- Grundsätzliche Erlaubnis: Als EU-Bürger können Deutsche aufgrund der EU-Grundfreiheiten grundsätzlich problemlos Immobilien in Österreich erwerben und werden rechtlich wie Inländer behandelt.
- Regionale Gesetze entscheidend: Der Teufel steckt im Detail. Jedes österreichische Bundesland hat ein eigenes Grundverkehrsgesetz, das den Immobilienerwerb regelt. Diese Gesetze können den Kauf, insbesondere von Ferienimmobilien, stark einschränken.
- Nutzungsart ist zentral: Der Kauf für einen Hauptwohnsitz ist meist unkompliziert. Der Erwerb eines Ferien- oder Zweitwohnsitzes unterliegt hingegen oft strengen Genehmigungsverfahren oder ist in manchen Gemeinden gänzlich verboten.
- Behördliche Genehmigung: Fast jeder Kauf durch einen Deutschen muss von der zuständigen Grundverkehrsbehörde genehmigt werden. Hierbei wird geprüft, ob der Kauf den Zielen der Raumordnung des jeweiligen Bundeslandes entspricht.
- Kaufnebenkosten beachten: Rechnen Sie mit erheblichen Nebenkosten. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen in der Regel 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr sowie Notar- und Maklerkosten an, was insgesamt bis zu 10 % des Kaufpreises ausmachen kann.
Die rechtlichen Grundlagen: EU-Bürger im Vorteil
Die Frage, ob Deutsche in Österreich eine Immobilie erwerben können, lässt sich mit einem klaren „Ja, aber…“ beantworten. Der entscheidende Vorteil für deutsche Staatsbürger liegt in der Europäischen Union. Die EU-Grundfreiheiten, insbesondere die Kapitalverkehrsfreiheit und die Freizügigkeit, stellen sicher, dass EU-Bürger beim Immobilienerwerb in einem anderen Mitgliedsland nicht diskriminiert werden dürfen. Sie sind also österreichischen Käufern grundsätzlich gleichgestellt. Dies ist ein gewaltiger Unterschied zu Käufern aus Drittstaaten, die oft hohe Hürden überwinden müssen.
Allerdings bedeutet diese Gleichstellung nicht, dass der Kauf völlig frei von Regeln ist. Das zentrale rechtliche Instrument in Österreich ist das Grundverkehrsgesetz. Die besondere Herausforderung dabei: Dieses Gesetz ist keine bundeseinheitliche Regelung, sondern Ländersache. Jedes der neun österreichischen Bundesländer – vom Burgenland bis nach Vorarlberg – hat sein eigenes Grundverkehrsgesetz erlassen. Diese Gesetze sollen vor allem den „Ausverkauf der Heimat“ an ausländische Investoren verhindern, die landwirtschaftliche Struktur schützen und Bodenspekulation eindämmen. Daher muss fast jeder Immobilienerwerb durch einen Nicht-Österreicher, auch durch einen Deutschen, von einer speziellen Behörde, der Grundverkehrskommission oder Grundverkehrsbehörde, genehmigt werden. Der Kaufvertrag wird erst mit dieser Genehmigung rechtswirksam.
Das Genehmigungsverfahren: Der Weg durch die Bürokratie
Haben Sie Ihre Traumimmobilie in Österreich gefunden und sich mit dem Verkäufer geeinigt, beginnt der administrative Teil des Prozesses. Der von einem Notar oder Rechtsanwalt aufgesetzte Kaufvertrag wird der zuständigen Grundverkehrsbehörde des jeweiligen Bundeslandes zur Genehmigung vorgelegt. Dieses Verfahren ist für Deutsche als EU-Bürger in der Regel ein formeller Akt, solange bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die Behörde prüft, ob der Erwerb im öffentlichen Interesse liegt und nicht den Zielen der Raumordnung widerspricht.
Ein zentraler Punkt in diesem Verfahren ist die Erklärung über die zukünftige Nutzung der Immobilie. Sie als Käufer müssen glaubhaft versichern, wie Sie das Objekt nutzen werden. Hier wird hauptsächlich unterschieden zwischen:
- Hauptwohnsitz: Sie beabsichtigen, Ihren Lebensmittelpunkt an diese Adresse zu verlegen. Dies wird von den Behörden begrüßt und ist die unkomplizierteste Variante.
- Zweitwohnsitz/Ferienwohnsitz: Sie möchten die Immobilie nur zeitweise nutzen, etwa für Urlaube oder am Wochenende. Hier beginnen die Schwierigkeiten, da viele Gemeinden den Zuwachs an Ferienimmobilien streng begrenzen.
Die Behörde kann die Genehmigung verweigern, wenn sie den Verdacht hat, dass die Immobilie nur als Spekulationsobjekt dient oder eine unerlaubte Feriennutzung angestrebt wird. Es ist daher entscheidend, von Anfang an ehrlich und transparent über die eigenen Absichten zu sein. Die Bearbeitungszeit für die Genehmigung kann je nach Bundesland und Auslastung der Behörde zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten variieren.
Ferienwohnsitz oder Hauptwohnsitz? Ein entscheidender Unterschied
Die Unterscheidung zwischen Hauptwohnsitz und Ferienwohnsitz ist der kritischste Punkt beim Immobilienkauf in Österreich für Deutsche. Während der Erwerb zum Zweck der Begründung eines Hauptwohnsitzes in der Regel problemlos genehmigt wird, unterliegt der Kauf eines Ferienwohnsitzes massiven Einschränkungen. Österreichische Gemeinden, insbesondere in touristisch beliebten Regionen wie Tirol, Salzburg oder Kärnten, kämpfen gegen das Phänomen der „kalten Betten“. Damit sind Immobilien gemeint, die die meiste Zeit des Jahres leer stehen und dem lokalen Wohnungsmarkt sowie der örtlichen Gemeinschaft entzogen werden. Dies treibt die Immobilienpreise für Einheimische in die Höhe und schwächt die Infrastruktur.
Aus diesem Grund haben viele Gemeinden in ihren Flächenwidmungsplänen genau festgelegt, in welchen Zonen Ferienwohnsitze überhaupt zulässig sind. Oftmals gibt es strenge Quoten oder ein generelles Verbot für neue Ferienimmobilien. Vor dem Kauf ist es daher unerlässlich, beim zuständigen Gemeindeamt oder Bauamt zu prüfen, ob die gewünschte Immobilie offiziell als Ferienwohnsitz gewidmet ist. Eine Immobilie, die nicht als solcher deklariert ist, darf auch nicht als solcher genutzt werden.
Der Scheinwohnsitz und seine Folgen
Einige Käufer versuchen, diese strengen Regelungen zu umgehen, indem sie eine Immobilie offiziell als Hauptwohnsitz anmelden, sie aber faktisch nur als Feriendomizil nutzen. Dies wird als Scheinwohnsitz bezeichnet und ist illegal. Die österreichischen Behörden führen zunehmend Kontrollen durch. Wird ein Scheinwohnsitz aufgedeckt, drohen empfindliche Strafen, die von hohen Geldbußen bis hin zur erzwungenen Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages reichen können. Dieses Risiko sollten Sie keinesfalls eingehen.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt: Von der Suche bis zum Schlüssel
Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Österreich ist klar strukturiert und erfordert zwingend die Mitwirkung eines Notars oder Rechtsanwalts. Dies sorgt für eine hohe Rechtssicherheit für beide Parteien. Der Prozess gliedert sich in mehrere Phasen:
Das Kaufanbot
Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, geben Sie in der Regel ein schriftliches Kaufanbot ab. Achtung: Dieses Anbot ist in Österreich bereits rechtlich bindend! Nimmt der Verkäufer Ihr Angebot an, ist ein Vorvertrag zustande gekommen. Ein Rücktritt ist dann oft nur noch unter Zahlung einer Stornogebühr möglich. Prüfen Sie das Anbot daher sorgfältig, bevor Sie es unterschreiben.
Der Kaufvertrag
Im nächsten Schritt wird von einem Notar oder Rechtsanwalt der eigentliche Kaufvertrag erstellt. Dieser Jurist agiert als Treuhänder und vertritt die Interessen beider Seiten. Er klärt die rechtlichen Rahmenbedingungen, prüft das Grundbuch auf eventuelle Belastungen (wie Hypotheken oder Wegerechte) und sorgt für eine korrekte Abwicklung. Der Vertrag muss alle wesentlichen Punkte wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und den genauen Übergabezeitpunkt enthalten.
Die Treuhandschaft
Zur Sicherheit beider Parteien wird der Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer überwiesen. Stattdessen zahlen Sie den Betrag auf ein spezielles, treuhänderisch verwaltetes Konto (Anderkonto) des Notars ein. Der Verkäufer erhält das Geld erst dann, wenn alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind und die Eintragung Ihres Eigentumsrechts im Grundbuch sichergestellt ist. Dies schützt Sie als Käufer vor dem Verlust Ihres Geldes und den Verkäufer vor Zahlungsausfall.
Die Eintragung ins Grundbuch
Der letzte und entscheidende Schritt ist die Eintragung Ihres Eigentumsrechts im Grundbuch. Erst mit dieser „Einverleibung“ werden Sie offiziell und rechtlich zum Eigentümer der Immobilie. Der Notar reicht hierfür alle notwendigen Dokumente, inklusive der Genehmigung der Grundverkehrsbehörde und der sogenannten Aufsandungserklärung (die Zustimmung des Verkäufers zur Eigentumsübertragung), beim zuständigen Bezirksgericht ein.
Kosten und Nebenkosten: Was der Immobilienkauf wirklich kostet
Neben dem reinen Kaufpreis müssen Sie mit erheblichen Nebenkosten rechnen, die oft unterschätzt werden. Eine sorgfältige Budgetplanung ist daher unerlässlich. Die Kaufnebenkosten in Österreich sind prozentual festgelegt und orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie. Planen Sie als Faustregel zusätzlich etwa 10 % des Kaufpreises für diese Gebühren ein. Diese setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen, die für Käufer und Verkäufer transparent geregelt sind.
Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen detaillierten Überblick über die typischen Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich. Beachten Sie, dass die Notar- und Maklerkosten leicht variieren können.
| Kostenart | Höhe (in % vom Kaufpreis) | Beschreibung und Beispiel (bei 400.000 € Kaufpreis) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | Eine staatliche Steuer, die bei jedem Immobilienerwerb fällig wird. Beispiel: 14.000 € |
| Grundbucheintragungsgebühr | 1,1 % | Die Gebühr für die Eintragung Ihres Eigentumsrechts im Grundbuch („Einverleibung“). Beispiel: 4.400 € |
| Notar- oder Anwaltskosten | ca. 1 – 3 % (zzgl. 20 % USt.) | Für die Vertragserrichtung, treuhänderische Abwicklung und grundbücherliche Durchführung. Beispiel (bei 2 %): 8.000 € + 1.600 € USt. = 9.600 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | In der Regel 3 % (zzgl. 20 % USt.) | Falls die Immobilie über einen Makler vermittelt wurde. Beispiel: 12.000 € + 2.400 € USt. = 14.400 € |
| Gesamte Nebenkosten (Beispiel) | ca. 9,85 % | In unserem Beispiel belaufen sich die Nebenkosten auf insgesamt 42.400 €. |
Die Finanzierung: Kreditaufnahme in Österreich als Deutscher
Die Finanzierung einer Immobilie in Österreich ist für deutsche Staatsbürger in der Regel kein Problem. Sie haben grundsätzlich zwei Möglichkeiten: die Finanzierung über eine deutsche Bank oder über ein österreichisches Kreditinstitut. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile. Eine österreichische Bank ist mit den lokalen Gegebenheiten, dem Grundbuchsystem und den rechtlichen Abläufen bestens vertraut, was den Prozess oft vereinfacht. Zudem ist die Eintragung einer Hypothek für eine österreichische Bank im österreichischen Grundbuch ein Standardvorgang.
Um einen Kredit in Österreich zu erhalten, müssen Sie wie jeder andere Kreditnehmer Ihre Bonität nachweisen. Dazu gehören ein stabiles, regelmäßiges Einkommen, einwandfreie Auskünfte (die deutsche SCHUFA wird oft berücksichtigt oder es wird eine Auskunft beim deutschen Kreditschutzverband KSV eingeholt) und ausreichend Eigenkapital. In Österreich wird in der Regel ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % des Kaufpreises plus der gesamten Nebenkosten erwartet.
Strengere Vergaberichtlinien
Beachten Sie, dass in Österreich seit 2022 die sogenannte KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) gilt. Diese legt strenge Obergrenzen für die Kreditvergabe fest: Die monatliche Kreditrate darf 40 % des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten, und die maximale Laufzeit ist auf 35 Jahre begrenzt. Diese Regeln gelten auch für deutsche Kreditnehmer bei österreichischen Banken und machen eine solide Finanzplanung noch wichtiger.
Steuerliche Aspekte: Was Sie nach dem Kauf beachten müssen
Mit dem Kauf einer Immobilie in Österreich gehen Sie auch steuerliche Verpflichtungen ein, die Sie kennen sollten. Diese unterscheiden sich je nachdem, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und wo sich Ihr steuerlicher Hauptwohnsitz befindet. Es ist dringend zu empfehlen, einen Steuerberater zu konsultieren, der sich mit dem deutsch-österreichischen Doppelbesteuerungsabkommen auskennt.
Laufende Steuern und Abgaben
Als Immobilieneigentümer in Österreich müssen Sie jährlich die Grundsteuer an die zuständige Gemeinde entrichten. Die Höhe wird von der Gemeinde auf Basis des Einheitswerts der Immobilie berechnet und ist im Vergleich zu Deutschland oft moderater. Wenn Sie die Immobilie als Zweit- oder Ferienwohnsitz nutzen, erheben viele Gemeinden zusätzlich eine Zweitwohnsitzabgabe oder eine Tourismusabgabe. Die Höhe dieser Abgaben kann je nach Gemeinde stark variieren.
Besteuerung bei Vermietung
Sollten Sie Ihre österreichische Immobilie vermieten, sind die Mieteinnahmen in Österreich steuerpflichtig. Auch wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz in Deutschland haben, unterliegen Sie mit diesen Einkünften in Österreich der sogenannten beschränkten Steuerpflicht. Das bedeutet, Sie müssen in Österreich eine Einkommensteuererklärung abgeben. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Österreich wird jedoch sichergestellt, dass Sie nicht in beiden Ländern die volle Steuer auf dieselben Einnahmen zahlen. Die in Österreich gezahlte Steuer wird in der Regel auf Ihre deutsche Steuerschuld angerechnet.
Regionale Unterschiede: Wo der Kauf einfacher ist und wo nicht
Wie bereits erwähnt, ist das Grundverkehrsrecht in Österreich Ländersache. Dies führt zu erheblichen regionalen Unterschieden bei den Genehmigungsverfahren und den Einschränkungen für Käufer aus dem Ausland, einschließlich Deutschen. Generell gilt: Je touristischer und begehrter eine Region, desto strenger sind die Vorschriften.
Besonders restriktiv sind die Bundesländer Tirol und Salzburg. Hier ist der Erwerb von Ferienwohnsitzen für Nicht-Einheimische extrem schwierig und an enge Quoten gebunden. Die Behörden prüfen hier sehr genau, ob ein Käufer tatsächlich beabsichtigt, einen Hauptwohnsitz zu begründen. Auch in Vorarlberg und Kärnten gibt es strenge Auflagen, um den Immobilienmarkt für die lokale Bevölkerung leistbar zu halten. Ein Kauf ist hier oft nur möglich, wenn ein „besonderes kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse“ nachgewiesen werden kann, was für einen reinen Ferienzweck selten der Fall ist.
Deutlich liberaler sind die Regelungen hingegen oft in den östlichen und südlichen Bundesländern. Im Burgenland, in der Steiermark oder in Teilen von Niederösterreich ist das Genehmigungsverfahren für EU-Bürger häufig eine reine Formsache. In diesen Regionen gibt es weniger Druck auf den Immobilienmarkt, weshalb die Behörden einem Kauf durch Deutsche in der Regel offener gegenüberstehen, solange die Nutzung klar deklariert ist. Es lohnt sich also, die spezifischen Gesetze des jeweiligen Wunsch-Bundeslandes genau zu prüfen, bevor man sich auf die Immobiliensuche begibt.
Wichtige Fragen und Antworten
Brauche ich für den Immobilienkauf in Österreich eine österreichische Bankverbindung?
Für den reinen Kaufprozess ist es nicht zwingend erforderlich, da die Zahlung über das Treuhandkonto des Notars abgewickelt wird. Spätestens für die Bezahlung der laufenden Kosten wie Grundsteuer, Betriebskosten oder Gemeindeabgaben ist ein österreichisches Konto jedoch äußerst praktisch und wird von den meisten Gemeinden vorausgesetzt.
Wie lange dauert der gesamte Kaufprozess in Österreich?
Rechnen Sie mit einer Dauer von etwa zwei bis drei Monaten vom unterschriebenen Kaufanbot bis zur finalen Eintragung im Grundbuch. Der zeitaufwendigste Schritt ist in der Regel das Genehmigungsverfahren bei der Grundverkehrsbehörde, dessen Dauer je nach Bundesland und Komplexität des Falles variieren kann.
Kann ich eine Immobilie „blind“ kaufen, ohne sie vorher gesehen zu haben?
Obwohl es rechtlich möglich wäre, ist davon dringend abzuraten. Eine persönliche Besichtigung vor Ort ist unerlässlich, um den Zustand der Immobilie, eventuelle Baumängel, die Lage und die unmittelbare Umgebung realistisch einzuschätzen. Fotos und Videos können niemals eine Inspektion mit eigenen Augen ersetzen.
Was passiert, wenn ich die gekaufte Immobilie nicht als Hauptwohnsitz nutze, obwohl ich das erklärt habe?
Dies ist ein sogenannter Scheinwohnsitz und stellt einen Verstoß gegen das Grundverkehrsgesetz dar. Die Behörden können Kontrollen durchführen (z.B. über Stromverbrauch, Nachbarn, Postzustellung). Wird dies aufgedeckt, drohen empfindliche Geldstrafen und im schlimmsten Fall kann die Behörde die Rückabwicklung des Kaufvertrags anordnen, was den Verlust der Immobilie bedeutet.