Das Wichtigste in Kürze
- Positive Bonität: SCHUFA-Score über 95 % und keine KSV-Negativmerkmale erforderlich
- Mindestens 20 % Eigenkapital plus ca. 10 % für Nebenkosten einplanen
- Stabiles, nachweisbares Einkommen (unbefristetes Arbeitsverhältnis ideal)
- Österreichisches Bankkonto bei der finanzierenden Bank nötig
- Richtwerte der FMA: LTV max. 90 %, DSTI max. 40 %, Laufzeit max. 35 Jahre
- Vollständige Unterlagen beschleunigen den Prozess erheblich
Voraussetzung 1: Positive Bonität (SCHUFA + KSV)
Die Bonitätsprüfung ist die erste und entscheidende Hürde bei der Immobilienfinanzierung. Österreichische Banken prüfen deutsche Kreditnehmer doppelt: sowohl über die deutsche SCHUFA als auch über den österreichischen KSV1870.
SCHUFA-Anforderungen
- Basisscore über 95 %: Ein Score über 97 % gilt als sehr gut und eröffnet die besten Konditionen
- Keine Negativmerkmale: Mahnbescheide, Inkasso-Einträge, eidesstattliche Versicherungen oder Insolvenzen führen fast immer zur Ablehnung
- Keine übermäßigen Kreditanfragen: Mehrere Kreditanfragen (nicht Konditionsanfragen) in kurzer Zeit verschlechtern den Score
- Positive Zahlungshistorie: Regelmäßige, pünktliche Zahlungen von bestehenden Krediten und Verträgen
KSV-Anforderungen
- Keine Negativeinträge: Der KSV sollte keine negativen Informationen über Sie gespeichert haben
- Bei Erstkontakt: Wenn Sie noch nie in Österreich wirtschaftlich tätig waren, hat der KSV meist keine Daten. Das wird neutral bewertet.
Fragt die österreichische Bank die deutsche SCHUFA ab?
Nicht selbst. Die SCHUFA gibt Auskünfte nur an Vertragspartner mit berechtigtem Interesse, und österreichische Institute sind dort in aller Regel nicht angeschlossen. Ein automatischer Datenaustausch zwischen SCHUFA und KSV1870 findet ebenfalls nicht statt - die beiden Systeme sind getrennt.
Der Weg läuft deshalb über Sie: Die Bank verlangt, dass Sie Ihre Datenkopie selbst vorlegen. Das hat zwei praktische Folgen:
- Sie sehen vor der Bank, was drinsteht - und können falsche Einträge vorher korrigieren lassen.
- Die Auskunft muss aktuell sein. Ältere Dokumente als drei Monate akzeptieren viele Häuser nicht.
Umgekehrt gilt dasselbe: Der KSV1870 meldet nichts nach Deutschland. Wie beide Auskunfteien zusammenspielen, steht unter Bonitätsprüfung in Österreich.
Voraussetzung 2: Ausreichendes Eigenkapital
Die Eigenkapitalanforderungen gehören zu den wichtigsten Voraussetzungen. Eine Vollfinanzierung ist in Österreich die seltene Ausnahme geblieben, auch nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung.
Mindestanforderungen nach dem Richtwert der Aufsicht
- Gesetzliches Minimum: 10 % des Immobilienwerts (LTV max. 90 %)
- Empfohlen: 20-30 % des Kaufpreises
- Plus Nebenkosten: Ca. 8-12 % des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Notar und ggf. Makler
Was als Eigenkapital anerkannt wird
| Eigenkapitalquelle | Anerkennung | Hinweise |
|---|---|---|
| Bankguthaben (Sparkonten, Tagesgeld) | Vollständig | Kontoauszüge als Nachweis |
| Wertpapierdepot | 80-90 % des Werts | Abschlag wegen Kursrisiko |
| Bausparvertrag | Vollständig (bei Zuteilungsreife) | Bausparbrief als Nachweis |
| Lebensversicherung (Rückkaufswert) | 80-100 % | Bestätigung der Versicherung nötig |
| Schenkung/Erbschaft | Vollständig | Schenkungsvertrag oder Nachweis erforderlich |
| Bestehende lastenfreie Immobilie | Bis zum Verkehrswert | Gutachten erforderlich |
| Privatdarlehen | Eingeschränkt | Wird als Verbindlichkeit berücksichtigt |
Beispielrechnung: Eigenkapitalbedarf bei 400.000 EUR Kaufpreis
| Posten | Prozentsatz | Betrag |
|---|---|---|
| Eigenkapital (empfohlen 25 %) | 25 % | 100.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 14.000 EUR |
| Grundbucheintragung (Eigentumsrecht) | 1,1 % | 4.400 EUR |
| Grundbucheintragung (Pfandrecht/Hypothek) | 1,2 % | 3.600 EUR (auf Kreditbetrag) |
| Notar/Vertragserrichter | ca. 1,5-2 % | 6.000-8.000 EUR |
| Maklergebühr (falls anfallend) | max. 3 % + USt | bis 14.400 EUR |
| Gesamter Eigenmittelbedarf | ca. 35 % | ca. 140.000 EUR |
Voraussetzung 3: Stabiles, nachweisbares Einkommen
Österreichische Banken legen großen Wert auf ein stabiles, regelmäßiges Einkommen. Das deutsche Einkommen wird grundsätzlich anerkannt, wobei die Bank die Nachhaltigkeit und Verlässlichkeit der Einnahmen prüft.
Hierarchie der Einkommensarten
| Einkommensart | Bewertung durch die Bank | Typische Anforderung |
|---|---|---|
| Unbefristetes Angestelltenverhältnis | Sehr gut | Gehaltsnachweis der letzten 3 Monate |
| Beamtenverhältnis | Sehr gut | Bezügemitteilung |
| Befristetes Angestelltenverhältnis | Eingeschränkt | Restlaufzeit mind. 12 Monate, Verlängerungsperspektive |
| Selbstständigkeit | Differenziert | 3 Jahresabschlüsse + aktuelle BWA |
| Rente/Pension | Gut (aber Laufzeitbeschränkung) | Rentenbescheid |
| Mieteinnahmen | Ergänzend (70-80 % Anrechnung) | Mietverträge + Kontonachweise |
DSTI-Berechnung (Schuldendienstquote)
Der Richtwert der Finanzmarktaufsicht begrenzt die Schuldendienstquote auf 40 % des Nettohaushaltseinkommens. In die Berechnung fließen ein:
- Die monatliche Rate des neuen Immobilienkredits
- Alle bestehenden Kreditverpflichtungen (Auto, Konsumkredit, andere Hypotheken)
- Leasingverpflichtungen
- Unterhaltszahlungen
Rechenbeispiel: Bei einem Nettoeinkommen von 5.000 EUR pro Monat darf die Summe aller Kreditraten maximal 2.000 EUR betragen (40 %). Wenn bereits ein Autokredit mit 300 EUR/Monat besteht, verbleiben 1.700 EUR für die Immobilienkreditrate.
Voraussetzung 4: Österreichisches Bankkonto
Wie in unserem Ratgeber Finanzierung ohne österreichisches Bankkonto ausführlich erläutert, verlangen die meisten Banken ein Konto bei ihrem Institut. Die Kontoeröffnung ist für EU-Bürger unkompliziert und sollte frühzeitig erfolgen.
Voraussetzung 5: Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln
Die Kaufnebenkosten in Österreich belaufen sich auf ca. 8-12 % des Kaufpreises und müssen vollständig aus Eigenmitteln finanziert werden. Die Banken finanzieren in der Regel keine Nebenkosten.
| Nebenkostenposten | Höhe | Zahlungszeitpunkt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises | Bei Grundbucheintragung |
| Grundbuch: Eigentumsrecht | 1,1 % des Kaufpreises | Bei Eintragung |
| Grundbuch: Pfandrecht | 1,2 % der Hypothekarsumme | Bei Eintragung |
| Notar/Vertragserrichter | ca. 1-3 % | Bei Vertragsunterfertigung |
| Makler (falls anfallend) | Bis 3 % + 20 % USt | Bei Vertragsabschluss |
Der regulatorische Rahmen
Bis 30. Juni 2025 setzte die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) der FMA verbindliche Grenzen für Wohnimmobilienkredite. Seit ihrem Auslaufen stehen dieselben Werte im WIK-Rundschreiben der FMA und sind damit eine aufsichtliche Erwartung. Sie richten sich an die Bank und gelten deshalb für alle Kreditnehmer, unabhängig von der Nationalität.
| Kennzahl | Grenzwert | Bedeutung für Sie |
|---|---|---|
| Loan-to-Value (LTV) | Max. 90 % | Min. 10 % Eigenkapital erforderlich |
| Debt-Service-to-Income (DSTI) | Max. 40 % | Kreditrate max. 40 % des Nettoeinkommens |
| Maximale Laufzeit | 35 Jahre | Kredit muss innerhalb von 35 Jahren getilgt sein |
Der Finanzierungsprozess in 7 Schritten
Schritt 1: Finanzielle Bestandsaufnahme
Erstellen Sie eine ehrliche Bestandsaufnahme Ihrer finanziellen Situation: Einkommen, bestehende Verpflichtungen, verfügbares Eigenkapital, SCHUFA-Score. Berechnen Sie Ihre maximale monatliche Rate unter Berücksichtigung der 40-%-DSTI-Grenze.
Schritt 2: SCHUFA-Auskunft einholen
Beantragen Sie Ihre kostenlose SCHUFA-Datenkopie (Art. 15 DSGVO) und prüfen Sie alle Einträge auf Richtigkeit. Lassen Sie fehlerhafte oder veraltete Einträge korrigieren oder löschen.
Schritt 3: Bankauswahl und Erstgespräch
Kontaktieren Sie mehrere Banken und führen Sie ein Erstgespräch. Schildern Sie Ihr Vorhaben und fragen Sie nach den Anforderungen für deutsche Kreditnehmer. Nutzen Sie die Tipps aus unserem Ratgeber Welche Banken finanzieren Deutsche?
Schritt 4: Unterlagen zusammenstellen
Sammeln Sie alle erforderlichen Unterlagen: Personalausweis, Gehaltsnachweise (3 Monate), Steuerbescheid, Eigenkapitalnachweise, Objektunterlagen (Exposé, Grundbuchauszug, Energieausweis).
Schritt 5: Kreditantrag und Bonitätsprüfung
Reichen Sie den Kreditantrag mit allen Unterlagen ein. Die Bank führt die doppelte Bonitätsprüfung (SCHUFA + KSV) durch und prüft die Einhaltung der Vergaberichtwerte.
Schritt 6: Immobilienbewertung
Die Bank beauftragt einen Gutachter mit der Bewertung der Immobilie. Der ermittelte Verkehrswert dient als Grundlage für die LTV-Berechnung. Die Kosten für das Gutachten (ca. 500-1.500 EUR) trägt in der Regel der Kreditnehmer.
Schritt 7: Kreditangebot, Vertrag und Grundbucheintragung
Bei positiver Prüfung erhalten Sie ein verbindliches Kreditangebot. Nach Unterzeichnung des Kreditvertrags wird die Hypothek im Grundbuch eingetragen. Sie haben ein 14-tägiges Rücktrittsrecht nach Erhalt des Kreditvertrags.
Checkliste: Sind Sie bereit für die Finanzierung?
- SCHUFA-Score über 95 % (idealerweise über 97 %)
- Eigenkapital von mindestens 20 % des Kaufpreises vorhanden
- Zusätzlich ca. 10 % für Nebenkosten eingeplant
- Stabiles Einkommen (unbefristeter Arbeitsvertrag oder vergleichbar)
- DSTI unter 40 % (alle Kreditraten zusammen unter 40 % des Nettoeinkommens)
- Keine negativen SCHUFA- oder KSV-Einträge
- Alle Unterlagen vollständig und aktuell
- Immobilienobjekt in Österreich identifiziert
- Bereitschaft zur Eröffnung eines AT-Bankkontos
- Mindestens ein persönlicher Banktermin in Österreich möglich
Häufig gestellte Fragen
Nicht durch die Bank selbst. Österreichische Institute sind bei der SCHUFA in der Regel nicht angeschlossen, und zwischen SCHUFA und KSV1870 gibt es keinen automatischen Datenaustausch. Stattdessen verlangt die Bank, dass Sie Ihre SCHUFA-Datenkopie selbst vorlegen - meist nicht älter als drei Monate. Die Datenkopie nach Art. 15 DSGVO ist kostenlos.
Die wichtigsten Voraussetzungen sind: positive Bonität (SCHUFA + KSV), ausreichendes Eigenkapital (mindestens 20 % plus Nebenkosten), stabiles Einkommen mit DSTI unter 40 %, vollständige Unterlagen und die Bereitschaft zur Eröffnung eines österreichischen Bankkontos.
Die Banken beleihen den Immobilienwert in der Regel zu höchstens 90 %, verlangen also mindestens 10 % Eigenkapital darauf. In der Praxis sollten Sie mindestens 20 % des Kaufpreises plus ca. 10 % für Nebenkosten einplanen, also insgesamt ca. 30 % des Kaufpreises.
Ja, österreichische Banken akzeptieren deutsches Einkommen. Sie benötigen Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate, einen aktuellen Steuerbescheid und ggf. den Arbeitsvertrag. Die Bank prüft die Stabilität und Nachhaltigkeit des Einkommens.
Ein SCHUFA-Basisscore von mindestens 95 % wird empfohlen, idealerweise über 97 %. Negative Einträge wie Mahnbescheide oder Inkasso-Verfahren führen bei den meisten Banken zur Ablehnung.
Von der Erstanfrage bis zur Kreditauszahlung vergehen in der Regel 6 bis 10 Wochen. Bei vollständigen Unterlagen und guter Bonität kann es schneller gehen. Die Immobilienbewertung und die Grundbucheintragung benötigen die meiste Zeit.
Bei einer Schuldendienstquote über 40 % liegt der Kredit außerhalb des aufsichtlichen Richtwerts. Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung darf die Bank ihn trotzdem bewilligen, wenn ihre Risikostrategie das trägt - verlassen sollten Sie sich darauf nicht. Die üblichen Optionen bleiben: Kreditvolumen reduzieren, Laufzeit verlängern (max. 35 Jahre), bestehende Kredite ablösen oder mehr Eigenkapital einbringen.