Jede Gemeinde legt sie selbst fest, der Landesrahmen wurde zuletzt angehoben
- Finanzierung: Regionalbanken vor Ort bewerten Seeimmobilien realistischer als eine Zentrale in Wien
Der Grundverkehr in Kärnten
Immobilienrecht ist in Österreich Landessache, und Kärnten regelt den Erwerb im Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002. Für Sie als Deutschen ist § 7 die entscheidende Norm: Er stellt EU-Bürger den österreichischen Staatsbürgern gleich, sofern die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Die Gleichstellung fällt aber nicht vom Himmel - Sie müssen sie unter Vorlage entsprechender Nachweise erklären.
Läuft das glatt, ist der Kauf eines Hauptwohnsitzes in Kärnten unspektakulär. Der Vertragserrichter reicht die Erklärung mit ein, die Behörde prüft die Plausibilität, das Grundbuchgericht trägt ein. Wie das Verfahren allgemein abläuft, steht unter Genehmigungspflicht beim Grundstückskauf.
Die Fünfjahresregel beim Freizeitwohnsitz
Hier liegt der Punkt, an dem die meisten Kaufüberlegungen kippen - und der in Inseraten für Seeimmobilien selten auftaucht.
Wollen Sie die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz nutzen, sondern für Urlaub und Wochenenden, brauchen Sie eine Genehmigung als Freizeitwohnsitz. § 15 Abs. 1 lit. e des Kärntner Grundverkehrsgesetzes knüpft sie an Bedingungen, die zusammen erfüllt sein müssen:
- Mindestens fünf Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in Österreich in der Person des Erwerbers
- Eine Spezialwidmung des Objekts als Apartmenthaus oder sonstiger Freizeitwohnsitz
- Eine aufrechte Baubewilligung
Damit bleiben realistisch drei Wege:
- Hauptwohnsitz begründen. Wer seinen Lebensmittelpunkt tatsächlich nach Kärnten verlegt, kauft ohne diese Hürde. Entscheidend ist die gelebte Realität, nicht die Meldung - dazu gleich mehr.
- Bestandsobjekt mit bestehender Widmung. Immobilien, die bereits als Freizeitwohnsitz gewidmet und genehmigt sind, gibt es. Sie sind selten und entsprechend teuer, und auch hier ist das Verfahren zu durchlaufen.
- Touristische Vermietung. Als gewerblich betriebene Beherbergung greifen die Freizeitwohnsitzbeschränkungen nicht. Was dieses Modell verlangt, steht unter Ferienwohnung in Österreich kaufen.
Der Ablauf des Kaufs selbst unterscheidet sich in Kärnten nicht vom Rest des Landes - er ist im allgemeinen Leitfaden beschrieben.
Was Immobilien in Kärnten kosten
Die Preisspanne innerhalb des Bundeslands ist größer als der Abstand zu manchem Nachbarland. Sie folgt im Wesentlichen einer einzigen Größe: der Entfernung zum Wasser.
| Lage | Größenordnung je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Ländliche Bezirke abseits der Seen | ab rund 2.200 Euro | Das günstigste Segment; oft Sanierungsobjekte |
| Klagenfurt und Villach, Stadtgebiet | etwa 2.500 bis 4.200 Euro | Je nach Erhebung und Lage stark schwankend |
| Seenähe, etwa Pörtschach am Wörther See | über 8.000 Euro | Das teuerste Segment Kärntens |
Nehmen Sie diese Zahlen als Größenordnung, nicht als Marktpreis. Die Immobilienportale kommen für dieselbe Gemeinde zu deutlich abweichenden Durchschnitten, weil sie unterschiedlich erheben - mal Angebotspreise, mal Abschlüsse, mal mit und mal ohne Grundstück. Für eine belastbare Einschätzung braucht es die Bewertung des konkreten Objekts.
Für Ihre Kalkulation wichtiger als der Quadratmeterpreis sind ohnehin die Kaufnebenkosten, die in Kärnten wie überall in Österreich anfallen: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragung, dazu Vertragserrichtung und gegebenenfalls Maklerprovision.
Die Zweitwohnsitzabgabe
Wer in Kärnten eine Wohnung hält, die nicht Hauptwohnsitz ist, zahlt der Gemeinde eine jährliche Abgabe. Das Kärntner Zweitwohnsitzabgabegesetz gibt den Rahmen vor, die Höhe legt jede Gemeinde selbst fest - gestaffelt nach Wohnungsgröße. Der Landesrahmen wurde zuletzt deutlich angehoben; zugleich wurden Wohnungen im Eigentum juristischer Personen einbezogen, die zuvor ausgenommen waren.
Die Abgabe ist selten der Posten, der eine Entscheidung dreht. Sie gehört aber in die Rechnung der laufenden Kosten, zusammen mit Betriebskosten, Versicherung und Instandhaltung. Fragen Sie den konkreten Satz vor dem Kauf bei der Gemeinde ab - er unterscheidet sich von Ort zu Ort erheblich.
Finanzierung aus Deutschland
Für die Finanzierung gelten in Kärnten dieselben Maßstäbe wie im Rest Österreichs: rund 90 % Beleihung des Immobilienwerts, höchstens 40 % Schuldendienstquote, maximal 35 Jahre Laufzeit. Diese Werte sind seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung Richtwerte der Aufsicht, keine Rechtsnorm - die Banken wenden sie weiterhin an.
Zwei Kärnten-spezifische Punkte kommen hinzu:
- Bewertung von Seeimmobilien. Objekte in Seenähe sind schwerer zu bewerten, weil Vergleichsfälle fehlen und Preise stark lageabhängig sind. Setzt die Bank den Wert unter dem Kaufpreis an, müssen Sie die Differenz aus Eigenmitteln decken.
- Regionale Nähe hilft. Ein Institut, das den Wörthersee-Markt täglich sieht, bewertet realistischer und schneller als eine Zentrale, die das Objekt nur aus Unterlagen kennt.
Welche Institute Kunden mit Wohnsitz in Deutschland annehmen, ändert sich laufend und unterscheidet sich je Bundesland - ein Überblick dazu steht unter Welche Banken deutsche Kunden finanzieren.
Häufig gestellte Fragen
Ja. Als EU-Bürger sind Sie österreichischen Käufern gleichgestellt, müssen die Voraussetzungen aber nach § 7 Kärntner Grundverkehrsgesetz erklären und nachweisen. Für einen Hauptwohnsitz ist das Verfahren unkompliziert. Für einen Freizeitwohnsitz gelten dagegen strenge Zusatzbedingungen.
In aller Regel nicht. Die Genehmigung eines Freizeitwohnsitzes setzt nach § 15 des Kärntner Grundverkehrsgesetzes unter anderem fünf Jahre durchgehenden Hauptwohnsitz in Österreich voraus, dazu eine Spezialwidmung und eine aufrechte Baubewilligung. Wer in Deutschland lebt, erfüllt die erste Bedingung nicht. Bleiben der Hauptwohnsitz, ein Bestandsobjekt mit bestehender Widmung oder die touristische Vermietung.
Für Käufer aus dem Ausland nicht. Tirol arbeitet mit Gemeindekontingenten von höchstens 8 % der Wohnungen, Kärnten mit der Fünfjahresregel im Grundverkehrsgesetz. Beide Wege führen für jemanden, der in Deutschland wohnen bleibt, zum selben Ergebnis: Ein neuer Freizeitwohnsitz ist praktisch nicht zu bekommen.
In Seenähe liegen die Quadratmeterpreise über 8.000 Euro, in den Städten Klagenfurt und Villach je nach Lage etwa zwischen 2.500 und 4.200 Euro, in ländlichen Bezirken ab rund 2.200 Euro. Die Erhebungen der Portale weichen für dieselbe Gemeinde deutlich voneinander ab, weil teils Angebots-, teils Abschlusspreise erfasst werden. Für eine belastbare Zahl braucht es die Bewertung des konkreten Objekts.
Das legt jede Gemeinde selbst fest, gestaffelt nach Wohnungsgröße; das Land gibt nur den Rahmen vor, der zuletzt angehoben wurde. Seit der Novelle sind auch Wohnungen im Eigentum von Gesellschaften erfasst. Den konkreten Satz erfahren Sie beim Gemeindeamt - fragen Sie ihn vor dem Kauf ab.