Immobilie in Österreich erben als Deutscher: Erbschaftsteuer, Verlassenschaft und Grundbuch

Wer zuständig ist: der letzte gewöhnliche Aufenthalt

Für Todesfälle seit dem 17. August 2015 gilt die EU-Erbrechtsverordnung. Sie knüpft zwei Fragen an denselben Ort: Welche Gerichte zuständig sind und welches Erbrecht gilt, bestimmt der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Verstorbenen, und zwar für den gesamten Nachlass. So fasst es das Bürgerservice der Republik auf oesterreich.gv.at zusammen. Wer will, kann im Testament das Erbrecht seines Heimatstaats wählen. Für die Erbschaftsteuer regelt die Verordnung ausdrücklich nichts, dafür gilt weiter das Recht jedes Staates für sich.

Dass österreichische Gerichte bei einem letzten Aufenthalt im Ausland grundsätzlich nicht zuständig sind, steht so auf der Seite des Bürgerservice zu Vermögen im Ausland. Für die Erben einer Münchnerin mit Zweitwohnung am Attersee heißt das: Sie beantragen den Erbschein in München und brauchen kein zweites Verfahren in Österreich.

Lebte der Verstorbene dagegen in Österreich, etwa nach dem Umzug im Ruhestand, läuft das Verfahren dort. Niemand darf die Erbschaft eigenmächtig in Besitz nehmen, sie wird durch Beschluss des Gerichts übergeben, die sogenannte Einantwortung. Mit ihr geht das Eigentum an der Wohnung über, noch bevor das Grundbuch es zeigt. Beides beschreibt das Europäische Justizportal für Österreich. Welche Folgen ein solcher Umzug für Rente, Krankenversicherung und Erbe hat, steht im Beitrag Als Rentner nach Österreich.

Vom Erbschein ins österreichische Grundbuch

Welche Urkunden eine Eintragung tragen, regelt § 33 Abs. 1 lit. d des Grundbuchsgesetzes. Genannt sind die Einantwortungsbeschlüsse und Amtsbestätigungen der Verlassenschaftsgerichte, außerdem Europäische Nachlasszeugnisse und Erbenbescheinigungen von Behörden, die nach der EU-Erbrechtsverordnung für die Ausstellung zuständig sind. Nach diesem Wortlaut kommt auch der Erbschein des deutschen Nachlassgerichts in Betracht, weil es nach der Verordnung zuständig ist. Ob das Grundbuchsgericht im Einzelfall mehr verlangt, klären Sie vorab mit dem österreichischen Notar oder Anwalt, der den Antrag stellt. Das Europäische Nachlasszeugnis ist der sichere Weg, kostet aber einen zusätzlichen Antrag beim Nachlassgericht.

Dazu kommen laut Justizportal je nach Fall eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung und, abhängig vom Bundesland, ein Nachweis zum Grundverkehr. Erwerbe von Todes wegen sind in den meisten Ländern ausgenommen, in Vorarlberg nach § 9 des Grundverkehrsgesetzes für die nächsten Angehörigen. Wer als entfernter Verwandter oder durch Testament ohne Angehörigenstatus erbt, kann in einigen Ländern in ein Verfahren geraten, die Übersicht steht im Abschnitt zur Erbschaft im Beitrag zum Ausländergrundverkehr. Wie die Eintragung selbst abläuft, beschreibt der Beitrag zur Grundbucheintragung.

Grunderwerbsteuer statt Erbschaftsteuer

Mit der Erbschaftsteuer ist die Steuer auf das Erben von Immobilien nicht verschwunden, sie steckt im Grunderwerbsteuergesetz. Ein Erwerb durch Erbanfall, Vermächtnis oder durch Erfüllung eines Pflichtteils noch während des Verlassenschaftsverfahrens gilt nach § 7 Abs. 1 Z 1 lit. b als unentgeltlich, gleich ob Kind, Nichte oder Freund erbt. Dafür gilt der Stufentarif:

• 0,5 Prozent auf die ersten 250.000 Euro,
• 2 Prozent auf die nächsten 150.000 Euro,
• 3,5 Prozent auf alles darüber.

Bemessen wird nicht vom Verkehrswert, sondern vom Grundstückswert. Ihn können Sie nach der Grundstückswertverordnung auf zwei Wegen ermitteln: mit dem Pauschalwertmodell aus Bodenwert und Gebäudewert oder mit 71,25 Prozent der zuletzt veröffentlichten Immobilien-Durchschnittspreise von Statistik Austria, wenn die Immobilie in deren Kategorien passt (§ 3 Abs. 2). Ist der tatsächliche Wert niedriger, gilt nach § 6 GrEStG der niedrigere Wert, ein Gutachten eines gerichtlich zertifizierten Sachverständigen hat dabei die Vermutung der Richtigkeit für sich. Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von fünf Jahren werden für den Steuersatz zusammengerechnet.

Steuerschuldner ist der Erbe (§ 9). Die Steuerschuld entsteht bei einem Erbanfall mit der Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses (§ 8 Abs. 4), die Abgabenerklärung ist bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats beim Finanzamt Österreich einzureichen (§ 10). Dazu verpflichtet sind neben den Erben auch Notare und Anwälte, die am Erwerb mitwirken. Die Eintragung ins Grundbuch kostet nach Tarifpost 9 des Gerichtsgebührengesetzes 1,1 Prozent des Werts. Erben Ehegatte, Lebensgefährte mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister, Nichten oder Neffen, gilt nach § 26a eine ermäßigte Bemessungsgrundlage: der dreifache Einheitswert, höchstens aber 30 Prozent des Werts. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beim Kauf und die Tarife im Detail behandelt der Beitrag zur Grunderwerbsteuer.

Die deutsche Erbschaftsteuer

Ob Deutschland mitkassiert, entscheidet § 2 des Erbschaftsteuergesetzes. Ist der Verstorbene oder der Erbe Inländer, unterliegt der gesamte Erwerb der deutschen Steuer, auch die Wohnung in Österreich. Inländer ist, wer in Deutschland einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat, und jeder deutsche Staatsangehörige, der sich nicht länger als fünf Jahre dauernd im Ausland aufgehalten hat, ohne in Deutschland einen Wohnsitz zu haben. Sind beide keine Inländer, erfasst Deutschland nur Inlandsvermögen, und dazu gehört eine Wohnung in Österreich nicht.

Ohne Wohnsitz in Deutschland während der Frist; Sonderfälle wie Bedienstete im öffentlichen Dienst Deutschlands nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 lit. c ErbStG ausgenommen.

Bewertet wird anders als in Österreich. Ausländischer Grundbesitz wird nach § 12 Abs. 7 ErbStG in Verbindung mit § 31 des Bewertungsgesetzes mit dem gemeinen Wert angesetzt, also dem Verkehrswert, nicht mit den 71,25 Prozent der österreichischen Rechnung. Davon gehen die persönlichen Freibeträge ab, für Kinder 400.000 Euro, für Ehegatten 500.000 Euro plus 256.000 Euro Versorgungsfreibetrag, für Enkel 200.000 Euro, für Geschwister, Nichten und Neffen nur 20.000 Euro. Die vollständige Tabelle mit den Steuersätzen steht im Beitrag zum Doppelbesteuerungsabkommen.

Zwei deutsche Befreiungen für Immobilien in Österreich

• Familienheim: Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG ist eine selbst genutzte Wohnung in einem anderen EU- oder EWR-Staat genauso begünstigt wie eine in Deutschland. Der Ehegatte erbt sie steuerfrei, Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Voraussetzung: Der Verstorbene hat darin selbst gewohnt, der Erbe zieht unverzüglich ein und bleibt zehn Jahre, sonst entfällt die Befreiung rückwirkend. Praktisch wichtig ist das für Paare, die vor weniger als fünf Jahren nach Österreich gezogen sind und deshalb noch der deutschen Steuer unterliegen.
• Vermietete Wohnung: Nach § 13d ErbStG wird eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt, auch wenn sie in einem anderen EU-Staat liegt.

Ein Abkommen gegen die doppelte Besteuerung von Erbschaften gibt es nicht mehr. Deutschland hat das Erbschaftsteuerabkommen von 1954 zum Ende 2007 gekündigt, nachdem Österreich seine Erbschaftsteuer abgeschafft hatte. Bleibt die einseitige Anrechnung nach § 21 ErbStG, die allerdings nur für eine ausländische Steuer gilt, die der deutschen Erbschaftsteuer entspricht. Ob das Finanzamt die österreichische Grunderwerbsteuer so einordnet, sollten Sie vor der Erklärung klären. Kalkulieren Sie vorsichtshalber ohne Anrechnung.

Melden müssen Sie den Erwerb dem deutschen Finanzamt binnen drei Monaten, nachdem Sie davon erfahren haben (§ 30 ErbStG). Die Ausnahme für Erbschaften auf Grund eines von einem deutschen Gericht oder Notar eröffneten Testaments greift ausdrücklich nicht, wenn Grundbesitz oder Auslandsvermögen dazugehört. Eine Wohnung in Österreich ist beides.

Rechenbeispiel: eine geerbte Wohnung in Wien-Döbling

Die Mutter lebte in München und besaß eine Wohnung mit 80 Quadratmetern in Wien-Döbling, Baujahr vor 1960, mit Balkon. Erbe ist ihr Sohn, ebenfalls in München. Für den Wert wird der Durchschnittspreis von Statistik Austria für diese Kategorie angenommen, 6.301 Euro je Quadratmeter, und es wird unterstellt, dass er dem Verkehrswert entspricht.

Drei Varianten zeigen, wie stark die Umstände das Ergebnis drehen:

• Die Wohnung war vermietet: Deutschland setzt nach § 13d nur 453.672 Euro an. Steuerpflichtig bleiben 53.600 Euro, die Erbschaftsteuer sinkt bei 7 Prozent auf 3.752 Euro. Die Grunderwerbsteuer bleibt gleich.
• Der Sohn lebt seit zehn Jahren in Wien: An der deutschen Steuer ändert das nichts, denn die Mutter war Inländerin.
• Erbe ist der Ehemann, der in München mit ihr lebte: 500.000 Euro Freibetrag plus 256.000 Euro Versorgungsfreibetrag decken den Wert, deutsche Erbschaftsteuer fällt nicht an. Die österreichische Befreiung für den Ehegatten greift aber nicht, weil die Wiener Wohnung nicht sein Hauptwohnsitz war. Es bleibt bei 3.433 Euro Grunderwerbsteuer.

Wer die Wohnung behalten und neu finanzieren will, etwa um Geschwister auszuzahlen, braucht dafür eine österreichische Bank, die die geerbte Wohnung als Sicherheit akzeptiert. Wie Banken Kunden mit Wohnsitz in Deutschland prüfen, beschreibt der Beitrag zur Bonitätsprüfung.

Häufig gestellte Fragen