Das Wichtigste in Kürze
- Vorbehaltsgemeinden: In derzeit rund 95 Gemeinden ist der Erwerb eines Baugrundstücks genehmigungspflichtig, wenn dadurch ein Zweitwohnsitz entsteht
- Außerhalb dieser Gemeinden greift die Zweitwohnsitzbeschränkung nicht - der weitaus größere Teil des Landes
- Keine Fünfjahresregel: Anders als in Kärnten hängt die Genehmigung nicht an einem mehrjährigen Hauptwohnsitz in Österreich
- Zweitwohnsitzabgabe: seit 2023 möglich, höchstens 10 Euro je Quadratmeter - im Ländervergleich niedrig
- Preisniveau: landesweit das günstigste Österreichs; Graz ist die deutliche Ausnahme
Wie die Steiermark den Zweitwohnsitz regelt
Jedes Bundesland löst die Frage anders, wer eine Immobilie erwerben darf, die nicht als Hauptwohnsitz dient. Tirol arbeitet mit Kontingenten von höchstens 8 % der Wohnungen einer Gemeinde, Kärnten verlangt fünf Jahre durchgehenden Hauptwohnsitz in Österreich. Die Steiermark geht einen dritten Weg.
Das Steiermärkische Grundverkehrsgesetz knüpft an den Ort an. Das Land legt per Verordnung fest, welche Gemeinden als Vorbehaltsgemeinden gelten - derzeit rund 95. Nur dort ist der Erwerb eines Baugrundstücks genehmigungspflichtig, wenn dadurch ein Zweitwohnsitz begründet wird. Erfasst sind neben dem Eigentumserwerb auch Fruchtgenuss, Baurecht, Bestandgabe und die Einräumung eines Wohnrechts.
Als Zweitwohnsitz gilt dabei ein Wohnsitz, der ausschließlich oder überwiegend dem vorübergehenden Wohnbedarf zu Erholungs- oder Freizeitzwecken dient. Für Baugrundstücke in einer Vorbehaltsgemeinde ist zusätzlich eine Erklärung nach § 17 des Gesetzes abzugeben, für die das Land ein eigenes Formular vorschreibt.
Was das für deutsche Käufer bedeutet
Für einen Hauptwohnsitz gilt in der Steiermark wie überall in Österreich die Inländergleichstellung: Als EU-Bürger unterliegen Sie denselben Regeln wie ein Österreicher. Das Verfahren ist Formsache.
Für einen Zweitwohnsitz ist die Steiermark der am wenigsten verschlossene Weg unter den touristisch geprägten Bundesländern. Es gibt keine Wartezeit, keine Wohnsitzvoraussetzung in der Person des Erwerbers und kein landesweit ausgeschöpftes Kontingent. Es gibt eine Liste von Gemeinden - und außerhalb davon greift die Beschränkung nicht.
Das heißt nicht, dass in den Vorbehaltsgemeinden alles möglich wäre. Dort prüft die Behörde inhaltlich, und in den touristischen Lagen des Ausseerlands, der Thermenregion oder der Skigebiete fällt diese Prüfung erwartbar strenger aus als in einer Gemeinde ohne Tourismusdruck.
Für den Kaufablauf gelten die österreichweiten Regeln, vom bindenden Kaufanbot bis zur Grundbucheintragung - nachzulesen im Leitfaden zum Immobilienkauf.
Die Zweitwohnsitzabgabe
Seit 1. Jänner 2023 können steirische Gemeinden per Gemeinderatsbeschluss eine Zweitwohnsitzabgabe und eine Wohnungsleerstandsabgabe einheben. Grundlage ist das Steiermärkische Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz, das im Oktober 2022 in Kraft trat und die frühere Ferienwohnungsabgabe ersetzt hat.
Der Landesrahmen liegt bei höchstens 10 Euro je Quadratmeter und Jahr - im Vergleich der Bundesländer ein niedriger Wert. Wie hoch die Abgabe tatsächlich ausfällt und ob sie überhaupt eingehoben wird, entscheidet jede Gemeinde selbst; in der Praxis liegen die beschlossenen Sätze teils deutlich unter dem Maximum.
Abgabepflichtig ist grundsätzlich, wer eine Wohnung als Zweitwohnsitz hält, ohne dort den Hauptwohnsitz zu haben. Fragen Sie den Satz vor dem Kauf im Gemeindeamt ab - er gehört in die Rechnung der laufenden Kosten, neben Betriebskosten, Versicherung und Instandhaltung.
Preisniveau: das günstigste Bundesland, mit einer Ausnahme
Die Steiermark ist im Ländervergleich der günstigste Markt Österreichs. Für Eigentumswohnungen im Erstbezug wird landesweit ein Durchschnitt um 2.500 Euro je Quadratmeter genannt. Das ist deutlich weniger als in Tirol, Salzburg oder Vorarlberg - und der Hauptgrund, warum die Steiermark bei preisbewussten Käufern in den Blick gerät.
Graz bricht aus diesem Bild heraus:
| Markt | Größenordnung je m² | Einordnung |
|---|---|---|
| Steiermark landesweit | um 2.500 Euro | Günstigstes Bundesland Österreichs |
| Graz, Eigentumswohnung | etwa 4.300 bis 4.800 Euro | Je nach Erhebung und Bezirk |
| Graz-Umgebung | zwischen beiden Werten | Zweitteuerster Markt des Landes |
Wie schon bei anderen Regionen gilt: Diese Zahlen sind Größenordnungen. Die Portale kommen für dieselbe Stadt auf Durchschnitte, die mehrere hundert Euro auseinanderliegen, weil sie teils Angebots-, teils Abschlusspreise erfassen und Häuser und Wohnungen unterschiedlich abgrenzen. Verlassen Sie sich für die Kalkulation auf die Bewertung des konkreten Objekts.
Der Sonderfall Graz
Graz ist mit rund 35.000 Studierenden an Universitäten und Fachhochschulen ein Mietmarkt mit stetiger Nachfrage nach kleinen Einheiten. Für Käufer, die vermieten wollen, ist das der eigentliche Reiz der Stadt - nicht die Rendite, die bei diesem Preisniveau überschaubar bleibt, sondern die Verlässlichkeit der Nachfrage.
Zwei Punkte gehören dabei bedacht: Die Zweitwohnsitzbeschränkungen des Grundverkehrsrechts zielen auf Freizeitwohnsitze, nicht auf vermietete Anlageobjekte - eine dauerhaft vermietete Wohnung ist kein Zweitwohnsitz im Sinne des Gesetzes. Und die Mieteinnahmen werden in Österreich besteuert, wobei Deutschland sie freistellt und, anders als oft dargestellt, nicht in den Progressionsvorbehalt einbezieht.
Finanzierung
Für die Finanzierung gelten die österreichweiten Richtwerte: rund 90 % Beleihung, höchstens 40 % Schuldendienstquote, maximal 35 Jahre Laufzeit. Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung sind das Erwartungen der Aufsicht statt Rechtsnormen, angewendet werden sie weiterhin.
Der steirische Markt ist für Banken leichter zu bewerten als eine Seeimmobilie in Kärnten: In Graz und Umgebung gibt es genügend Vergleichsfälle, die Bewertung fällt entsprechend berechenbar aus. Bei Objekten in ländlichen Bezirken kann es umgekehrt sein - dort fehlen Vergleichswerte, und der angesetzte Wert liegt schnell unter dem Kaufpreis. Die Differenz ist dann aus Eigenmitteln zu decken.
Häufig gestellte Fragen
Für einen Hauptwohnsitz nicht - als EU-Bürger sind Sie Inländern gleichgestellt. Eine Genehmigung kommt ins Spiel, wenn Sie in einer der derzeit rund 95 Vorbehaltsgemeinden ein Baugrundstück erwerben und damit ein Zweitwohnsitz entsteht. Außerhalb dieser Gemeinden greift die Beschränkung nicht.
Für Käufer aus Deutschland ja. Kärnten verlangt für die Genehmigung eines Freizeitwohnsitzes unter anderem fünf Jahre durchgehenden Hauptwohnsitz in Österreich - eine Bedingung, die sich von Deutschland aus nicht erfüllen lässt. Die Steiermark kennt keine solche Wohnsitzvoraussetzung, sondern beschränkt ortsbezogen über die Liste der Vorbehaltsgemeinden.
Der Landesrahmen liegt bei höchstens 10 Euro je Quadratmeter und Jahr - im Ländervergleich niedrig. Ob und in welcher Höhe die Abgabe eingehoben wird, entscheidet jede Gemeinde per Gemeinderatsbeschluss; die beschlossenen Sätze liegen häufig unter dem Maximum. Möglich ist die Abgabe seit 1. Jänner 2023.
Die Erhebungen für 2026 nennen für Eigentumswohnungen Durchschnitte zwischen etwa 4.300 und 4.800 Euro je Quadratmeter, je nach Portal und Bezirk. Landesweit liegt die Steiermark mit rund 2.500 Euro deutlich darunter und ist damit das günstigste Bundesland Österreichs. Für eine belastbare Zahl braucht es die Bewertung des konkreten Objekts.
Nein. Die Beschränkung zielt auf Wohnsitze, die überwiegend der Erholung und Freizeitgestaltung dienen. Eine dauerhaft vermietete Anlagewohnung ist kein Zweitwohnsitz in diesem Sinne. Bei touristischer Kurzzeitvermietung ist die Abgrenzung heikler - dort kommt es auf die konkrete Nutzung und die Widmung an.