Welche Banken in Österreich finanzieren auch Kunden mit Wohnsitz in Deutschland?

Finanzierung möglich: Grundsätzlich können deutsche Staatsbürger mit Wohnsitz in Deutschland einen Kredit bei einer österreichischen Bank erhalten, insbesondere für den Kauf einer Immobilie in Österreich.
Fokus auf Immobilienkredite: Die größte Chance auf eine Zusage besteht bei Bau- oder Immobilienfinanzierungen, da die Immobilie in Österreich als direkte Sicherheit für die Bank dient. Reine Konsumkredite sind sehr selten.
Regionale Anbieter im Vorteil: Vor allem regionale Banken wie Sparkassen oder Raiffeisenbanken in Grenznähe sowie österreichische Bausparkassen zeigen sich oft offen für Kunden aus Deutschland.
Strenge Voraussetzungen: Ein stabiles Einkommen in Euro, ein unbefristeter deutscher Arbeitsvertrag und eine einwandfreie Bonität (sowohl deutsche SCHUFA als auch österreichischer KSV) sind zwingend erforderlich.
Höherer Eigenkapitalbedarf: Banken verlangen von ausländischen Kreditnehmern oft einen höheren Eigenkapitalanteil, häufig zwischen 30 % und 40 % des Kaufpreises.

Grundsätzlich möglich: Kredit aus Österreich für Deutsche

Viele Deutsche träumen von einer Ferienwohnung in den Alpen oder einem Hauptwohnsitz im Nachbarland. Damit stellt sich schnell die Frage: Ist eine Finanzierung über eine österreichische Bank möglich, auch wenn der Hauptwohnsitz und der Arbeitsplatz in Deutschland liegen? Die klare Antwort lautet: Ja, das ist grundsätzlich möglich. Der freie Kapitalverkehr innerhalb der Europäischen Union bildet hierfür die rechtliche Grundlage. Er erlaubt es EU-Bürgern, Finanzdienstleistungen wie Kredite auch in anderen Mitgliedsstaaten in Anspruch zu nehmen.

Allerdings bedeutet dies nicht, dass jede österreichische Bank ohne Weiteres Kredite an deutsche Kunden vergibt. Die Banken führen eine sehr genaue Risikoprüfung durch. Ein Kunde mit Wohnsitz im Ausland stellt aus Sicht der Bank ein potenziell höheres Risiko dar. Die Überprüfung der Bonität und die Durchsetzung von Forderungen über Landesgrenzen hinweg können komplexer sein. Daher haben sich vor allem bestimmte Bankengruppen auf diese Nische spezialisiert. Entscheidend für den Erfolg ist, dass Sie als Antragsteller die spezifischen Anforderungen der Banken verstehen und erfüllen. Dazu gehören vor allem ein gesichertes Einkommen in Euro und eine tadellose Kredithistorie.

Welche Arten von Finanzierungen sind realistisch?

Wenn Sie als Deutscher einen Kredit in Österreich suchen, müssen Sie die Art der Finanzierung genau betrachten. Die mit Abstand realistischste und häufigste Form ist die Immobilienfinanzierung. Kaufen Sie eine Wohnung oder ein Haus in Österreich, dient dieses Objekt der Bank als direkte und wertstabile Sicherheit. Die Bank kann im Falle eines Zahlungsausfalls relativ einfach auf die Immobilie zugreifen, da sie sich in ihrem eigenen Hoheitsgebiet befindet. Dies minimiert das Risiko für das Kreditinstitut erheblich und macht es zu einem attraktiven Geschäft.

Ganz anders sieht die Situation bei unbesicherten Krediten aus. Die Aufnahme eines reinen Raten- oder Konsumkredits ohne direkten Bezug zu Österreich ist für Personen mit Wohnsitz in Deutschland nahezu ausgeschlossen. Banken scheuen hier das hohe Risiko, da keine greifbare Sicherheit vorhanden ist und die rechtliche Verfolgung von Forderungen in Deutschland aufwendig wäre. Ähnlich schwierig gestaltet sich die Umschuldung bestehender deutscher Kredite über eine österreichische Bank. Der Fokus liegt also klar auf der Baufinanzierung. Wenn Ihr Vorhaben der Erwerb von Wohneigentum in Tirol, Salzburg oder einem anderen Bundesland ist, stehen Ihre Chancen gut.

Top-Banken und Bausparkassen für deutsche Kreditnehmer

Nicht jede Bank in Österreich ist auf Kunden aus dem Ausland eingestellt. Die größten Chancen haben Sie bei Instituten, die entweder über regionale Expertise verfügen oder deren Geschäftsmodell auf Baufinanzierungen spezialisiert ist. Hier ist ein Überblick über die vielversprechendsten Anlaufstellen:

Österreichische Bausparkassen

Institute wie die s Bausparkasse oder Wüstenrot sind oft eine exzellente Wahl. Ihr Kerngeschäft ist die Finanzierung von Wohnraum. Sie verfügen über enorme Erfahrung in der Bewertung von Immobilien und der Strukturierung von Hypothekarkrediten. Da ihr Fokus ohnehin auf dem besicherten Kreditgeschäft liegt, sind sie oft offener für Anträge von Deutschen, die in Österreich eine Immobilie erwerben möchten. Sie kennen die spezifischen Anforderungen und Prozesse und können oft flexible Lösungen anbieten.

Regionale Sparkassen und Raiffeisenbanken

Besonders die Banken in den grenznahen Bundesländern wie Vorarlberg, Tirol, Salzburg und Oberösterreich sind häufig bereit, Finanzierungen für deutsche Kunden zu übernehmen. Eine Raiffeisenbank im Zillertal oder eine Sparkasse in Kufstein hat regelmäßig mit deutschen Immobilienkäufern zu tun. Diese Institute schätzen die regionale Wirtschaftskraft und sehen deutsche Käufer als wichtigen Teil ihres Kundenstamms. Der direkte, persönliche Kontakt in einer Filiale vor Ort kann hier oft den entscheidenden Unterschied machen, da die Berater die lokalen Gegebenheiten und den Immobilienmarkt perfekt kennen.

Großbanken und Direktbanken

Die großen österreichischen Geschäftsbanken wie die Erste Bank oder die Bank Austria (UniCredit) können ebenfalls eine Option sein, sind aber oft restriktiver. Hier ist eine Finanzierung am ehesten für vermögende Privatkunden oder bei sehr klaren, unkomplizierten Sachverhalten möglich. Von reinen Online- oder Direktbanken ist hingegen eher abzuraten. Ihre Prozesse sind stark standardisiert und automatisiert und sehen in der Regel keine Antragsstrecken für Kunden mit Wohnsitz im Ausland vor.

Voraussetzungen: Was österreichische Banken von Ihnen verlangen

Um eine Finanzierungszusage aus Österreich zu erhalten, müssen Sie die strengen Anforderungen der Banken erfüllen. Diese prüfen ausländische Antragsteller besonders gründlich, um ihr Risiko zu minimieren. Die zentralen Prüfpunkte sind Ihr Einkommen, Ihre allgemeine Bonität und das von Ihnen eingebrachte Kapital.

Einkommensnachweis und Bonität

Ein stabiles und nachweisbares Einkommen ist die absolute Grundlage. Österreichische Banken verlangen hierfür lückenlose Unterlagen. Dazu gehören in der Regel:

Ein unbefristeter Arbeitsvertrag bei einem deutschen Arbeitgeber.
Die letzten drei bis sechs Gehaltsabrechnungen.
Der aktuellste deutsche Einkommensteuerbescheid.
Kontoauszüge der letzten Monate, die den Gehaltseingang belegen.

Selbstständige und Freiberufler haben es schwerer und müssen oft die Bilanzen und Steuerbescheide der letzten drei Jahre vorlegen. Das Einkommen muss zwingend in Euro erzielt werden, um Währungsschwankungen auszuschließen.

Die Rolle von SCHUFA und KSV

Ihre Kreditwürdigkeit wird doppelt geprüft. Die österreichische Bank wird eine Auskunft bei der deutschen SCHUFA einholen. Ein negativer Eintrag führt fast immer zur sofortigen Ablehnung des Antrags. Zusätzlich wird Ihre Bonität beim österreichischen Pendant, dem Kreditschutzverband von 1870 (KSV), geprüft. Auch wenn Sie dort als Deutscher noch nicht erfasst sind, ist eine saubere SCHUFA-Akte die Eintrittskarte für den weiteren Prozess.

Eigenkapital und Sicherheiten

Während bei Inländern oft eine Eigenkapitalquote von 20 % ausreicht, setzen Banken bei Kunden mit Wohnsitz im Ausland die Hürde deutlich höher. Sie müssen in der Regel mit einer Forderung von mindestens 30 %, oft sogar 40 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis plus Nebenkosten rechnen. Dieses höhere Eigenkapital dient der Bank als zusätzlicher Sicherheitspuffer. Als primäre Sicherheit wird eine Hypothek auf die zu erwerbende Immobilie in Österreich im Grundbuch eingetragen.

Der Antragsprozess Schritt für Schritt erklärt

Der Weg zur Finanzierung in Österreich unterscheidet sich in einigen Punkten von einem Kreditantrag in Deutschland. Eine gute Vorbereitung ist entscheidend, um den Prozess reibungslos zu gestalten. Planen Sie ausreichend Zeit ein, da die grenzüberschreitende Prüfung länger dauern kann.

1. Kontaktaufnahme und Erstberatung: Suchen Sie gezielt den Kontakt zu den oben genannten Bankengruppen. Eine E-Mail oder ein Anruf bei einer Bausparkasse oder einer regionalen Raiffeisenbank ist ein guter Start. Noch effizienter ist oft der Weg über einen unabhängigen Kreditvermittler in Österreich. Diese Experten kennen den Markt, haben direkte Ansprechpartner bei den Banken und wissen genau, welche Unterlagen benötigt werden.

2. Unterlagen zusammenstellen: Bereiten Sie eine vollständige Mappe mit allen relevanten Dokumenten vor. Dazu zählen ein gültiger Personalausweis, die Meldebestätigung aus Deutschland, alle Einkommensnachweise, eine aktuelle SCHUFA-Auskunft sowie detaillierte Informationen zur Immobilie (Kaufvertrag-Entwurf, Grundbuchauszug, Exposé).

3. Kreditangebot einholen und vergleichen: Nach einer ersten Prüfung erhalten Sie ein oder mehrere Kreditangebote. Achten Sie nicht nur auf den Nominalzins, sondern auf den effektiven Jahreszins, der alle Gebühren enthält. Vergleichen Sie auch die Konditionen für Sondertilgungen und die Laufzeit des Kredits.

4. Finale Bonitätsprüfung: Die Bank führt nun die finale, detaillierte Prüfung Ihrer Unterlagen und Ihrer Bonität durch. Dies kann einige Wochen in Anspruch nehmen. Seien Sie für Rückfragen erreichbar.

5. Vertragsunterzeichnung und Auszahlung: Bei einer positiven Entscheidung kommt es zur Vertragsunterzeichnung. Diese muss oft persönlich in der Bankfiliale in Österreich erfolgen. Nach der Unterzeichnung und der Eintragung der Hypothek im Grundbuch wird die Kreditsumme direkt an den Verkäufer der Immobilie ausgezahlt.

Vorteile einer Finanzierung in Österreich

Trotz des höheren Aufwands kann ein Kredit von einer österreichischen Bank für den Immobilienkauf im Land erhebliche Vorteile mit sich bringen. Diese liegen nicht nur in den potenziellen Konditionen, sondern auch in der Expertise der lokalen Institute.

Ein wesentlicher Punkt können die attraktiven Zinskonditionen sein. Zwar orientieren sich auch österreichische Banken am Leitzins der EZB, doch der Wettbewerb auf dem nationalen Markt kann zu Unterschieden führen. Insbesondere bei variablen Verzinsungen, die in Österreich traditionell eine größere Rolle spielen als in Deutschland, können sich vorteilhafte Angebote finden. Es lohnt sich, die Konditionen genau zu vergleichen.

Ein weiterer, oft unterschätzter Vorteil ist die Expertise im lokalen Immobilienmarkt. Eine Bank in Kitzbühel kennt den Wert einer Immobilie vor Ort besser als eine Bank in Hamburg. Dies führt zu einer realistischeren und oft schnelleren Bewertung des Objekts, was den gesamten Finanzierungsprozess beschleunigen kann. Die Berater verstehen die regionalen Besonderheiten und können wertvolle Hinweise geben. Da die gesamte Abwicklung – vom Kredit bis zum Immobilienkauf – in Euro stattfindet, besteht zudem keinerlei Währungsrisiko, was bei Finanzierungen in der Schweiz (Frankenkredit) eine große Gefahr darstellt.

Mögliche Hürden und Nachteile

Neben den Vorteilen sollten Sie sich auch der potenziellen Hürden und Nachteile einer Finanzierung in Österreich bewusst sein. Eine realistische Einschätzung bewahrt Sie vor unliebsamen Überraschungen im Prozess.

Die größte Hürde sind die strengeren Vergaberichtlinien. Wie bereits erwähnt, verlangen Banken von ausländischen Kunden mehr Eigenkapital und eine lückenlose Dokumentation. Die seit 2022 geltende KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) hat die Regeln für die Kreditvergabe in Österreich zusätzlich verschärft. Sie schreibt unter anderem eine maximale Beleihungsquote von 90 % und eine Schuldendienstquote von maximal 40 % (Kreditrate darf 40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen) vor. Diese strengen Regeln gelten selbstverständlich auch für deutsche Antragsteller.

Rechnen Sie außerdem mit zusätzlichen Kosten. Für die Abwicklung des Kaufs und der Finanzierung fallen Notarkosten und Grundbuchgebühren in Österreich an. Möglicherweise sind auch Kosten für die Übersetzung von Dokumenten oder Reisekosten für persönliche Termine in der Bank einzuplanen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen unterliegen dem österreichischen Recht, das sich vom deutschen unterscheiden kann, etwa bei den Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung (in Österreich „Pönale“ genannt) bei einer vorzeitigen Kreditablösung.

Vergleich: Finanzierung in AT vs. DE für eine Immobilie in Österreich

Stehen Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Österreich, haben Sie theoretisch zwei Möglichkeiten: die Finanzierung über eine deutsche oder eine österreichische Bank. Die folgende Tabelle stellt die wichtigsten Aspekte gegenüber und hilft bei der Entscheidung.

Aspekt	Finanzierung durch deutsche Bank	Finanzierung durch österreichische Bank
Sicherheit für die Bank	Schwierig, da die Immobilie (Sicherheit) im Ausland liegt. Viele Banken lehnen dies ab.	Ideal, da die Immobilie als Sicherheit im Inland liegt und leicht verwertbar ist.
Benötigtes Eigenkapital	Oft sehr hoch (mind. 40-50 %), da das Risiko für die Bank größer ist.	Hoch, aber oft geringer als bei einer deutschen Bank (ca. 30-40 %).
Bonitätsprüfung	Standardmäßige SCHUFA-Prüfung. Der Prozess ist vertraut.	Prüfung von SCHUFA (Deutschland) und KSV (Österreich) erforderlich.
Prozesskomplexität	Einfacher Antragsprozess, aber schwierige Bewertung und Eintragung der Sicherheit im Ausland.	Aufwendigere Unterlagenbeschaffung, aber reibungsloserer Prozess bei Bewertung und Eintragung.
Marktkenntnis	Geringe Kenntnis des lokalen österreichischen Immobilienmarktes. Bewertung kann schwierig sein.	Exzellente Kenntnis des lokalen Marktes, was zu einer realistischen Bewertung führt.
Fazit	Theoretisch möglich, aber in der Praxis sehr schwierig und selten umsetzbar.	Der realistischere und empfohlene Weg für den Immobilienerwerb in Österreich.

Wichtige Fragen und Antworten

Kann ich als Deutscher einen reinen Konsumkredit in Österreich aufnehmen?

Nein, das ist äußerst unwahrscheinlich. Österreichische Banken vergeben an Personen mit Wohnsitz im Ausland praktisch keine unbesicherten Kredite, da das Ausfallrisiko und der Aufwand zur Eintreibung der Forderung zu hoch sind. Der Fokus liegt klar auf Krediten, die durch eine Immobilie in Österreich besichert sind.

Prüft eine österreichische Bank meine deutsche SCHUFA?

Ja, absolut. Die Einholung einer SCHUFA-Auskunft ist ein fester und unverzichtbarer Bestandteil der Bonitätsprüfung. Ein negativer Eintrag oder ein niedriger Score führen in der Regel zur sofortigen Ablehnung des Kreditantrags. Eine saubere Kredithistorie in Deutschland ist die Grundvoraussetzung.

Brauche ich ein Konto in Österreich für die Finanzierung?

Ja, in fast allen Fällen wird die finanzierende Bank die Eröffnung eines Girokontos (Gehalts- oder Referenzkonto) in Österreich verlangen. Über dieses Konto laufen dann die Auszahlung des Kredits sowie die monatlichen Ratenzahlungen. Es dient der Bank zur Vereinfachung der Abwicklung und zur Kundenbindung.

Macht ein Kreditvermittler für eine Österreich-Finanzierung Sinn?

Ja, die Beauftragung eines auf Österreich spezialisierten, unabhängigen Kreditvermittlers ist sehr empfehlenswert. Diese Experten kennen die Annahmerichtlinien der verschiedenen Banken, haben oft direkte Ansprechpartner und können die Angebote effizient vergleichen. Das spart Ihnen viel Zeit, Aufwand und erhöht die Erfolgsaussichten erheblich.

Welche Rolle spielt die neue KIM-Verordnung in Österreich?

Die „Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung“ (KIM-VO) hat die Kreditvergabe seit Mitte 2022 deutlich verschärft. Sie legt Obergrenzen fest: Die Kreditrate darf maximal 40 % des Haushaltsnettoeinkommens betragen, die Beleihungsquote darf 90 % nicht überschreiten und die Laufzeit ist auf maximal 35 Jahre begrenzt. Diese strengen Regeln gelten für alle in Österreich vergebenen Immobilienkredite, also auch für Antragsteller aus Deutschland.