Das Wichtigste in Kürze
- Standardsatz: 3,5 % der Gegenleistung (Kaufpreis)
- Stufentarif: Ermäßigter Tarif bei Übertragungen im Familienkreis
- Bundeseinheitlich: Im Gegensatz zu Deutschland gibt es nur einen österreichweiten Satz
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erforderlich für die Grundbucheintragung
- Frist: Selbstberechnung und Abfuhr innerhalb eines Monats
Grundlagen der Grunderwerbsteuer in Österreich
Die Grunderwerbsteuer ist in Österreich im Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG) geregelt und wird auf den Erwerb von inländischen Grundstücken erhoben. Im Gegensatz zu Deutschland, wo jedes Bundesland seinen eigenen Steuersatz festlegt, gilt in Österreich ein einheitlicher Steuersatz von 3,5 % auf das gesamte Bundesgebiet.
Die Steuer wird durch den Erwerbsvorgang ausgelöst - das ist in der Regel der Abschluss des Kaufvertrags. Steuerschuldner ist grundsätzlich der Käufer, wobei Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner haften. In der Praxis trägt üblicherweise der Käufer die Grunderwerbsteuer allein.
Der Standardsatz: 3,5 %
Der reguläre Steuersatz für den Immobilienerwerb in Österreich beträgt 3,5 % der Gegenleistung. Als Gegenleistung gilt in der Regel der Kaufpreis zuzüglich aller Leistungen, die der Käufer als Gegenleistung für den Erwerb erbringt.
Was gehört zur Gegenleistung?
- Kaufpreis: Der vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück/die Immobilie
- Übernahme von Verbindlichkeiten: Wenn der Käufer Schulden des Verkäufers übernimmt (z.B. bestehende Hypotheken)
- Sonstige Leistungen: Alle Leistungen, die der Käufer dem Verkäufer im Zusammenhang mit dem Erwerb erbringt
- Nicht enthalten: Umsatzsteuer (bei Neubauten mit Option), Maklergebühren, Notarkosten
Wichtig: Abgrenzung zum Grundstückswert
Beim Kauf von Immobilien zwischen fremden Dritten (also keine nahen Angehörigen) ist die Gegenleistung (der Kaufpreis) die Bemessungsgrundlage. Liegt der Kaufpreis unter dem gemeinen Wert (Verkehrswert), kann das Finanzamt einen höheren Wert ansetzen. In der Praxis ist dies bei marktüblichen Kaufpreisen selten relevant.
Der Stufentarif für Übertragungen im Familienkreis
Für bestimmte Übertragungen innerhalb des Familienkreises sieht das österreichische Grunderwerbsteuergesetz einen ermäßigten Stufentarif vor. Dieser gilt für:
- Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Partnern
- Übertragungen an Lebensgefährten (bei mindestens 5-jährigem gemeinsamen Haushalt)
- Übertragungen an Kinder, Enkel, Stiefkinder, Wahlkinder
- Übertragungen an Eltern, Großeltern
- Übertragungen an Geschwister, Nichten, Neffen
- Übertragungen im Erbweg (auch an nicht verwandte Erben)
- Übertragungen im Rahmen einer Scheidung/Aufteilung
Der Stufentarif im Detail
| Grundstückswert | Steuersatz | Erklärung |
|---|---|---|
| Für die ersten 250.000 EUR | 0,5 % | Ermäßigter Satz für den ersten Teil |
| Für die nächsten 150.000 EUR (250.001-400.000 EUR) | 2,0 % | Mittlerer Satz für den zweiten Teil |
| Darüber hinaus (ab 400.001 EUR) | 3,5 % | Regulärer Satz für den Rest |
Rechenbeispiel Stufentarif
Wenn ein Elternteil dem Kind eine Wohnung mit einem Grundstückswert von 500.000 Euro schenkt:
- Erste 250.000 EUR x 0,5 % = 1.250 EUR
- Nächste 150.000 EUR x 2,0 % = 3.000 EUR
- Restliche 100.000 EUR x 3,5 % = 3.500 EUR
- Gesamt: 7.750 EUR (statt 17.500 EUR bei 3,5 % auf den vollen Betrag)
Die Bemessungsgrundlage im Detail
Die korrekte Bestimmung der Bemessungsgrundlage ist entscheidend für die Höhe der Grunderwerbsteuer. Das Gesetz unterscheidet zwischen zwei Bemessungsgrundlagen:
1. Gegenleistung (bei entgeltlichen Erwerben)
Beim normalen Kauf einer Immobilie ist die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage. Das umfasst:
- Den Kaufpreis (einschließlich aller Zusatzvereinbarungen)
- Übernommene Verbindlichkeiten (z.B. bestehende Hypotheken, die der Käufer übernimmt)
- Sonstige Gegenleistungen (z.B. vereinbarte Sachleistungen)
2. Grundstückswert (bei unentgeltlichen/begünstigten Erwerben)
Bei Schenkungen, Erbschaften und Übertragungen im Familienkreis dient der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage. Dieser wird berechnet nach:
- Pauschalwertmodell: Berechnung anhand von Bodenwert (aus dem Einheitswert abgeleitet) und Gebäudewert (basierend auf Nutzfläche, Baujahr, Zustand)
- Immobilienpreisspiegel: Vergleich mit dem Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria
- Gutachten: Alternativ kann ein Gutachten eines allgemein beeideten Sachverständigen vorgelegt werden
Schritt-für-Schritt: Grunderwerbsteuer bezahlen
Der Ablauf der Grunderwerbsteuerabwicklung in Österreich ist klar strukturiert:
Schritt 1: Kaufvertrag abschließen
Mit dem Abschluss des Kaufvertrags entsteht die Steuerpflicht. Der Vertrag muss dem Finanzamt innerhalb bestimmter Fristen gemeldet werden.
Schritt 2: Selbstberechnung durch den Notar
In Österreich wird die Grunderwerbsteuer in der Regel im Wege der Selbstberechnung durch den Notar oder Rechtsanwalt (Parteienvertreter) ermittelt. Der Notar berechnet die Steuer auf Basis des Kaufpreises und meldet dies elektronisch an das Finanzamt. Die Selbstberechnung muss bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach dem Erwerbsvorgang erfolgen.
Schritt 3: Abfuhr der Steuer
Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb eines Monats nach der Selbstberechnung an das Finanzamt abgeführt werden. In der Praxis wird die Steuer vom Treuhandkonto des Notars abgeführt - der Käufer überweist den Betrag als Teil der Nebenkosten an den Notar.
Schritt 4: Unbedenklichkeitsbescheinigung einholen
Nach Bezahlung der Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese bestätigt, dass der Grunderwerbsteuer-Angelegenheit nichts entgegensteht. Die Bescheinigung ist Voraussetzung für die Grundbucheintragung - ohne sie wird das Grundbuchgericht den Käufer nicht als Eigentümer eintragen.
Schritt 5: Grundbucheintragung
Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung und den weiteren erforderlichen Dokumenten (Kaufvertrag, Aufsandungserklärung, Grundverkehrsgenehmigung) beantragt der Notar die Eintragung beim zuständigen Bezirksgericht.
Die Grunderwerbsteuer ist nur einer von mehreren Posten, die beim Kauf anfallen. Wo sie im Ablauf steht und wer sie abführt, ordnet der Leitfaden zum Immobilienkauf in Österreich ein.
Vergleich mit den deutschen Bundesländern
Österreich erhebt bundeseinheitlich 3,5 %. In Deutschland setzt jedes Land seinen Satz seit 2006 selbst fest, und die Spanne ist erheblich - nur Bayern liegt noch auf dem österreichischen Niveau.
| Land | Steuersatz | Differenz zu Österreich |
|---|---|---|
| Österreich | 3,5 % | - |
| Bayern | 3,5 % | gleich |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | +1,5 |
| Niedersachsen | 5,0 % | +1,5 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | +1,5 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | +1,5 |
| Thüringen | 5,0 % | +1,5 |
| Bremen | 5,5 % | +2,0 |
| Hamburg | 5,5 % | +2,0 |
| Sachsen | 5,5 % | +2,0 |
| Berlin | 6,0 % | +2,5 |
| Hessen | 6,0 % | +2,5 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | +2,5 |
| Brandenburg | 6,5 % | +3,0 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | +3,0 |
| Saarland | 6,5 % | +3,0 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | +3,0 |
Stand: August 2026. Zuletzt geändert haben Bremen (Erhöhung auf 5,5 % zum 1. Juli 2025) und Thüringen, das als bisher einziges Land gesenkt hat - von 6,5 auf 5,0 % zum 1. Jänner 2024.
Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer:
- In Österreich: 14.000 Euro (3,5 %)
- In NRW: 26.000 Euro (6,5 %)
- In Brandenburg: 26.000 Euro (6,5 %)
- Ersparnis gegenüber NRW: 12.000 Euro
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) ist ein zentrales Dokument im österreichischen Immobilienrecht. Sie dient als Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß bezahlt wurde, und ist Voraussetzung für die Grundbucheintragung.
Was enthält die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
- Bestätigung der Steuerzahlung
- Bezeichnung der Liegenschaft (EZ, Grundstücksnummer, KG)
- Name und Daten des Käufers
- Höhe der bezahlten Steuer
- Bestätigung, dass der Eintragung im Grundbuch aus steuerlicher Sicht nichts entgegensteht
Beantragung und Dauer
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Notar oder Rechtsanwalt nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer beim zuständigen Finanzamt beantragt. Bei Selbstberechnung durch den Parteienvertreter erfolgt die Ausstellung in der Regel automatisch nach Verbuchung der Steuerzahlung. Die Bearbeitungszeit beträgt:
- Bei elektronischer Selbstberechnung: 1-2 Wochen
- Bei Festsetzung durch das Finanzamt: 2-6 Wochen
Besonderheiten für Deutsche
Doppelbesteuerung vermeiden
Ein häufiges Bedenken deutscher Käufer ist die Frage der Doppelbesteuerung. Grundsätzlich fällt die Grunderwerbsteuer nur in Österreich an - in Deutschland wird keine zusätzliche Grunderwerbsteuer für den Erwerb einer österreichischen Immobilie erhoben. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich weist das Besteuerungsrecht für Grundstücke dem Belegenheitsstaat (also Österreich) zu.
Steuerliche Identifikation
Deutsche Käufer benötigen für die Grunderwerbsteuerabwicklung eine österreichische Steuernummer. Diese wird beim zuständigen Finanzamt beantragt und ist auch für die spätere Einkommensteuererklärung (bei Vermietung) oder Grundsteuerzahlung erforderlich. Der Notar kann die Beantragung im Rahmen der Kaufabwicklung übernehmen.
Eigenkapitalplanung
Bei der Eigenkapitalplanung sollten Deutsche die Grunderwerbsteuer als wichtigen Nebenkostenposten einkalkulieren. Zusammen mit den übrigen Nebenkosten (Grundbucheintragung, Vertragserrichtung, Pfandrecht, ggf. Makler) ergibt sich ein Gesamtbetrag von rund 8 % ohne und knapp 12 % mit Makler, der zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenmitteln finanziert werden muss. Wie viel das bei Ihrem Kaufpreis ist, zeigt der Nebenkostenrechner.
Gilt in Salzburg oder Tirol etwas anderes?
Nein. Anders als in Deutschland ist die Grunderwerbsteuer in Österreich Bundessache. Der Satz von 3,5 % gilt in Salzburg genauso wie in Wien oder im Burgenland, und auch der Stufentarif und die Bemessungsgrundlage sind bundesweit identisch. Wer nach der Grunderwerbsteuer für ein bestimmtes Bundesland sucht, findet deshalb immer dieselbe Zahl.
Was sich je Bundesland tatsächlich unterscheidet, sind andere Posten:
- Grundverkehrsverfahren: Ob eine Erklärung genügt oder eine förmliche Genehmigung nötig ist, richtet sich nach dem Landesrecht - samt unterschiedlicher Verfahrenskosten.
- Zweitwohnsitzabgaben: In den Tourismusländern kommen laufende Abgaben dazu, die es anderswo nicht gibt.
- Immobilienpreise: Da die Steuer prozentual bemessen wird, fällt sie in Salzburg oder Tirol absolut deutlich höher aus als in der Steiermark - bei identischem Steuersatz.
Kauf über eine Gesellschaft: verschärfte Regeln seit Juli 2025
Wer erwägt, eine österreichische Immobilie nicht direkt, sondern über Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft zu erwerben, sollte die Änderung durch das Budgetbegleitgesetz 2025 kennen. Sie gilt seit 1. Juli 2025 und hat § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes weitgehend neu gefasst.
- Schwelle auf 75 % gesenkt: Grunderwerbsteuer fällt bereits an, wenn 75 % der Anteile vereinigt oder übertragen werden. Zuvor lag die Grenze bei 95 %.
- Beobachtungszeitraum sieben Jahre: Mehrere Teilübertragungen werden über sieben statt bisher fünf Jahre zusammengerechnet.
- Auch mittelbar und auch Kapitalgesellschaften: Erfasst sind nun ausdrücklich auch indirekte Beteiligungen über eine übergeordnete Gesellschaft; die Prozentsätze der Ebenen werden miteinander multipliziert.
- Gemeiner Wert statt Grundstückswert: Bemessungsgrundlage ist bei diesen Vorgängen der Verkehrswert - und damit meist deutlich mehr als der niedrigere Grundstückswert.
Für Bestandsbeteiligungen zum 30. Juni 2025 bestehen Übergangsregelungen. Die Konstruktion, eine Immobilie über einen Gesellschaftsanteil steuergünstiger zu übernehmen, ist damit für den privaten Erwerb praktisch erledigt - gedacht war sie ohnehin nie für den normalen Wohnungskauf.
Befreiungen und Ausnahmen
In bestimmten Fällen kann die Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise entfallen:
- Geringwertige Erwerbe: Grundstücke mit einem Wert unter 1.100 Euro sind befreit
- Zusammenlegung/Flurbereinigung: Landwirtschaftliche Zusammenlegungsverfahren sind befreit
- Superädifikat: Sonderfälle bei Bauwerken auf fremdem Grund
- Umgründungen: Bestimmte gesellschaftsrechtliche Umgründungen können begünstigt sein
- Gemeinnütziger Wohnbau: Erwerbe durch gemeinnützige Bauvereinigungen können begünstigt sein
Für den typischen Immobilienkauf durch Deutsche kommen diese Befreiungen in der Regel nicht zur Anwendung. Der Stufentarif greift nur bei Übertragungen im Familienkreis - beim Kauf von einem fremden Dritten gilt immer der Standardsatz von 3,5 %.
Häufig gestellte Fragen
3,5 % - genau wie in jedem anderen österreichischen Bundesland. Die Grunderwerbsteuer ist in Österreich bundeseinheitlich geregelt, es gibt keine Landessätze wie in Deutschland. Unterschiedlich sind je Bundesland nur das Grundverkehrsverfahren, mögliche Zweitwohnsitzabgaben und natürlich das Preisniveau, auf das die 3,5 % angewendet werden.
Für den privaten Immobilienkauf nicht. Seit 1. Juli 2025 löst bereits die Vereinigung von 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft Grunderwerbsteuer aus, der Beobachtungszeitraum beträgt sieben Jahre, und bemessen wird nach dem gemeinen Wert statt nach dem niedrigeren Grundstückswert. Erfasst sind auch indirekte Beteiligungen. Das Budgetbegleitgesetz 2025 hat die frühere Gestaltungsmöglichkeit damit weitgehend geschlossen.
Die Grunderwerbsteuer in Österreich beträgt einheitlich 3,5 % der Gegenleistung (in der Regel des Kaufpreises). Dieser Satz gilt bundesweit - im Gegensatz zu Deutschland, wo jedes Bundesland seinen eigenen Satz festlegt. Für Übertragungen im Familienkreis gibt es einen ermäßigten Stufentarif (0,5 % / 2,0 % / 3,5 %).
Nein, für Deutsche als EU-Bürger gilt exakt der gleiche Steuersatz wie für österreichische Staatsbürger. Es gibt keine erhöhte Steuer für Ausländer. Der Satz beträgt einheitlich 3,5 % des Kaufpreises.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß bezahlt wurde. Sie ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Ohne diese Bescheinigung wird das Grundbuchgericht den Käufer nicht als Eigentümer eintragen. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 1-3 Wochen nach Steuerzahlung.
Nein, die Grunderwerbsteuer fällt nur im Belegenheitsstaat an - also in Österreich. In Deutschland wird keine zusätzliche Grunderwerbsteuer für den Erwerb einer österreichischen Immobilie erhoben. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich regelt dies eindeutig.
Der ermäßigte Stufentarif (0,5 % / 2,0 % / 3,5 %) gilt bei Übertragungen im Familienkreis (Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister) sowie bei Erbschaften und Scheidungsaufteilungen. Beim Kauf von einem fremden Dritten - also dem typischen Immobilienkauf - gilt immer der Standardsatz von 3,5 %.
In der Praxis wird die Grunderwerbsteuer durch den Notar oder Rechtsanwalt im Wege der Selbstberechnung ermittelt und vom Treuhandkonto an das Finanzamt abgeführt. Der Käufer muss den Betrag als Teil der Nebenkosten an den Notar überweisen. Die Selbstberechnung muss bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach dem Erwerbsvorgang erfolgen.