Haus kaufen in Tirol als Deutscher: Recht, Preise und das 8-Prozent-Kontingent

Der Grundverkehr in Tirol

Das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 stellt Staatsangehörige anderer EU-Staaten in § 3 den österreichischen Staatsbürgern gleich. Anders als in manchen anderen Ländern schiebt Tirol die Beweislast aber ausdrücklich dem Erwerber zu: Nach § 3 Abs. 4 obliegt Ihnen der Nachweis, dass die Voraussetzungen der Gleichstellung vorliegen. In der Praxis erledigt das der Vertragserrichter mit einer Passkopie und einer Erklärung im Kaufvertrag. Eine Ausländergenehmigung brauchen Sie nicht.

Zwei Erklärungspflichten treffen Sie trotzdem, und beide gelten für Tiroler genauso:

• Bebauungserklärung bei unbebautem Bauland. Wer ein unbebautes Baugrundstück erwirbt, erklärt nach §§ 9 und 11, es binnen zehn Jahren zu bebauen. Wer die Frist ohne Grund verstreichen lässt, begeht eine Verwaltungsübertretung.
• Freizeitwohnsitzerklärung in Vorbehaltsgemeinden. In Gemeinden, die die Landesregierung nach § 14 zu Vorbehaltsgemeinden erklärt hat, ist bei jedem Erwerb nach § 14a zu erklären, dass dadurch kein neuer Freizeitwohnsitz entsteht. Vorbehaltsgemeinde muss jede Gemeinde werden, in der Freizeitwohnsitze mehr als 8 Prozent der Wohnungen ausmachen oder deren Raumordnungskonzept Flächen für geförderten Wohnbau vorsieht.

Mit der Verordnung vom Mai 2022 wurden 148 der 277 Tiroler Gemeinden zu Vorbehaltsgemeinden, mehr als jede zweite. Die Liste wird alle drei Jahre überprüft, Änderungen gelten jeweils ab 1. Jänner. Ob Ihre Wunschgemeinde dazugehört, sagt die Bezirkshauptmannschaft. Wie sich Tirol damit von den übrigen Bundesländern unterscheidet, zeigt der Vergleich im Beitrag zum Ausländergrundverkehr.

Freizeitwohnsitz: das 8-Prozent-System

Kärnten verlangt für einen Freizeitwohnsitz fünf Jahre Hauptwohnsitz in Österreich, die Steiermark arbeitet mit einer Gemeindeliste. Tirol steuert über eine Quote. § 13 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 definiert den Freizeitwohnsitz als Gebäude oder Wohnung, die nicht einem ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnis dient, sondern dem Aufenthalt im Urlaub, an Wochenenden oder sonst zeitweilig zu Erholungszwecken. Jede Gemeinde führt ein Verzeichnis dieser Wohnsitze. Übersteigt ihr Anteil 8 Prozent aller Wohnungen, darf die Gemeinde keinen weiteren bewilligen.

Für Käufer aus Deutschland ergeben sich daraus drei Wege, von denen zwei in der Praxis verschlossen sind:

1. Neuen Freizeitwohnsitz bewilligen lassen. Das geht nur, wo das Kontingent nicht ausgeschöpft ist, also nicht in Kitzbühel, im Ötztal, am Achensee oder im Zillertal. In Vorbehaltsgemeinden sind neue Freizeitwohnsitze seit 1. September 2023 generell ausgeschlossen. Die Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters ist Erben und Eigentümern vorbehalten, deren Lebensumstände sich geändert haben.
2. Einen eingetragenen Freizeitwohnsitz kaufen. Wohnungen und Häuser, die seit der Anmeldung nach dem Raumordnungsgesetz 1994 im Verzeichnis stehen, behalten den Status beim Eigentümerwechsel. Das ist der Markt, in dem Kitzbüheler Chalets gehandelt werden, und er ist entsprechend klein und teuer. Lassen Sie sich die Eintragung vor dem Kaufanbot schriftlich von der Gemeinde bestätigen, das Inserat allein beweist nichts.
3. Gewerbliche Ferienwohnung. Ferienwohnungen, die touristisch vermietet werden, gelten unter Bedingungen nicht als Freizeitwohnsitz. Das ist das Buy-to-let-Modell, das im Beitrag zu Ferienimmobilien in Österreich beschrieben ist. Es bringt Eigennutzung nur in dem Rahmen, den der Betreibervertrag lässt.

Was Immobilien in Tirol kosten

Tirol gehört mit Wien, Vorarlberg und Salzburg zu den teuersten Bundesländern, und innerhalb Tirols liegen zwischen Kitzbühel und Lienz Welten. Die folgenden Werte sind Größenordnungen aus Marktberichten auf Basis von Grundbuchtransaktionen, zusammengestellt von Engel & Völkers Tirol nach Daten von Immoservice Austria, Stand 2026.

Zwei Dinge verzerren jeden Durchschnitt in Tirol. Erstens das Luxussegment: In Kitzbühel werden eingetragene Freizeitwohnsitze in besten Lagen für 20.000 bis 30.000 Euro je Quadratmeter gehandelt, was den Bezirksschnitt hebt, aber mit dem Preis für eine normale Wohnung in St. Johann nichts zu tun hat. Zweitens der Abstand zwischen Neubau und Bestand, der sich österreichweit seit 2022 auf rund 1.800 Euro je Quadratmeter geöffnet hat: Bestandsimmobilien haben seit Mitte 2022 real bis zu ein Viertel verloren, Neubau kaum. Wer sanierungsbereit ist, kauft in Tirol heute deutlich günstiger als die Tabelle vermuten lässt.

Osttirol ist der Sonderfall: Der Bezirk Lienz liegt geografisch hinter dem Felbertauern, wirtschaftlich näher an Kärnten und preislich näher an der Steiermark als am Inntal. Wer Berge sucht und keinen Skiort braucht, findet dort Häuser für einen Bruchteil des Unterinntals. Für die Kalkulation zählen ohnehin nicht nur die Quadratmeterpreise, sondern die Kaufnebenkosten, die in Tirol wie überall rund 10 Prozent ausmachen.

Die Freizeitwohnsitzabgabe

Wer in Tirol einen Freizeitwohnsitz hält, zahlt der Gemeinde eine jährliche Abgabe nach dem Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (LGBl. Nr. 86/2022), das seit 1. Jänner 2023 gilt. § 4 Abs. 3 gibt den Rahmen vor, die Höhe legt jede Gemeinde per Verordnung fest, wobei sie den Verkehrswert der Liegenschaften berücksichtigen muss. Kitzbühel liegt deshalb näher am Höchstsatz als eine Gemeinde im Außerfern.

Abgabepflichtig ist der Eigentümer, bei unbefristeter oder mehr als einjähriger Vermietung der Mieter. Die Abgabe ist selbst zu bemessen und bis 30. April des Folgejahres zu entrichten. Gastgewerbebetriebe, Privatzimmervermietung und gewerblich vermietete Ferienwohnungen sind ausgenommen, weil sie schon nach dem Raumordnungsgesetz keine Freizeitwohnsitze sind. Daneben gibt es seit 2023 eine Leerstandsabgabe für Wohnungen, die länger als sechs Monate im Jahr weder Haupt- noch Freizeitwohnsitz sind; für dasselbe Objekt fällt nur eine der beiden an. Im Vergleich der Bundesländer liegt Tirol damit über der Steiermark mit ihren höchstens 10 Euro je Quadratmeter, aber die Abgabe ist selten der Posten, der eine Entscheidung dreht.

Finanzierung aus Deutschland

Für die Finanzierung gelten in Tirol die österreichweiten Richtwerte: rund 90 Prozent Beleihung des Immobilienwerts, höchstens 40 Prozent Schuldendienstquote, maximal 35 Jahre Laufzeit. Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung sind das Erwartungen der Aufsicht statt Rechtsnormen, angewendet werden sie weiterhin.

Tirol verschärft zwei Punkte, die anderswo Nebensache sind:

• Das Eigenkapital in absoluten Zahlen. 20 Prozent von 820.000 Euro sind 164.000 Euro, dazu rund 80.000 Euro Nebenkosten, die keine Bank finanziert. Wer in Tirol ein Haus kauft, bringt in der Regel 250.000 Euro mit, bevor die erste Rate fällig wird. Welche Quellen Banken dafür anerkennen, steht im Beitrag zum Eigenkapital.
• Die Bewertung in Tourismusorten. Banken bewerten nach dem, was ein Objekt bei einer Verwertung erzielt, nicht nach dem, was ein Käufer aus München zu zahlen bereit war. Bei eingetragenen Freizeitwohnsitzen mit Liebhaberpreisen liegt der Beleihungswert oft weit unter dem Kaufpreis, und die Differenz ist aus Eigenmitteln zu decken. Bei einem Hauptwohnsitz im Inntal ist die Bewertung dagegen berechenbar, weil es genügend Vergleichsfälle gibt.

Ein Institut mit Filialen im betreffenden Bezirk bewertet realistischer und schneller als eine Zentrale, die das Objekt nur aus Unterlagen kennt. Welche Banken Kunden mit Wohnsitz in Deutschland überhaupt annehmen, ändert sich laufend; einen Überblick gibt der Beitrag zu den Banken, die Deutsche finanzieren. Der Kaufablauf selbst folgt in Tirol den österreichweiten Regeln vom bindenden Kaufanbot bis zur Grundbucheintragung, nachzulesen im Leitfaden zum Immobilienkauf. Wer die Alternativen abwägt, findet im Steiermark-Ratgeber das andere Ende der Skala: weniger als die Hälfte der Preise und eine Zweitwohnsitzregel, die außerhalb von Gemeindelisten gar nicht greift.

Häufig gestellte Fragen