- Ja, es existiert ein Abkommen: Zwischen Deutschland und Österreich gibt es ein umfassendes Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das auch Einkünfte aus Immobilien regelt.
- Besteuerung am Ort der Immobilie: Das Kernprinzip ist das „Belegenheitsprinzip“. Das bedeutet, das Land, in dem die Immobilie liegt, hat das vorrangige Recht, die Einkünfte daraus (Miete, Verkauf) zu besteuern.
- Vermeidung der Doppelbesteuerung: Das Wohnsitzland des Eigentümers stellt diese ausländischen Einkünfte in der Regel von der Steuer frei.
- Achtung Progressionsvorbehalt: Die steuerfreien ausländischen Einkünfte werden im Wohnsitzland jedoch zur Berechnung des Steuersatzes herangezogen. Dies kann die Steuer auf das übrige Einkommen erhöhen.
- Getrenntes Abkommen für Erbschaften: Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gibt es ein separates Abkommen, das ebenfalls die Besteuerungsrechte klar verteilt.
Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland-Österreich: Eine Einführung
Wenn Sie in Deutschland leben und eine Immobilie in Österreich besitzen – oder umgekehrt – betreten Sie das Feld des internationalen Steuerrechts. Eine zentrale Frage, die sich dabei stellt, ist: Muss ich meine Mieteinnahmen oder den Gewinn aus einem Verkauf in beiden Ländern versteuern? Die klare Antwort lautet: Nein, dank des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) zwischen Deutschland und Österreich. Dieses völkerrechtliche Vertragswerk hat das primäre Ziel, eine doppelte steuerliche Belastung derselben Einkünfte oder desselben Vermögens zu verhindern.
Ein DBA funktioniert wie ein Regelbuch, das festlegt, welchem der beiden Vertragsstaaten das Besteuerungsrecht für bestimmte Einkünfte zusteht. Es schafft Rechtssicherheit für Privatpersonen und Unternehmen, die grenzüberschreitend wirtschaften. Gleichzeitig soll es Steuerflucht und -umgehung eindämmen, indem es einen Informationsaustausch zwischen den Finanzbehörden vorsieht. Für Immobilienbesitzer ist dieses Abkommen von herausragender Bedeutung. Es klärt nicht nur, wo Mieteinnahmen zu versteuern sind, sondern auch, was beim Verkauf einer Immobilie oder im Erbfall geschieht. Ohne ein solches Abkommen könnte es passieren, dass sowohl der Staat, in dem die Immobilie liegt (Belegenheitsstaat), als auch der Staat, in dem der Eigentümer wohnt (Wohnsitzstaat), vollumfänglich Steuern erheben. Das DBA sorgt für eine klare und faire Aufteilung.
Das Belegenheitsprinzip: Der Grundpfeiler bei Immobilien
Der wohl wichtigste Grundsatz im Kontext von Immobilien im DBA Deutschland-Österreich ist das sogenannte Belegenheitsprinzip. Dieses ist in Artikel 6 des Abkommens verankert und internationaler Standard. Es besagt ganz einfach: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dürfen in dem Staat besteuert werden, in dem dieses Vermögen liegt. Besitzen Sie also als in Deutschland ansässige Person eine Wohnung in Wien, hat Österreich das primäre Besteuerungsrecht für die Mieteinnahmen aus dieser Wohnung.
Was genau fällt unter „unbewegliches Vermögen“? Der Begriff ist weit gefasst. Er umfasst nicht nur Grundstücke und Gebäude, sondern auch Zubehör, land- und forstwirtschaftliches Inventar sowie Rechte, die mit Grundstücken verbunden sind, wie zum Beispiel ein Nießbrauchsrecht. Ob eine Almhütte in Tirol, ein Zinshaus in Graz oder ein Baugrundstück im Burgenland – für alle gilt dieser Grundsatz. Dieses Prinzip ist logisch und nachvollziehbar, da die Immobilie eine feste und untrennbare wirtschaftliche Verbindung zu dem Land hat, in dem sie sich befindet. Alle Wertschöpfung, die direkt aus ihr entsteht, soll auch dort steuerlich erfasst werden. Für Sie als Immobilienbesitzer bedeutet das, dass Sie sich mit dem Steuerrecht des Landes vertraut machen müssen, in dem Ihre Immobilie liegt, da Sie dort steuerpflichtig sind.
Besteuerung von Mieteinnahmen aus österreichischen Immobilien
Stellen wir uns den häufigsten Fall vor: Sie leben und arbeiten in Deutschland und haben Ihr Steuerdomizil hier. Gleichzeitig besitzen Sie eine Eigentumswohnung in Salzburg, die Sie vermieten. Wie werden diese Mieteinnahmen korrekt besteuert?
Steuerpflicht in Österreich
Gemäß dem Belegenheitsprinzip hat Österreich das Recht, Ihre Mieteinnahmen zu besteuern. Sie sind daher verpflichtet, in Österreich eine Einkommensteuererklärung für diese „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ abzugeben. Die gute Nachricht ist, dass Sie – genau wie ein in Österreich ansässiger Vermieter – Werbungskosten geltend machen können. Dazu gehören beispielsweise:
- Zinsen für einen Kredit, der zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurde
- Instandhaltungs- und Reparaturaufwendungen
- Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden
- Die Absetzung für Abnutzung (AfA), also die jährliche Abschreibung des Gebäudewertes
- Grundsteuer
Der verbleibende Gewinn nach Abzug dieser Kosten wird dann mit dem progressiven österreichischen Einkommensteuertarif besteuert. Sie müssen also die steuerlichen Regelungen und Fristen in Österreich genau beachten.
Behandlung in Deutschland
Jetzt kommt der Mechanismus zur Vermeidung der Doppelbesteuerung ins Spiel. Deutschland als Ihr Wohnsitzstaat stellt die in Österreich bereits besteuerten Mieteinnahmen von der deutschen Einkommensteuer frei. Sie zahlen also nicht noch einmal deutsche Einkommensteuer auf diese Miete. Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: den Progressionsvorbehalt. Das bedeutet, das deutsche Finanzamt rechnet Ihre österreichischen Mieteinnahmen zu Ihrem in Deutschland zu versteuernden Einkommen hinzu, um einen besonderen Steuersatz zu ermitteln. Dieser höhere Steuersatz wird dann aber nur auf Ihr deutsches Einkommen (z.B. aus Gehalt oder selbstständiger Arbeit) angewendet. Im Ergebnis zahlen Sie auf Ihr deutsches Einkommen mehr Steuern, als Sie es ohne die österreichischen Mieteinnahmen tun würden.
Der Verkauf einer Immobilie in Österreich: Was gilt bei der Steuer?
Wenn Sie sich entscheiden, Ihre in Österreich gelegene Immobilie zu verkaufen, greift ebenfalls das DBA. Auch hier gilt das Belegenheitsprinzip: Österreich hat das Recht, den Veräußerungsgewinn zu besteuern. Ein Veräußerungsgewinn entsteht, wenn der Verkaufspreis die ursprünglichen Anschaffungskosten und die mit dem Verkauf verbundenen Kosten übersteigt.
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Österreich
In Österreich unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf von privaten Immobilien der sogenannten Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der Steuersatz beträgt pauschal 30 % des Veräußerungsgewinns. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungskosten. Auch Kosten für den Verkauf (z.B. Maklergebühren, Anwaltskosten) können abgezogen werden. Es gibt bestimmte Ausnahmen, wie die „Hauptwohnsitzbefreiung“, die aber für im Ausland lebende Eigentümer oft nur schwer zu erfüllen sind. Die Abfuhr der Steuer erfolgt in der Regel direkt durch den beauftragten Notar oder Rechtsanwalt in Österreich. Dies stellt sicher, dass die Steuer an den österreichischen Fiskus gezahlt wird.
Die Rolle des deutschen Finanzamts
Ähnlich wie bei den Mieteinnahmen kommt in Deutschland wieder die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt zur Anwendung. Der in Österreich versteuerte Veräußerungsgewinn ist in Deutschland steuerfrei. Sie müssen ihn jedoch in Ihrer deutschen Steuererklärung angeben. Das Finanzamt addiert diesen Gewinn zu Ihrem sonstigen Einkommen, um den Steuersatz zu ermitteln. Da ein Immobilienverkauf oft zu einem hohen einmaligen Gewinn führt, kann der Progressionsvorbehalt in diesem Jahr zu einer spürbar höheren Steuerbelastung auf Ihr übriges deutsches Einkommen führen. Dies sollte bei der Finanzplanung des Verkaufs unbedingt berücksichtigt werden.
Der umgekehrte Fall: Immobilienbesitz in Deutschland mit Wohnsitz in Österreich
Um das Bild zu vervollständigen, betrachten wir den umgekehrten Fall: Sie leben in Österreich und besitzen eine Immobilie in Deutschland, zum Beispiel eine Wohnung in Berlin. Die Regeln des DBA gelten natürlich spiegelbildlich.
Besteuerung in Deutschland
Deutschland als Belegenheitsstaat hat das Besteuerungsrecht für die Einkünfte. Als in Österreich Ansässiger sind Sie in Deutschland „beschränkt steuerpflichtig“. Sie müssen eine deutsche Steuererklärung für Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einreichen. Dabei können Sie alle relevanten Werbungskosten (Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung etc.) nach deutschem Steuerrecht absetzen. Der verbleibende Gewinn wird nach dem deutschen Einkommensteuertarif besteuert.
Beim Verkauf der deutschen Immobilie gibt es eine Besonderheit im deutschen Recht: Gewinne aus dem Verkauf von privaten Immobilien sind steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (die sogenannte Spekulationsfrist gemäß § 23 EStG). Liegt der Verkauf innerhalb dieser Frist, muss der Gewinn in Deutschland versteuert werden. Liegt er außerhalb, fällt in Deutschland keine Steuer an.
Behandlung in Österreich
Österreich als Ihr Wohnsitzstaat wendet ebenfalls die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt an. Die deutschen Einkünfte (sowohl Miete als auch ein eventuell in Deutschland steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn) sind in Österreich steuerfrei, erhöhen aber den Steuersatz für Ihr restliches österreichisches Einkommen.
Praktisches Beispiel: So wirkt sich der Progressionsvorbehalt aus
Die Theorie des Progressionsvorbehalts klingt oft kompliziert. Ein konkretes Zahlenbeispiel verdeutlicht die Wirkung am besten. Nehmen wir an, eine in Deutschland lebende Person hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 € aus ihrer Arbeit. Zusätzlich erzielt sie 10.000 € steuerpflichtige Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Österreich.
| Posten | Berechnung ohne Progressionsvorbehalt (Falsch) | Berechnung mit Progressionsvorbehalt (Korrekt) |
|---|---|---|
| Zu versteuerndes Einkommen in DE | 60.000 € | 60.000 € |
| Einkünfte aus Österreich (in DE steuerfrei) | (nicht berücksichtigt) | 10.000 € |
| Einkommen für Steuersatzermittlung | 60.000 € | 70.000 € |
| Durchschnittssteuersatz (vereinfacht, ca.) | 26,5 % | 28,5 % |
| Zu zahlende Einkommensteuer in DE | 15.900 € (26,5 % von 60.000 €) | 17.100 € (28,5 % von 60.000 €) |
Hinweis: Die Steuersätze sind zur Veranschaulichung gerundet.
Dieses Beispiel zeigt deutlich: Obwohl die 10.000 € aus Österreich in Deutschland steuerfrei sind, führt der Progressionsvorbehalt zu einer um 1.200 € höheren Steuerlast in Deutschland. Die ausländischen Einkünfte „schieben“ das inländische Einkommen in eine höhere Progressionsstufe.
Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilienvermögen
Ein weiteres wichtiges Thema ist die Übertragung von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung. Hier ist Vorsicht geboten: Das reguläre DBA für Einkommen- und Vermögensteuern gilt hierfür nicht. Stattdessen haben Deutschland und Österreich ein eigenes, separates DBA auf dem Gebiet der Nachlass-, Erbschaft- und Schenkungsteuern abgeschlossen.
Auch dieses Abkommen weist das primäre Besteuerungsrecht für unbewegliches Vermögen dem Belegenheitsstaat zu. Wird also eine Immobilie in Österreich vererbt, darf Österreich Steuern erheben. Nun hat Österreich seine Erbschaft- und Schenkungsteuer im Jahr 2008 abgeschafft. Es fällt jedoch bei unentgeltlichen Übertragungen von Grundstücken eine Grunderwerbsteuer an. Deutschland als Wohnsitzstaat des Erben oder Schenkers hat ebenfalls ein Besteuerungsrecht. Um die Doppelbesteuerung zu vermeiden, kommt hier aber ein anderes Verfahren zur Anwendung: die Anrechnungsmethode. Das bedeutet, Deutschland besteuert den Vorgang nach deutschem Erbschaftsteuerrecht, rechnet aber die in Österreich für denselben Vorgang gezahlte Steuer (also die dortige Grunderwerbsteuer) auf die deutsche Steuerschuld an. Die Anrechnung ist jedoch auf die Höhe der deutschen Steuer begrenzt, die auf das Auslandsvermögen entfällt. Die genaue Abwicklung ist komplex und erfordert fast immer steuerliche Expertise.
Wichtige steuerliche Pflichten und Fallstricke
Der Besitz einer Immobilie im Nachbarland bringt nicht nur Einnahmen, sondern auch Pflichten mit sich. Unkenntnis schützt vor Strafe nicht, daher sollten Sie einige zentrale Punkte unbedingt beachten, um teure Fehler zu vermeiden.
Umfassende Erklärungspflichten
Der wichtigste Punkt ist die Pflicht zur Abgabe von Steuererklärungen in beiden Ländern. Sie müssen Ihre Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinne im Belegenheitsstaat (also z.B. Österreich) erklären und dort versteuern. Gleichzeitig müssen Sie Ihr weltweites Einkommen, einschließlich der ausländischen Einkünfte, in Ihrem Wohnsitzstaat (z.B. Deutschland) deklarieren. In der deutschen Steuererklärung füllen Sie dafür die „Anlage AUS“ aus, um die Freistellung unter Progressionsvorbehalt zu beantragen.
Dokumentation und Nachweise
Bewahren Sie alle Belege sorgfältig auf. Dazu gehören Kaufverträge, Rechnungen für Renovierungen, Darlehensverträge, Mietverträge und vor allem die Steuerbescheide aus dem anderen Land. Das Finanzamt Ihres Wohnsitzstaates wird Nachweise verlangen, um die ausländischen Einkünfte und die dort gezahlte Steuer nachvollziehen zu können. Eine lückenlose Dokumentation ist die Grundlage für eine reibungslose steuerliche Behandlung und vermeidet langwierige Rückfragen und Schätzungen durch die Finanzbehörden.
Beratung durch Experten
Das internationale Steuerrecht ist eine komplexe Materie. Die Regelungen des DBA, kombiniert mit den nationalen Steuergesetzen beider Länder, können schnell unübersichtlich werden. Es wird dringend empfohlen, sich von einem Steuerberater unterstützen zu lassen, der Erfahrung mit deutsch-österreichischen Steuerfällen hat. Ein Experte kann nicht nur die korrekte Abwicklung sicherstellen, sondern auch steuerliche Optimierungspotenziale aufzeigen und Sie vor kostspieligen Fehlern und möglichen Verfahren wegen Steuerhinterziehung schützen.
Wichtige Fragen und Antworten
Muss ich bei einer Immobilie im Nachbarland in beiden Ländern eine Steuererklärung abgeben?
Ja, das ist in der Regel zwingend erforderlich. Im Land, in dem die Immobilie liegt (Belegenheitsstaat), erklären Sie die Einkünfte daraus (z.B. Miete). In Ihrem Wohnsitzland müssen Sie Ihr weltweites Einkommen deklarieren und die Freistellung der ausländischen Einkünfte unter Progressionsvorbehalt beantragen.
Was ist der „Progressionsvorbehalt“ einfach erklärt?
Stellen Sie sich vor, Ihr Steuersatz ist eine Leiter. Ihr deutsches Einkommen steht auf einer bestimmten Stufe. Die steuerfreien ausländischen Einkünfte werden nun gedanklich dazugerechnet, was Sie auf eine höhere Stufe der Leiter hebt. Auf dieser höheren Stufe ist der Steuersatz höher. Dieser höhere Satz wird dann aber nur auf Ihr deutsches Einkommen angewendet. Sie zahlen also mehr deutsche Steuern, als Sie es ohne die ausländischen Einkünfte täten.
Gilt das DBA auch für eine Ferienwohnung, die ich nur selbst nutze?
Für die Einkommensteuer ist das DBA nur relevant, wenn Sie Einkünfte erzielen, also die Ferienwohnung vermieten. Wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst nutzen, fallen keine laufenden Einkommensteuern an. Das DBA wird jedoch wieder wichtig, wenn es um die Vermögensteuer (falls vorhanden) oder insbesondere um die Erbschaft- oder Schenkungsteuer geht, da hier das Vermögen als solches betrachtet wird.
Was passiert, wenn ich vergesse, die österreichischen Mieteinnahmen in meiner deutschen Steuererklärung anzugeben?
Das kann gravierende Folgen haben. Auch wenn die Einnahmen in Deutschland steuerfrei sind, müssen sie für den Progressionsvorbehalt angegeben werden. Das Weglassen führt zu einer zu niedrig festgesetzten Steuer in Deutschland. Dies kann vom Finanzamt als leichtfertige Steuerverkürzung oder sogar als Steuerhinterziehung gewertet werden, was zu Nachzahlungen, hohen Zinsen und eventuell sogar einem Strafverfahren führen kann.