Mieteinnahmen aus Österreich in Deutschland versteuern: was das DBA regelt

Überblick: Welcher DBA-Artikel regelt was?

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Republik Österreich zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen (BGBl. 2002 II S. 734) enthält mehrere Artikel, die für Immobilienbesitzer entscheidend sind. Die folgende Tabelle gibt einen kompakten Überblick über die wichtigsten Regelungen.

Das Belegenheitsprinzip nach Artikel 6: Der Grundpfeiler

Artikel 6 des DBA legt das sogenannte Belegenheitsprinzip (lateinisch: lex rei sitae) fest. Der Grundsatz lautet: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dürfen in dem Staat besteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet. Für Ihre österreichische Immobilie bedeutet das:

• Mieteinnahmen werden in Österreich versteuert
• Pachteinnahmen werden in Österreich versteuert
• Einkünfte aus der unmittelbaren Nutzung werden in Österreich versteuert
• Die Grunderwerbsteuer fällt in Österreich an

Artikel 6 Abs. 2 definiert dabei den Begriff „unbewegliches Vermögen" nach dem Recht des Staates, in dem das Vermögen liegt - also nach österreichischem Recht. Dazu gehören Grundstücke, Gebäude, Zubehör zum unbeweglichen Vermögen sowie Nutzungsrechte an Immobilien.

Konkretes Beispiel: Belegenheitsprinzip in der Praxis

Herr Müller aus München besitzt eine vermietete Eigentumswohnung in Salzburg. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.200 Euro. Nach dem Belegenheitsprinzip sind sämtliche Mieteinnahmen (14.400 Euro jährlich) in Österreich steuerpflichtig. Herr Müller muss in Österreich eine Einkommensteuererklärung als beschränkt Steuerpflichtiger abgeben. Die Einkünfte werden nach dem progressiven österreichischen Einkommensteuertarif besteuert. In Deutschland werden diese Einkünfte freigestellt - wirken sich aber über den Progressionsvorbehalt auf seinen deutschen Steuersatz aus.

Artikel 13: Besteuerung von Veräußerungsgewinnen

Artikel 13 Abs. 1 DBA ergänzt das Belegenheitsprinzip für Verkaufsfälle: Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens dürfen in dem Staat besteuert werden, in dem dieses Vermögen liegt. Verkaufen Sie Ihre österreichische Immobilie, hat Österreich das Besteuerungsrecht. In der Praxis bedeutet das:

• Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 % fällt in Österreich an
• Deutschland stellt den Gewinn nach Art. 23 frei
• Der Progressionsvorbehalt gilt auch für Veräußerungsgewinne

Rechenbeispiel: ImmoESt bei Verkauf

Frau Schmidt hat 2020 eine Wohnung in Graz für 250.000 Euro gekauft. 2026 verkauft sie die Wohnung für 310.000 Euro. Die Nebenkosten beim Kauf betrugen 25.000 Euro (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung). Die ImmoESt berechnet sich wie folgt:

• Verkaufspreis: 310.000 Euro
• Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten: 275.000 Euro
• Veräußerungsgewinn: 35.000 Euro
• ImmoESt (30 %): 10.500 Euro

In Deutschland wäre dieser Gewinn innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ebenfalls steuerpflichtig gewesen - allerdings zum persönlichen Einkommensteuersatz. Dank des DBA wird der Gewinn in Deutschland freigestellt, aber der Progressionsvorbehalt greift. Für langfristige Anleger ist das ein wichtiger Unterschied: In Deutschland wäre der Gewinn nach 10 Jahren komplett steuerfrei, in Österreich fällt die ImmoESt grundsätzlich immer an (außer bei Hauptwohnsitzbefreiung).

Artikel 23: Freistellung - und warum der Progressionsvorbehalt hier meist nicht greift

Artikel 23 Abs. 1 des DBA bestimmt, wie Deutschland die Doppelbesteuerung vermeidet: durch die Freistellungsmethode. Die in Österreich besteuerten Immobilieneinkünfte bleiben in Deutschland außen vor.

An dieser Stelle folgt in vielen Darstellungen der Satz, die Einkünfte erhöhten über den Progressionsvorbehalt trotzdem den deutschen Steuersatz. Für Mieteinnahmen aus einer österreichischen Immobilie trifft das nicht zu.

Praktisch heißt das: Ihre österreichischen Mieteinnahmen erhöhen den Steuersatz auf Ihr deutsches Gehalt nicht. Wer mit einer solchen Zusatzbelastung kalkuliert, rechnet zu pessimistisch.

Die Kehrseite: Verluste wirken sich ebenfalls nicht aus

Die Ausnahme gilt in beide Richtungen. Ein Verlust aus der österreichischen Vermietung - etwa in den ersten Jahren nach einer größeren Sanierung - senkt Ihren deutschen Steuersatz nicht. Einen negativen Progressionsvorbehalt gibt es für EU-Immobilien so wenig wie einen positiven. Verrechnen lässt sich der Verlust nur in Österreich, im Rahmen der dortigen Veranlagung.

Wo der Progressionsvorbehalt doch eine Rolle spielt

Die Ausnahme erfasst ausdrücklich Vermietung und Verpachtung. Ein Veräußerungsgewinn fällt nicht darunter. Verkaufen Sie die Wohnung innerhalb der deutschen Zehnjahresfrist des § 23 EStG, ist der Gewinn in Deutschland grundsätzlich steuerbar, wird nach dem DBA aber freigestellt - und dann wirkt der Progressionsvorbehalt auf Ihr übriges Einkommen. Liegt der Kauf länger als zehn Jahre zurück, ist der Vorgang in Deutschland ohnehin nicht steuerbar; dann bleibt auch für den Progressionsvorbehalt nichts übrig.

Weil hier Haltedauer, Fristen und persönliche Verhältnisse zusammenspielen, gehört ein geplanter Verkauf vorab zum Steuerberater. In Österreich fällt in beiden Fällen die Immobilienertragsteuer von 30 % an - eine Spekulationsfrist kennt das österreichische Recht nicht.

Die Erklärungspflicht bleibt

Auch ohne Progressionsvorbehalt sind die österreichischen Einkünfte in der deutschen Steuererklärung anzugeben. Das Finanzamt muss prüfen können, ob die Freistellung zu Recht beansprucht wird. Die Angabe erfolgt in der Anlage AUS; parallel läuft in Österreich die Veranlagung zur beschränkten Steuerpflicht.

Artikel 21: Auffangregelung für sonstige Einkünfte

Artikel 21 DBA ist die sogenannte Auffangklausel: Einkünfte, die nicht in den vorherigen Artikeln geregelt sind, dürfen grundsätzlich nur im Ansässigkeitsstaat besteuert werden. Für Immobilienbesitzer ist diese Klausel in der Regel weniger relevant, da Mieteinnahmen (Art. 6) und Veräußerungsgewinne (Art. 13) bereits spezifisch geregelt sind. Relevant wird Art. 21 jedoch bei ungewöhnlichen Einkünften, etwa Entschädigungszahlungen im Zusammenhang mit einer Immobilie, die nicht eindeutig unter Art. 6 oder 13 fallen.

Besteuerung von Mieteinnahmen in Österreich: Was Sie absetzen können

Als in Deutschland lebender Immobilienbesitzer gelten Sie in Österreich als beschränkt steuerpflichtig gemäß § 1 Abs. 3 österreichisches EStG. Nur Ihre österreichischen Einkünfte werden dort besteuert. Die Steuererklärung erfolgt über das Formular E 1 beim zuständigen Finanzamt.

Abzugsfähige Werbungskosten (§ 16 öEStG)

Folgende Aufwendungen mindern Ihre Steuerbemessungsgrundlage in Österreich:

• Abschreibung (AfA): 1,5 % jährlich der Gebäude-Anschaffungskosten (§ 16 Abs. 1 Z 8 öEStG). Bei einem Gebäudewert von 200.000 Euro ergibt das 3.000 Euro jährliche AfA
• Kreditzinsen: Zinsen für die Immobilienfinanzierung sind voll abzugsfähig - die Tilgung hingegen nicht
• Instandhaltungsaufwand: Reparaturen, Wartung, Austausch von Verschleißteilen - sofort absetzbar
• Instandsetzungsaufwand: Größere Sanierungen (z. B. Dachsanierung) - auf 15 Jahre verteilt absetzbar
• Betriebskosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltungskosten
• Maklerkosten: Kosten für die Mietersuche
• Rechts- und Steuerberatungskosten: Kosten für den österreichischen Steuerberater
• Fahrtkosten: Dokumentierte Fahrten zur Immobilie (z. B. für Besichtigungen, Handwerkertermine)

Beispielrechnung: Mieteinnahmen nach Werbungskosten

Angenommen, Ihre Wohnung in Wien erzielt 1.500 Euro Kaltmiete monatlich (18.000 Euro jährlich). Der Gebäudewert beträgt 250.000 Euro, die jährlichen Kreditzinsen betragen 5.000 Euro. Ihre Steuerberechnung sieht wie folgt aus:

• Mieteinnahmen: 18.000 Euro
• AfA (1,5 % von 250.000): −3.750 Euro
• Kreditzinsen: −5.000 Euro
• Hausverwaltung: −1.200 Euro
• Grundsteuer und Versicherung: −800 Euro
• Instandhaltung (Durchschnitt): −1.000 Euro
• Steuerpflichtiger Gewinn: 6.250 Euro

Bei beschränkter Steuerpflicht in Österreich fällt auf einen Gewinn von 6.250 Euro bereits Einkommensteuer an - anders, als der Blick auf den Grundfreibetrag von 13.539 Euro vermuten lässt. Grund ist der Hinzurechnungsbetrag von 11.077 Euro nach § 102 Abs. 3 EStG, der beschränkt Steuerpflichtigen fiktiv zugerechnet wird. Rechnerisch ergeben sich daraus 17.327 Euro und damit rund 758 Euro Steuer. Durch die hohen abzugsfähigen Kosten in den ersten Jahren einer finanzierten Immobilie kann sogar ein steuerlicher Verlust entstehen.

Verkaufsgewinn: ImmoESt 30 % vs. deutsche Spekulationsfrist

Beim Verkauf Ihrer österreichischen Immobilie fällt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Der Gewinn (Verkaufserlös minus Anschaffungskosten und Nebenkosten) wird mit pauschal 30 % besteuert. Alternativ können Sie die Regelbesteuerungsoption wählen - dann wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, was bei niedrigen Gesamteinkünften günstiger sein kann.

Befreiungen von der ImmoESt

• Hauptwohnsitzbefreiung: Steuerfrei, wenn die Immobilie mindestens 2 Jahre ununterbrochen als Hauptwohnsitz diente
• 5-aus-10-Regel: Steuerfrei, wenn in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre Hauptwohnsitz
• Herstellerbefreiung: Steuerfrei, wenn Sie das Gebäude selbst errichtet und nicht vermietet haben

Vergleich: Verkauf nach 12 Jahren Haltedauer

Frau Weber kauft 2014 eine Kapitalanlage-Wohnung. 2026 verkauft sie mit 80.000 Euro Gewinn:

Dieses Beispiel zeigt den größten steuerlichen Nachteil einer österreichischen Immobilie für langfristige Kapitalanleger. Wer plant, die Immobilie länger als 10 Jahre zu halten und dann zu verkaufen, zahlt in Österreich 30 % ImmoESt, während der Gewinn in Deutschland komplett steuerfrei wäre. Mehr dazu im Artikel Steuerliche Attraktivität des Immobilienkaufs in Österreich.

Erbschaft und Schenkung: DBA-Lücke mit Folgen

Das DBA zwischen Deutschland und Österreich regelt ausschließlich die Steuern vom Einkommen und vom Vermögen. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird nicht vom DBA erfasst. Das hat erhebliche praktische Konsequenzen:

Österreich hat die Erbschaft- und Schenkungsteuer 2008 abgeschafft, nachdem der Verfassungsgerichtshof sie im Jahr davor aufgehoben hatte. Steuerfrei ist eine Übertragung deshalb nicht: Bei unentgeltlichen Erwerben fällt weiterhin Grunderwerbsteuer an, dann allerdings nach dem günstigeren Stufentarif und bemessen am Grundstückswert statt am Verkehrswert.

Der eigentliche Punkt liegt ohnehin auf der deutschen Seite. Deutschland besteuert nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 Erbschaftsteuergesetz den weltweiten Nachlass, sobald Erblasser oder Erbe in Deutschland ansässig sind - die österreichische Immobilie eingeschlossen. Wer also in Deutschland lebt und eine Wohnung in Österreich vererbt, löst deutsche Erbschaftsteuer aus, obwohl Österreich selbst keine erhebt.

Deutsche Erbschaftsteuer-Freibeträge

In der Praxis bedeutet das: Eine österreichische Immobilie im Wert von 600.000 Euro, die an ein Kind vererbt wird, unterliegt in Deutschland der Erbschaftsteuer auf den Betrag über 400.000 Euro - also auf 200.000 Euro. Bei Steuerklasse I ergibt das 11 % Erbschaftsteuer = 22.000 Euro. Zusätzlich fällt in Österreich die Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif an (ca. 10.750 Euro bei 600.000 Euro).

Vergleichstabelle: Besteuerung in Österreich vs. Deutschland

Die folgende Tabelle fasst die steuerliche Behandlung der wichtigsten Einkunftsarten zusammen:

Praktische Pflichten: Was Sie beachten müssen

1. Steuererklärung in Österreich: Jährliche Einkommensteuererklärung (Formular E 1) beim zuständigen Finanzamt als beschränkt Steuerpflichtiger. Frist: 30. April des Folgejahres (bei elektronischer Abgabe via FinanzOnline: 30. Juni)
2. Steuererklärung in Deutschland: Anlage AUS zur Einkommensteuererklärung mit Angabe der österreichischen Einkünfte - auch wenn diese in Deutschland steuerfrei sind. Die Einkünfte sind in der Zeile für Progressionsvorbehalt einzutragen
3. Dokumentation: Alle Belege (Kaufvertrag, Nebenkostenabrechnungen, Rechnungen, Steuerbescheide) in beiden Ländern mindestens 7 Jahre aufbewahren
4. Steuerberater: Konsultation eines Beraters mit deutsch-österreichischer Expertise ist dringend empfohlen. Die Kosten für den österreichischen Steuerberater sind als Werbungskosten absetzbar
5. FinanzOnline-Zugang: Beantragen Sie frühzeitig einen Zugang zum österreichischen Finanzamt-Portal - das erleichtert die jährliche Steuererklärung erheblich

Typische Fehler und Missverständnisse

In der Beratungspraxis treten bei deutsch-österreichischen Immobiliensachverhalten regelmäßig dieselben Fehler auf:

• „In Österreich steuerfrei = keine Meldepflicht": Falsch. Die Einkünfte müssen in beiden Ländern deklariert werden
• „Keine Erbschaftsteuer in Österreich = erbschaftsteuerfrei": Falsch. Deutschland besteuert den weltweiten Nachlass, wenn der Erbe oder Erblasser in Deutschland lebt
• „DBA schützt automatisch vor Doppelbesteuerung": Nur teilweise. Sie müssen die Freistellung in Deutschland aktiv beantragen (Anlage AUS)
• „Werbungskosten doppelt absetzen": Nicht möglich. Die Werbungskosten können nur in Österreich geltend gemacht werden, da Deutschland die Einkünfte freistellt
• „Verluste aus AT-Vermietung mindern deutsches Einkommen": Sie wirken sich in Deutschland gar nicht aus. Weil Vermietungseinkünfte aus EU-Immobilien vom Progressionsvorbehalt ausgenommen sind, gibt es auch keinen negativen. Verrechnet wird der Verlust ausschließlich in Österreich

Für die allgemeinen Besonderheiten beim Immobilienkauf als Deutscher empfehlen wir unseren ausführlichen Ratgeber. Informationen zu den Voraussetzungen für eine Finanzierung in Österreich finden Sie ebenfalls auf unserer Seite.

Häufig gestellte Fragen