Ausländergrundverkehr in Österreich: Was für deutsche Käufer gilt

Was der Ausländergrundverkehr regelt

Der Begriff stammt aus einer Zeit, in der Österreich den Ausverkauf seiner Seeufer und Alpentäler an ausländische Käufer bremsen wollte. Rechtlich beruht er auf Art. 10 Abs. 1 Z 6 des Bundes-Verfassungsgesetzes: Das Zivilrecht ist Bundessache, ausgenommen sind Beschränkungen des Grundstücksverkehrs für Ausländer und des Verkehrs mit Bauland. Beides dürfen die Länder regeln, und alle neun tun das mit eigenen Gesetzen.

Diese Gesetze decken drei Bereiche ab, die in der Praxis oft vermischt werden:

• Grüner Grundverkehr: land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Hier gilt eine Genehmigungspflicht für jeden Erwerber, auch für Österreicher.
• Grauer Grundverkehr: Bauland und Wohnungen. Hier sitzen die Regeln zu Freizeitwohnsitzen, Bebauungsfristen und Hauptwohnsitzpflichten, ebenfalls unabhängig von der Staatsbürgerschaft.
• Ausländergrundverkehr im engeren Sinn: Erwerb durch Personen ohne österreichische Staatsbürgerschaft. Nur dieser Teil knüpft am Pass an, und genau von diesem Teil sind EU-Bürger ausgenommen.

Für Sie als Deutschen ist daher der dritte Bereich der unwichtigste. Was Sie bremsen kann, steht im zweiten: Ob Sie in einer Tiroler Gemeinde ein Ferienhaus kaufen dürfen, entscheidet dieselbe Regel, die auch einen Innsbrucker daran hindert.

EU-Bürger sind Inländern gleichgestellt

Seit dem EU-Beitritt 1995 dürfen die Länder Staatsangehörige anderer Mitgliedstaaten nicht mehr als Ausländer behandeln, soweit diese eine der Grundfreiheiten ausüben: Arbeitnehmerfreizügigkeit, Niederlassungsfreiheit, Dienstleistungsverkehr, Aufenthaltsrecht oder Kapitalverkehrsfreiheit. Der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage fällt unter die Kapitalverkehrsfreiheit, der Kauf eines Hauses zum Einzug unter das Aufenthaltsrecht. Praktisch ist damit jeder Erwerb abgedeckt.

Die Gleichstellung steht in jedem Gesetz, aber sie fällt nicht vom Himmel. Fast alle Länder verlangen, dass Sie sich darauf berufen: In Kärnten erklären Sie die Gleichstellung unter Vorlage von Nachweisen (§ 7 K-GVG), in Tirol liegt die Beweislast ausdrücklich beim Erwerber (§ 3 Abs. 4 TGVG), in Salzburg und Niederösterreich geben Sie im Vertrag eine Erklärung ab, dass Sie in Ausübung einer der Grundfreiheiten erwerben. Das erledigt der Vertragserrichter mit einer Standardformulierung und Ihrer Passkopie. Aufwand: null, aber ohne diese Erklärung trägt das Grundbuchsgericht nicht ein.

Wien: nicht einmal eine Bestätigung

Wien geht am weitesten. Für EWR-Bürger, natürliche wie juristische Personen, und für Schweizer als natürliche Personen ist nach Auskunft der zuständigen Abteilung Einwanderung und Staatsbürgerschaft (MA 35) weder eine Genehmigung noch eine Negativbestätigung nötig. Eine Negativbestätigung, also der Bescheid, dass das Geschäft nicht dem Ausländergrunderwerbsgesetz unterliegt, kann auf Antrag ausgestellt werden, etwa wenn ein Grundbuchsgericht sie anfordert. Sie kostet 130 Euro je Antragsteller. Details stehen auf der Amtsweg-Seite der Stadt Wien.

Was für Drittstaatsangehörige gilt

Wer keinen EU- oder EWR-Pass hat, etwa Käufer aus Großbritannien, den USA oder der Türkei, braucht in allen Ländern eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Sie wird nur erteilt, wenn ein soziales oder volkswirtschaftliches Interesse vorliegt, in Wien nach § 4 des Ausländergrunderwerbsgesetzes etwa ein nachgewiesener Wohnbedarf mit Aufenthaltstitel. Das Verfahren dauert Monate und kann abgelehnt werden. Für Sie als Deutschen ist dieser Weg ohne Bedeutung, für ein deutsch-britisches Ehepaar sehr wohl: Dann braucht der britische Partner die Genehmigung, sobald er ins Grundbuch soll.

Die eigentliche Hürde: Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz

Alle Landesgesetze knüpfen an die Frage an, wozu die Immobilie dienen soll. Der Hauptwohnsitz ist nach der Definition des Meldegesetzes, die Salzburg in § 13 seines Grundverkehrsgesetzes wörtlich übernimmt, der Ort, an dem sich eine Person in der erweislichen oder aus den Umständen hervorgehenden Absicht niedergelassen hat, dort den Mittelpunkt ihrer Lebensbeziehungen zu schaffen. Die Meldung im Zentralen Melderegister ist nur das Indiz, entscheidend ist die gelebte Realität: Wo Sie arbeiten, wo die Kinder zur Schule gehen, wo Strom und Wasser verbraucht werden.

Ein Freizeitwohnsitz, je nach Land auch Zweitwohnsitz, Zweitwohnung oder Ferienwohnung genannt, ist eine Wohnung, die nicht der Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs dient, sondern dem vorübergehenden Aufenthalt zu Erholungs- oder Urlaubszwecken. Eine dauerhaft vermietete Anlegerwohnung ist kein Freizeitwohnsitz, weil der Mieter dort seinen Hauptwohnsitz hat. Diese Unterscheidung ist der Grund, warum eine Wiener oder Grazer Anlegerwohnung für Sie unkompliziert ist und ein Chalet am Achensee nicht.

Die neun Bundesländer im Vergleich

Für den Kauf eines Hauptwohnsitzes oder einer vermieteten Wohnung sind die Unterschiede klein: Erklärung im Vertrag, Eintragung, fertig. Bei Freizeitwohnsitzen liegen zwischen den Ländern Welten. Die Spalte „Freizeitwohnsitz" beschreibt, was für Sie als EU-Bürger gilt, und damit dasselbe wie für einen Österreicher.

Die Höchststrafen stammen aus den Strafbestimmungen der Landesgesetze in der Fassung vom September 2026. Dazu kommen Strafen aus den Raumordnungsgesetzen, die eine unerlaubte Freizeitwohnsitznutzung gesondert sanktionieren, in Tirol nach § 13a TROG 2022 mit bis zu 40.000 Euro.

Wien, Niederösterreich, Burgenland: der Osten ist offen

In Wien existiert kein Freizeitwohnsitz-Regime. Eine Eigentumswohnung dürfen Sie als Wochenenddomizil, als Anlage oder zum Einzug kaufen, und als EWR-Bürger durchlaufen Sie kein Verfahren. Das Ausländergrunderwerbsgesetz kennt nur eine Besonderheit, die Sie treffen kann: Wird ein Ausländer ohne Genehmigung eingetragen, löscht das Grundbuchsgericht die Eintragung nach § 5 Abs. 2 von Amts wegen, wenn das binnen drei Jahren auffällt. Für EU-Bürger ist das gegenstandslos, weil sie keine Genehmigung brauchen.

Niederösterreich erfasst im Ausländergrundverkehr alle Grundstücke und Wohnungen, nimmt EU-Bürger aber aus, sobald sie erklären, in Ausübung einer Grundfreiheit zu erwerben. Eine Freizeitwohnsitz-Beschränkung enthält das Grundverkehrsgesetz nicht. Zuständig für Ausländerverfahren ist die Landesregierung, Anträge sind binnen drei Monaten zu stellen, entschieden wird binnen vier Monaten.

Das Burgenland wendet seine Regeln für Baugrundstücke nur in Vorbehaltsgemeinden an, also in Gemeinden, in denen der Anteil der Freizeitwohnsitze 15 % aller Gebäude übersteigt (§ 8 Bgld. GVG). Nach der Burgenländischen Grundverkehrsverordnung sind das derzeit genau drei: Bad Sauerbrunn, Kittsee und Potzneusiedl. Dort geben Sie binnen drei Monaten nach Vertragsabschluss eine Erklärung ab, dass die Immobilie nicht als Freizeitwohnsitz dient. In den übrigen 168 Gemeinden, auch am Neusiedler See, gibt es für Bauland und Wohnungen kein Verfahren.

Oberösterreich und Steiermark: Gemeindelisten statt Kontingente

Oberösterreich macht den Erwerb von Bauland nur in einem Fall genehmigungspflichtig: wenn er zu Freizeitwohnsitzzwecken erfolgt und die Immobilie in einem Vorbehaltsgebiet liegt. Die Vorbehaltsgebiete legt die Landesregierung per Verordnung fest, es sind rund 25 Gemeinden, fast alle im Salzkammergut: Hallstatt, Bad Ischl, Gosau, Mondsee und die Ufergemeinden des Attersees. Ausgenommen sind Objekte in einem ausgewiesenen Zweitwohnungsgebiet des Flächenwidmungsplans und Immobilien, die bereits seit fünf Jahren als Freizeitwohnsitz genutzt werden. Wer nicht genehmigungspflichtig erwirbt, gibt eine einfache Erklärung gegenüber dem Grundbuchsgericht ab. Anträge sind binnen vier Wochen zu stellen.

Die Steiermark arbeitet nach demselben Prinzip, nur mit einer längeren Liste. In derzeit rund 95 Vorbehaltsgemeinden ist der Erwerb eines Baugrundstücks genehmigungspflichtig, wenn dadurch ein Zweitwohnsitz begründet wird. Für jedes Baugrundstück in einer Vorbehaltsgemeinde ist zusätzlich binnen eines Monats eine Erklärung nach § 17 abzugeben, dass kein Zweitwohnsitz entsteht. Außerhalb der Liste, und das ist der weitaus größere Teil des Landes samt Graz, greift die Beschränkung nicht. Was das für Käufer konkret heißt, steht im Steiermark-Ratgeber.

Kärnten: die Fünfjahresregel

Kärnten gilt in Inseraten für Seeimmobilien als liberal. Für den Hauptwohnsitz stimmt das: Sie erklären nach § 7 K-GVG unter Vorlage von Nachweisen Ihre Gleichstellung, die Behörde prüft, das Grundbuch trägt ein. Entscheidet die Grundverkehrskommission nicht binnen sechs Monaten, gilt das Geschäft nach § 31 Abs. 2 als genehmigt.

Für Freizeitwohnsitze ist Kärnten das strengste Land für Käufer aus Deutschland. § 15 Abs. 1 lit. e verlangt, dass der Erwerber seit mindestens fünf Jahren ununterbrochen seinen Hauptwohnsitz in Österreich hat. Dazu kommen eine Widmung des Objekts als Freizeitwohnsitz und eine aufrechte Baubewilligung. Wer in München wohnt, erfüllt die erste Bedingung nicht und kann sie auch nicht durch eine Meldung herstellen. Die Wege, die bleiben, beschreibt der Kärnten-Ratgeber.

Salzburg: seit 2023 die Positiverklärung

Salzburg hat mit dem Grundverkehrsgesetz 2023 (LGBl 95/2022, in Kraft seit 1. März 2023) das Verfahren umgedreht. Früher erklärten Käufer, was sie nicht tun. Heute erklären sie positiv, was sie tun werden. Der Ablauf:

1. Jeder Erwerb von Eigentum, Fruchtgenuss, Baurecht oder eines Mietrechts über zehn Jahre an einem Baugrundstück ist nach § 14 dem Grundverkehrsbeauftragten des Landes anzuzeigen. Im Vertrag steht eine Selbsterklärung, ob das Grundstück in einer Zweitwohnungs-Beschränkungsgemeinde liegt.
2. Liegt es dort, verlangt § 16 die Positiverklärung: Sie verpflichten sich, die Wohnung als Hauptwohnsitz oder ständigen Wohnsitz zu nutzen und diese Nutzung binnen einer Frist aufzunehmen. Die Frist beträgt ein Jahr bei bebauten Grundstücken, fünf Jahre bei Sanierungsfällen und sieben Jahre bei unbebauten Grundstücken.
3. Beschränkungsgemeinde ist nach dem Raumordnungsgesetz jede Gemeinde mit mehr als 16 % Wohnungen ohne Hauptwohnsitz. Nach der Übersicht des Landes vom August 2025 trifft das auf 92 der 119 Salzburger Gemeinden ganz und auf 8 weitere in Teilgebieten zu, darunter alle Gemeinden im Pinzgau, Pongau und Lungau. Frei sind nur 19 Gemeinden im Flachgau und Tennengau.

Wer die Positiverklärung abgibt und die Wohnung dann als Ferienwohnung nutzt, verstößt gegen § 63: 500 bis 50.000 Euro bei Vorsatz, bis 10.000 Euro bei Fahrlässigkeit. Für EU-Bürger gilt nach § 22 Abs. 3 die Gleichstellung, sobald sie erklären, in Ausübung einer Grundfreiheit zu erwerben. Zuständig ist seit 2023 eine einzige landesweite Grundverkehrskommission statt der früheren fünf Bezirkskommissionen.

Tirol und Vorarlberg: Kontingent und Widmung

Tirol stellt EU-Bürger nach § 3 TGVG gleich, legt aber in Abs. 4 die Beweislast auf den Erwerber. Beim Kauf eines unbebauten Baugrundstücks erklären Sie nach § 11, es binnen zehn Jahren zu bebauen. In Vorbehaltsgemeinden, das sind Gemeinden mit hohem Freizeitwohnsitzdruck, kommt nach § 14a die Erklärung hinzu, dass durch den Erwerb kein neuer Freizeitwohnsitz entsteht. Die Zahl der Freizeitwohnsitze deckelt das Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 bei 8 % der Wohnungen einer Gemeinde. In den Tourismusorten ist dieses Kontingent seit Jahren ausgeschöpft, neue Freizeitwohnsitze entstehen dort nur noch durch Umwidmung, die es praktisch nicht gibt.

Vorarlberg stellt EU-Bürger nach § 3 seines Grundverkehrsgesetzes gleich und verlangt beim Kauf unbebauten Baulands nach § 6a ebenfalls eine Bebauungserklärung mit Zehnjahresfrist, ausgenommen Grundstücke unter 800 Quadratmetern. Ferienwohnungen sind nur dort zulässig, wo der Flächenwidmungsplan sie ausdrücklich vorsieht. Zuständig ist die Grundverkehrs-Landeskommission, Anträge sind binnen drei Monaten nach Vertragsabschluss zu stellen. Wer ein Grundstück ohne die erforderliche Genehmigung nutzt, riskiert nach § 32 bis zu 35.000 Euro und die Zwangsversteigerung.

So läuft das Verfahren

Je nach Land und Nutzung durchlaufen Sie eines von zwei Verfahren. Beide organisiert der Vertragserrichter, also der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag aufsetzt. Wie die Treuhandabwicklung dabei ineinandergreift, ist ein eigenes Thema.

Das Erklärungsverfahren

Beim Hauptwohnsitz und bei vermieteten Wohnungen genügt in acht von neun Ländern eine Erklärung, die in den Kaufvertrag aufgenommen oder ihm beigelegt wird. Sie enthält je nach Land die Berufung auf die EU-Gleichstellung, die Zusage, keinen Freizeitwohnsitz zu begründen, in Salzburg die Positiverklärung zur Wohnsitznutzung und bei unbebautem Bauland in Tirol und Vorarlberg die Bebauungszusage. Die Grundverkehrsbehörde bestätigt die Erklärung oder nimmt sie zur Kenntnis, in Oberösterreich geht sie direkt ans Grundbuchsgericht. Das dauert Tage bis wenige Wochen.

Das Genehmigungsverfahren

Eine echte Genehmigung brauchen Sie als EU-Bürger nur in drei Fällen: beim Freizeitwohnsitz in einer Vorbehaltsgemeinde oder einem kontingentierten Land, bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken und beim Erwerb über eine Gesellschaft mit ausländischer Mehrheit. Dann entscheidet die Grundverkehrskommission oder die Bezirkshauptmannschaft mit Bescheid. In Kärnten gilt die Genehmigung nach sechs Monaten Schweigen als erteilt, Niederösterreich schreibt seiner Landesregierung vier Monate vor, die übrigen Länder nennen keine Entscheidungsfrist.

Erwerb über eine Gesellschaft

Die Idee, eine österreichische GmbH zu gründen und über sie zu kaufen, taucht in jeder Beratung auf. Sie hilft nicht. Alle Landesgesetze behandeln inländische Gesellschaften als Ausländer, sobald Ausländer daran „ausschließlich oder überwiegend" beteiligt sind (Salzburg § 21, Steiermark § 22, Kärnten § 6, Oberösterreich § 2, Wien § 2) oder „mindestens zur Hälfte" (Tirol § 2 Abs. 7, Burgenland § 2 Abs. 7). Als Deutscher sind Sie in dieser Gesellschaft zwar wieder EU-Bürger und damit gleichgestellt, aber die Gesellschaft unterliegt denselben Freizeitwohnsitz-Regeln wie Sie selbst. Sie umgehen mit ihr also nichts, was Sie bremst.

Dazu kommt: Die Steuerung der Freizeitwohnsitze ist Raumordnungsrecht und gilt für jeden Eigentümer, auch für eine GmbH mit rein österreichischen Gesellschaftern. Und der Erwerb von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft ist in mehreren Ländern selbst genehmigungspflichtig. Eine Gesellschaft kann aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, etwa bei Vermietung im größeren Stil. Als Umgehung des Grundverkehrsrechts ist sie ein Strafbestand: Salzburg, Tirol und Vorarlberg nennen Umgehungsgeschäfte ausdrücklich in ihren Strafbestimmungen.

Erbschaft, Schenkung, Zwangsversteigerung

Die meisten Grundverkehrsgesetze erfassen nur Rechtsgeschäfte unter Lebenden. Kärnten, Niederösterreich, Oberösterreich und das Burgenland sagen das ausdrücklich. Erben Sie ein Haus in Kärnten, brauchen Sie keine Genehmigung und keine Fünfjahresfrist. Tirol nimmt Erwerbe durch gesetzliche Erben aus, Vorarlberg und die Steiermark Erwerbe von Todes wegen durch nächste Angehörige, also Ehegatten, Kinder, Eltern und deren Nachkommen. Wer als entfernter Verwandter oder Testamentserbe ohne Angehörigenstatus erbt, kann in diesen Ländern in ein Verfahren rutschen. Salzburg regelt den Erwerb von Todes wegen in den §§ 38 bis 42 seines Gesetzes eigens, einschließlich der Bestellung eines Kurators für Erben ohne Wohnsitz im Inland.

Eine Schenkung ist ein Rechtsgeschäft unter Lebenden und wird wie ein Kauf behandelt. Schenkt Ihnen ein Verwandter seine Ferienwohnung in Zell am See, gilt die Positiverklärung, sofern nicht eine Ausnahme für Familienübertragungen greift. Salzburg befreit sie, wenn der Übergeber sein Eigentum vor mindestens zehn Jahren erworben hat, Oberösterreich unter derselben Zehnjahresbedingung.

In der Zwangsversteigerung gilt das Grundverkehrsrecht ebenfalls. Wien erteilt den Zuschlag an einen Ausländer nur gegen Genehmigung oder Bestätigung, dass keine nötig ist. Als EU-Bürger können Sie mitbieten wie ein Österreicher, unterliegen aber auch hier den Nutzungsregeln des Standorts.

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Der grüne Grundverkehr ist die einzige Kategorie, in der Sie als Deutscher regelmäßig scheitern werden, und zwar aus denselben Gründen wie ein Wiener Zahnarzt. Der Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen ist in allen Ländern genehmigungspflichtig, und die Genehmigung setzt voraus, dass der Erwerber die Fläche selbst bewirtschaftet und dazu fachlich in der Lage ist. Ein Bauernhaus mit zwei Hektar Wiese, das Sie zum Wohnen suchen, fällt darunter, sobald die Wiese als landwirtschaftlich gewidmet ist. Salzburg verlangt seit 2023, dass drei Viertel der landwirtschaftlichen Fläche selbst bewirtschaftet werden, Tirol und Vorarlberg entscheiden über die örtlichen Grundverkehrskommissionen, in denen Landwirte sitzen.

Der Ausweg ist meist die Trennung: Haus samt Hofstelle als Bauland, die Flächen bleiben beim Verkäufer oder gehen an einen Landwirt. Ob das geht, entscheidet die Widmung im Flächenwidmungsplan der Gemeinde, die Sie vor dem Anbot einsehen sollten.

Was bei Verstößen passiert

Die Sanktionen sind in allen Ländern gleich aufgebaut, nur die Beträge unterscheiden sich:

• Rückwirkende Unwirksamkeit: Wird die Genehmigung versagt, ist das Rechtsgeschäft rückwirkend unwirksam (Kärnten § 19, Oberösterreich § 15, Burgenland § 16, Steiermark § 29, Salzburg § 51). Der Kaufpreis geht zurück, die Eintragung unterbleibt oder wird gelöscht.
• Löschung im Grundbuch: Wurde trotzdem eingetragen, kann die Behörde die Löschung erwirken, in Wien von Amts wegen binnen drei Jahren.
• Verwaltungsstrafe: Zwischen 14.600 Euro in der Steiermark und 80.000 Euro in Tirol, dazu Ersatzfreiheitsstrafen von bis zu sechs Wochen (Kärnten). Strafbar sind auch falsche Angaben, Umgehungsgeschäfte und die Nichteinhaltung von Bebauungs- und Bezugsfristen.
• Veräußerungsauftrag und Zwangsversteigerung: Vorarlberg und Salzburg sehen die Versteigerung der Liegenschaft vor, wenn ein rechtswidriger Zustand nicht behoben wird.
• Strafrecht: Eine bewusst falsche Erklärung gegenüber der Behörde kann zusätzlich als Urkundendelikt verfolgt werden.

Checkliste vor dem Kaufanbot

1. Nutzung festlegen: Hauptwohnsitz, Vermietung oder Freizeitwohnsitz. Davon hängt alles Weitere ab, und die Antwort muss der Wahrheit entsprechen.
2. Gemeinde prüfen: Liegt das Objekt in einer Vorbehaltsgemeinde (Steiermark, Oberösterreich, Burgenland, Tirol) oder in einer Zweitwohnungs-Beschränkungsgemeinde (Salzburg)? Die Bezirkshauptmannschaft oder das Gemeindeamt sagt es Ihnen am Telefon.
3. Widmung einsehen: Bauland, Grünland, Zweitwohnungsgebiet oder landwirtschaftliche Fläche. Der Flächenwidmungsplan liegt in jeder Gemeinde auf, viele Länder stellen ihn online.
4. Vertragserrichter mit Ortserfahrung wählen: Ein Grazer Anwalt kennt das Tiroler Verfahren nicht aus dem Alltag. Der Vertragserrichter formuliert die Erklärung und reicht sie ein.
5. Kaufvertrag mit Bedingung: Aufschiebende Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Bestätigung, Kaufpreis auf dem Treuhandkonto.
6. Fristen einhalten: Ein Monat in der Steiermark, vier Wochen in Oberösterreich, drei Monate in den übrigen Ländern mit Antragsfrist.
7. Bebauungs- und Bezugsfristen im Kalender: Zehn Jahre für Bauland in Tirol und Vorarlberg, ein bis sieben Jahre für den Bezug in Salzburg. Die Behörde kontrolliert nach.
8. Nach der Bestätigung: Grundbucheintragung beantragen, Kaufpreis freigeben. Wie die touristische Vermietung als Alternative zum Freizeitwohnsitz funktioniert, ist ein eigenes Thema.

Häufig gestellte Fragen