Welche Notarkosten und Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf durch Deutsche?

• Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und Maklerbeauftragung zusätzlich 7 % bis 15 % des Kaufpreises der Immobilie.
• Die Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und nicht verhandelbar. Sie machen circa 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises aus.
• Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und variiert je nach Bundesland erheblich (zwischen 3,5 % und 6,5 %).
• Seit 2020 werden die Maklerkosten bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
• Kaufnebenkosten müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden; eine Finanzierung durch die Bank ist unüblich und risikoreich.

Der erste Schock: Die Kaufnebenkosten im Überblick

Der Traum vom Eigenheim ist für viele Deutsche ein zentrales Lebensziel. Der aufgerufene Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung ist jedoch nur die eine Hälfte der Wahrheit. Viele Kaufinteressenten übersehen oder unterschätzen die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese zusätzlichen Ausgaben sind erheblich und müssen in der Finanzierungsplanung von Anfang an berücksichtigt werden. Sie werden nicht vom Kredit der Bank gedeckt, sondern müssen in der Regel aus dem angesparten Eigenkapital bezahlt werden. Wer hier zu knapp kalkuliert, riskiert das Scheitern des gesamten Vorhabens.

Als Faustregel gilt: Rechnen Sie mit zusätzlichen Kosten in Höhe von 7 % bis 15 % des beurkundeten Kaufpreises. Die genaue Höhe hängt von drei wesentlichen Faktoren ab: dem Bundesland, in dem Sie kaufen, der Beteiligung eines Immobilienmaklers und der Höhe des Kaufpreises selbst. Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen, die jeweils unterschiedlichen Zwecken dienen und zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig werden. Die drei größten Blöcke sind:

• Die Grunderwerbsteuer: Eine Steuer, die an das Finanzamt abgeführt wird und je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt.
• Die Notar- und Grundbuchkosten: Gebühren für die rechtliche Abwicklung und die offizielle Eintragung des Eigentümerwechsels.
• Die Maklerprovision: Die Courtage für die Vermittlungsleistung des Immobilienmaklers.

Ein solides Verständnis dieser Kostenblöcke ist die Grundlage für eine realistische und sichere Immobilienfinanzierung. In diesem Artikel schlüsseln wir jeden Posten detailliert für Sie auf, damit Sie bestens vorbereitet sind.

Die zentrale Rolle des Notars: Mehr als nur ein Stempel

In Deutschland ist der Kauf einer Immobilie ohne einen Notar undenkbar. Jeder Immobilienkaufvertrag muss laut § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) notariell beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein. Diese Vorschrift dient dem Schutz beider Parteien – Käufer wie Verkäufer – und soll sicherstellen, dass eine solch weitreichende finanzielle Entscheidung rechtssicher und transparent abläuft. Der Notar agiert dabei als unparteiischer und neutraler Berater. Er ist nicht der Anwalt einer Seite, sondern dem Gesetz und der korrekten Abwicklung des Geschäfts verpflichtet.

Die Aufgaben des Notars im Detail

Die Arbeit des Notars geht weit über das reine Vorlesen und Beglaubigen des Vertrags hinaus. Seine Aufgaben umfassen den gesamten Prozess:

• Erstellung des Kaufvertragsentwurfs: Der Notar formuliert den Vertragstext und achtet darauf, dass alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt sind und die Interessen beider Parteien ausgewogen berücksichtigt werden.
• Belehrung und Aufklärung: Während des Beurkundungstermins liest der Notar den gesamten Vertrag vor und erklärt die juristischen Formulierungen. Beide Parteien haben die Möglichkeit, Fragen zu stellen, um die Tragweite jeder Klausel vollständig zu verstehen.
• Einholung von Genehmigungen: Der Notar kümmert sich um die Einholung notwendiger Unterlagen, wie beispielsweise die Zustimmung des Verwalters bei Eigentumswohnungen oder die Löschungsbewilligung für alte Grundschulden der Bank des Verkäufers.
• Abwicklung über das Grundbuchamt: Nach der Unterzeichnung veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert dem Käufer den Anspruch auf die Immobilie. Erst wenn der Kaufpreis gezahlt wurde und alle Bedingungen erfüllt sind, sorgt der Notar für die endgültige Eigentumsumschreibung.

Der Notar stellt somit sicher, dass der Käufer das Eigentum an der Immobilie erst dann erhält, wenn er den Kaufpreis gezahlt hat, und der Verkäufer sein Eigentum erst verliert, wenn er das Geld sicher erhalten hat.

Die Notarkosten im Detail: Was steht auf der Rechnung?

Ein häufiges Missverständnis ist, dass Notargebühren verhandelbar seien. Das ist ein Irrtum. Die Höhe der Notarkosten ist in Deutschland streng durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Jeder Notar muss sich an diese Gebührenordnung halten, was für eine transparente und einheitliche Kostenstruktur im ganzen Land sorgt. Die zentrale Bemessungsgrundlage für die Gebühren ist der sogenannte Geschäftswert, der in der Regel dem im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreis der Immobilie entspricht.

Die typischen Gebührenposten

Die Rechnung eines Notars für einen Immobilienkauf setzt sich aus verschiedenen Gebührensätzen und Pauschalen zusammen. Die wichtigsten Posten sind:

• Beurkundungsgebühr (2,0-facher Gebührensatz): Dies ist die Hauptgebühr für die Erstellung, Prüfung, Beratung und Beurkundung des Kaufvertrags.
• Vollzugsgebühr (0,5-facher Gebührensatz): Diese Gebühr fällt für die Abwicklung des Vertrags an, also für die Kommunikation mit dem Grundbuchamt, Behörden und Banken.
• Betreuungsgebühr (0,5-facher Gebührensatz): Diese Gebühr kann anfallen, wenn der Notar die Überwachung der Kaufpreiszahlung übernimmt, oft in Verbindung mit einem Notaranderkonto (ein Treuhandkonto des Notars).
• Zusätzliche Kosten: Hinzu kommen Auslagen für Porto und Telekommunikation (meist als Pauschale von ca. 20 Euro), Kosten für die Erstellung von beglaubigten Abschriften und die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 %.

Wird zur Finanzierung der Immobilie ein Kredit aufgenommen, muss für die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Auch die Beurkundung dieser Grundschuldbestellung erfolgt durch den Notar und verursacht zusätzliche Kosten, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten. Diese fallen ebenfalls unter das GNotKG.

Die Grundbuchkosten: Der offizielle Eintrag ins Eigentum

Parallel zu den Notarkosten fallen Gebühren beim Grundbuchamt an. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das bei den Amtsgerichten geführt wird und die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks dokumentiert. Es gibt Auskunft darüber, wer der Eigentümer ist und welche Lasten und Beschränkungen auf der Immobilie liegen (z.B. Wegerechte oder Grundschulden). Ein Eigentümerwechsel ist erst dann offiziell vollzogen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Auch diese Kosten sind, genau wie die Notargebühren, im GNotKG festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis.

Die zwei entscheidenden Schritte im Grundbuch

Im Zuge eines Immobilienkaufs fallen hauptsächlich für zwei Vorgänge beim Grundbuchamt Kosten an:

1. Eintragung der Auflassungsvormerkung: Kurz nach der Beurkundung des Kaufvertrags beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Diese Vormerkung „reserviert“ die Immobilie für den Käufer und schützt ihn davor, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft oder weiter belastet. Die Gebühr hierfür beträgt eine halbe Gebühr (0,5) gemäß GNotKG.
2. Eintragung des neuen Eigentümers (Auflassung): Nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde und das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt hat (durch die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung), veranlasst der Notar die endgültige Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Hierfür wird eine volle Gebühr (1,0) fällig.

Zusammenfassend kann man sagen, dass die kombinierten Kosten für Notar und Grundbuchamt in der Praxis meist zwischen 1,5 % und 2,0 % des Kaufpreises liegen. Wird zusätzlich eine Grundschuld für die Finanzierung eingetragen, kommen weitere Notar- und Grundbuchkosten hinzu, die sich an der Höhe des Darlehens orientieren.

Beispielrechnung: So setzen sich die Kosten zusammen

Theorie ist gut, aber eine konkrete Beispielrechnung schafft Klarheit. Stellen wir uns vor, eine Familie kauft ein Einfamilienhaus in Bayern zu einem Kaufpreis von 450.000 €. Zur Finanzierung wird ein Darlehen in Höhe von 350.000 € aufgenommen, für das eine Grundschuld eingetragen werden muss. Es wird ein Makler beauftragt, dessen Provision geteilt wird. In Bayern beträgt der Grunderwerbsteuersatz 3,5 % und die geteilte Maklerprovision in der Regel 3,57 % inkl. MwSt. für den Käufer.

Die Nebenkosten würden sich in diesem Fall wie folgt zusammensetzen:

Kostenart	Berechnungsgrundlage	Geschätzte Kosten
Notarkosten (Kaufvertrag)	ca. 1,0 % des Kaufpreises (450.000 €) für Beurkundung, Vollzug, Auslagen etc.	ca. 4.500 €
Grundbuchkosten (Eigentum)	ca. 0,5 % des Kaufpreises (450.000 €) für Auflassungsvormerkung und Eigentümerumschreibung	ca. 2.250 €
Notar- & Grundbuchkosten (Grundschuld)	ca. 0,5 % – 0,6 % der Grundschuldhöhe (350.000 €)	ca. 2.000 €
Grunderwerbsteuer	3,5 % des Kaufpreises (450.000 €) in Bayern	15.750 €
Maklerprovision (Käuferanteil)	3,57 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises (450.000 €)	16.065 €
Gesamte Kaufnebenkosten	Summe der oben genannten Posten	ca. 40.565 €

In diesem Beispiel belaufen sich die Kaufnebenkosten auf rund 9,0 % des Kaufpreises. Dieses Geld muss die Käuferfamilie zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen, idealerweise aus ihrem Eigenkapital. Die Rechnung zeigt eindrücklich, wie wichtig eine sorgfältige und vollständige Budgetplanung ist.

Die Grunderwerbsteuer: Ein bedeutender Posten je nach Bundesland

Der mit Abstand größte Einzelposten der Kaufnebenkosten ist in den meisten Fällen die Grunderwerbsteuer. Es handelt sich um eine sogenannte Verkehrsteuer, die einmalig beim Erwerb eines inländischen Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, schickt der Notar eine Kopie an das zuständige Finanzamt. Dieses erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid, der direkt an den Käufer adressiert ist. Die Zahlung der Steuer ist eine entscheidende Voraussetzung für den weiteren Vollzug des Kaufs.

Unterschiedliche Steuersätze in den Bundesländern

Eine Besonderheit der Grunderwerbsteuer ist, dass die Bundesländer die Höhe des Steuersatzes seit 2006 selbst festlegen können. Dies hat zu einem „Flickenteppich“ an unterschiedlichen Sätzen in Deutschland geführt. Während Käufer in Bayern und Sachsen mit 3,5 % vergleichsweise günstig davonkommen, müssen sie in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Brandenburg oder dem Saarland den Höchstsatz von 6,5 % des Kaufpreises entrichten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet dieser Unterschied eine Mehrbelastung von 12.000 € (26.000 € statt 14.000 €).

Nachdem die Steuer bezahlt wurde, stellt das Finanzamt die entscheidende Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und sendet sie an den Notar. Ohne dieses Dokument kann der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht beantragen. Der Käufer wird also erst dann rechtmäßiger Eigentümer, wenn die Steuer an den Staat abgeführt wurde. Es ist daher ratsam, den Betrag für die Grunderwerbsteuer bereitzuhalten, da die Zahlungsfrist in der Regel nur einen Monat beträgt.

Die Maklerprovision: Wer zahlt den Vermittler?

Wenn ein Immobilienmakler am Verkauf beteiligt ist, fällt eine zusätzliche Gebühr an: die Maklerprovision oder Courtage. Lange Zeit gab es in Deutschland keine einheitliche Regelung, wer diese Kosten zu tragen hat. Je nach Bundesland zahlte mal der Käufer die gesamte Provision, mal der Verkäufer, oder sie wurde geteilt. Um diese ungleiche Praxis zu beenden und Käufer zu entlasten, trat im Dezember 2020 eine neue gesetzliche Regelung in Kraft.

Das Prinzip der geteilten Kosten

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten“ legt fest, dass bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an private Käufer (Verbraucher) derjenige, der den Makler beauftragt hat (in der Regel der Verkäufer), mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen muss. In der Praxis hat sich das Modell der hälftigen Teilung durchgesetzt. Beide Parteien – Verkäufer und Käufer – schließen einen Maklervertrag ab und zahlen jeweils den gleichen Anteil. Die typische Gesamtprovision liegt bei 7,14 % (inkl. 19 % MwSt.) des Kaufpreises, sodass auf Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 % entfallen.

Es ist wichtig zu wissen, dass diese Regelung nicht für alle Immobilienarten gilt. Beim Kauf von unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder wenn der Käufer ein gewerblicher Investor ist, kann die Provision weiterhin frei verhandelt werden. Hier kann es nach wie vor vorkommen, dass der Käufer die volle Courtage trägt. Achten Sie daher im Exposé und im Maklervertrag genau auf die ausgewiesenen Konditionen, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Versteckte Kosten und wie Sie sparen können

Neben den drei großen Kostenblöcken – Notar/Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler – können weitere, oft unvorhergesehene Ausgaben auf Sie zukommen. Eine gute Planung bezieht auch diese potenziellen „versteckten“ Kosten mit ein, um finanzielle Engpässe zu vermeiden. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für einen unabhängigen Baugutachter, der die Immobilie vor dem Kauf auf Mängel prüft. Diese Investition von einigen hundert bis tausend Euro kann Sie vor einem teuren Fehlkauf bewahren. Auch die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers im Grundbuch kann geringe Gebühren verursachen, die oft vom Käufer getragen werden.

Effektive Sparpotenziale nutzen

Auch wenn viele Kosten gesetzlich festgelegt sind, gibt es dennoch einige Stellschrauben, an denen Sie drehen können, um die Nebenkosten zu senken:

• Kaufpreis verhandeln: Da fast alle Nebenkosten prozentual vom Kaufpreis berechnet werden, ist ein gut verhandelter, niedrigerer Kaufpreis der größte Hebel zur Kostensenkung.
• Von privat kaufen: Suchen Sie gezielt nach Immobilien, die ohne Makler angeboten werden. So sparen Sie sich die gesamte Maklerprovision, was eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeutet.
• Bewegliches Inventar herausrechnen: Gegenstände, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind (z.B. eine Einbauküche, eine Sauna, Markisen), gelten als bewegliche Sachen. Wenn Sie diese im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert gesondert ausweisen, fällt für diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer an. Sprechen Sie dies unbedingt offen mit Ihrem Notar ab, um es rechtssicher zu gestalten.
• Übernahme einer bestehenden Grundschuld: In seltenen Fällen ist es möglich, eine noch bestehende Grundschuld des Verkäufers zu übernehmen, anstatt eine neue eintragen zu lassen. Dies spart Gebühren, setzt aber voraus, dass Ihre finanzierende Bank und die Bank des Verkäufers zustimmen.

Eine sorgfältige Prüfung aller Optionen und eine offene Kommunikation mit dem Notar und der Bank können Ihnen helfen, Ihre finanzielle Belastung spürbar zu reduzieren.

Wichtige Fragen und Antworten

Kann man Notarkosten verhandeln?

Nein, die Kosten für Notare und Grundbuchämter sind in Deutschland gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgeschrieben. Die Gebühren sind für alle Notare bindend und richten sich nach dem Wert des Geschäfts (dem Kaufpreis). Preisverhandlungen sind daher nicht möglich und auch nicht erlaubt. Dies stellt eine einheitliche und transparente Kostenstruktur sicher.

Wer wählt den Notar aus?

Grundsätzlich können sich Käufer und Verkäufer auf einen Notar einigen. In der Praxis hat sich jedoch durchgesetzt, dass der Käufer den Notar auswählt. Der Grund dafür ist einfach: Der Käufer ist derjenige, der die Notar- und Grundbuchkosten in der Regel vollständig trägt. Daher hat er auch das größte Interesse daran, einen Notar seines Vertrauens zu beauftragen.

Wann müssen die Nebenkosten bezahlt werden?

Die Nebenkosten werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig. Die Rechnung des Notars erhalten Sie meist wenige Wochen nach dem Beurkundungstermin. Der Bescheid über die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt folgt ebenfalls kurz darauf und hat eine Zahlungsfrist von ca. einem Monat. Die Maklerprovision ist oft bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags verdient und fällig. Es ist wichtig, die Liquidität für diese Zahlungen rechtzeitig sicherzustellen.

Können die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden?

In der Regel nein. Banken erwarten, dass die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital des Käufers bezahlt werden. Eine Finanzierung des Kaufpreises plus der Nebenkosten (eine sogenannte 110%-Finanzierung) ist sehr selten, mit hohen Zinsaufschlägen verbunden und riskant. Solide Finanzierungen setzen voraus, dass zumindest die Nebenkosten und idealerweise 10-20 % des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sind.

Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist eine zwingende Voraussetzung für den Eigentumserwerb. Wenn Sie die Steuer nicht fristgerecht bezahlen, stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne dieses Dokument darf der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht vornehmen. Sie werden also nicht zum rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie, obwohl Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben.