Nebenkostenrechner Österreich: Kaufnebenkosten und Eigenkapitalbedarf

Die Kaufnebenkosten in Österreich im Einzelnen

Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent, einheitlich in ganz Österreich

Für Käufe gilt ein Steuersatz von 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens aber vom Grundstückswert. Anders als in Deutschland gibt es keine Unterschiede zwischen den Bundesländern. Der Stufentarif mit 0,5 bis 3,5 Prozent gilt nur für unentgeltliche Übertragungen, etwa Schenkungen innerhalb der Familie - bei einem Kauf spielt er keine Rolle.

Sie überweisen die Steuer in der Regel nicht selbst: Notar oder Rechtsanwalt nehmen als Parteienvertreter die Selbstberechnung vor und führen den Betrag bis zum 15. des zweitfolgenden Monats an das Finanzamt ab. Der Betrag ist deshalb bereits bei der Treuhandabwicklung fällig und wird meist gemeinsam mit dem Kaufpreis auf das Treuhandkonto eingezahlt.

Grundbuch: 1,1 Prozent für das Eigentum, 1,2 Prozent für das Pfandrecht

Das Grundbuchsgericht verrechnet für die Eintragung des Eigentumsrechts 1,1 Prozent vom Wert des Rechts, also vom Kaufpreis, dazu eine Eingabegebühr von 85 Euro für das Gesuch. Finanzieren Sie den Kauf mit einem Kredit, lässt sich die Bank ein Pfandrecht eintragen - dafür fallen weitere 1,2 Prozent des Pfandbetrags an.

Der Pfandbetrag ist dabei nicht die Kreditsumme. Banken tragen üblicherweise eine Höchstbetragshypothek ein, die den Kredit plus eine Nebengebührensicherstellung von meist 20 Prozent abdeckt; sie sichert Zinsen und Kosten für den Fall einer Verwertung. Bei 320.000 Euro Kredit werden also 384.000 Euro eingetragen, die Gebühr beträgt 4.608 Euro statt 3.840 Euro. Genau diesen Aufschlag rechnet der Posten „Eintragung Pfandrecht" oben mit ein.

Vertragserrichtung und Treuhandschaft: 1 bis 3 Prozent plus Umsatzsteuer

In Österreich errichtet ein Notar oder ein Rechtsanwalt den Kaufvertrag, beglaubigt die Unterschriften, wickelt die Zahlung über ein Treuhandkonto ab und bringt das Grundbuchsgesuch ein. Das Honorar ist frei vereinbar; in der Praxis liegt es meist zwischen 1,2 und 2 Prozent des Kaufpreises, in Einzelfällen zwischen 1 und 3 Prozent, jeweils zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Je höher der Kaufpreis, desto niedriger fällt der Prozentsatz üblicherweise aus. Für die notarielle Beglaubigung der Unterschriften kommen noch rund 200 bis 400 Euro dazu.

Für deutsche Käufer lohnt sich ein Pauschalangebot: Viele Kanzleien bieten Vertragserrichtung, Treuhand, Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und Grundbuchseingabe zum Fixpreis an. Fragen Sie ausdrücklich, ob die Beglaubigung und die Gerichtsgebühren im Angebot enthalten sind oder extra verrechnet werden.

Maklerprovision: höchstens 3 Prozent plus Umsatzsteuer

Die Immobilienmaklerverordnung deckelt die Provision beim Kauf: Über einem Kaufpreis von 48.448,51 Euro sind höchstens 3 Prozent zulässig, zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer - brutto also 3,6 Prozent. Denselben Satz darf der Makler auch vom Verkäufer verlangen. Das Bestellerprinzip, das seit 2023 bei Mietwohnungen gilt, erfasst den Kauf nicht: Als Käufer zahlen Sie die Provision, sobald der Makler Ihnen das Objekt nachweislich vermittelt hat.

Umgekehrt heißt das: Kaufen Sie privat oder direkt vom Bauträger, entfällt der Posten komplett. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.400 Euro - mehr als Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr zusammen.

Bankspesen: Schätzgebühr ja, pauschale Bearbeitungsgebühr nicht mehr

Vor der Kreditzusage lässt die Bank die Immobilie bewerten; die Schätzgebühr liegt je nach Objekt und Aufwand meist zwischen 200 und 500 Euro. Die früher übliche Bearbeitungsgebühr von 1 bis 3 Prozent der Kreditsumme ist dagegen weitgehend verschwunden: Der Oberste Gerichtshof hat am 19. Februar 2025 eine Klausel mit 1,5 Prozent Bearbeitungsentgelt als gröblich benachteiligend beurteilt (7 Ob 169/24i). Die meisten Institute rechnen die Kosten seither in den Zinssatz ein. Sollte ein Angebot dennoch eine pauschale Gebühr enthalten, lohnt sich die Nachfrage - und der Vergleich mit einem anderen Institut.

Rechenbeispiele: 300.000, 400.000 und 500.000 Euro Kaufpreis

Die drei Beispiele gehen von einem Kauf über Makler, 2 Prozent Honorar für die Vertragserrichtung, 20 Prozent Eigenkapital am Kaufpreis und 400 Euro Schätzgebühr aus. Die Pfandrechtsgebühr ist auf Kreditsumme plus 20 Prozent Nebengebührensicherstellung gerechnet.

Ohne Makler schrumpfen die Nebenkosten in allen drei Fällen auf rund 8,3 Prozent des Kaufpreises. Wer den Kauf ohne Kredit stemmt, spart zusätzlich die Pfandrechtsgebühr und die Schätzgebühr und landet bei etwa 7 Prozent.

Warum die Nebenkosten aus dem Eigenkapital kommen müssen

Österreichische Banken beleihen in aller Regel höchstens 90 Prozent des Kaufpreises - so sieht es der Richtwert der Finanzmarktaufsicht vor, der nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung weiter als Orientierung dient. Die Nebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht und lassen sich daher nicht besichern. Praktisch bedeutet das: Zum Eigenkapitalanteil am Kaufpreis kommen die vollen Nebenkosten obendrauf. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 20 Prozent Eigenkapital sind das 80.000 Euro plus rund 47.000 Euro Nebenkosten, also etwa 127.000 Euro, die vor der Kreditauszahlung verfügbar sein müssen.

Was österreichische Banken als Eigenkapital anerkennen - auch eine lastenfreie Immobilie in Deutschland kann eine Rolle spielen - steht im Ratgeber Eigenkapital richtig planen.

Gebührenbefreiung 2024 bis 2026: seit Juli wieder volle Grundbuchgebühren

Zwischen Juli 2024 und Juli 2026 waren Eigentums- und Pfandrechtseintragung für selbst genutzten Wohnraum befreit: Der Kaufvertrag musste nach dem 31. März 2024 geschlossen und der Grundbuchsantrag zwischen 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026 eingebracht werden. Die Befreiung galt bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro und entfiel ganz ab 2 Millionen Euro. Voraussetzung war ein dringendes Wohnbedürfnis, nachgewiesen über die Hauptwohnsitzmeldung, und zwar für mindestens fünf Jahre.

Eine Verlängerung hat der Nationalrat bis August 2026 nicht beschlossen; die Wirtschaftskammer nennt den 1. Juli 2026 als Stichtag für den letzten Antrag. Für neue Kaufverträge gelten damit wieder die vollen 1,1 und 1,2 Prozent. Für die meisten deutschen Käufer ändert sich dadurch nichts: Wer in Österreich einen Zweitwohnsitz oder eine Anlageimmobilie erwirbt, hätte die Befreiung mangels Hauptwohnsitz ohnehin nicht nutzen können.

Vergleich mit Deutschland: Die Grunderwerbsteuer macht den Unterschied

In Deutschland legt jedes Bundesland seinen Satz selbst fest - die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Bei 400.000 Euro Kaufpreis zahlt ein Käufer in Köln 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, in Graz 14.000 Euro. Die Sätze aller 16 Länder, Stand 2026:

Bei den übrigen Posten gleichen sich die Unterschiede teilweise aus: Die österreichische Grundbuchgebühr von 1,1 Prozent liegt über den deutschen Grundbuchkosten, dafür entfällt in Österreich die in Deutschland übliche Grundschuldbestellung beim Notar. Wie sich Notar- und Grundbuchkosten im Detail unterscheiden, steht im Ratgeber Notarkosten und Nebenkosten für deutsche Käufer.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten