Deutsches Einkommen & Kredit in AT

Grundsätzlich: Deutsches Einkommen wird anerkannt

Österreichische Banken vergeben regelmäßig Immobilienkredite an deutsche Staatsbürger mit deutschem Einkommen. Das ist keine Ausnahme, sondern - gerade in grenznahen Regionen wie Salzburg, Tirol oder dem Innviertel - gängige Praxis. Die EU-Personenfreizügigkeit und der gemeinsame Währungsraum machen es möglich.

Im Gegensatz zu Kreditnehmern aus Nicht-Euro-Ländern entfällt bei deutsch-österreichischen Konstellationen das Währungsrisiko vollständig. Beide Länder nutzen den Euro, was die Risikobewertung der Bank erheblich vereinfacht. Es gibt keinen Wechselkursaufschlag und keine Absicherungskosten.

Dennoch gibt es Unterschiede, die sich auf die Kreditwürdigkeit auswirken: Die Lohnnebenkosten und Sozialabgaben sind in Deutschland und Österreich unterschiedlich strukturiert. Das bedeutet, dass ein identisches Bruttogehalt in beiden Ländern zu einem unterschiedlichen Nettoeinkommen führt - und genau dieses Netto ist für die Kreditberechnung entscheidend.

Netto vs. Brutto: So rechnen österreichische Banken

Die zentrale Herausforderung bei deutschem Einkommen ist die Netto-Umrechnung. Österreichische Banken müssen das deutsche Einkommen in ein vergleichbares österreichisches Netto umrechnen, um die Kreditwürdigkeit korrekt einzuschätzen.

Unterschiede im Sozialsystem

In der Praxis bedeutet das: Ein deutsches Bruttogehalt von 5.000 € ergibt in Deutschland ein anderes Netto als das gleiche Bruttogehalt in Österreich. Österreichische Banken verwenden daher das tatsächliche deutsche Nettoeinkommen als Ausgangsbasis und rechnen es gegebenenfalls auf ein fiktives österreichisches Äquivalent um.

Wie die Umrechnung in der Praxis funktioniert

Die meisten Banken gehen folgendermaßen vor:

1. Deutsches Netto ermitteln: Aus den Gehaltsabrechnungen wird das tatsächliche monatliche Nettoeinkommen abgelesen
2. 13. und 14. Gehalt berücksichtigen: In Österreich sind Urlaubs- und Weihnachtsgeld steuerlich begünstigt (6 % Pauschalsteuer). Deutsche Sonderzahlungen werden auf 12 Monate umgelegt
3. Regelmäßigkeit prüfen: Nur nachhaltig erzielbares Einkommen wird angerechnet - variable Boni oft nur zu 50-70 %
4. Abzüge kalkulieren: Bestehende Verbindlichkeiten (Ratenkredite, Unterhalt, Leasingraten) werden abgezogen

KIM-Verordnung: Die 40 %-Grenze

Seit August 2022 gilt in Österreich die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) der Finanzmarktaufsicht (FMA). Diese Verordnung begrenzt die Kreditvergabe an private Immobilienkäufer und betrifft auch Deutsche mit deutschem Einkommen.

Die drei zentralen Grenzen:

• DSTI-Quote (Debt Service to Income): Maximal 40 % des monatlichen Nettoeinkommens dürfen für sämtliche Kreditraten (nicht nur den Immobilienkredit) verwendet werden
• LTV-Quote (Loan to Value): Maximal 90 % des Immobilienwertes dürfen finanziert werden - mindestens 10 % Eigenkapital sind Pflicht (plus Nebenkosten)
• Maximale Laufzeit: 35 Jahre

Für deutsches Einkommen wird die DSTI-Quote auf Basis des umgerechneten österreichischen Nettoeinkommens berechnet. Ein Rechenbeispiel:

Mit einer monatlichen Rate von 1.070 € lässt sich bei einem Zinssatz von 3,5 % und 30 Jahren Laufzeit ein Kreditvolumen von ca. 240.000 € realisieren. Details zu den aktuellen Konditionen finden Sie unter Voraussetzungen für die Finanzierung.

Grenzgänger: Sonderstellung bei Wohnsitz und Arbeitsort

Eine besondere Konstellation ergibt sich für Grenzgänger - also Personen, die in einem Land wohnen und im anderen Land arbeiten. Im deutsch-österreichischen Kontext gibt es zwei häufige Varianten:

Variante 1: Wohnsitz in Österreich, Arbeit in Deutschland

Dies betrifft beispielsweise Deutsche, die nach Salzburg oder Innsbruck gezogen sind, aber weiterhin in Bayern oder Baden-Württemberg arbeiten. Steuerlich gilt:

• Besteuerung grundsätzlich in Deutschland (Tätigkeitsstaat) gemäß Doppelbesteuerungsabkommen
• Österreich rechnet die deutsche Steuer auf die österreichische Steuerpflicht an (Anrechnungsmethode)
• Sozialversicherung in Deutschland (Beschäftigungsstaat-Prinzip)

Für die Kreditvergabe bedeutet das: Die Bank sieht ein deutsches Gehalt mit deutschem Steuersystem, der Kreditnehmer hat aber seinen Lebensmittelpunkt in Österreich. Dies wird von den meisten Banken positiv bewertet, da die Nähe zum Wohnsitz die Risikoeinschätzung verbessert.

Variante 2: Wohnsitz in Deutschland, Arbeit in Österreich

Auch der umgekehrte Fall kommt vor. Die Besteuerung erfolgt dann primär in Österreich, und die Person möchte eine Immobilie in Österreich finanzieren. Hier gilt das österreichische Einkommen direkt - eine Umrechnung entfällt.

Einkommensarten: Was wird wie angerechnet?

Nicht jedes Einkommen wird von österreichischen Banken gleich behandelt. Die folgende Tabelle zeigt, wie verschiedene Einkommensarten aus Deutschland bewertet werden:

Die Anrechnungsfaktoren variieren je nach Bank. Konservative Institute wie die Raiffeisenbanken rechnen tendenziell vorsichtiger, während einige Direktbanken und Bausparkassen großzügiger kalkulieren. Der Artikel Finanzierung bei österreichischen Banken bietet einen Überblick über die verschiedenen Institute.

AT-Banken vs. DE-Banken: Einkommensprüfung im Vergleich

Die Einkommensprüfung unterscheidet sich zwischen österreichischen und deutschen Banken in mehreren wesentlichen Punkten:

Ein wesentlicher Vorteil der österreichischen Kreditvergabe: Banken in Österreich haben mehr Erfahrung mit grenzüberschreitenden Konstellationen als viele deutsche Institute. Gerade in Westösterreich gehören deutsche Kreditnehmer zum Tagesgeschäft.

Tipps zur Optimierung Ihrer Kreditwürdigkeit

Mit der richtigen Vorbereitung können Sie Ihre Chancen auf eine Kreditbewilligung in Österreich deutlich verbessern:

1. Unbefristeter Arbeitsvertrag

Ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist der wichtigste Faktor. Befristete Verträge werden von vielen Banken gar nicht oder nur eingeschränkt akzeptiert. Wenn eine Entfristung bevorsteht, warten Sie nach Möglichkeit darauf, bevor Sie den Kreditantrag stellen.

2. Probezeit abwarten

Die Probezeit (in Deutschland meist 6 Monate) sollte abgeschlossen sein. Während der Probezeit vergeben die meisten österreichischen Banken keinen Immobilienkredit, da das Arbeitsverhältnis jederzeit gekündigt werden kann.

3. Bestehende Ratenkredite tilgen

Jeder laufende Ratenkredit reduziert Ihre verfügbare DSTI-Quote. Wenn möglich, tilgen Sie Konsumkredite, Autoleasingverträge und Kreditkartenfinanzierungen vor dem Kreditantrag. Selbst kleine Raten von 100-200 € können bei der 40 %-Grenze den Unterschied machen.

4. Kontoauszüge „aufräumen“

Österreichische Banken analysieren Ihre Kontoauszüge der letzten 3-6 Monate. Vermeiden Sie in diesem Zeitraum Rücklastschriften, Überziehungen und unregelmäßige Ausgaben. Ein geordnetes Kontobild signalisiert finanzielle Disziplin.

5. Eigenkapital nachweisbar aufbauen

Neben dem reinen Einkommensnachweis spielt das vorhandene Eigenkapital eine zentrale Rolle. Ideal sind 20-30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Dokumentieren Sie den Aufbau des Eigenkapitals lückenlos - ein langjähriger Sparnachweis wirkt überzeugender als ein plötzlicher Geldeingang.

6. Vollständige Unterlagen vorbereiten

Reichen Sie alle Unterlagen von Anfang an vollständig ein. Nachforderungen verzögern den Prozess und können den Eindruck mangelnder Organisation erwecken. Eine vollständige Checkliste finden Sie im Artikel Erforderliche Unterlagen bei österreichischen Banken.

7. SCHUFA-Auskunft vorab prüfen

Beantragen Sie Ihre kostenlose SCHUFA-Datenkopie (nach Art. 15 DSGVO) rechtzeitig und prüfen Sie die Einträge. Fehlerhafte Einträge sollten vor dem Kreditantrag korrigiert werden. Wie genau das funktioniert und wie SCHUFA und KSV zusammenspielen, erklärt der Artikel Einkommensnachweis in Österreich.

Häufig gestellte Fragen