- Mindestens 20% Eigenkapital: Planen Sie mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital für die Bankfinanzierung ein.
- Kaufnebenkosten extra: Die Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 10% des Kaufpreises müssen zusätzlich aus Eigenmitteln bezahlt werden.
- Gesamtkapitalbedarf ca. 30%: Realistisch benötigen Sie also rund 30% des Immobilienpreises als verfügbares Eigenkapital.
- Strenge Regeln in Österreich: Die österreichische KIM-Verordnung schreibt eine maximale Beleihungsquote von 90% vor, was eine 110%-Finanzierung praktisch ausschließt.
- Vorteile von mehr Eigenkapital: Mehr Eigenkapital führt zu besseren Zinskonditionen, einer niedrigeren monatlichen Rate und erhöhter finanzieller Sicherheit.
Warum Eigenkapital beim Immobilienkauf in Österreich so entscheidend ist
Der Traum von einer Immobilie in Österreich, sei es eine Wohnung in Wien, ein Chalet in Tirol oder ein Haus am See in Kärnten, ist für viele Deutsche sehr präsent. Die hohe Lebensqualität, die stabile Wirtschaft und die geografische Nähe machen das Nachbarland zu einem äußerst attraktiven Ziel. Doch bevor der Traum Wirklichkeit werden kann, steht eine zentrale Frage im Raum: Wie viel Eigenkapital ist für den Kauf notwendig? Die Antwort darauf ist nicht nur eine Zahl, sondern der Grundpfeiler einer soliden und langfristig tragfähigen Finanzierung.
Eigenkapital ist der Geldbetrag, den Sie aus eigenen Mitteln in den Immobilienkauf einbringen, ohne dafür einen Kredit aufnehmen zu müssen. Für die finanzierende Bank ist es das wichtigste Signal für Ihre Bonität und finanzielle Disziplin. Es dient als Sicherheitspuffer: Sollten Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten oder die Immobilienpreise fallen, verringert Ihr Eigenkapital das Verlustrisiko für die Bank. Doch Eigenkapital ist mehr als nur eine Anforderung der Bank. Es ist auch ein psychologischer Anker für Sie als Käufer. Ein höherer Eigenkapitalanteil bedeutet weniger Schulden, eine geringere monatliche Belastung und damit mehr finanzielle Freiheit und weniger Stress. Gerade beim grenzüberschreitenden Immobilienkauf, bei dem spezifische rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen gelten, ist eine umsichtige Planung des Eigenkapitals der Schlüssel zum Erfolg.
Die 20-Prozent-Regel: Ein bewährter Richtwert und seine Grenzen
In der Welt der Baufinanzierung hat sich eine Faustregel etabliert, die auch für deutsche Käufer in Österreich als erster Orientierungspunkt dient: die 20-Prozent-Regel. Diese Regel besagt, dass Sie mindestens 20 Prozent des reinen Kaufpreises der Immobilie als Eigenkapital aufbringen sollten. Kaufen Sie also eine Wohnung für 400.000 Euro, wären das 80.000 Euro. Die restlichen 80 Prozent des Kaufpreises, in diesem Fall 320.000 Euro, würden über ein Bankdarlehen finanziert.
Dieser Richtwert ist aus gutem Grund so populär. Er signalisiert der Bank eine solide finanzielle Basis und reduziert ihr Risiko erheblich. Für Sie als Kreditnehmer hat das Erreichen oder Überschreiten dieser Schwelle handfeste Vorteile. Sie erhalten in der Regel deutlich bessere Zinskonditionen, da die Bank Ihnen einen niedrigeren Risikoaufschlag berechnet. Ihre Chancen auf eine Kreditzusage steigen, und die niedrigere Kreditsumme führt zu einer geringeren monatlichen Rate, was Ihre finanzielle Flexibilität im Alltag erhöht.
Der entscheidende Punkt, den viele Kaufinteressenten jedoch übersehen, ist die Begrenzung dieser Regel. Die 20 Prozent beziehen sich ausschließlich auf den Kaufpreis. Die erheblichen Kaufnebenkosten, die in Österreich anfallen, sind hierbei noch nicht berücksichtigt. Diese müssen Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln finanzieren. Das bedeutet, der tatsächliche Kapitalbedarf liegt deutlich höher, als die 20-Prozent-Regel auf den ersten Blick suggeriert.
Kaufnebenkosten in Österreich: Der versteckte Kapitalbedarf
Die Kaufnebenkosten sind ein oft unterschätzter, aber massiver Kostenblock beim Immobilienerwerb in Österreich. Sie summieren sich schnell auf rund 10 Prozent des Kaufpreises und müssen vollständig aus Ihrem Eigenkapital bezahlt werden. Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit. Als deutscher Käufer müssen Sie diese Beträge fest in Ihr Budget einplanen. Sehen wir uns die einzelnen Posten genauer an.
Grunderwerbsteuer
Diese Steuer fällt bei jedem Immobilienkauf an. Der Steuersatz beträgt in Österreich pauschal 3,5 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro sind das allein 14.000 Euro.
Grundbucheintragungsgebühr
Damit Sie rechtlich als neuer Eigentümer anerkannt werden, muss Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen werden. Für diese Eintragung verlangt der Staat eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises. In unserem Beispiel wären das weitere 4.400 Euro.
Maklerprovision
Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, was häufig der Fall ist, fällt eine Provision an. Diese beträgt üblicherweise 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Das entspricht also insgesamt 3,6 % des Kaufpreises. Für unser Beispielobjekt bedeutet das eine Zahlung von 14.400 Euro.
Vertragserrichtungskosten und Notar
Der Kaufvertrag muss von einem Rechtsanwalt oder Notar erstellt und beglaubigt werden. Die Kosten hierfür variieren je nach Komplexität des Falles und Kanzlei. Sie sollten hierfür mit 1 % bis 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer rechnen. Konservativ gerechnet sind das noch einmal rund 7.200 Euro (bei 1,5 %). Rechnet man diese Posten zusammen, ergeben sich für eine 400.000-Euro-Immobilie Nebenkosten von rund 40.000 Euro. Diesen Betrag müssen Sie zusätzlich zu den 20% Eigenkapital für die Bank zur Verfügung haben.
Die KIM-Verordnung: Österreichs strenge Regeln für die Kreditvergabe
Seit August 2022 gelten in Österreich für die Vergabe von Immobilienkrediten an Privatpersonen deutlich strengere Regeln. Die sogenannte Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungen-Maßnahmenverordnung (KIM-V) wurde von der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) erlassen, um einer Überhitzung des Immobilienmarktes und einer Überschuldung der Haushalte entgegenzuwirken. Diese Verordnung hat direkte und spürbare Auswirkungen auf deutsche Käufer, da sich jede in Österreich tätige Bank daran halten muss.
Die KIM-V schreibt drei zentrale Obergrenzen vor, die eine Finanzierung ohne ausreichendes Eigenkapital fast unmöglich machen:
Beleihungsquote (Loan-to-Value – LTV)
Die Kreditsumme darf maximal 90 % des Immobilienwertes (bzw. des Kaufpreises) betragen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10 % gesetzlich vorgeschrieben ist. In Kombination mit den nicht mitfinanzierten Nebenkosten von ca. 10 % landen Sie also bei einem realen Mindestbedarf von 20 % Eigenkapital.
Schuldendienstquote (Debt-Service-to-Income – DSTI)
Die monatliche Kreditrate darf maximal 40 % des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens ausmachen. Diese Regel soll sicherstellen, dass Kreditnehmer auch nach Abzug der Rate noch genügend Geld für den Lebensunterhalt haben. Ein hohes und stabiles Einkommen ist hier der entscheidende Faktor.
Maximale Laufzeit
Die Laufzeit des Kredits darf maximal 35 Jahre betragen. Längere Laufzeiten, die die monatliche Rate künstlich senken würden, sind nicht mehr zulässig. Für deutsche Käufer bedeutet die KIM-V, dass die Spielräume für die Finanzierung enger geworden sind und eine solide Eigenkapitalbasis keine reine Empfehlung mehr, sondern eine zwingende Voraussetzung ist.
Mehr Eigenkapital: Ihre Vorteile auf einen Blick
Die gesetzlichen Mindestanforderungen zu erfüllen, ist die eine Sache. Freiwillig mehr Eigenkapital als nötig einzubringen, ist jedoch eine strategische Entscheidung, die Ihnen immense Vorteile verschafft. Je mehr eigenes Geld Sie in Ihre österreichische Immobilie investieren, desto stabiler und vorteilhafter wird Ihre finanzielle Position – kurz- und langfristig.
Bessere Zinskonditionen
Dies ist der direkteste und finanziell spürbarste Vorteil. Banken staffeln ihre Zinssätze nach der Beleihungsquote (LTV). Ein Kredit mit 90 % LTV ist für die Bank riskanter und daher teurer als ein Kredit mit 60 % LTV. Bringen Sie statt der minimalen 10 % (plus Nebenkosten) beispielsweise 40 % Eigenkapital ein, sinkt der LTV auf 60 %. Der Zinsunterschied kann über die gesamte Laufzeit eine Ersparnis von mehreren Zehntausend Euro bedeuten.
Geringere monatliche Belastung
Ein höherer Eigenkapitaleinsatz reduziert die benötigte Kreditsumme. Eine kleinere Kreditsumme führt bei gleicher Laufzeit automatisch zu einer niedrigeren monatlichen Rate. Das entlastet Ihr Haushaltsbudget jeden Monat und schafft finanzielle Puffer für unvorhergesehene Ausgaben, andere Sparziele oder einfach eine höhere Lebensqualität.
Schneller schuldenfrei
Mit einer niedrigeren monatlichen Rate haben Sie die Möglichkeit, freiwillige Sondertilgungen zu leisten, ohne Ihr Budget zu sprengen. Dadurch zahlen Sie Ihren Kredit deutlich schneller zurück, sparen Zinskosten und sind früher vollständig schuldenfrei und alleiniger Herr über Ihre Immobilie.
Krisensicherheit
Ein hoher Eigenkapitalanteil ist Ihr bester Schutzschild gegen wirtschaftliche Turbulenzen. Sollten die Immobilienpreise temporär fallen, schützt Sie Ihr Eigenkapitalpuffer vor einer „Überschuldung“, bei der der Wert der Immobilie unter die Restschuld des Kredits fällt. Diese finanzielle Stabilität ist unbezahlbar.
Beispielrechnung: So viel Eigenkapital benötigen Sie wirklich
Theoretische Regeln sind gut, aber eine konkrete Beispielrechnung zeigt am besten, wie sich die Kosten zusammensetzen. Nehmen wir an, eine Familie aus Deutschland möchte eine Eigentumswohnung in der Nähe von Salzburg für 400.000 Euro kaufen. Die Immobilie wird über einen Makler vermittelt.
Die folgende Tabelle schlüsselt die Gesamtkosten und den daraus resultierenden Eigenkapitalbedarf detailliert auf. Wir gehen von einer soliden Finanzierung aus, bei der die Familie die empfohlene Eigenkapitalquote von 20 % für den Kredit anstrebt.
| Position | Berechnungsgrundlage | Betrag in € |
|---|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | – | 400.000 |
| + Grunderwerbsteuer | 3,5 % vom Kaufpreis | 14.000 |
| + Grundbucheintragungsgebühr | 1,1 % vom Kaufpreis | 4.400 |
| + Maklerprovision (inkl. USt) | 3,6 % vom Kaufpreis | 14.400 |
| + Vertragserrichtung (inkl. USt) | ca. 1,8 % vom Kaufpreis | 7.200 |
| Summe der Kaufnebenkosten | Müssen aus Eigenkapital bezahlt werden | 40.000 |
| Gesamtkosten des Kaufs | Kaufpreis + Nebenkosten | 440.000 |
| Benötigter Kredit (Darlehen) | 80 % vom Kaufpreis | 320.000 |
| Totaler Eigenkapitalbedarf | Nebenkosten + (Gesamtkosten – Darlehen) | 120.000 |
Das Ergebnis ist eindeutig: Um die Immobilie solide zu finanzieren, benötigt die Familie insgesamt 120.000 Euro an Eigenkapital. Dies entspricht 30 % des reinen Kaufpreises. Diese Summe setzt sich zusammen aus den 40.000 Euro zur Deckung der Nebenkosten und den 80.000 Euro, die als 20-prozentiger Eigenanteil für die Bankfinanzierung dienen. Diese Kalkulation verdeutlicht, warum eine Planung nur mit der 20-Prozent-Regel zu kurz greift und zu einer erheblichen Finanzierungslücke führen würde.
Finanzierung als Deutscher in Österreich: Worauf Banken achten
Für Deutsche, die in Österreich eine Immobilie finanzieren möchten, gelten im Grunde die gleichen strengen Prüfkriterien wie für Einheimische. Banken analysieren Ihre finanzielle Situation akribisch, um das Risiko einzuschätzen. Es gibt jedoch einige Besonderheiten, die sich aus dem grenzüberschreitenden Charakter des Vorhabens ergeben.
Bonitätsprüfung über die Grenzen
Eine österreichische Bank kann nicht direkt auf Ihre deutsche SCHUFA-Auskunft zugreifen. Sie wird jedoch auf alternativen Wegen Ihre Bonität prüfen. In der Regel werden Sie gebeten, eine aktuelle SCHUFA-Selbstauskunft vorzulegen. Zusätzlich arbeiten viele österreichische Banken mit dem österreichischen Kreditschutzverband (KSV) zusammen, der wiederum Kooperationen mit deutschen Auskunfteien wie der SCHUFA hat. Seien Sie also darauf vorbereitet, dass Ihre Zahlungshistorie genau unter die Lupe genommen wird.
Nachweis von Einkommen und Vermögen
Der Nachweis eines regelmäßigen und stabilen Einkommens ist das A und O. Als Angestellter müssen Sie in der Regel die Gehaltsabrechnungen der letzten drei bis sechs Monate sowie Ihren Arbeitsvertrag vorlegen. Als Selbstständiger oder Unternehmer sind die Anforderungen höher: Erwartet werden die Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) und eine Prognoserechnung. Wichtig ist, dass das Einkommen in Euro erzielt wird. Einkommen in anderen Währungen werden von Banken oft mit einem Risikoabschlag bewertet.
Die Rolle deutscher Immobilien als Sicherheit
Eine in Deutschland gelegene, lastenfreie Immobilie als zusätzliche Sicherheit für einen Kredit in Österreich einzusetzen, ist kompliziert. Österreichische Banken sind hier oft sehr zurückhaltend. Der Grund ist die komplexe Rechtslage bei einer grenzüberschreitenden Zwangsvollstreckung. Einfacher kann es sein, wenn Sie sich an eine Bank wenden, die Filialen in beiden Ländern hat, oder wenn Sie die deutsche Immobilie bei einer deutschen Bank beleihen, um so das nötige Eigenkapital für den Kauf in Österreich zu generieren.
Wege zum Eigenkapital: So erreichen Sie Ihr Ziel
Die Erkenntnis, dass für den Immobilienkauf in Österreich ein Eigenkapital von rund 30 % des Kaufpreises realistisch ist, kann zunächst entmutigend wirken. Doch mit einer strategischen und langfristigen Planung ist dieses Ziel erreichbar. Es gibt verschiedene bewährte Wege, um das notwendige Kapital anzusparen und zu beschaffen.
Klassisches Sparen und Investieren
Der solideste Weg ist der disziplinierte Vermögensaufbau. Erstellen Sie einen detaillierten Haushaltsplan, um Sparpotenziale zu identifizieren. Richten Sie einen Dauerauftrag auf ein separates Tagesgeldkonto oder einen ETF-Sparplan ein. Durch die Automatisierung wird das Sparen zur Gewohnheit. Je nach Risikobereitschaft und Zeithorizont kann ein Teil des Geldes in renditestärkere Anlageklassen wie Aktien oder ETFs investiert werden, um vom Zinseszinseffekt zu profitieren.
Bausparvertrag
Ein deutscher Bausparvertrag ist ein exzellentes Instrument für den Immobilienerwerb in Österreich. Er wird von österreichischen Banken als vollwertiges Eigenkapital anerkannt. Sie profitieren von einer disziplinierten Ansparphase und sichern sich für die Zukunft ein zinsgünstiges Darlehen. Das angesparte Guthaben (Bausparguthaben) dient direkt als Eigenkapital.
Schenkung oder Erbvorbezug
Eine sehr häufige Quelle für Eigenkapital ist die Unterstützung durch die Familie. Eine Schenkung oder ein vorgezogenes Erbe kann den entscheidenden finanziellen Schub geben. Es ist jedoch wichtig, sich über die steuerlichen Rahmenbedingungen in Deutschland zu informieren (Schenkungssteuerfreibeträge), auch wenn in Österreich derzeit keine Schenkungssteuer anfällt. Eine offene Kommunikation innerhalb der Familie ist hierfür die Grundlage.
Wertpapierdepot oder Lebensversicherung
Bestehendes Vermögen in Form von Aktien, Fonds oder einer kapitalbildenden Lebensversicherung kann ebenfalls als Eigenkapital dienen. Sie können das Depot entweder auflösen oder beleihen (Wertpapierkredit). Ein Verkauf sollte gut überlegt sein, um nicht in einer ungünstigen Marktphase verkaufen zu müssen. Die Beleihung einer Lebensversicherung kann eine flexible Alternative sein.
Wichtige Fragen und Antworten
Kann ich in Österreich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Nein, in der Praxis ist das so gut wie unmöglich. Die strenge KIM-Verordnung schreibt eine maximale Beleihung von 90% vor. Zudem müssen die Kaufnebenkosten (ca. 10%) immer aus Eigenmitteln bezahlt werden. Eine 100%- oder gar 110%-Finanzierung wird von seriösen Banken in Österreich nicht mehr angeboten.
Zählt ein deutscher Bausparvertrag als Eigenkapital?
Ja, absolut. Sowohl das angesparte Guthaben in einem deutschen Bausparvertrag als auch das zuteilungsreife Bauspardarlehen werden von österreichischen Banken als sehr positive Eigenkapital-Komponenten anerkannt und verbessern Ihre Finanzierungschancen erheblich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Ferienimmobilie in Österreich?
Für eine Ferienimmobilie, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird, sind die Anforderungen der Banken oft noch strenger. Da die Vermietung als unsicherer angesehen wird, stufen Banken das Risiko höher ein. Rechnen Sie hier mit einer Eigenkapitalanforderung von mindestens 40 % des Kaufpreises plus Nebenkosten.
Akzeptieren österreichische Banken Sicherheiten in Deutschland?
Nur sehr selten und ungern. Die rechtliche Verwertung einer Immobilie im Ausland (Grundschuldeintragung, Zwangsversteigerung) ist für eine österreichische Bank aufwändig und teuer. Es ist in der Regel einfacher, eine deutsche Immobilie bei einer deutschen Bank zu beleihen, um das Eigenkapital zu beschaffen, oder eine Bank mit starker Präsenz in beiden Ländern zu wählen.
Verbessert ein hohes Einkommen meine Chance auf eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital?
Ein hohes Einkommen ist sehr vorteilhaft, da es die Einhaltung der Schuldendienstquote (Rate max. 40% des Nettoeinkommens) erleichtert. Es kann jedoch die gesetzliche Vorgabe der maximalen Beleihungsquote von 90% (KIM-V) nicht aushebeln. Sie benötigen also trotz sehr gutem Gehalt immer mindestens 10% Eigenkapital plus die Mittel für die Nebenkosten.