Das Wichtigste in Kürze
- KSV1870: Österreichs zentrale Auskunftei - deutsche Käufer haben dort meist keinen Score (weder positiv noch negativ)
- SCHUFA-Auskunft: Wird von österreichischen Banken ergänzend verlangt und ist für Deutsche der wichtigste Bonitätsnachweis
- KIM-Verordnung 2022: Max. 90 % Beleihungsquote, max. 40 % Schuldendienstquote, max. 35 Jahre Laufzeit
- Haushaltsrechnung: Banken berechnen das frei verfügbare Einkommen nach Abzug aller Lebenshaltungskosten
- Eigenkapital: Mindestens 20 % (besser 30 %) des Kaufpreises plus Nebenkosten für die beste Verhandlungsposition
- Verbesserungspotenzial: Saubere SCHUFA, stabiles Einkommen, hohes Eigenkapital und eine bestehende Bankbeziehung erhöhen die Zusagechancen erheblich
Der KSV1870 Score: Österreichs Bonitätssystem erklärt
Der Kreditschutzverband von 1870 (KSV1870) ist Österreichs führende Wirtschaftsauskunftei und das direkte Pendant zur deutschen SCHUFA. Für österreichische Banken ist der KSV die erste Anlaufstelle bei der Bonitätsprüfung. Doch für deutsche Käufer stellt sich die Situation grundlegend anders dar als für Einheimische.
Wie funktioniert der KSV1870 Score?
Der KSV1870 sammelt Daten über das Zahlungsverhalten von Privatpersonen und Unternehmen in Österreich. Der Score basiert auf folgenden Informationen:
- Zahlungsverhalten: Pünktlichkeit bei Kreditraten, Rechnungen und Verbindlichkeiten
- Bestehende Kredite: Anzahl, Höhe und Art der laufenden Kredite
- Kontodaten: Girokonten, Kreditkarten und deren Nutzung
- Negative Einträge: Mahnverfahren, Inkassofälle, Insolvenzverfahren
- Demografische Merkmale: Alter, Wohnort, Berufsstatus
Der KSV1870 Score reicht von 100 (exzellente Bonität) bis 600 (sehr hohes Risiko). Je niedriger der Wert, desto besser die Kreditwürdigkeit. Für eine Immobilienfinanzierung erwarten österreichische Banken in der Regel einen Score unter 300.
Das Problem für deutsche Käufer: Kein KSV-Eintrag
Wenn Sie als Deutscher noch nie in Österreich gelebt, gearbeitet oder einen Kredit aufgenommen haben, existieren Sie beim KSV1870 schlicht nicht. Das bedeutet:
- Keine negative Einträge - das ist gut
- Keine positive Zahlungshistorie - das ist problematisch, denn es fehlt der Vertrauensbeweis
- Kein automatischer Score - die Bank kann keine standardisierte Risikobewertung durchführen
Die SCHUFA-Auskunft: Warum österreichische Banken sie verlangen
Da der KSV1870 für deutsche Käufer keine verwertbaren Daten liefert, greifen österreichische Banken auf die deutsche SCHUFA-Auskunft zurück. Sie ist für Deutsche der wichtigste Bonitätsnachweis und wird bei praktisch jedem Kreditantrag verlangt.
Was österreichische Banken in der SCHUFA suchen
| SCHUFA-Merkmal | Was die Bank prüft | Bewertung |
|---|---|---|
| SCHUFA-Score | Basisscore (0-100 %) | Ab 95 % gilt als sehr gut, unter 90 % wird kritisch |
| Bestehende Kredite | Anzahl und Höhe laufender Verbindlichkeiten | Weniger ist besser; offene Ratenkredite werden zur Belastung gerechnet |
| Zahlungsstörungen | Mahnbescheide, Inkassoverfahren, Kontokündigungen | Jeder Negativmerkmal senkt die Chancen erheblich |
| Kreditkarten | Anzahl der Kreditkarten und Konten | Zu viele gleichzeitige Kreditkarten sind nachteilig |
| Kreditanfragen | Häufigkeit von Konditionsanfragen | Viele Anfragen in kurzer Zeit signalisieren Unsicherheit |
| Erledigte Einträge | Frühere negative Merkmale, die beglichen wurden | Werden nach 3 Jahren gelöscht; verringern den Score bis dahin |
Besonders wichtig: Österreichische Banken verstehen das deutsche SCHUFA-System sehr gut. Die großen Institute wie Erste Bank, Raiffeisen, Bank Austria und Hypo-Banken bearbeiten regelmäßig Kreditanträge deutscher Käufer und wissen die SCHUFA-Daten korrekt einzuordnen. Mehr dazu unter Finanzierung bei österreichischen Banken.
Die KIM-Verordnung 2022: Strenge Regeln für die Kreditvergabe
Seit August 2022 gilt in Österreich die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) der Finanzmarktaufsicht (FMA). Diese Verordnung hat die Spielregeln für Immobilienfinanzierungen in Österreich grundlegend verschärft - und betrifft deutsche Käufer genauso wie österreichische.
Die drei Säulen der KIM-Verordnung
| Kriterium | Grenzwert | Bedeutung |
|---|---|---|
| Beleihungsquote (LTV) | Maximal 90 % | Mindestens 10 % Eigenkapital bezogen auf den Immobilienwert - plus Nebenkosten (ca. 10-12 %) |
| Schuldendienstquote (DSTI) | Maximal 40 % | Die monatliche Kreditrate darf maximal 40 % des verfügbaren Nettoeinkommens ausmachen |
| Maximale Laufzeit | 35 Jahre | Der Kredit muss innerhalb von 35 Jahren vollständig getilgt sein |
Was bedeutet das konkret für deutsche Käufer?
Ein Rechenbeispiel: Sie möchten eine Wohnung in Salzburg für 400.000 Euro kaufen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Nebenkosten (~10 %) | 40.000 € |
| Gesamtkosten | 440.000 € |
| Mindest-Eigenkapital (10 % vom Kaufpreis + Nebenkosten) | 80.000 € |
| Maximaler Kreditbetrag (90 % LTV) | 360.000 € |
| Monatsrate bei 4 % Zinsen, 30 Jahre | ca. 1.718 € |
| Mindest-Nettoeinkommen (DSTI 40 %) | ca. 4.295 € |
Ausnahmen von der KIM-Verordnung
Banken dürfen pro Quartal ein begrenztes Kontingent an Krediten vergeben, die von den strengen Regeln abweichen. Diese Ausnahmekontingente sind jedoch knapp und werden bevorzugt an Kunden mit exzellenter Bonität oder bestehender Geschäftsbeziehung vergeben. Als deutscher Neukunde ist es daher besonders wichtig, alle Standardkriterien zu erfüllen.
Die Haushaltsrechnung: So rechnen österreichische Banken
Neben Score und Verordnung ist die Haushaltsrechnung (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung) der zentrale Baustein der Kreditprüfung. Österreichische Banken berechnen detailliert, ob Sie sich die monatliche Rate tatsächlich leisten können.
Typische Berechnung einer österreichischen Bank
| Position | Beispiel (Einzelperson) | Beispiel (Paar) |
|---|---|---|
| Nettoeinkommen | 3.800 € | 6.200 € |
| Sonderzahlungen (13./14. Gehalt, anteilig) | +633 € | +1.033 € |
| Gesamteinkommen monatlich | 4.433 € | 7.233 € |
| Lebenshaltungskosten (Pauschale) | −900 € | −1.400 € |
| Mietkosten / Wohnkosten | −0 € (entfällt bei Eigentum) | −0 € |
| Bestehende Kreditraten | −250 € | −350 € |
| Versicherungen & Vorsorge | −150 € | −250 € |
| Sonstige Verpflichtungen | −100 € | −150 € |
| Frei verfügbares Einkommen | 3.033 € | 5.083 € |
| Max. Kreditrate (abzgl. Sicherheitspuffer) | ca. 1.770 € | ca. 2.890 € |
Wichtig für deutsche Käufer: Wenn Sie in Deutschland wohnen bleiben und in Österreich eine Immobilie als Anlage oder Feriendomizil erwerben, rechnet die Bank Ihre deutschen Wohnkosten als laufende Belastung mit ein. Das reduziert den Spielraum erheblich. Bei deutschem Einkommen gelten zudem besondere Anforderungen.
Bonitätsprüfung im Vergleich: Österreich vs. Deutschland
Die Bonitätsprüfung läuft in Österreich nach einem anderen Muster als in Deutschland. Für deutsche Käufer, die das deutsche System gewohnt sind, ist es wichtig, die Unterschiede zu kennen.
| Merkmal | Österreich (AT) | Deutschland (DE) |
|---|---|---|
| Zentrale Auskunftei | KSV1870 | SCHUFA |
| Score-Skala | 100-600 (niedrig = gut) | 0-100 % (hoch = gut) |
| Regulierung Kreditvergabe | KIM-Verordnung (verbindlich) | Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Leitlinie) |
| Max. Beleihungsquote | 90 % (gesetzlich) | Ca. 80-100 % (bankabhängig) |
| Schuldendienstquote | Max. 40 % (gesetzlich) | Ca. 35-40 % (Empfehlung) |
| Max. Laufzeit | 35 Jahre (gesetzlich) | Keine gesetzliche Grenze |
| Eigenkapital Nebenkosten | Müssen aus Eigenmitteln stammen | Teilweise mitfinanzierbar |
| Haushaltsrechnung | Sehr detailliert, standardisiert | Bankabhängig, unterschiedlich streng |
| Sonderzahlungen | 13./14. Gehalt wird eingerechnet | Nur 12 Monatsgehälter üblich |
So verbessern Sie Ihre Bonität für österreichische Banken
Als deutscher Käufer starten Sie in Österreich quasi bei null - ohne KSV-Historie, ohne bestehende Bankbeziehung. Umso wichtiger ist es, die Faktoren zu optimieren, die Sie selbst beeinflussen können. Die vollständige Liste der Voraussetzungen für die Finanzierung finden Sie in unserem separaten Ratgeber.
Was Ihre Chancen verbessert vs. was sie verschlechtert
| Faktor | Positiv (verbessert Chancen) | Negativ (verschlechtert Chancen) |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 30 % oder mehr des Kaufpreises plus Nebenkosten | Nur das gesetzliche Minimum (10 %), keine Reserven |
| SCHUFA-Score | Über 97 %, keine negativen Einträge, wenige offene Kredite | Unter 90 %, Mahnbescheide, viele Kreditkarten, häufige Anfragen |
| Einkommen | Unbefristeter Arbeitsvertrag, mindestens 1 Jahr beim Arbeitgeber, stabiles Gehalt | Probezeit, befristeter Vertrag, stark schwankendes Einkommen |
| Bankbeziehung | Bestehendes Konto bei der kreditgebenden Bank, regelmäßige Geldeingänge | Keinerlei Vorgeschichte, Erstantrag ohne Geschäftsbeziehung |
| Bestehende Schulden | Keine oder nur geringe laufende Kreditraten, Dispo nicht in Anspruch genommen | Mehrere laufende Ratenkredite, hohe Kreditkartenauslastung, Leasingverträge |
| Immobilie | Selbstnutzung, gute Lage, marktgerechter Preis, Wohnung oder Haus | Reine Kapitalanlage, abgelegene Lage, überteuert, Ferienimmobilie |
| Unterlagen | Vollständig, aktuell, gut aufbereitet - alle erforderlichen Unterlagen griffbereit | Lückenhaft, veraltet, unübersichtlich, Nachforderungen nötig |
Konkrete Maßnahmen vor dem Kreditantrag
- SCHUFA bereinigen: Fordern Sie Ihre Datenkopie an und lassen Sie fehlerhafte oder veraltete Einträge löschen. Details unter SCHUFA & KSV.
- Eigenkapital aufbauen: Sparen Sie mindestens 20-30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten an. Details unter Eigenkapital richtig planen.
- Unnötige Kredite tilgen: Lösen Sie Ratenkredite, Dispokredite und Kreditkartenrahmen auf, die Sie nicht zwingend benötigen.
- Kreditkarten reduzieren: Kündigen Sie nicht genutzte Kreditkarten - jede offene Karte zählt als potenzielle Belastung.
- Bankbeziehung aufbauen: Eröffnen Sie frühzeitig ein Konto bei der anvisierten österreichischen Bank und leiten Sie regelmäßige Zahlungen darüber.
- Unterlagen vorbereiten: Stellen Sie alle erforderlichen Dokumente zusammen - die komplette Checkliste finden Sie unter Erforderliche Unterlagen.
Sonderfälle bei der Bonitätsprüfung
Selbstständige und Freiberufler
Selbstständige haben es bei der Kreditvergabe generell schwerer - das gilt in Österreich noch stärker als in Deutschland. Österreichische Banken erwarten von Selbstständigen:
- Mindestens 2-3 volle Geschäftsjahre mit stabilen oder steigenden Einkünften
- Einkommensteuerbescheide der letzten 2-3 Jahre (nicht nur BWAs)
- Höheres Eigenkapital - oft verlangen Banken 30-40 % statt der üblichen 20 %
- Konservative Einkommensberechnung: Banken setzen den Durchschnitt der letzten 3 Jahre an, nicht das beste Jahr
Die Kombination aus Selbstständigkeit und fehlendem KSV-Eintrag macht die Finanzierung für deutsche Freiberufler besonders anspruchsvoll. Eine umfassende Darstellung finden Sie unter Finanzierung für Selbstständige.
Grenzgänger (Pendler zwischen Deutschland und Österreich)
Grenzgänger, die in Deutschland wohnen und in Österreich arbeiten (oder umgekehrt), haben einen besonderen Vorteil: Sie verfügen in der Regel über ein österreichisches Einkommen, das die Bank direkt verifizieren kann, und bauen gleichzeitig eine österreichische Kredithistorie beim KSV auf.
- Einkommen in Euro: Kein Währungsrisiko, da beide Länder den Euro nutzen
- Österreichischer Arbeitgeber: Gehaltseingang auf österreichisches Konto ist ideal
- KSV-Eintrag: Durch bestehende Bankbeziehung und Kreditkarten wird eine positive Historie aufgebaut
- Steuerliche Besonderheit: Das Einkommen wird im Land der Tätigkeit versteuert - Details unter Doppelbesteuerungsabkommen
Doppelverdiener-Haushalte
Wenn beide Partner ein Einkommen beziehen, verbessert das die Ausgangslage erheblich:
- Beide Einkommen werden addiert - die Schuldendienstquote bezieht sich auf das gemeinsame Haushaltseinkommen
- Gesamtschuldnerische Haftung: Beide Partner haften für den gesamten Kredit - das erhöht die Sicherheit für die Bank
- Unterschiedliche Einkommensquellen: Ein deutsches und ein österreichisches Einkommen kann sogar vorteilhaft sein (Diversifikation)
- Achtung: Auch die SCHUFA-Auskünfte beider Partner werden geprüft - ein negativer Eintrag beim Mitantragsteller kann das gesamte Kreditgesuch gefährden
Deutsche mit Wohnsitz in Österreich vs. ohne Wohnsitz
Ob Sie in Österreich gemeldet sind oder nicht, hat erheblichen Einfluss auf die Bonitätsbeurteilung:
| Merkmal | Mit AT-Wohnsitz | Ohne AT-Wohnsitz (Wohnsitz in DE) |
|---|---|---|
| KSV-Eintrag | Wird nach und nach aufgebaut | In der Regel nicht vorhanden |
| Kontoführung | Problemlos bei jeder Bank | Nur bei ausgewählten Banken möglich |
| Kreditvergabe | Standardprozess | Komplexerer Prüfprozess, ggf. höherer Eigenkapitalbedarf |
| Nutzung der Immobilie | Eigenbedarf (bevorzugt) | Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage (strenger bewertet) |
| Bankbeziehung | Leicht aufzubauen | Schwieriger, aber über Online-Banken möglich |
Was tun bei Ablehnung?
Eine Kreditablehnung ist kein endgültiges Urteil. Folgende Schritte können helfen:
- Ablehnungsgrund erfragen: Banken sind verpflichtet, den Grund mitzuteilen. Häufige Gründe: zu wenig Eigenkapital, DSTI-Quote überschritten, SCHUFA-Einträge.
- Andere Bank anfragen: Jede Bank hat eigene Bewertungsmaßstäbe. Eine Ablehnung bei Bank A bedeutet nicht automatisch eine Ablehnung bei Bank B. Sehen Sie sich an, welche Banken Deutsche finanzieren.
- Eigenkapital erhöhen: Oft reichen wenige Prozentpunkte mehr, um die Beleihungsquote unter die kritische Schwelle zu drücken.
- Mitantragsteller hinzunehmen: Ein zweites Einkommen kann die Schuldendienstquote deutlich verbessern.
- Finanzierung in Deutschland prüfen: Als Alternative kann auch eine Finanzierung über eine deutsche Bank für eine österreichische Immobilie in Frage kommen.
Häufig gestellte Fragen
Nein. Deutsche haben beim KSV1870 in der Regel keinen Eintrag - das bedeutet weder eine gute noch eine schlechte Bewertung. Die Bonität wird stattdessen primär über die SCHUFA-Auskunft, Einkommensnachweise und die Haushaltsrechnung beurteilt. Mit einem guten SCHUFA-Score (über 95 %), stabilem Einkommen und ausreichend Eigenkapital stehen die Chancen für eine Finanzierung gut.
Die KIM-Verordnung schreibt mindestens 10 % Eigenkapital bezogen auf den Immobilienwert vor. Da die Nebenkosten (ca. 10-12 %) aus Eigenmitteln gedeckt werden müssen, benötigen Sie real mindestens 20-22 % des Kaufpreises. Für die besten Konditionen und eine höhere Zusagewahrscheinlichkeit empfehlen wir 30 % oder mehr. Mehr Details unter Eigenkapital richtig planen.
Ja, und das sollten Sie auch tun. Fordern Sie frühzeitig Ihre Datenkopie an und lassen Sie fehlerhafte Einträge korrigieren. Tilgen Sie laufende Kleinkredite, kündigen Sie ungenutzte Kreditkarten und vermeiden Sie Kreditanfragen bei mehreren Banken gleichzeitig. Nutzen Sie stattdessen Konditionsanfragen (Merkmal KK), die den Score nicht belasten. Weitere Informationen unter SCHUFA & KSV.
Die Schuldendienstquote (DSTI - Debt-Service-to-Income) gibt an, welcher Anteil Ihres Nettoeinkommens für Kreditraten aufgewendet wird. In Österreich darf sie laut KIM-Verordnung maximal 40 % betragen. Berechnung: Alle monatlichen Kreditraten (inkl. Nebenkosten wie Versicherung) geteilt durch das monatliche Nettoeinkommen. Bei einem Nettoeinkommen von 5.000 Euro dürfen die gesamten Kreditraten also maximal 2.000 Euro betragen.
Ja, ausnahmslos. Die KIM-Verordnung gilt für alle Kreditnehmer, die bei einer österreichischen Bank eine Immobilienfinanzierung beantragen - unabhängig von der Staatsbürgerschaft. Die Grenzen von 90 % LTV, 40 % DSTI und 35 Jahren Laufzeit gelten für Deutsche genauso wie für Österreicher.