Welche Regionen in Österreich erlauben deutschen Käufern den Erwerb von Immobilien ohne Einschränkungen?

• EU-Bürger im Vorteil: Als deutscher Staatsbürger werden Sie in Österreich beim Immobilienerwerb grundsätzlich wie ein Einheimischer behandelt. Dies ist durch die EU-Personen- und Kapitalverkehrsfreiheit gesichert.
• Landesgesetze entscheiden: Der Teufel steckt im Detail. Jedes der neun österreichischen Bundesländer hat ein eigenes Grundverkehrsgesetz, das den Kauf regelt. Die Bestimmungen können sich daher stark unterscheiden.
• Osten und Süden liberaler: In Bundesländern wie Wien, Niederösterreich, Oberösterreich, der Steiermark und dem Burgenland ist der Immobilienerwerb für Deutsche in der Regel unkompliziert und ohne größere Auflagen möglich.
• Westen mit strengen Regeln: Besonders in den touristisch geprägten Bundesländern Tirol, Vorarlberg und Salzburg gibt es erhebliche Einschränkungen. Ziel ist es, den Ausverkauf der Heimat und sogenannte „kalte Betten“ (leerstehende Ferienimmobilien) zu verhindern.
• Der Hauptwohnsitz ist der Schlüssel: Die häufigste Hürde ist das Verbot, eine Immobilie als reinen Ferienwohnsitz zu nutzen. Wenn Sie jedoch Ihren Hauptwohnsitz in die Immobilie verlegen, fallen die meisten Beschränkungen weg.

Grundlagen: Warum gibt es überhaupt Beschränkungen beim Immobilienerwerb in Österreich?

Auf den ersten Blick mag es verwundern: Innerhalb der Europäischen Union sollte doch der freie Kapitalverkehr gelten. Warum also ist der Kauf eines Hauses in den österreichischen Alpen für einen Deutschen nicht so einfach wie der Kauf einer Wohnung in Berlin? Die Antwort liegt in der österreichischen Geschichte, der föderalen Struktur des Landes und dem Schutzgedanken für den heimischen Lebensraum. Die Angst vor dem „Ausverkauf der Heimat“ ist tief in der österreichischen Seele verankert, besonders in den landschaftlich reizvollen Regionen. Man möchte verhindern, dass Immobilienpreise für Einheimische unerschwinglich werden und ganze Dörfer im Winter zu Geisterstädten verkommen, weil die zahlreichen Ferienhäuser leer stehen. Man spricht hier von „kalten Betten“.

Um dies zu regulieren, ist der Immobilienerwerb in Österreich Ländersache. Jedes Bundesland hat sein eigenes Grundverkehrsgesetz erlassen. Diese Gesetze legen fest, unter welchen Voraussetzungen Grund und Boden den Besitzer wechseln dürfen. Für die Überprüfung ist eine spezielle Behörde zuständig, die je nach Bundesland Grundverkehrsbehörde oder Grundverkehrskommission heißt. Ihre Aufgabe ist es, jeden Kaufvertrag zu prüfen und zu genehmigen. Ohne ihre Zustimmung ist eine Eintragung ins Grundbuch und damit der rechtmäßige Erwerb des Eigentums nicht möglich. Diese Regelungen gelten für alle Käufer, also auch für Österreicher, werden aber bei Käufern aus dem Ausland besonders genau geprüft, um die Nutzungsabsicht festzustellen.

Die EU-Freizügigkeit: Ihr größter Vorteil als deutscher Käufer

Trotz der eben beschriebenen Hürden haben Sie als deutscher Staatsbürger einen entscheidenden Vorteil gegenüber Käufern aus Nicht-EU-Ländern (sogenannten Drittstaatsangehörigen). Aufgrund der EU-Verträge genießen Sie die sogenannte Personen- und Kapitalverkehrsfreiheit. Das bedeutet, dass Sie in Österreich nicht als „Ausländer“ im klassischen Sinne behandelt werden dürfen. Sie sind EU-Bürgern und damit Österreichern rechtlich gleichgestellt. Ein generelles Verbot für den Immobilienerwerb durch Deutsche wäre daher EU-rechtswidrig und existiert auch nicht.

Diese Gleichstellung ist Ihr zentraler Ankerpunkt im gesamten Kaufprozess. Anstatt ein kompliziertes Genehmigungsverfahren durchlaufen zu müssen, wie es für Drittstaatsangehörige oft der Fall ist, genügt für Sie in vielen Bundesländern ein vereinfachtes Verfahren. Häufig müssen Sie lediglich eine Erklärung abgeben, wie Sie die Immobilie nutzen möchten. Der kritische Punkt ist hierbei die Nutzung als Ferienwohnsitz. Wenn Sie glaubhaft machen können, dass Sie die Immobilie nicht als reinen Feriensitz, sondern als Haupt- oder zumindest als genehmigungsfähigen Zweitwohnsitz nutzen, entfallen die meisten Bedenken der Behörden. In der Praxis wird oft eine „Erklärung über die Nichtnutzung als Ferienwohnsitz“ verlangt. Mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie, dass Sie die Immobilie nicht für rein touristische Zwecke erwerben.

Die liberalen Regionen: Wo der Immobilienkauf für Deutsche am einfachsten ist

Wenn Sie einen unkomplizierten Weg zum Immobilieneigentum in Österreich suchen, sollten Sie Ihren Blick nach Osten und Süden richten. In mehreren Bundesländern ist der Kaufprozess für EU-Bürger, die einen Wohnsitz begründen wollen, eine reine Formsache. Diese Regionen haben weniger Druck durch den Tourismus und sind oft froh über Zuzug.

Wien

Als pulsierende Metropole und eigenes Bundesland ist Wien für Immobilienkäufer aus Deutschland am offensten. Der Wohnungsmarkt ist dynamisch und der Bedarf an Wohnraum hoch. Die Behörden gehen hier in der Regel davon aus, dass eine erworbene Wohnung auch tatsächlich zum Wohnen genutzt wird. Ein Genehmigungsverfahren findet für EU-Bürger praktisch nicht statt; es genügt eine einfache Erklärung.

Steiermark, Oberösterreich und Burgenland

Auch die Steiermark, das „grüne Herz Österreichs“, sowie Oberösterreich und das Burgenland gelten als sehr liberal. Solange Sie nicht in ausgewiesenen touristischen Hotspots wie Schladming oder am Wolfgangsee kaufen, ist der Prozess meist problemlos. Sie müssen als EU-Bürger lediglich erklären, dass Sie einen Wohnsitz begründen und die Immobilie nicht als illegalen Freizeitwohnsitz nutzen werden. Eine formelle Genehmigung ist selten erforderlich.

Niederösterreich

Ähnlich verhält es sich in Niederösterreich, dem großen Bundesland, das Wien umschließt. Insbesondere im Wiener Umland, dem sogenannten „Speckgürtel“, ist der Kauf für Deutsche unproblematisch. Die Nähe zur Hauptstadt und die gute Infrastruktur machen die Region attraktiv für Pendler und Familien, weshalb die Begründung eines Hauptwohnsitzes hier logisch und von den Behörden leicht nachvollziehbar ist.

Die „grünen“ und „blauen“ Zonen: Das Genehmigungsverfahren verstehen

Um die unterschiedlichen Regelungen besser zu verstehen, hilft es, die Kategorien zu kennen, in die der Grundverkehr in Österreich oft unterteilt wird. Diese Begriffe sind zwar nicht in jedem Bundesland gleich, das Prinzip ist aber ähnlich. Man unterscheidet hauptsächlich zwischen dem „grünen“ und dem „grauen“ Grundverkehr.

Grüner Grundverkehr

Dies betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen. Der Erwerb solcher Grundstücke ist extrem streng geregelt. Ziel ist es, die landwirtschaftlichen Strukturen zu erhalten und die Flächen für aktive Landwirte zu sichern. Als Privatperson ohne landwirtschaftlichen Hintergrund haben Sie praktisch keine Chance, eine solche Immobilie („Grünland“) zu erwerben. Es sei denn, Sie können nachweisen, dass Sie den Hof selbst bewirtschaften werden und über die nötige Ausbildung verfügen. Dieses Segment ist für die meisten deutschen Käufer daher irrelevant.

Grauer Grundverkehr

Hier geht es um Baugrundstücke sowie bebaute Grundstücke, also Häuser und Wohnungen. Dies ist die relevante Kategorie für Sie. Innerhalb dieses Bereichs wird dann weiter unterschieden, wer der Käufer ist. Während der Kauf durch einen Einheimischen zur Begründung eines Hauptwohnsitzes meist nur eine Formsache ist, wird bei Käufern aus dem Ausland genauer hingesehen. Hier kommt der sogenannte Ausländergrunderwerb ins Spiel, der für EU-Bürger aber, wie bereits erwähnt, stark vereinfacht ist.

Der entscheidende Faktor ist die Widmung der Immobilie. Ist eine Liegenschaft im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als „Freizeitwohnsitz“ ausgewiesen, kann sie genehmigungsfrei auch als solcher genutzt werden. Solche Widmungen sind jedoch extrem selten und die entsprechenden Immobilien sehr teuer. In allen anderen Fällen handelt es sich um Bauland für einen Hauptwohnsitz.

Herausforderung Ferienwohnsitz: Die strengen Regeln in Westösterreich

Ganz anders stellt sich die Situation in den westlichen Bundesländern dar. Hier kämpfen die Gemeinden seit Jahrzehnten gegen den Ausverkauf an reiche Ausländer und die damit einhergehenden sozialen und ökonomischen Probleme. Der Erwerb einer Immobilie als reiner Ferienwohnsitz ist hier für Deutsche so gut wie unmöglich.

Tirol und Vorarlberg

Tirol und Vorarlberg haben die strengsten Grundverkehrsgesetze in ganz Österreich. In Tirol gibt es sogenannte Vorbehaltsgemeinden, in denen der Immobilienerwerb durch Personen, die dort nicht bereits ihren Hauptwohnsitz haben, einer besonders strengen Genehmigungspflicht unterliegt. Der Kauf ist hier fast ausschließlich zur Begründung eines Hauptwohnsitzes möglich. Eine Immobilie ohne eine explizite und seltene „Freizeitwohnsitzwidmung“ als Ferienhaus zu erwerben, ist ausgeschlossen. Die Behörden prüfen die Absicht zur Hauptwohnsitznahme sehr genau und kontrollieren dies auch nachträglich.

Salzburgerland

Im Bundesland Salzburg ist die Lage differenziert. Während der Kauf in der Stadt Salzburg für EU-Bürger relativ liberal gehandhabt wird, gelten für die touristischen „Gaue“ (Bezirke) wie den Pinzgau (z.B. Zell am See, Saalbach-Hinterglemm), den Pongau (z.B. Gasteinertal) oder den Lungau extrem strikte Regeln. Auch hier ist der Erwerb ohne die Absicht, den Lebensmittelpunkt dorthin zu verlegen, praktisch unmöglich. Die Gemeinden wollen verhindern, dass die Immobilienpreise weiter explodieren und die Infrastruktur nur für wenige Wochen im Jahr ausgelastet ist.

Für alle diese Regionen gilt: Der Traum vom kleinen Ferienhaus in den Alpen lässt sich nur verwirklichen, wenn Sie bereit sind, Ihren Lebensmittelpunkt nach Österreich zu verlegen und dies auch glaubhaft nachzuweisen.

Der Hauptwohnsitz als Schlüssel: So überwinden Sie die Hürden

In fast allen Fällen ist die Verpflichtung zur Begründung eines Hauptwohnsitzes der entscheidende Schlüssel, um eine Immobilie in Österreich erwerben zu können, insbesondere in den regulierten westlichen Bundesländern. Doch was bedeutet „Hauptwohnsitz“ rechtlich und was müssen Sie dabei beachten?

Definition des Hauptwohnsitzes

Nach österreichischem Recht ist der Hauptwohnsitz jener Ort, an dem eine Person den „Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen“ hat. Dies ist mehr als nur eine Meldeadresse. Es ist der Ort, an dem Sie sich vorwiegend aufhalten, Ihre sozialen Kontakte pflegen, eventuell zur Arbeit gehen oder Ihre Kinder die Schule besuchen. Es ist der Ort, an dem Ihr Leben tatsächlich stattfindet. Die reine Anmeldung beim Meldeamt reicht nicht aus, wenn die tatsächliche Nutzung davon abweicht.

Die Hauptwohnsitzerklärung

Beim Kaufprozess müssen Sie in der Regel eine rechtsverbindliche „Hauptwohnsitzerklärung“ unterzeichnen. Darin verpflichten Sie sich, die erworbene Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist (meist ein Jahr) zu Ihrem Lebensmittelpunkt zu machen und sie dauerhaft so zu nutzen. Diese Erklärung ist Teil des behördlichen Aktes und ihre Einhaltung kann überprüft werden.

Risiken einer Falscherklärung

Sie sollten diese Verpflichtung sehr ernst nehmen. Eine Falscherklärung ist kein Kavaliersdelikt. Die Behörden in den Tourismusregionen werden immer aktiver bei der Überprüfung. Sie gleichen Daten ab, prüfen den Strom- und Wasserverbrauch oder führen sogar Kontrollen vor Ort durch. Stellt sich heraus, dass Sie die Immobilie entgegen Ihrer Erklärung als reinen Ferienwohnsitz nutzen, drohen empfindliche Konsequenzen. Diese reichen von hohen Geldstrafen (bis zu 50.000 Euro sind möglich) bis hin zur zwangsweisen Rückabwicklung des Kaufvertrags, was in einer öffentlichen Versteigerung der Immobilie enden kann. Der Versuch, die Regeln zu umgehen, kann Sie also teuer zu stehen kommen.

Der Kaufprozess in Österreich: Ein praktischer Leitfaden

Haben Sie Ihre Traumimmobilie in einer passenden Region gefunden, läuft der Kaufprozess in Österreich nach klaren, strukturierten Schritten ab. Es ist ratsam, sich von Anfang an von einem österreichischen Rechtsanwalt oder Notar begleiten zu lassen.

1. Das Kaufanbot: Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, geben Sie ein schriftliches Kaufanbot ab. Achtung: Dieses Anbot ist in Österreich in der Regel bereits rechtsverbindlich! Wird es vom Verkäufer angenommen, ist ein Kaufvertrag zustande gekommen. Ziehen Sie sich danach zurück, können Schadenersatzforderungen auf Sie zukommen.
2. Erstellung des Kaufvertrags: Ein Rechtsanwalt oder Notar entwirft den detaillierten Kaufvertrag. Er klärt alle rechtlichen Details, prüft das Grundbuch auf eventuelle Lasten (z.B. Hypotheken, Wegerechte) und formuliert die genauen Bedingungen der Übergabe.
3. Treuhandabwicklung: Der Kaufpreis wird in Österreich nicht direkt an den Verkäufer überwiesen. Stattdessen wird er auf ein spezielles Treuhandkonto des Vertragserrichters (Anwalt oder Notar) eingezahlt. Dieser fungiert als Treuhänder und zahlt das Geld erst an den Verkäufer aus, wenn alle Bedingungen erfüllt sind, insbesondere die Eintragung Ihres Eigentumsrechts im Grundbuch sichergestellt ist. Das bietet für beide Seiten maximale Sicherheit.
4. Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde: Der unterzeichnete Vertrag wird bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde eingereicht. Diese prüft den Kauf, wie in den vorherigen Kapiteln beschrieben. In liberalen Regionen ist dies oft nur eine Formsache, in Tirol oder Salzburg kann dieser Schritt mehrere Wochen oder gar Monate dauern.
5. Eintragung ins Grundbuch: Nach der Genehmigung durch die Behörde und der Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt der Treuhänder den Antrag auf Eintragung ins Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung (der sogenannten „Einverleibung“) werden Sie offiziell und rechtlich der neue Eigentümer der Immobilie.

Kosten und Steuern: Womit Sie neben dem Kaufpreis rechnen müssen

Der Kauf einer Immobilie in Österreich ist wie in Deutschland mit erheblichen Nebenkosten verbunden. Planen Sie diese unbedingt in Ihr Budget ein, um keine bösen Überraschungen zu erleben. In der Regel müssen Sie mit etwa 10% des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Diese setzen sich aus mehreren Posten zusammen, die gesetzlich oder standesüblich geregelt sind.

Die wichtigsten Nebenkosten sind:

• Grunderwerbsteuer: Sie beträgt pauschal 3,5% des Kaufpreises.
• Grundbucheintragungsgebühr: Für die Eintragung Ihres Eigentumsrechts im Grundbuch wird eine Gebühr von 1,1% des Kaufpreises fällig.
• Kosten für den Vertragserrichter (Notar/Anwalt): Für die Erstellung des Kaufvertrags, die Treuhandabwicklung und die grundbücherliche Durchführung fallen Kosten an. Diese liegen meist zwischen 1% und 3% des Kaufpreises zuzüglich 20% Umsatzsteuer. Der genaue Satz ist oft verhandelbar.
• Maklerprovision: Sofern ein Makler beteiligt war, hat dieser Anspruch auf eine Provision. Die Höhe beträgt in der Regel 3% des Kaufpreises zuzüglich 20% Umsatzsteuer für den Käufer.

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen beispielhaften Überblick über die anfallenden Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro.

Beispielrechnung für Kaufnebenkosten

Kostenart	Prozentsatz vom Kaufpreis	Betrag bei 400.000 € Kaufpreis
Grunderwerbsteuer	3,5 %	14.000 €
Grundbucheintragungsgebühr	1,1 %	4.400 €
Notar-/Anwaltskosten (ca.)	2,0 % + 20 % USt.	9.600 €
Maklerprovision (falls zutreffend)	3,0 % + 20 % USt.	14.400 €
Gesamte Nebenkosten	ca. 9,6 % – 10,1 %	42.400 €

Wichtige Fragen und Antworten

Kann ich als Deutscher eine Immobilie in Österreich zur reinen Geldanlage kaufen und vermieten?

Ja, das ist grundsätzlich möglich und oft sogar einfacher als der Erwerb eines Ferienwohnsitzes. Eine langfristige Vermietung der Immobilie an einen Hauptmieter wird von den Behörden als „volkswirtschaftlich sinnvolle Nutzung“ angesehen. Damit umgehen Sie die Problematik der „kalten Betten“. Sie müssen dies jedoch im Genehmigungsverfahren klar angeben. Die Mieteinnahmen müssen Sie dann selbstverständlich in Österreich versteuern.

Was passiert, wenn ich die Hauptwohnsitzpflicht nicht einhalte?

Dies kann schwerwiegende Folgen haben. Die Behörden, insbesondere in Tourismusgebieten, führen zunehmend Kontrollen durch. Wird eine Scheinmeldung aufgedeckt, drohen hohe Verwaltungsstrafen, die bis zu 50.000 Euro betragen können. Im schlimmsten Fall kann die Grundverkehrsbehörde den Kaufvertrag für nichtig erklären und eine zwangsweise Versteigerung der Immobilie anordnen.

Benötige ich ein österreichisches Bankkonto für den Kauf?

Gesetzlich zwingend ist es nicht. Die Kaufpreisabwicklung läuft über ein Treuhandkonto des Notars oder Anwalts. Für die laufenden Kosten wie Betriebskosten, Strom, Gemeindeabgaben oder Steuern ist ein österreichisches Konto jedoch extrem empfehlenswert und praktisch. Die Eröffnung eines Kontos ist für EU-Bürger in der Regel problemlos möglich.

Gibt es einen Unterschied zwischen dem Kauf einer Wohnung und dem eines Hauses?

Aus Sicht des Grundverkehrsgesetzes gibt es prinzipiell keinen Unterschied. In beiden Fällen erwerben Sie grundbücherliche Rechte – entweder an einem Grundstück mit Haus oder einen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft verbunden mit dem Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohnung. Die rechtlichen Hürden sind dieselben. In der Praxis kann der Kauf einer Wohnung in einer Stadt aber einfacher sein als der eines freistehenden Hauses in einer ländlichen Schutzgemeinde.

Wie lange dauert der gesamte Kaufprozess in Österreich?

Rechnen Sie von der Abgabe des verbindlichen Kaufanbots bis zur finalen Eintragung im Grundbuch mit einer Dauer von etwa zwei bis drei Monaten. In den liberalen Bundesländern wie Wien kann es schneller gehen. In den streng regulierten Bundesländern wie Tirol kann allein das Genehmigungsverfahren bei der Grundverkehrsbehörde mehrere Monate in Anspruch nehmen und den Prozess deutlich verlängern.