Das Wichtigste in Kürze
- Bausparkassen sind auf Wohnbaufinanzierung spezialisiert und arbeiten mit langen Fixzinsbindungen
- Raiffeisen- und Sparkassen-Filialen in Grenznähe sind besonders aufgeschlossen
- Großbanken haben die Abläufe für Auslandsfälle, sind dafür bei Sonderfällen unflexibler
- Reine Direktbanken lehnen ausländische Kreditnehmer häufig ab
- Mindestens 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten sind fast überall Pflicht
- Die Vergaberichtwerte der FMA gelten für alle österreichischen Banken gleichermaßen
Warum nicht jede Bank Deutsche finanziert
Die EU-Kapitalverkehrsfreiheit garantiert zwar grundsätzlich, dass Banken innerhalb der EU grenzüberschreitend Kredite vergeben dürfen, doch in der Praxis entscheidet jede Bank selbst über ihre Risikobereitschaft. Für österreichische Banken stellen deutsche Kreditnehmer ein erhöhtes Abwicklungsrisiko dar: Die Bonitätsprüfung ist aufwändiger (SCHUFA plus KSV), die Einkommensnachweise stammen aus einem anderen System, und im Falle eines Zahlungsausfalls ist die Durchsetzung von Forderungen über Landesgrenzen hinweg komplizierter.
Hinzu kommt, dass die Vergaberichtwerte der Aufsicht den Banken wenig Spielraum lassen. Die Erwartungen an Eigenkapital (LTV max. 90 %), Schuldendienstquote (DSTI max. 40 %) und Laufzeit (max. 35 Jahre) gelten für alle Kreditnehmer gleichermaßen - seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung als Empfehlung, die praktisch jedes Institut in seine eigenen Richtlinien übernommen hat. Banken, die ausländische Kunden finanzieren, müssen daher zusätzlichen Aufwand in die Prüfung investieren, ohne dass sie höhere Margen verlangen dürfen als bei vergleichbaren österreichischen Kunden.
Vier Banktypen, vier Herangehensweisen
Welches Institut deutsche Antragsteller annimmt, lässt sich nicht als Liste beantworten - wohl aber, welche Art von Bank strukturell dazu neigt. Die Unterschiede folgen dem Geschäftsmodell.
Bausparkassen
Die vier österreichischen Bausparkassen sind auf Wohnbaufinanzierung spezialisiert und arbeiten mit langen Fixzinsbindungen, was für Käufer aus dem Ausland Planungssicherheit bedeutet. Beraten wird über die Filialen der jeweiligen Bankengruppe. Zu beachten: Die staatliche Bausparprämie setzt einen österreichischen Wohnsitz voraus - für Käufer, die in Deutschland gemeldet bleiben, ist sie kein Argument.
Regionalbanken in Grenznähe
Raiffeisenbanken, Sparkassen und Landes-Hypothekenbanken in den grenznahen Bezirken haben mit deutschen Kunden am meisten Routine, weil der Fall dort schlicht häufig vorkommt. Sie entscheiden zudem regional und haben mehr Spielraum im Einzelfall als eine Zentrale. Der Nachteil derselben Medaille: Jedes Haus entscheidet eigenständig, weshalb sich Zusagen der einen Filiale nicht auf die nächste übertragen lassen.
Großbanken
Universalbanken haben die Infrastruktur für grenzüberschreitende Finanzierungen und standardisierte Abläufe. Das macht die Abwicklung berechenbar, aber unflexibler: Wer nicht ins Raster passt - Selbstständige, Ferienimmobilien, ungewöhnliche Einkommensstruktur -, stößt hier früher an Grenzen als bei einer Regionalbank.
Direktbanken
Reine Onlinebanken vergeben Immobilienkredite an Kunden mit ausländischem Wohnsitz selten. Das liegt weniger an mangelnder Bereitschaft als am Modell: Automatisierte Prozesse vertragen keine Einzelfallprüfung, die Video-Legitimation ist auf inländische Dokumente ausgelegt, und die Sorgfaltspflichten zur Geldwäscheprävention sind bei Auslandsbezug aufwendiger. Wer auf günstige Online-Konditionen hofft, kommt über einen Vermittler meist weiter als über die Direktbank selbst.
Was die Bankwahl im Einzelfall entscheidet
Welches Institut für Ihren Fall das richtige ist, hängt an drei Größen - und alle drei verändern sich:
- Die Annahmepolitik ändert sich laufend. Ob ein Haus Kunden mit Wohnsitz im Ausland annimmt, ist eine Frage der internen Risikostrategie - und die wird angepasst, ohne dass es jemand veröffentlicht. Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung entscheiden die Institute darüber noch eigenständiger als zuvor.
- Sie unterscheidet sich nach Bundesland. Dieselbe Bankengruppe kann in Kärnten offen und in Tirol zurückhaltend sein, weil die Landesbank oder die regionale Genossenschaft je eigene Richtlinien hat.
- Die besten Konditionen wandern. Welches Institut gerade den attraktivsten Fixzinssatz stellt, wechselt mit der Refinanzierungslage - manchmal im Quartalsrhythmus.
Genau deshalb arbeiten die meisten Käufer aus Deutschland über einen Finanzierungsvermittler statt über die Filialsuche. Dort sitzen Spezialisten, die den Markt laufend beobachten und wissen, welches Haus zu welchem Zeitpunkt in welchem Bundesland das beste Angebot stellt - und welches den Fall aktuell gar nicht annimmt. OPTIFIN etwa holt Angebote von mehr als 60 Partnerbanken ein und betreut regelmäßig grenzüberschreitende Finanzierungen deutscher Käufer.
Für Sie hat das einen praktischen Nebeneffekt: Eine einzelne Absage sagt wenig über Ihre Bonität aus. Sie kann schlicht bedeuten, dass dieses Haus derzeit keine Auslandsfälle bearbeitet.
Der Prozess: Von der Anfrage bis zur Zusage
Unabhängig davon, welche Bank Sie wählen, läuft der Finanzierungsprozess für deutsche Kreditnehmer in ähnlichen Schritten ab:
1. Vorabprüfung der Finanzierbarkeit
Kontaktieren Sie die Bank und schildern Sie Ihr Vorhaben. Die Bank prüft zunächst grundsätzlich, ob sie Kunden mit Wohnsitz in Deutschland finanziert. Bereiten Sie eine kurze Zusammenfassung vor: Kaufpreis, Eigenkapital, Einkommen, gewünschte Laufzeit.
2. Unterlageneinreichung
Reichen Sie alle erforderlichen Dokumente ein. Dazu gehören Gehaltsnachweise, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge zum Nachweis des Eigenkapitals und das Immobilienexposé. Details finden Sie in unserem Ratgeber zu den Voraussetzungen.
3. Bonitätsprüfung
Die Bank führt eine doppelte Bonitätsprüfung durch: SCHUFA-Abfrage für Ihre deutsche Kredithistorie und KSV-Prüfung für den österreichischen Raum. Achten Sie darauf, dass die Bank eine Konditionsanfrage (SCHUFA-neutral) und keine Kreditanfrage stellt.
4. Objektbewertung
Die Bank lässt die Immobilie bewerten. Bei Regionalbanken in der Nähe des Objekts geht das oft schneller als bei einer Großbank in Wien, die einen externen Gutachter beauftragen muss.
5. Kreditentscheidung und Vertragsschluss
Bei positivem Ergebnis erhalten Sie ein Kreditangebot. In Österreich haben Sie nach Erhalt des Kreditvertrags ein 14-tägiges Rücktrittsrecht. Der Kredit wird durch eine Hypothek im Grundbuch besichert.
Anforderungen der Banken im Überblick
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die typischen Anforderungen verschiedener Banktypen an deutsche Kreditnehmer:
| Anforderung | Bausparkasse | Regionalbank | Großbank |
|---|---|---|---|
| Min. Eigenkapital | 20 % | 20-25 % | 25-30 % |
| AT-Bankkonto nötig | Ja (bei Abschluss) | Ja (bei Abschluss) | Ja (bei Abschluss) |
| Persönlicher Termin | Oft ja | Ja | Meist ja |
| SCHUFA-Auskunft | Erforderlich | Erforderlich | Erforderlich |
| Deutsche Nachweise akzeptiert | Ja | Ja | Ja |
| Online-Erstberatung | Teilweise | Selten | Oft |
| Bearbeitungsdauer | 4-6 Wochen | 3-6 Wochen | 4-8 Wochen |
Tipps für die Bankauswahl
Mehrere Angebote einholen
Holen Sie mindestens drei Angebote von verschiedenen Banktypen ein. Die Konditionen können sich deutlich unterscheiden, nicht nur beim Zinssatz, sondern auch bei Bearbeitungsgebühren, Kontoführungskosten und der Flexibilität bei Sondertilgungen.
Regionale Nähe nutzen
Wenn Ihre Wunschimmobilie in einer Grenzregion liegt, nutzen Sie die Nähe zu lokalen Banken. Eine Regionalbank vor Ort kennt den lokalen Immobilienmarkt besser als eine Zentrale in Wien und kann die Bewertung schneller durchführen.
Über einen Vermittler statt über die Filialsuche
Ein Finanzierungsvermittler stellt dieselbe Anfrage bei mehreren Instituten gleichzeitig und kennt deren aktuelle Annahmepolitik. Das erspart Ihnen die Reihe von Einzelgesprächen, in denen sich erst am Ende herausstellt, dass ein Haus Auslandsfälle gerade nicht bearbeitet. Die Provision zahlt in der Regel die Bank, nicht Sie.
Nach Erfahrung mit deutschen Kunden fragen
Fragen Sie im Erstgespräch direkt, ob das Haus regelmäßig Kunden mit Wohnsitz in Deutschland finanziert. Wo der Fall Routine ist, sind die Abläufe eingespielt - wo nicht, verlängert jede Rückfrage zum deutschen Steuerbescheid oder zur SCHUFA den Prozess um Tage.
Sonderfälle und Besonderheiten
Selbstständige und Freiberufler
Für Selbstständige mit Wohnsitz in Deutschland ist die Bankauswahl noch eingeschränkter. Die meisten Banken verlangen mindestens drei Jahre Selbstständigkeit und entsprechende Steuerbescheide. Regionalbanken sind hier oft flexibler als Großbanken.
Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze
Bei reinen Ferienimmobilien oder Zweitwohnsitzen erhöhen viele Banken die Eigenkapitalanforderung auf 30-40 %. Einige Banken finanzieren Ferienimmobilien für ausländische Kunden grundsätzlich nicht.
Anlageimmobilien (Vermietung)
Bei Kaufobjekten, die vermietet werden sollen, berücksichtigen die Banken die zu erwartenden Mieteinnahmen bei der Bonitätsprüfung. Allerdings werden in der Regel nur 70-80 % der prognostizierten Miete angerechnet.
Häufig gestellte Fragen
Es gibt keine pauschal beste Bank. Die optimale Wahl hängt von Ihrer persönlichen Situation ab: Lage der Immobilie, Eigenkapitalquote, Einkommenssituation und gewünschte Kreditlaufzeit. Bausparkassen und Regionalbanken in Grenznähe sind oft besonders aufgeschlossen, während Großbanken bei höheren Finanzierungsvolumina Vorteile bieten können.
In der Regel nicht. Reine Direktbanken und Online-Banken lehnen Kreditnehmer mit ausländischem Wohnsitz fast immer ab. Der Grund liegt in den standardisierten Prozessen, die keine individuelle Prüfung grenzüberschreitender Fälle vorsehen. Nutzen Sie stattdessen Filialbanken oder unabhängige Kreditvermittler.
Ja, spätestens bei Abschluss des Kreditvertrags müssen Sie in der Regel ein Konto bei der finanzierenden Bank oder einer österreichischen Partnerbank eröffnen. Die Kreditraten werden von diesem Konto abgebucht. Dank SEPA ist die Überweisung vom deutschen Konto auf das österreichische Konto problemlos und kostenfrei möglich.
Die Bearbeitungsdauer liegt typischerweise zwischen 3 und 8 Wochen. Regionalbanken sind oft schneller (3 bis 6 Wochen), während Großbanken etwas länger brauchen können (4 bis 8 Wochen). Bei vollständiger Unterlageneinreichung und guter Bonität geht es schneller.
Grundsätzlich gelten die gleichen Zinssätze wie für österreichische Kreditnehmer. Die individuelle Marge hängt von Ihrer Bonität, dem Eigenkapitalanteil und der gewählten Zinsbindung ab. Bei niedrigerem Eigenkapital oder komplexerer Einkommenssituation kann die Marge etwas höher ausfallen, unabhängig von der Nationalität.
Mindestens ein persönlicher Banktermin ist bei den meisten Banken erforderlich, insbesondere für die Legitimationsprüfung. Einige Banken bieten eine Erstberatung per Video an, für den eigentlichen Vertragsabschluss und die notarielle Beglaubigung müssen Sie jedoch in der Regel nach Österreich reisen.