Das Wichtigste in Kürze
- Besteuert wird in Österreich: Das Doppelbesteuerungsabkommen weist die Mieteinnahmen dem Land zu, in dem die Immobilie liegt
- Hinzurechnungsbetrag: 11.077 Euro werden Ihrem Einkommen fiktiv zugerechnet - der Grundfreibetrag ist damit praktisch aufgezehrt
- Umsatzsteuer: 10 % auf die Wohnungsmiete, mit Recht auf Vorsteuerabzug - in Deutschland wäre die Vermietung steuerfrei
- Kleinunternehmergrenze: 55.000 Euro Jahresumsatz, Toleranz bis 60.500 Euro
- In Deutschland: freigestellt und ohne Progressionsvorbehalt, die Erklärungspflicht bleibt
Wo die Miete versteuert wird
Das Doppelbesteuerungsabkommen folgt beim unbeweglichen Vermögen dem Belegenheitsprinzip: Besteuert wird dort, wo die Immobilie steht. Für Ihre Wohnung in Wien, Graz oder am Wörthersee heißt das - Österreich hat das Besteuerungsrecht, und Sie werden dort beschränkt steuerpflichtig.
Beschränkt steuerpflichtig bedeutet: Österreich besteuert nur die österreichischen Einkünfte, nicht Ihr Welteinkommen. Das klingt nach einem Vorteil und ist an einer Stelle das Gegenteil.
Wenn der Kauf noch bevorsteht: Der Leitfaden zum Immobilienkauf als Deutscher beschreibt Ablauf, Kosten und Grundverkehrsverfahren.
Der Hinzurechnungsbetrag - die teure Überraschung
Der österreichische Einkommensteuertarif beginnt bei null: Bis 13.539 Euro Jahreseinkommen fällt 2026 keine Steuer an. Viele deutsche Vermieter schließen daraus, dass ein Mietüberschuss von wenigen tausend Euro steuerfrei bleibt. Das ist ein Irrtum.
§ 102 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes ordnet an, dass bei beschränkt Steuerpflichtigen dem Einkommen ein Betrag von 11.077 Euro hinzuzurechnen ist, bevor die Steuer berechnet wird. Der Effekt ist beabsichtigt: Wer in Österreich nur einen Teil seiner Einkünfte versteuert, soll den Grundfreibetrag nicht in voller Höhe erhalten - schließlich beansprucht er ihn in seinem Wohnsitzstaat ohnehin.
Was das in Zahlen bedeutet
| Überschuss aus Vermietung | Plus Hinzurechnung | Österreichische Steuer | Anteil am Überschuss |
|---|---|---|---|
| 5.000 Euro | 16.077 Euro | rund 508 Euro | 10,2 % |
| 7.290 Euro | 18.367 Euro | rund 966 Euro | 13,3 % |
| 10.000 Euro | 21.077 Euro | rund 1.508 Euro | 15,1 % |
| 15.000 Euro | 26.077 Euro | rund 2.916 Euro | 19,4 % |
Gerechnet mit dem Tarif 2026: null bis 13.539 Euro steuerfrei, darüber 20 % bis 21.992 Euro, dann 30 % bis 36.458 Euro. Die Werte sind gerundet und lassen Absetzbeträge außer Betracht - für die Größenordnung genügt das.
Was Sie vom Mietertrag abziehen können
Besteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss. Abziehbar sind unter anderem:
- Absetzung für Abnutzung: 1,5 % des Gebäudewerts jährlich. Der Grundanteil zählt nicht mit, weil Grund und Boden sich nicht abnutzen.
- Kreditzinsen aus der Finanzierung - nicht aber die Tilgung.
- Betriebskosten, soweit Sie sie tragen und nicht weiterverrechnen.
- Hausverwaltung, Versicherung, Instandhaltung und Reparaturen.
- Fahrtkosten und Beratungskosten, soweit sie der Vermietung zuzuordnen sind.
Gerade in den ersten Jahren einer finanzierten Immobilie führt die Kombination aus Abschreibung und Zinsen häufig zu einem geringen oder negativen Ergebnis. Ein Verlust wirkt sich allerdings nur in Österreich aus - dazu unten mehr.
Umsatzsteuer: hier unterscheidet sich Österreich deutlich
Das ist der Punkt, an dem deutsche Vermieter am ehesten falsch liegen, weil sie ihr Heimatrecht übertragen.
| Österreich | Deutschland | |
|---|---|---|
| Vermietung zu Wohnzwecken | 10 % Umsatzsteuer | steuerfrei |
| Vorsteuerabzug | möglich, etwa aus Sanierung und Einrichtung | ausgeschlossen |
| Kurzfristige Beherbergung | 10 % Umsatzsteuer | 7 % Umsatzsteuer |
In Österreich ist die Wohnraumvermietung also umsatzsteuerpflichtig - zum ermäßigten Satz von 10 %. Was zunächst nach einer Belastung aussieht, hat eine Kehrseite, die sich rechnen kann: Sie dürfen die Vorsteuer geltend machen. Wer saniert, möbliert oder einen Neubau erwirbt, holt sich damit einen erheblichen Teil der gezahlten Umsatzsteuer zurück. In Deutschland ist dieser Weg bei Wohnraum versperrt, weil die Vermietung dort steuerfrei ist und Steuerfreiheit den Vorsteuerabzug ausschließt.
Die Kleinunternehmerregelung
Bleibt Ihr Jahresumsatz unter 55.000 Euro, können Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen und stellen keine Umsatzsteuer in Rechnung. Diese Grenze gilt seit 1. Jänner 2025 und ist eine Bruttogrenze; davor waren es 35.000 Euro netto. Überschreiten Sie um höchstens 10 %, bleibt die Befreiung bis zum Jahresende bestehen - bis 60.500 Euro passiert also nichts.
Und was passiert in Deutschland?
Deutschland stellt die österreichischen Mieteinkünfte frei. Anders als vielfach behauptet werden sie auch nicht in den Progressionsvorbehalt einbezogen: § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG nimmt Einkünfte aus der Vermietung unbeweglichen Vermögens davon aus, sofern die Immobilie nicht in einem Drittstaat liegt. Ihr deutscher Steuersatz bleibt also unberührt.
Das gilt in beide Richtungen: Ein Verlust aus der österreichischen Vermietung senkt Ihre deutsche Steuerlast nicht - weder die Bemessungsgrundlage noch den Steuersatz. Verrechnen lässt er sich nur in Österreich, im Rahmen der dortigen Veranlagung.
Die Erklärungspflicht bleibt trotzdem bestehen. Die Einkünfte gehören in die Anlage AUS, damit das Finanzamt die Freistellung prüfen kann.
Pflichten und Fristen
- Steuerliche Erfassung in Österreich. Melden Sie die Vermietung beim zuständigen Finanzamt an. Sie erhalten eine Steuernummer, über die Veranlagung und gegebenenfalls Umsatzsteuervoranmeldungen laufen.
- Jährliche Einkommensteuererklärung in Österreich für die Vermietungseinkünfte als beschränkt Steuerpflichtiger.
- Umsatzsteuervoranmeldungen, sofern Sie nicht Kleinunternehmer sind - je nach Umsatzhöhe monatlich oder vierteljährlich.
- Deutsche Einkommensteuererklärung mit Anlage AUS.
- Bei touristischer Vermietung zusätzlich: Ortstaxe an die Gemeinde, Meldung der Gäste, je nach Bundesland und Umfang eine Gewerbeberechtigung.
Häufig gestellte Fragen
In Österreich. Das Doppelbesteuerungsabkommen weist das Besteuerungsrecht dem Land zu, in dem die Immobilie liegt. Sie sind dort beschränkt steuerpflichtig und geben eine österreichische Einkommensteuererklärung ab. In Deutschland sind die Einkünfte freigestellt, müssen aber in der Anlage AUS angegeben werden.
Nur in sehr geringem Umfang. Zwar beginnt der Tarif erst bei 13.539 Euro, doch § 102 Abs. 3 EStG rechnet beschränkt Steuerpflichtigen 11.077 Euro fiktiv hinzu. Faktisch bleiben damit nur rund 2.460 Euro Überschuss steuerfrei. Bei 5.000 Euro Überschuss fallen etwa 508 Euro Steuer an, bei 10.000 Euro rund 1.508 Euro.
Ja, 10 %. Das ist ein wesentlicher Unterschied zu Deutschland, wo die Vermietung zu Wohnzwecken umsatzsteuerfrei ist. Der österreichische Weg hat einen Vorteil: Sie können die Vorsteuer aus Sanierung, Einrichtung oder Anschaffung geltend machen. Unter 55.000 Euro Jahresumsatz können Sie stattdessen die Kleinunternehmerregelung wählen - dann entfällt beides.
Nein. Weil Vermietungseinkünfte aus EU-Immobilien in Deutschland freigestellt und zusätzlich vom Progressionsvorbehalt ausgenommen sind, wirkt sich ein Verlust dort weder auf die Bemessungsgrundlage noch auf den Steuersatz aus. Verrechnet wird er ausschließlich in Österreich.
Die Absetzung für Abnutzung von 1,5 % des Gebäudewerts, Kreditzinsen (nicht die Tilgung), Betriebskosten soweit Sie sie tragen, Hausverwaltung, Versicherung, Instandhaltung sowie Fahrt- und Beratungskosten mit Bezug zur Vermietung. Der Grundanteil ist von der Abschreibung ausgenommen.