Das Wichtigste in Kürze
- Mindestens 20 % Eigenkapital plus ca. 10 % für Nebenkosten = 30 % Gesamtbedarf
- Die KIM-Verordnung begrenzt den LTV (Loan-to-Value) auf maximal 90 %
- Deutsche Käufer sollten realistisch mit 25-35 % Eigenkapital rechnen
- Sparguthaben, Bausparverträge, Wertpapiere und bestehende Immobilien zählen als Eigenkapital
- Mehr Eigenkapital bedeutet bessere Zinssätze und höhere Chance auf Kreditzusage
- Für Ferienimmobilien werden oft 40 % oder mehr Eigenkapital verlangt
Die 20-Prozent-Regel: So setzt sie sich zusammen
In Österreich gilt seit der Einführung der KIM-Verordnung im August 2022 eine klare Regelung: Banken dürfen maximal 90 % des Immobilienwerts als Kredit vergeben (LTV von 90 %). Das bedeutet, dass mindestens 10 % als Eigenkapital eingebracht werden müssen. Doch das ist nur die halbe Wahrheit.
Denn zusätzlich zum Kaufpreis fallen in Österreich erhebliche Kaufnebenkosten an, die ausnahmslos aus Eigenmitteln bezahlt werden müssen. Banken finanzieren diese Kosten nicht. Rechnet man beides zusammen, ergibt sich ein Eigenkapitalbedarf von mindestens 20 % des Kaufpreises - in der Praxis empfehlen Experten sogar 25-30 %.
Zusammensetzung des Eigenkapitalbedarfs
| Posten | Anteil | Erläuterung |
|---|---|---|
| Eigenkapital (KIM-VO-Minimum) | 10 % des Kaufpreises | Regulatorische Mindestanforderung |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises | Einheitlich in ganz Österreich |
| Grundbucheintragung Eigentumsrecht | 1,1 % des Kaufpreises | Eintragungsgebühr |
| Grundbucheintragung Hypothek | 1,2 % der Pfandsumme | Für die Kreditsicherheit |
| Vertragserrichtung | 1-3 % des Kaufpreises | Notar oder Rechtsanwalt |
| Maklergebühr (falls zutreffend) | 3 % + 20 % MwSt. | Nur bei Maklervermittlung |
| Gesamt ohne Makler | ca. 16,8-18,8 % | |
| Gesamt mit Makler | ca. 20,4-22,4 % |
KIM-Verordnung: Die regulatorischen Grenzen
Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) setzt seit 2022 verbindliche Obergrenzen für Wohnimmobilienkredite in Österreich. Für das Eigenkapital sind besonders zwei Kennzahlen relevant:
LTV (Loan-to-Value) - maximal 90 %
Der Beleihungsauslauf darf 90 % des Immobilienwerts nicht überschreiten. Das bedeutet: Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen als Eigenkapital vorhanden sein. Wichtig: Die Bank legt dabei den von ihr ermittelten Verkehrswert zugrunde, der vom Kaufpreis abweichen kann (häufig niedriger).
DSTI (Debt-Service-to-Income) - maximal 40 %
Die monatliche Kreditrate darf 40 % des verfügbaren Nettoeinkommens nicht übersteigen. Indirekt beeinflusst dies den Eigenkapitalbedarf: Wer weniger Kredit aufnimmt (weil mehr Eigenkapital vorhanden ist), hat eine niedrigere monatliche Rate und erfüllt die DSTI-Grenze leichter.
Ausführliche Informationen zu den Voraussetzungen für die Finanzierung finden Sie in unserem separaten Ratgeber.
Beispielrechnung: Immobilienkauf für 400.000 EUR
Ein konkretes Beispiel verdeutlicht den Eigenkapitalbedarf. Angenommen, Sie möchten eine Eigentumswohnung in Salzburg für 400.000 EUR kaufen:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 14.000 EUR |
| Grundbuch Eigentumsrecht (1,1 %) | 4.400 EUR |
| Grundbuch Hypothek (1,2 % von 320.000 EUR) | 3.840 EUR |
| Vertragserrichtung (ca. 1,5 %) | 6.000 EUR |
| Maklergebühr (3 % + 20 % MwSt.) | 14.400 EUR |
| Kaufnebenkosten gesamt | 42.640 EUR |
Eigenkapitalbedarf bei 20 % Eigenkapitalquote:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital für den Kaufpreis (20 %) | 80.000 EUR |
| Kaufnebenkosten | 42.640 EUR |
| Gesamter Eigenmittelbedarf | 122.640 EUR |
| Kreditsumme | 320.000 EUR |
| LTV (Beleihungsauslauf) | 80 % |
Was zählt als Eigenkapital?
Nicht nur Bargeld auf dem Girokonto wird als Eigenkapital akzeptiert. Österreichische Banken erkennen verschiedene Vermögenswerte an:
1. Sparguthaben und Bankeinlagen
Das klassische Eigenkapital: Guthaben auf Spar-, Tages- oder Festgeldkonten. Dies ist die einfachste und von Banken am meisten geschätzte Form des Eigenkapitals, da es sofort verfügbar ist.
2. Bausparverträge
Angesparte Bausparsummen werden vollständig als Eigenkapital anerkannt. In Österreich bieten die Bausparkassen (s Bausparkasse, Raiffeisen Bausparkasse, Wüstenrot, start:bausparkasse) auch attraktive Bauspardarlehen als Ergänzung. Deutsche Bausparverträge (z. B. Schwäbisch Hall, LBS) können ebenfalls als Eigenkapitalnachweis dienen, das Bauspardarlehen selbst wird allerdings nicht von der österreichischen Bank übernommen.
3. Wertpapiere und Depots
Aktien, Anleihen, Fonds und ETFs werden grundsätzlich als Eigenkapital akzeptiert. Allerdings bewerten Banken Wertpapiere oft mit einem Sicherheitsabschlag von 20-40 %, da der Kurswert schwanken kann. Ein Depot im Wert von 100.000 EUR wird also möglicherweise nur mit 60.000-80.000 EUR als Eigenkapital angerechnet.
4. Lebensversicherungen
Kapitalbildende Lebensversicherungen (Erlebensversicherungen) können als Eigenkapital angerechnet werden. Maßgeblich ist der aktuelle Rückkaufswert, nicht die Versicherungssumme. Einige Banken akzeptieren auch die Abtretung der Lebensversicherung als zusätzliche Sicherheit.
5. Bestehende Immobilien
Wenn Sie bereits eine lastenfreie oder gering belastete Immobilie besitzen (in Deutschland oder Österreich), kann der freie Beleihungswert als Eigenkapitalersatz dienen. Die Bank kann eine zusätzliche Hypothek auf Ihre bestehende Immobilie eintragen. Dies ist besonders bei der Finanzierung über österreichische Banken ein starkes Argument.
6. Eigenleistung (Muskelhypothek)
Bei Neubauten oder Sanierungsprojekten können nachweisbare Eigenleistungen als Eigenkapital anerkannt werden. Die Bank schätzt den Wert der Eigenleistung in der Regel konservativ ein. Übliche Eigenleistungen:
- Malerarbeiten und Bodenverlegung
- Gartengestaltung und Außenanlagen
- Teilweise Sanitär- oder Elektroinstallation (nur mit Nachweis der Fachkenntnisse)
Vorteile von mehr Eigenkapital
Wer mehr als das Minimum an Eigenkapital einbringt, profitiert in mehrfacher Hinsicht:
| Eigenkapitalquote | LTV | Typischer Zinsabschlag | Bewertung |
|---|---|---|---|
| 10 % (Minimum) | 90 % | Basiszins (höchste Marge) | Gerade ausreichend |
| 20 % | 80 % | ca. -0,10 bis -0,20 % | Solide |
| 30 % | 70 % | ca. -0,20 bis -0,35 % | Sehr gut |
| 40 % und mehr | 60 % oder weniger | ca. -0,30 bis -0,50 % | Ausgezeichnet |
Die konkreten Auswirkungen auf den Zinssatz variieren je nach Bank und Marktlage. Aber die Faustregel gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zinssatz. Bei einem Kredit von 300.000 EUR und 25 Jahren Laufzeit kann ein Zinsunterschied von 0,3 % bereits mehrere tausend Euro an Zinskosten über die gesamte Laufzeit einsparen.
Rechenbeispiel: Auswirkung des Zinssatzes
| Kredit 300.000 EUR, 25 Jahre | Zinssatz 3,5 % | Zinssatz 3,2 % | Differenz |
|---|---|---|---|
| Monatliche Rate | 1.501 EUR | 1.453 EUR | 48 EUR/Monat |
| Gesamtzinsen über Laufzeit | ca. 150.300 EUR | ca. 135.900 EUR | ca. 14.400 EUR |
Besondere Anforderungen für Deutsche
Als deutscher Staatsbürger müssen Sie bei der Eigenkapitalplanung einige Besonderheiten berücksichtigen:
Höhere Eigenkapitalquoten in der Praxis
Viele österreichische Banken verlangen von ausländischen Kreditnehmern mehr Eigenkapital als von einheimischen Kunden. Die Gründe:
- Erhöhtes Risiko durch ausländischen Wohnsitz
- Komplexere Einkommensprüfung und Bonitätsbeurteilung
- Schwierigere Durchsetzung im Ausland bei Zahlungsverzug
- Erfahrungsgemäß höhere Ausfallquoten bei grenzüberschreitenden Krediten
Rechnen Sie daher realistisch mit einem Eigenkapitalbedarf von 25-30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zu den Voraussetzungen für die Finanzierung.
Währung und Herkunft des Eigenkapitals
Da sowohl Deutschland als auch Österreich den Euro verwenden, gibt es kein Währungsrisiko. Das Eigenkapital kann problemlos von deutschen Konten überwiesen werden. Allerdings müssen Sie die Herkunft des Eigenkapitals nachweisen können (Geldwäscheprävention). Halten Sie Kontoauszüge, Depotauszüge und ggf. Schenkungsverträge bereit.
Kauf ohne Eigenkapital: Ist das möglich?
Vor der KIM-Verordnung war es vereinzelt möglich, den gesamten Kaufpreis über einen Kredit zu finanzieren. Seit 2022 ist dies für den Regelfall ausgeschlossen. Zwar haben die Banken ein kleines Ausnahmekontingent (20 % des Neukreditvolumens pro Quartal), dieses wird aber äußerst selten und wenn, dann für Kunden mit langjähriger Bankbeziehung und hervorragender Bonität genutzt - nicht für ausländische Neukunden.
Wer kein oder zu wenig Eigenkapital hat, sollte zunächst eine Ansparphase einplanen oder alternative Eigenkapitalquellen erschließen (z. B. Familienunterstützung, Verkauf von Wertpapieren, Beleihung einer bestehenden Immobilie).
Sonderfall: Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze
Für Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze in Österreich gelten in der Regel noch strengere Eigenkapitalanforderungen. Der Grund: Diese Objekte werden von Banken als riskanter eingestuft, da sie nicht dem primären Wohnbedürfnis dienen und bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten eher verkauft würden.
Typische Anforderungen bei Ferienimmobilien
- Eigenkapital: 40 % des Kaufpreises und mehr
- Kreditlaufzeit: Oft kürzer als bei Hauptwohnsitzen (max. 20-25 Jahre)
- Zinssatz: In der Regel höher als bei Hauptwohnsitzen
- Zusätzliche Anforderungen: Nachweis, dass die monatlichen Belastungen (inkl. Hauptwohnsitz) tragbar sind
Beachten Sie zudem, dass in vielen österreichischen Gemeinden Beschränkungen für Zweitwohnsitze bestehen. In Tirol, Salzburg und Vorarlberg gelten besonders strenge Regeln. Informieren Sie sich vorab über die rechtliche Situation in Ihrer Wunschregion.
Tipps zur Eigenkapitaloptimierung
- Frühzeitig planen: Beginnen Sie 2-3 Jahre vor dem geplanten Kauf mit dem systematischen Aufbau Ihres Eigenkapitals.
- Alle Quellen nutzen: Prüfen Sie alle genannten Eigenkapitalquellen und erstellen Sie eine Gesamtübersicht.
- Familienunterstützung: Schenkungen von Eltern oder Großeltern können das Eigenkapital aufstocken. Dokumentieren Sie dies sauber (Schenkungsvertrag, ggf. steuerliche Aspekte beachten).
- Wertpapiere strategisch liquidieren: Wenn Sie Wertpapiere als Eigenkapital nutzen möchten, verkaufen Sie diese rechtzeitig, um Kursrisiken zu vermeiden.
- Bausparverträge überprüfen: Bestehende Bausparverträge können als Eigenkapital eingesetzt werden. Prüfen Sie die Zuteilungsreife und eventuelle Bonuszinsen.
- Puffer einplanen: Kalkulieren Sie immer einen Puffer von 5-10 % über dem errechneten Eigenkapitalbedarf. Unvorhergesehene Kosten (Gutachten, Renovierungen) können anfallen.
Weitere Details zu den finanziellen Voraussetzungen finden Sie in unserem Artikel Finanzierung bei österreichischen Banken. Für Selbstständige gelten zudem besondere Regeln.
Häufig gestellte Fragen
Nein. Seit der KIM-Verordnung 2022 ist eine Vollfinanzierung (100 % des Kaufpreises) in Österreich nicht mehr möglich. Die regulatorische Grenze von maximal 90 % LTV schließt eine Finanzierung ohne Eigenkapital aus. Zusätzlich müssen die Kaufnebenkosten (ca. 10-12 %) stets aus Eigenmitteln bezahlt werden. Für Deutsche liegt die praktische Untergrenze bei ca. 20-25 % des Kaufpreises.
Ja. Wenn Sie eine lastenfreie oder gering belastete Immobilie in Deutschland besitzen, kann der freie Beleihungswert als Eigenkapitalersatz dienen. Die österreichische Bank kann allerdings keine Sicherheit im deutschen Grundbuch eintragen - hier ist in der Regel eine Kombination mit einer deutschen Bank nötig, die die Hypothek auf die deutsche Immobilie übernimmt und der österreichischen Bank als Sicherheit dient.
Für Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze verlangen österreichische Banken in der Regel 40 % Eigenkapital oder mehr. Der Grund: Diese Objekte werden als riskanter eingestuft, da sie nicht dem primären Wohnbedürfnis dienen. Zusätzlich gelten oft kürzere Kreditlaufzeiten (max. 20-25 Jahre) und höhere Zinssätze. Beachten Sie zudem, dass in vielen österreichischen Gemeinden - insbesondere in Tirol, Salzburg und Vorarlberg - strenge Zweitwohnsitzbeschränkungen bestehen.
Ja, Wertpapiere wie Aktien, Anleihen, Fonds und ETFs werden grundsätzlich als Eigenkapital anerkannt. Allerdings bewerten österreichische Banken Wertpapiere mit einem Sicherheitsabschlag von 20-40 %, da der Kurswert schwanken kann. Ein Depot im Wert von 100.000 EUR wird also möglicherweise nur mit 60.000-80.000 EUR als Eigenkapital angerechnet. Tipp: Wenn Sie Wertpapiere als Eigenkapital nutzen möchten, verkaufen Sie diese rechtzeitig vor dem Kreditantrag, um Kursrisiken zu vermeiden.
Regulatorisch gelten die gleichen Grenzen (KIM-Verordnung: max. 90 % LTV). In der Praxis verlangen viele österreichische Banken von ausländischen Kreditnehmern jedoch mehr Eigenkapital - typisch sind 25-35 % statt der üblichen 20 %. Die Gründe: erhöhtes Risiko durch den Auslandswohnsitz, komplexere Einkommensprüfung und Bonitätsbeurteilung, fehlende KSV-Historie sowie die schwierigere Durchsetzung bei Zahlungsausfall im Ausland.