Regionen ohne Einschränkungen für deutsche Käufer in Österreich

Das Grundverkehrsrecht in Österreich: Ein föderales System

Das österreichische Grundverkehrsrecht ist - anders als in Deutschland - nicht einheitlich auf Bundesebene geregelt. Jedes der neun Bundesländer verfügt über ein eigenes Grundverkehrsgesetz, das festlegt, unter welchen Voraussetzungen Grundstücke und Immobilien erworben werden dürfen. Für deutsche Käufer bedeutet das: Die Rahmenbedingungen können sich von Bundesland zu Bundesland erheblich unterscheiden.

Die grundlegende Systematik ist jedoch überall ähnlich. Man unterscheidet zwischen dem Ausländergrundverkehr (Regelungen für Personen ohne österreichische Staatsangehörigkeit), dem landwirtschaftlichen Grundverkehr (auch „grüner Grundverkehr" genannt) und dem baulichen Grundverkehr (auch „grauer Grundverkehr" genannt). Für deutsche Käufer, die als EU-Bürger der Inländergleichstellung unterliegen, ist vor allem die Unterscheidung zwischen grünem und grauem Grundverkehr relevant.

Grüner vs. grauer Grundverkehr: Was bedeutet das?

Grüner Grundverkehr (landwirtschaftliche Flächen)

Der grüne Grundverkehr betrifft land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. In allen Bundesländern gelten hierfür strenge Regelungen, die primär dem Schutz der bäuerlichen Betriebsstruktur dienen. Für den Erwerb solcher Flächen ist in der Regel nachzuweisen, dass der Käufer die Fläche selbst bewirtschaften wird. Deutsche Käufer, die eine landwirtschaftliche Nutzung nicht beabsichtigen, werden hier regelmäßig scheitern - unabhängig vom Bundesland.

Grauer Grundverkehr (bauliche Flächen)

Der graue Grundverkehr umfasst bebaute und als Bauland gewidmete Grundstücke - also den typischen Fall beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Hier gibt es die größten Unterschiede zwischen den Bundesländern. Während einige Länder lediglich eine Anzeige oder eine formlose Erklärung verlangen, fordern andere eine förmliche Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde.

Die liberalen Bundesländer im Detail

Wien: Die offenste Stadt Österreichs

Wien nimmt eine Sonderstellung im österreichischen Grundverkehrsrecht ein. Das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz sieht für EU-Bürger - und damit für Deutsche - praktisch keine besonderen Beschränkungen beim Kauf von Wohn- und Geschäftsimmobilien vor. Der graue Grundverkehr ist weitgehend liberalisiert.

Ein Kauf in Wien erfordert weder eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde noch den Nachweis eines Hauptwohnsitzes. Lediglich eine Negativbestätigung (auch „Negativerklärung") muss beim zuständigen Magistratischen Bezirksamt eingeholt werden. Diese bestätigt, dass der Kauf nicht dem Ausländergrunderwerbsgesetz unterliegt, und wird für EU-Bürger in der Regel problemlos erteilt.

Ein weiterer Vorteil Wiens: Es gibt hier keine Freizeitwohnsitzregelung wie in den westlichen Bundesländern. Eine Eigentumswohnung darf als Zweitwohnsitz genutzt werden, ohne dass dies einer besonderen Genehmigung bedarf. Das macht Wien besonders attraktiv für Deutsche, die eine Wohnung als Wochenenddomizil oder als Kapitalanlage nutzen möchten.

Steiermark: Unkompliziert mit Genehmigungspflicht

Die Steiermark gehört zu den Bundesländern, in denen der Immobilienkauf für Deutsche vergleichsweise unkompliziert ist. Das steirische Grundverkehrsgesetz sieht zwar eine Genehmigungspflicht für den Erwerb von Grundstücken vor, behandelt EU-Bürger jedoch grundsätzlich wie Inländer.

Für den Kauf einer Wohnimmobilie im grauen Grundverkehr muss eine Erklärung abgegeben werden, dass das Grundstück nicht als Freizeitwohnsitz genutzt werden soll. Die Genehmigung wird in der Regel erteilt, wenn der Käufer glaubhaft macht, dass er die Immobilie als Hauptwohnsitz, zur Vermietung oder für gewerbliche Zwecke nutzen wird.

Die Steiermark ist besonders für Käufer interessant, die in Graz oder den steirischen Mittelstädten nach Immobilien suchen. Die Immobilienpreise liegen deutlich unter dem Wiener Niveau, und die Region bietet eine hohe Lebensqualität mit guter Infrastruktur.

Burgenland: Der unterschätzte Markt

Das Burgenland verfügt über eines der liberalsten Grundverkehrsgesetze unter den Flächenbundesländern. Für EU-Bürger besteht im grauen Grundverkehr eine weitgehende Gleichstellung mit österreichischen Staatsbürgern. Der Erwerb von Wohnimmobilien ist mit einer Genehmigung durch die Bezirkshauptmannschaft möglich.

Besonders attraktiv ist das Burgenland aufgrund seiner niedrigen Immobilienpreise. Im Vergleich zu Wien oder Salzburg sind die Quadratmeterpreise teilweise um 60 bis 70 Prozent niedriger. Die Grenzregion zu Ungarn und die Nähe zu Wien (Eisenstadt liegt nur rund 60 Kilometer südlich) machen das Burgenland zu einer interessanten Option für Pendler und Kapitalanleger.

Niederösterreich: Vielfältig und zugänglich

Niederösterreich ist das flächenmäßig größte Bundesland und bietet entsprechend vielfältige Immobilienmärkte - vom Wiener Speckgürtel bis zum Waldviertel. Das niederösterreichische Grundverkehrsgesetz sieht für den baulichen Grundverkehr eine Genehmigungspflicht vor, die für EU-Bürger jedoch in der Praxis keine unüberwindbare Hürde darstellt.

Für die Genehmigung ist nachzuweisen, dass die Immobilie entweder als Hauptwohnsitz genutzt werden soll, eine gewerbliche Nutzung beabsichtigt ist oder die Immobilie vermietet werden soll. Die Nutzung als Freizeitwohnsitz ist in vielen Gemeinden Niederösterreichs eingeschränkt oder untersagt - hier gibt es regionale Unterschiede, die vor dem Kauf abgeklärt werden müssen.

Oberösterreich: Industriestandort mit Potenzial

Oberösterreich bietet deutschen Käufern ähnliche Bedingungen wie Niederösterreich. Das Grundverkehrsgesetz sieht eine Genehmigungspflicht vor, die für EU-Bürger im baulichen Grundverkehr in der Regel problemlos zu erfüllen ist. Die Nutzung als Hauptwohnsitz oder zur Vermietung wird bevorzugt.

Die Region um Linz, Wels und Steyr ist wirtschaftlich stark und bietet gute Mietrenditen. Auch die Salzkammergut-Region zählt teilweise zu Oberösterreich und bietet attraktive Immobilien - hier gelten allerdings in einigen Gemeinden strengere Freizeitwohnsitz-Regelungen, die an jene in Salzburg erinnern.

Die restriktiven Bundesländer

Tirol: Die strengsten Regelungen Österreichs

Tirol hat die mit Abstand strengsten Grundverkehrsregelungen Österreichs. Das Tiroler Grundverkehrsgesetz sieht eine umfassende Genehmigungspflicht vor und beschränkt insbesondere den Erwerb von Freizeitwohnsitzen massiv. In vielen Gemeinden - vor allem in den Tourismusgebieten - ist die Neubegründung von Freizeitwohnsitzen vollständig untersagt.

Für den Kauf eines Hauptwohnsitzes müssen Deutsche in Tirol nachweisen, dass sie ihren Lebensmittelpunkt dauerhaft nach Tirol verlegen. Die Grundverkehrsbehörde prüft dies eingehend und kann die Genehmigung auch nachträglich widerrufen, wenn die Hauptwohnsitz-Nutzung nicht aufrechterhalten wird. Weitere Details finden Sie in unserem Ratgeber zu Immobilienkauf in Tourismusgebieten.

Salzburg: Restriktiv, aber differenziert

Das Salzburger Grundverkehrsgesetz ist ebenfalls sehr restriktiv, unterscheidet aber stärker zwischen der Stadt Salzburg und den ländlichen Tourismusregionen. In der Stadt Salzburg selbst ist der Kauf für EU-Bürger vergleichsweise unkompliziert - allerdings sind die Preise hier auch entsprechend hoch.

In den Tourismusgemeinden des Salzburger Landes (Pinzgau, Pongau, Lungau) gelten strenge Freizeitwohnsitz-Beschränkungen. Die Genehmigungspflicht ist umfassend, und die Behörden prüfen genau, ob ein tatsächlicher Hauptwohnsitz begründet werden soll.

Vorarlberg: Westlicher Sonderfall

Vorarlberg verfügt über ein eigenständiges, sehr restriktives Grundverkehrsrecht. Die räumliche Nähe zur Schweiz und die hohe Nachfrage nach Immobilien in dieser wirtschaftlich starken Region haben zu strengen Regelungen geführt. Der Erwerb von Freizeitwohnsitzen ist in vielen Gemeinden stark eingeschränkt oder untersagt.

Vergleichstabelle: Alle neun Bundesländer im Überblick

Die Rolle des Hauptwohnsitzes

In fast allen Bundesländern spielt der Hauptwohnsitz eine zentrale Rolle beim Immobilienerwerb. Wer nachweisen kann, dass er seinen Lebensmittelpunkt nach Österreich verlegt oder bereits dort hat, wird in der Regel bevorzugt behandelt. Die Begründung eines Hauptwohnsitzes in der erworbenen Immobilie ist oft Voraussetzung für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.

Für Deutsche, die dauerhaft nach Österreich ziehen möchten, ist dies kein Problem. Schwieriger wird es für jene, die eine Zweitwohnung oder eine reine Kapitalanlage suchen. In den liberalen Bundesländern (Wien, Burgenland) ist auch der Erwerb ohne Hauptwohnsitz möglich. In den restriktiven Ländern (Tirol, Salzburg, Vorarlberg) ist der Erwerb ohne Hauptwohnsitzabsicht hingegen kaum durchführbar.

Praktischer Kaufleitfaden für liberale Bundesländer

Schritt 1: Bundesland und Region wählen

Informieren Sie sich über die spezifischen Regelungen des gewünschten Bundeslandes. Auch innerhalb liberaler Länder können einzelne Gemeinden strengere Regelungen haben, insbesondere bei Freizeitwohnsitzen.

Schritt 2: Immobilie suchen und besichtigen

Nutzen Sie österreichische Immobilienportale wie willhaben.at oder immobilienscout24.at. Achten Sie auf die Widmung des Grundstücks (Bauland, Grünland, etc.) und prüfen Sie, ob ein Freizeitwohnsitz-Verbot besteht.

Schritt 3: Kaufanbot abgeben

In Österreich ist das Kaufanbot (Kaufangebot) ein verbindlicher Rechtsakt. Sobald der Verkäufer das Anbot annimmt, ist der Kaufvertrag grundsätzlich zustande gekommen. Lassen Sie sich vor Abgabe des Anbots rechtlich beraten. Mehr dazu erfahren Sie im Artikel zu den Besonderheiten für Deutsche beim Immobilienkauf.

Schritt 4: Grundverkehrsbehördliche Genehmigung einholen

Je nach Bundesland müssen Sie eine Genehmigung beantragen oder eine Erklärung abgeben. In Wien genügt die Negativbestätigung. In den meisten anderen Bundesländern ist ein formeller Antrag bei der Bezirkshauptmannschaft oder der Grundverkehrskommission erforderlich. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zur Genehmigungspflicht beim Grundstückskauf.

Schritt 5: Vertragserrichtung und Grundbucheintragung

Der Kaufvertrag wird von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet und muss beglaubigt werden. Anschließend erfolgt die Eintragung ins Grundbuch, die den Eigentumsübergang vollendet. Lesen Sie mehr zur Grundbucheintragung für Deutsche.

Schritt 6: Steuern und Gebühren entrichten

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich einheitlich 3,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %) sowie Vertragserrichtungs- und Beglaubigungskosten. Informieren Sie sich in unserem Ratgeber zur Grunderwerbsteuer.

Immobilienpreise im Bundesländervergleich

Die Immobilienpreise variieren in Österreich stark nach Region. Für deutsche Käufer kann es sich lohnen, die liberalen Bundesländer nicht nur nach rechtlichen Kriterien, sondern auch nach Preis-Leistungs-Verhältnis zu bewerten.

Stand: Anfang 2025. Preise sind Durchschnittswerte und können je nach Lage, Zustand und Ausstattung stark abweichen.

Tipps für deutsche Käufer in liberalen Bundesländern

Auch wenn der Kaufprozess in Wien, der Steiermark oder im Burgenland vergleichsweise unkompliziert ist, sollten Sie einige Punkte beachten:

• Rechtsanwalt vor Ort: Beauftragen Sie einen österreichischen Rechtsanwalt, der mit dem Grundverkehrsrecht des jeweiligen Bundeslandes vertraut ist. Die Rechtslage kann sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden.
• Widmung prüfen: Achten Sie auf die Flächenwidmung im Flächenwidmungsplan der Gemeinde. Nur als „Bauland" gewidmete Grundstücke dürfen bebaut werden.
• Freizeitwohnsitz klären: Auch in liberalen Bundesländern kann die Nutzung als Freizeitwohnsitz eingeschränkt sein. Klären Sie dies vor dem Kauf mit der Gemeinde.
• Finanzierung frühzeitig planen: Österreichische Banken verlangen von deutschen Käufern oft höheres Eigenkapital. Informieren Sie sich über die Finanzierung bei österreichischen Banken.
• Nebenkosten einkalkulieren: Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich betragen in der Regel 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises.

Häufig gestellte Fragen