Einkommensnachweis in Österreich: was die Bank sehen will und wie sie rechnet

Grundsatz: Einkommensnachweis ist Pflicht

Für jede Immobilienfinanzierung in Österreich gilt: Ohne Einkommensnachweis kein Kredit. Die Pflicht dazu steht in § 9 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, der dem Kreditgeber vor jedem Vertragsabschluss eine eingehende Prüfung der Kreditwürdigkeit vorschreibt - unverändert und unabhängig von der KIM-Verordnung. Die Kennzahlen, an denen die Bank das Ergebnis misst, standen von August 2022 bis Juni 2025 in der KIM-Verordnung und stehen seit deren Auslaufen im WIK-Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht.

Das gilt für österreichische Staatsbürger genauso wie für Deutsche und alle anderen EU-Bürger. Die Nationalität spielt keine Rolle - entscheidend ist, dass das Einkommen nachweisbar, regelmäßig und ausreichend ist.

Welche Einkommensnachweise brauche ich?

Die geforderten Dokumente hängen von Ihrem Beschäftigungsstatus ab. Österreichische Banken unterscheiden drei Hauptkategorien - für jede gelten eigene Anforderungen. Als Deutscher mit deutschem Einkommen werden die gleichen Dokumentarten akzeptiert, nur eben in der deutschen Variante.

Angestellte

Angestellte haben es bei der Kreditvergabe am einfachsten. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag mit regelmäßigem Gehalt ist der Goldstandard für österreichische Banken.

Selbstständige

Für Selbstständige ist die Hürde deutlich höher. Banken fordern mindestens zwei, besser drei vollständige Geschäftsjahre, um ein stabiles Einkommen beurteilen zu können.

Pensionisten und Rentner

Auch Pensionisten können grundsätzlich eine Immobilienfinanzierung erhalten. Seit der Novelle des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes vom Mai 2023 darf die Bank das Alter bei ausreichender Besicherung ausblenden; was das für Rentner mit deutscher Rente konkret bedeutet, ist ein eigenes Thema. Die meisten Banken setzen voraus, dass der Kredit vor dem 80. Lebensjahr vollständig getilgt ist.

• Rentenbescheid der deutschen Rentenversicherung (aktuell)
• Kontoauszüge mit sichtbarem Renteneingang (3-6 Monate)
• Ggf. Betriebsrentennachweise oder private Rentenversicherungen
• Steuerbescheid bei zusätzlichen Einkünften (z. B. Mieteinnahmen)

Was zählt als Einkommen?

Nicht jede Einnahme wird von österreichischen Banken als kreditrelevantes Einkommen anerkannt. Die Unterscheidung zwischen anrechenbarem und nicht anrechenbarem Einkommen ist entscheidend für die Höhe Ihres möglichen Kredits.

Anrechenbares Einkommen

• Regelmäßiges Bruttogehalt / Nettogehalt aus unselbstständiger Arbeit
• 13. und 14. Monatsgehalt (Urlaubs- und Weihnachtsgeld) - in Österreich gesetzlich verankert, in Deutschland tarifvertraglich. Wird anteilig angerechnet.
• Kindergeld / Familienbeihilfe - wird von den meisten Banken als Einkommen akzeptiert
• Regelmäßige Mieteinnahmen aus bestehenden Immobilien (meist zu 70-80 % angerechnet)
• Kapitalerträge - nur bei nachweisbarer Regelmäßigkeit über mehrere Jahre
• Pensionen und Renten (staatlich und betrieblich)
• Regelmäßige Unterhaltszahlungen, die Sie erhalten

Nicht oder nur eingeschränkt anrechenbares Einkommen

• Einmalige Bonuszahlungen - werden nicht als regelmäßiges Einkommen gewertet
• Überstundenvergütung - nur teilweise (meist 50 %) anrechenbar, da nicht garantiert
• Einkommen in der Probezeit - die meisten Banken lehnen ab oder warten das Ende der Probezeit ab
• Befristete Zulagen (z. B. Schichtzulage bei befristetem Projekt)
• Crowdfunding-Einnahmen oder unregelmäßige Honorare
• Geldgeschenke von Verwandten (als Eigenkapital ja, als Einkommen nein)
• Arbeitslosengeld - kein anrechenbares Einkommen für Kreditvergabe

Die Haushaltsrechnung: So prüfen Banken Ihr Einkommen

Österreichische Banken führen eine detaillierte Haushaltsrechnung durch, bevor sie einen Kredit bewilligen. Dabei stellen sie alle Einnahmen den regelmäßigen Ausgaben gegenüber. Was übrig bleibt, ist das frei verfügbare Einkommen - und davon hängt die maximale Kreditrate ab.

In diesem Beispiel wäre die maximale Kreditrate 2.020 € monatlich (40 %-Grenze), obwohl 2.300 € frei verfügbar wären. Die Schuldendienstquote zieht hier die engere Grenze als die Haushaltsrechnung.

Die drei Richtwerte der Finanzmarktaufsicht

Drei Obergrenzen prägen jede Wohnimmobilienfinanzierung in Österreich. Sie gelten für alle Kreditnehmer, ob Österreicher oder Deutsche, weil sie sich an die Bank richten und nicht an den Kunden:

• Schuldendienstquote: Maximal 40 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens für alle Kreditraten zusammen
• Beleihungsquote (LTV): Maximal 90 % des Immobilienwerts dürfen finanziert werden - mindestens 10 % Eigenkapital (plus Nebenkosten)
• Maximale Laufzeit: Höchstens 35 Jahre

Für die Einkommensprüfung ist die 40 %-Regel entscheidend. Sie bedeutet: Verdienen Sie 3.000 € netto im Monat, darf Ihre gesamte Kreditbelastung (inklusive bestehender Kredite, Leasing etc.) maximal 1.200 € betragen. Mehr dazu erfahren Sie unter Voraussetzungen für die Finanzierung.

Mindest-Einkommen nach Kreditsumme

Basierend auf der 40 %-Regel lässt sich das erforderliche Mindestnettoeinkommen für verschiedene Kreditsummen berechnen. Die folgende Tabelle geht von einem Zinssatz von 3,5 % und einer Laufzeit von 30 Jahren aus:

Hinweis: Diese Werte sind Richtwerte. Die tatsächlich erforderliche Rate hängt vom individuellen Zinssatz, der gewählten Laufzeit und eventuellen bestehenden Verbindlichkeiten ab. Banken rechnen zudem oft mit einem Stresszinssatz (aktueller Zins + 2 Prozentpunkte), um sicherzustellen, dass Sie die Rate auch bei steigenden Zinsen bedienen können.

Sonderfälle beim Einkommensnachweis

Zwei Einkommen (Ehepaar / Lebensgemeinschaft)

Wenn Sie als Paar kaufen, werden beide Einkommen zusammengerechnet. Das erhöht den finanzierbaren Betrag erheblich. Beide Partner müssen ihre Einkommen vollständig nachweisen und treten in der Regel als Solidarschuldner in den Kreditvertrag ein.

Voraussetzung: Beide Partner sind im Grundbuch eingetragen oder einer übernimmt die Haftung für den anderen. Gemischte Konstellationen (z. B. ein Partner in Deutschland angestellt, der andere in Österreich) sind möglich, erfordern aber zusätzliche Dokumentation.

Grenzgänger

Wer in Österreich arbeitet und dort sein Gehalt bezieht, hat beim Einkommensnachweis den einfachsten Fall: Das österreichische Gehalt wird direkt anerkannt, eine Umrechnung entfällt. Interessant wird es steuerlich, und das wirkt auf das Netto, das die Bank sieht.

Die Grenzgängerregelung in Art. 15 Abs. 6 des Doppelbesteuerungsabkommens dreht das übliche Prinzip um: Nicht der Tätigkeitsstaat besteuert, sondern der Ansässigkeitsstaat. Wer also in Deutschland wohnt und in Österreich arbeitet, versteuert sein Gehalt in Deutschland. Voraussetzung ist, dass Wohnort und Arbeitsort in der Grenzzone liegen - definiert als Streifen von je 30 Kilometern Luftlinie beiderseits der Staatsgrenze.

Drei Details entscheiden darüber, ob die Regelung greift:

• Einziger Wohnsitz: Ein Zweitwohnsitz in der Grenzzone genügt nicht.
• 45-Tage-Grenze: Arbeitstage außerhalb der Grenzzone und Nichtrückkehrtage dürfen 45 Tage im Jahr nicht übersteigen. Bei unterjährigen Dienstverhältnissen gilt zusätzlich eine Grenze von 20 % der tatsächlichen Arbeitstage.
• Homeoffice zählt nicht mehr dagegen: Seit 1. Jänner 2024 sind Homeoffice-Tage unschädlich, unabhängig von ihrer Zahl. Auch die frühere Bedingung der täglichen Rückkehr ist entfallen. Grundlage ist das Änderungsprotokoll zum DBA vom 21. August 2023.

Liegt einer dieser Punkte nicht vor, fällt die Grenzgängereigenschaft weg und es gilt wieder das Tätigkeitsstaatsprinzip - dann besteuert Österreich das dort erarbeitete Gehalt. Für die Bank ändert das die Nettorechnung, weshalb sich der Blick auf den Steuerbescheid lohnt. Die Details führt die Wirtschaftskammer.

Karenz / Elternzeit

Während der Karenz (Elternzeit) ist das Einkommen in der Regel deutlich reduziert. Banken akzeptieren das Karenzgeld nur eingeschränkt als Einkommen, da es befristet ist. Entscheidend ist hier:

• Gibt es eine verbindliche Zusage des Arbeitgebers für die Rückkehr?
• Wie hoch wird das Einkommen nach der Karenz sein?
• Kann der Partner allein die Rate während der Karenz tragen?

In der Praxis empfiehlt es sich, mit dem Kreditantrag bis kurz vor oder nach der Rückkehr in den Beruf zu warten - oder den Kredit ausschließlich auf das Einkommen des nicht in Karenz befindlichen Partners zu stützen.

Wie deutsches Einkommen bewertet wird

Österreichische Banken akzeptieren deutsches Einkommen. Sie rechnen es aber nicht eins zu eins in ihre Schablone, weil sich die Abgabensysteme unterscheiden - aus demselben Bruttogehalt entsteht dies- und jenseits der Grenze ein anderes Netto.

In der Praxis geht die Bank von Ihrem tatsächlichen deutschen Netto aus, wie es auf der Abrechnung steht, und prüft dann vier Dinge:

1. Regelmäßigkeit: Nur nachhaltig erzielbares Einkommen zählt voll. Variable Boni werden häufig nur anteilig angesetzt.
2. Sonderzahlungen: In Österreich sind 13. und 14. Gehalt die Regel und steuerlich begünstigt. Deutsche Sonderzahlungen werden auf zwölf Monate umgelegt - vorausgesetzt, Sie weisen sie über mehrere Jahre nach.
3. Bestehende Verpflichtungen: Ratenkredite, Leasing und Unterhalt gehen ab, bevor die Schuldendienstquote gerechnet wird.
4. Sicherheitsabschlag: Manche Institute kürzen ausländisches Einkommen pauschal um 5 bis 10 %, obwohl im Euroraum kein Währungsrisiko besteht. Fragen Sie danach - der Abschlag ist Hauspolitik und kein Gesetz, und er unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Weitere Unterschiede, die im Alltag auffallen:

• 13./14. Monatsgehalt: In Österreich ist das Urlaubs- und Weihnachtsgeld gesetzlich vorgeschrieben und wird automatisch angerechnet. In Deutschland hängt es vom Tarifvertrag ab - Sie müssen die Regelmäßigkeit nachweisen.
• Gehaltszettel-Format: Deutsche Lohnabrechnungen sehen anders aus als österreichische, werden aber akzeptiert. Übersetzen müssen Sie nichts.
• Steuerbescheid: Der deutsche Einkommensteuerbescheid wird als Äquivalent zum österreichischen anerkannt.

Welche weiteren Unterlagen zum Kreditantrag gehören und wie die Bonitätsprüfung daneben abläuft, sind eigene Themen.

Häufig gestellte Fragen