Sie wollen eine Immobilie in Österreich finanzieren?
Hier finden sie die besten Tipps und Angebote.
Es gibt eigene auf Finanzierungen für Deutsche spezialisierte Berater, die Sie bei der Kommunikation mit der Bank in Österreich unterstützen.
Nein, Sie brauchen aber eine Zweitwohnsitz-Bescheinigung, falls Sie den Hauptwohnsitz nicht nach Österreich verlegen wollen.
Einige Österreichische Banken haben besondere Angebote für Deutsche, um diese finden und vergleichen zu können empfehlen wir einen Finanzierungsberater.
Der sicherste und einfachste Weg ist zweifelsfrei der Kontakt zu einem Finanzierungsberater. Dieser kennt den Markt in Österreich und weiß, wer als Ansprechpartner infrage kommt.
Die Zinsen in Österreich bewegen sich auf dem Niveau in Deutschland, ein „Zinsschock“ scheidet aus.
Die Finanzierungsvarianten sind mit denen in Deutschland weitgehend identisch. Bausparen kommt häufiger zum Zuge. Kredite mit variablen Zinsen spielen allerdings auch eine stärkere Rolle. Forward-Darlehen und Cap-Darlehen sind ebenfalls verbreitet.
Viele Deutsche und Schweizer liebäugeln mit dem Kauf einer Immobilie in Österreich. Allerdings hat der eine oder andere die Befürchtung, dass es mit der Finanzierung schwierig wird. Sowohl der Ablauf des Erwerbs als auch die Finanzierung unterscheiden sich nur marginal vom Vorgehen gerade in Deutschland.
Lesen Sie in diesem Beitrag, wie unkompliziert die Finanzierung einer Immobilie in Österreich durch eine österreichische Bank für Ausländer ist und welche Fallstricke zu beachten sind.
Warum finanzieren Deutsche und Schweizer Immobilien in Österreich?
Für die Deutschen sind die Gründe, abgesehen von den Grenzgängern, rein in der Freizeit zu suchen. Wer jedes Jahr zwei oder dreimal in die Berge fährt und dort entschleunigt, überlegt früher oder später, dort zumindest teilweise sesshaft zu werden. Das Preisniveau, löst man sich von Salzburg, Tirol oder Vorarlberg, macht den Erwerb gegenüber dem Berchtesgadener Land deutlich attraktiver.
Für die Schweizer, die ihre eigenen Berge haben, spielt das Preisniveau ebenfalls eine Rolle. Die Mietrendite, die Relation von Kaufpreis zu Mieteinnahmen, fällt in Österreich höher aus als in der Schweiz selbst. Die Motivationen sind bei Deutschen und Schweizern unterschiedlich, das Ziel am Ende identisch: Kauf einer Immobilie und deren Finanzierung.
Bevor wir uns den Finanzierungsmodalitäten zu wenden, wollen wir kurz darauf eingehen, was es beim Immobilienkauf in Österreich durch Deutsche und Schweizer zu beachten gibt.
Deutsche und Schweizer – unterschiedliche Ausgangslage beim Immobilienkauf in Österreich
Im Gegensatz zu den Schweizern genießen die Deutschen beim Immobilienkauf in Österreich alle Rechte von EU-Bürgern. Theoretisch können sie im ganzen Land Immobilien erwerben, müssen lediglich einige wenige Auflagen erfüllen.
Da die Schweiz weder Mitglied der EU noch des Europäischen Wirtschaftsraums ist, sieht es hier ein wenig anders aus. Die rechtliche Regelung für den Immobilienübertrag ist jeweils Sache des Bundeslandes. Grundsätzlich muss die regionale Grundverkehr-Landeskommission dem Verkauf zustimmen. Die Republik Österreich umfasst neun Bundesländer. Vor diesem Hintergrund bestehen neun verschiedene Regelungen für den Immobilienübertrag an Ausländer.
Vorarlberg beispielsweise hat dem Verkauf von Ferienwohnungen oder Mietobjekten an Schweizer Staatsbürger einen Riegel vorgeschoben. Das Bundesland fürchtet um den Ausverkauf. Eine Ausnahmegenehmigung wird nur erteilt, wenn „ein kulturelles, volkswirtschaftliches oder soziales Interesse am Rechtserwerb durch den Ausländer besteht.“
Worauf müssen Deutsche beim Immobilienkauf in Österreich achten?
Die Bundesländer, die einen Ausverkauf an Ausländer vermeiden möchten, versuchen im Rahmen eines EU-Konformen Vorgehens den deutschen Erwerbern Steine in den Weg zu legen. Dies greift allerdings eher bei Neubauten durch ständige Eingaben am Bauvorhaben. Bei Bestandsimmobilien können die Behörden nur wenige Auflagen machen.
Ein entscheidendes Kriterium für den Erwerb einer Immobilie in Österreich ist der Sachverhalt der Nutzung. Plant ein deutscher Käufer, seinen ständigen Aufenthaltsort nach Österreich zu verlegen, damit auch Steuerinländer zu werden, bestehen keinerlei Hinderungsgründe, dass der Kauf genehmigt wird. Es genügt, die entsprechende Bestätigung beim Grundbuchamt einzureichen. Der Eigentumsübertrag erfolgt fließend.
Genehmigung für den „Freizeitwohnsitz“ bei Zweitwohnung zwingend notwendig
Anders sieht es aus, wenn die Immobilie als „Freizeitwohnsitz“ dient, der Erwerber also auch künftig ein Steuerausländer bleibt. Damit der Eintrag im Grundbuch erfolgen kann, muss eine Genehmigung für die Nutzung als Zweitwohnsitz vorliegen. Diese und den „Freizeitwohnsitzbescheid“ muss der Käufer beim Grundbuchamt einreichen.
Unabhängig davon, wie die Immobilie später genutzt wird, sollte sich der Erwerber um den Freizeitwohnsitzbescheid kümmern. Damit ist er grundsätzlich auf der sicheren Seite. Erwirbt er die Immobilie und nutzt sie ohne Genehmigung als Zweitwohnsitz, droht die Zwangsversteigerung!
Im Vergleich zu einem Immobilienerwerb auf Mallorca oder der Toskana gibt es beim Immobilienkauf in Österreich kaum Unterschiede zum Prozedere in Deutschland. In Italien beispielsweise fällt bei Kaufinteresse eine Anzahlung in Höhe von zehn Prozent an. Diese verfällt jedoch, wenn der Kaufvertag letztendlich doch nicht zustande kommt.
Wie wir noch sehen werden, gilt die Analogie zu Deutschland auch für eine Immobilienfinanzierung in Österreich für Deutsche. Schweizer müssen, so sie denn tatsächlich die Genehmigung für den Erwerb eines Objektes bekommen, ebenfalls nur wenig umdenken. Kauf und Finanzierung sind, neben zahlreichen weiteren Faktoren, also ebenfalls gute Gründe, sich in der Alpenrepublik anzusiedeln.
Mit welchen Kosten müssen Immobilienerwerber in Österreich rechnen?
Für deutsche Käufer einer Immobilie in Österreich die gute Nachricht zuerst: Die Kosten liegen rund 30 Prozent unter den Erwerbsnebenkosten in Deutschland. Sie gliedern sich wie folgt:
- Grunderwerbsteuer 3,5%
- Grundbucheintragungsgebühr 1,1%
- Immobilienmakler maximal 3,6% (inkl. USt)
- Kaufvertragsgebühren maximal 2%
Vergleichen wir hier noch einmal kurz den Immobilienkauf in Österreich mit dem Erwerb in Italien. Dort können die Erwerbsnebenkosten ganz schnell 25 Prozent oder mehr erreichen. Wer einen Neubau von einem Bauträger erwirbt, zahlt 22 Prozent Mehrwertsteuer. Die Kosten für die beglaubigte Übersetzung der Verträge fallen auch an. Wer in die Berge ziehen möchte, sollte sich überlegen, ob der Millstätter See nicht die sinnvollere Lösung gegenüber dem Lago di Garda ist ….
Deutsche und Schweizer: Finanzierung einer Immobilie in Österreich
Nach zahlreichen Urlauben in Österreich und dem wiederkehrenden Gefühl des sich „Zu Hause Fühlens“ hat der Gedanke, eine Immobilie in Österreich zu erwerben konkrete Formen angenommen. Die Entscheidung für eine bestimmte Region ist gefallen, das passende Objekt schnell gefunden.
Österreich ist in der EU, direktes Nachbarland, nichts spricht dagegen, die Finanzierungsanfrage bei der deutschen Hausbank einzureichen. Der Grundbuchprozess ist fast identisch zu dem in Deutschland, die Bank benötigt keine beglaubigten Übersetzungen, es könnte theoretisch losgehen. Ein einziger Haken macht die Finanzierung in Deutschland, trotz guter Bonität, praktisch unmöglich.
Deutsche Banken verlangen bei einer Auslandsfinanzierung nicht nur das zu erwerbende Objekt im Ausland als Sicherheit für den Kredit. Üblicherweise muss der Erwerber noch eine in Deutschland vorhandene Immobilie als zusätzliche Sicherheit stellen. Diese muss entsprechend einen Beleihungsrahmen aufweisen, der eine zusätzliche Grundschuld für die Auslandsfinanzierung ermöglicht.
Wer bereits in Deutschland eine Immobilie, möglichst schuldenfrei, besitzt, wird sich über den Aufwand ärgern, aber ihn vermutlich in Kauf nehmen. Wer in Deutschland nur zur Miete wohnt, dürfte mit einer Finanzierung in Österreich ein Problem bekommen.
Das hier geschilderte Szenario greift im Übrigen auch für Schweizer, die eine Immobilie in Österreich finanzieren möchten. Mit Ausnahme von Objekten in direkter Grenznähe scheuen sich die eidgenössischen Banken ebenfalls, ein Hypothekendarlehen für eine Immobilie in Österreich zu vergeben.
Wie bekommt man als Deutscher oder Schweizer also möglichst unkompliziert eine Baufinanzierung für eine Immobilie in Österreich?
Weshalb die Finanzierung über eine Bank in Deutschland aber generell nur die zweitbeste Lösung darstellt, werden wir noch erläutern.
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Baufinanzierung in Österreich – kein Umdenken notwendig
Wer heute in Deutschland eine Baufinanzierung sucht, wird kaum noch zu „seiner“ Bank gehen und ohne Prüfung deren Angebot annehmen. Vergleichsportale für Baufinanzierungen, die üblicherweise auch mit eigenen Beratern arbeiten, bieten dem Kreditnehmer die notwendige Transparenz. Die aktive Beratung empfiehlt sich auch weil eine Baufinanzierung komplexer ist, als die Aufnahme eines Ratenkredites.
Auch wenn Österreich in dem Ruf steht, dass alles etwas gemächlicher zugeht als in Deutschland, bedeutet das nicht, dass die Zeit stehen geblieben ist. Digitale Vergleichs- und Beratungsprozesse sind in Kärnten oder der Steiermark ebenso die Regel wie in Bayern oder Berlin.
Was sind die Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung in Österreich?
Österreichische Banken favorisieren, stärker als deutsche Institute, nach wie vor die Eigenkapitalformel „20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten“.
Angenommen, der Kaufpreis beläuft sich auf 150.000 Euro. Die Erwerbsnebenkosten laufen in diesem Fall bei 14.700 Euro aus. Zuzüglich 20 Prozent des Kaufpreises, 30.000 Euro, benötigt der Erwerber 44.700 Euro an Eigenmitteln – im Idealfall. Liegen die Eigenmittel in Bezug auf den Kaufpreis über 20 Prozent, erleichtert dies natürlich die Finanzierung.
Einige wenige Unterschiede zu Deutschland und der Schweiz gibt es allerdings. Diese beziehen sich jedoch nicht auf den Prozess als solchen, sondern auf die Formulierung.
Der Überbegriff für ist die Immobilienfinanzierung, doch es wenn es weiter ins Detail geht, spricht man auch von:
- Hypothekendarlehen – wenn die Finanzierung durch eine Bausparkasse erfolgt
- Hypothekenkredit – Finanzierung, die durch eine Bank erfolgt
- Baufinanzierung – wenn es um einen Neubau geht
- Hausfinanzierung oder Wohnfinanzierung – wenn eine Bestandsimmobilie finanziert wird
Die hohe Nachfrage nach Immobilien in Österreich durch Deutsche und Schweizer und die restriktive Haltung der Banken in den Heimatländern der potenziellen Erwerber führte dazu, dass sich einige Institute auf eben diese Zielgruppe spezialisiert haben.
Für einen Ausländer ist es allerdings recht mühsam, diese Banken und Bausparkassen ausfindig zu machen. Deutlich einfacher ist es, sich an einen auf Steuerausländer spezialisierten Berater zu wenden.
Finanzierungsberater blicken in Österreich auf eine lange Tradition zurück. Diese Unternehmen bieten, analog den Plattformen in Deutschland, den Zugriff auf eine große Anzahl von Banken und Finanzinstituten. Sie wissen bei Anfrage des Kunden oft direkt, welches Institut für die Finanzierung infrage kommt.
Der daraus resultierende Zeitvorteil liegt klar auf der Hand. Dazu kommt, dass diese Spezialistern auch wissen, welche Bank oder Bausparkasse welche Eigenheiten berücksichtigt, respektive eher zurückhaltend agiert. Der dritte Pluspunkt liegt darin, dass der Kreditnehmer nicht auf sich alleine gestellt ist, sondern vom Berater von der ersten Anfrage bis zur Auszahlung des Darlehens begleitet wird.
Am Ende bleibt bei vielen Erwerbern doch die „Restangst“ vor einer Finanzierung im Ausland. Mit einem Finanzierungsberater steht ein Partner an der Seite, der alle Eigenheiten bei österreichischen Finanzierungen kennt.
Abgesehen vom Eigenkapital bestehen natürlich noch andere Voraussetzungen für die Kreditvergabe. Zur Prüfung muss der deutsche Käufer folgende Unterlagen einreichen:
- Letzte 3 Gehaltsabrechnungen oder Jahresgehaltsnachweis
- Eigenkapitalnachweise
- Unterlagen zur Immobilie. Dazu zählen untern anderem Exposé, Pläne, Kaufvertragsentwurf
- Kostenaufstellung/Finanzierungsplan
- Haushaltsrechnung
- Lichtbildausweis
- Schufa-Selbstauskunft
Die Schufa-Selbstauskunft entfällt natürlich bei einem schweizerischen Kreditnehmer.
Bei den vielen Gemeinsamkeiten im Ablauf des Immobilienerwerbs und der Finanzierung gibt es jedoch auch kleine Abweichungen. Diese beziehen sich auf die Finanzierung selbst.
Annuitätenkredit oder Bauspardarlehen?
Die beiden populärsten Finanzierungsvarianten in Österreich sind das Annuitätendarlehen und das Bauspardarlehen. Das Volltilgerdarlehen, wie es bei einer Baufinanzierung in Italien zum Tragen kommt, spielt keine Rolle. Wer in Deutschland oder der Schweiz schon im Vorfeld kalkuliert hat, wie viel Immobilie er sich in Österreich leisten kann, muss keine Befürchtung haben, dass das dortige Zinsniveau alle Überlegungen zu Nichte macht. Die Zinsen in Österreich entsprechen den Konditionen, die auch in Deutschland Gültigkeit besitzen.
Bauspardarlehen
Bauspardarlehen sind in Österreich extrem beliebt. Das Vorgehen entspricht genau dem der Bausparfinanzierung in Deutschland. Für den Kreditnehmer bedeutet es maximale Zinssicherheit über die gesamte Kreditlaufzeit, da es keine Zinsfestschreibungsintervalle gibt.
Entscheidet sich ein deutscher oder schweizerischer Immobilienkäufer für ein Bauspardarlehen, hat aber noch keinen Bausparvertrag in Österreich, überbrückt die Zwischenfinanzierung die Dauer bis zur Zuteilung – kein Unterschied zu Deutschland. Dem sofortigen Erwerb der Traumimmobilie steht nichts im Weg.
Der Kreditnehmer schließt ein Darlehen mit einer bestimmten Zinsbindungsdauer ab. Für diesen Zeitraum zahlt er den vereinbarten Zinssatz und die Tilgung. Am Ende der Zinsfestschreibung wird das Darlehen neu verhandelt – alles nichts Neues. Besteht im Vorfeld das Risiko, dass die Zinsen mit der neuen Festschreibung gestiegen sind, lässt sich diese Gefahr durch ein Forwarddarlehen ausschalten.
Der Kreditnehmer schließt bereits im Vorfeld des Ablaufs der aktuellen Zinsbindung ein neues Darlehen mit aktuellen Zinsen ab. Damit sichert er sich niedrige Konditionen für einen marginalen Zinsaufschlag.
Der Annuitätenkredit
Variable Zinsen in Österreich häufiger verbreitet als in Deutschland
Anders als in Deutschland allerdings spielen variable Zinsen in Österreich eine stärkere Rolle. Häufig kombinieren die Kreditnehmer ein Darlehen mit festem Zinssatz mit einem Darlehen mit variablem Zinssatz. Richtwert für den variablen Zins ist in der Regel der EURIBOR.
Hypothekenkredite mit variablem Zins empfehlen sich besonders in Zeiten nicht einheitlich tendierender Kapitalmärkte. Die Frage, wie der Laie beurteilen kann, für welche Finanzierungsvariante er sich entscheiden soll, ist überflüssig. Es ist die Aufgabe der Berater, den Markt zu kennen und entsprechende Empfehlungen auszusprechen. Diese verbinden in Österreich das Beste aus den zwei Welten Internet und reales Leben. Zum einen bieten sie digitale Prozesse zur schnellstmöglichen Entscheidungsfindung und für die Beratungsgrundlage. Zum anderen bieten sie die persönliche Begleitung während des gesamten Finanzierungsablaufs.
Cap-Darlehen bei uneinheitlichem Zinsniveau
Das Cap-Darlehen ist in Österreich ebenfalls eine geläufige Finanzierungsvariante. Cap-Darlehen basieren auf einem innerhalb bestimmter Grenzen variablem Zinssatz. Dafür, dass der Zins auch bei steigenden Sätzen die vereinbarte Obergrenze nicht überschreiten kann, zahlt der Kreditnehmer die sogenannte Cap-Prämie. Ob ein solches Darlehen im aktuellen Zinsumfeld sinnvoll ist, analysiert der Finanzierungsberater und spricht seine Empfehlung aus.
Fazit zur Immobilienfinanzierung in Österreich
Immobilienerwerber in Österreich müssen nicht groß Umdenken. Das Vorgehen ist im Großen und Ganzen identisch, einige Formulierungen weichen ab. Die Bescheinigung für den „Freizeitwohnsitz“ ist kein Hexenwerk, sondern je nach Bundesland sogar sehr einfach erhältlich. Die Immobilienpreise in weiten Teilen Österreichs legen es gerade zu nahe, sich mit dem Gedanken an einen Zweitwohnsitz dort zu beschäftigen, wenn man sowieso zwei oder drei Mal im Jahr dort Zeit verbringt. Die Immobilienfinanzierung in Österreich stellt jedenfalls keinen Hinderungsgrund dar.