Das Wichtigste in Kürze

  • Standardsatz: 3,5 % der Gegenleistung (Kaufpreis)
  • Stufentarif: Ermäßigter Tarif bei Übertragungen im Familienkreis
  • Bundeseinheitlich: Im Gegensatz zu Deutschland gibt es nur einen österreichweiten Satz
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erforderlich für die Grundbucheintragung
  • Frist: Selbstberechnung und Abfuhr innerhalb eines Monats

Grundlagen der Grunderwerbsteuer in Österreich

Die Grunderwerbsteuer ist in Österreich im Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG) geregelt und wird auf den Erwerb von inländischen Grundstücken erhoben. Im Gegensatz zu Deutschland, wo jedes Bundesland seinen eigenen Steuersatz festlegt, gilt in Österreich ein einheitlicher Steuersatz von 3,5 % auf das gesamte Bundesgebiet.

Die Steuer wird durch den Erwerbsvorgang ausgelöst — das ist in der Regel der Abschluss des Kaufvertrags. Steuerschuldner ist grundsätzlich der Käufer, wobei Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner haften. In der Praxis trägt üblicherweise der Käufer die Grunderwerbsteuer allein.

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Die Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim klassischen Kauf an, sondern auch bei Schenkung, Erbschaft, Tausch, Einbringung in Gesellschaften und anderen Erwerbsvorgängen. Auch der Erwerb von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften kann grunderwerbsteuerpflichtig sein.

Der Standardsatz: 3,5 %

Der reguläre Steuersatz für den Immobilienerwerb in Österreich beträgt 3,5 % der Gegenleistung. Als Gegenleistung gilt in der Regel der Kaufpreis zuzüglich aller Leistungen, die der Käufer als Gegenleistung für den Erwerb erbringt.

Was gehört zur Gegenleistung?

Wichtig: Abgrenzung zum Grundstückswert

Beim Kauf von Immobilien zwischen fremden Dritten (also keine nahen Angehörigen) ist die Gegenleistung (der Kaufpreis) die Bemessungsgrundlage. Liegt der Kaufpreis unter dem gemeinen Wert (Verkehrswert), kann das Finanzamt einen höheren Wert ansetzen. In der Praxis ist dies bei marktüblichen Kaufpreisen selten relevant.

ℹ️
Für Deutsche, die in Österreich kaufen, gilt der gleiche Steuersatz wie für Österreicher. Es gibt keine erhöhte Grunderwerbsteuer für Ausländer oder EU-Bürger.

Der Stufentarif für Übertragungen im Familienkreis

Für bestimmte Übertragungen innerhalb des Familienkreises sieht das österreichische Grunderwerbsteuergesetz einen ermäßigten Stufentarif vor. Dieser gilt für:

Der Stufentarif im Detail

Grundstückswert Steuersatz Erklärung
Für die ersten 250.000 EUR 0,5 % Ermäßigter Satz für den ersten Teil
Für die nächsten 150.000 EUR (250.001-400.000 EUR) 2,0 % Mittlerer Satz für den zweiten Teil
Darüber hinaus (ab 400.001 EUR) 3,5 % Regulärer Satz für den Rest

Rechenbeispiel Stufentarif

Wenn ein Elternteil dem Kind eine Wohnung mit einem Grundstückswert von 500.000 Euro schenkt:

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Wichtig für Deutsche: Beim Stufentarif wird nicht der Kaufpreis, sondern der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Der Grundstückswert wird nach einem pauschalen Bewertungsverfahren (Pauschalwertmodell gemäß Grundstückswertverordnung 2016) ermittelt und liegt häufig unter dem tatsächlichen Verkehrswert.

Die Bemessungsgrundlage im Detail

Die korrekte Bestimmung der Bemessungsgrundlage ist entscheidend für die Höhe der Grunderwerbsteuer. Das Gesetz unterscheidet zwischen zwei Bemessungsgrundlagen:

1. Gegenleistung (bei entgeltlichen Erwerben)

Beim normalen Kauf einer Immobilie ist die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage. Das umfasst:

2. Grundstückswert (bei unentgeltlichen/begünstigten Erwerben)

Bei Schenkungen, Erbschaften und Übertragungen im Familienkreis dient der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage. Dieser wird berechnet nach:

Schritt-für-Schritt: Grunderwerbsteuer bezahlen

Der Ablauf der Grunderwerbsteuerabwicklung in Österreich ist klar strukturiert:

Schritt 1: Kaufvertrag abschließen

Mit dem Abschluss des Kaufvertrags entsteht die Steuerpflicht. Der Vertrag muss dem Finanzamt innerhalb bestimmter Fristen gemeldet werden.

Schritt 2: Selbstberechnung durch den Notar

In Österreich wird die Grunderwerbsteuer in der Regel im Wege der Selbstberechnung durch den Notar oder Rechtsanwalt (Parteienvertreter) ermittelt. Der Notar berechnet die Steuer auf Basis des Kaufpreises und meldet dies elektronisch an das Finanzamt. Die Selbstberechnung muss bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach dem Erwerbsvorgang erfolgen.

Schritt 3: Abfuhr der Steuer

Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb eines Monats nach der Selbstberechnung an das Finanzamt abgeführt werden. In der Praxis wird die Steuer vom Treuhandkonto des Notars abgeführt — der Käufer überweist den Betrag als Teil der Nebenkosten an den Notar.

Schritt 4: Unbedenklichkeitsbescheinigung einholen

Nach Bezahlung der Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese bestätigt, dass der Grunderwerbsteuer-Angelegenheit nichts entgegensteht. Die Bescheinigung ist Voraussetzung für die Grundbucheintragung — ohne sie wird das Grundbuchgericht den Käufer nicht als Eigentümer eintragen.

Schritt 5: Grundbucheintragung

Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung und den weiteren erforderlichen Dokumenten (Kaufvertrag, Aufsandungserklärung, Grundverkehrsgenehmigung) beantragt der Notar die Eintragung beim zuständigen Bezirksgericht.

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Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird in der Regel innerhalb von 1-3 Wochen nach Steuerzahlung ausgestellt. In einigen Fällen kann die Bearbeitungszeit auch länger dauern — insbesondere bei komplexen Erwerbsvorgängen oder wenn das Finanzamt Rückfragen hat.

Vergleich mit deutschen Bundesländern

Ein wesentlicher Vorteil beim Immobilienkauf in Österreich gegenüber Deutschland ist die niedrigere Grunderwerbsteuer. Während Österreich bundeseinheitlich 3,5 % erhebt, variieren die Sätze in Deutschland erheblich:

Land/Bundesland Grunderwerbsteuersatz Differenz zu Österreich
Österreich (gesamt) 3,5 % —
Bayern 3,5 % Gleich
Sachsen 5,5 % +2,0 %
Baden-Württemberg 5,0 % +1,5 %
Niedersachsen 5,0 % +1,5 %
Hessen 6,0 % +2,5 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 % +3,0 %
Berlin 6,0 % +2,5 %
Brandenburg 6,5 % +3,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 % +3,0 %
Thüringen 5,0 % +1,5 %

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer:

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Die niedrigere Grunderwerbsteuer in Österreich ist einer der Gründe, warum der Immobilienerwerb in Österreich für Deutsche kosteneffizient sein kann. Zusammen mit den insgesamt moderaten Nebenkosten ergibt sich ein Kostenvorteil gegenüber vielen deutschen Bundesländern.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) ist ein zentrales Dokument im österreichischen Immobilienrecht. Sie dient als Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß bezahlt wurde, und ist Voraussetzung für die Grundbucheintragung.

Was enthält die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Beantragung und Dauer

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Notar oder Rechtsanwalt nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer beim zuständigen Finanzamt beantragt. Bei Selbstberechnung durch den Parteienvertreter erfolgt die Ausstellung in der Regel automatisch nach Verbuchung der Steuerzahlung. Die Bearbeitungszeit beträgt:

Besonderheiten für Deutsche

Doppelbesteuerung vermeiden

Ein häufiges Bedenken deutscher Käufer ist die Frage der Doppelbesteuerung. Grundsätzlich fällt die Grunderwerbsteuer nur in Österreich an — in Deutschland wird keine zusätzliche Grunderwerbsteuer für den Erwerb einer österreichischen Immobilie erhoben. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich weist das Besteuerungsrecht für Grundstücke dem Belegenheitsstaat (also Österreich) zu.

Steuerliche Identifikation

Deutsche Käufer benötigen für die Grunderwerbsteuerabwicklung eine österreichische Steuernummer. Diese wird beim zuständigen Finanzamt beantragt und ist auch für die spätere Einkommensteuererklärung (bei Vermietung) oder Grundsteuerzahlung erforderlich. Der Notar kann die Beantragung im Rahmen der Kaufabwicklung übernehmen.

Eigenkapitalplanung

Bei der Eigenkapitalplanung sollten Deutsche die Grunderwerbsteuer als wichtigen Nebenkostenposten einkalkulieren. Zusammen mit den übrigen Nebenkosten (Grundbucheintragung, Notar, ggf. Makler) ergibt sich ein Gesamtbetrag von rund 7-10 % des Kaufpreises, der zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenmitteln finanziert werden muss.

⚠️
Österreichische Banken finanzieren in der Regel keine Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr und Notarkosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden. Planen Sie daher mindestens 10 % des Kaufpreises als Eigenkapital für die Nebenkosten ein.

Befreiungen und Ausnahmen

In bestimmten Fällen kann die Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise entfallen:

Für den typischen Immobilienkauf durch Deutsche kommen diese Befreiungen in der Regel nicht zur Anwendung. Der Stufentarif greift nur bei Übertragungen im Familienkreis — beim Kauf von einem fremden Dritten gilt immer der Standardsatz von 3,5 %.

Häufig gestellte Fragen

Die Grunderwerbsteuer in Österreich beträgt einheitlich 3,5 % der Gegenleistung (in der Regel des Kaufpreises). Dieser Satz gilt bundesweit — im Gegensatz zu Deutschland, wo jedes Bundesland seinen eigenen Satz festlegt. Für Übertragungen im Familienkreis gibt es einen ermäßigten Stufentarif (0,5 % / 2,0 % / 3,5 %).

Nein, für Deutsche als EU-Bürger gilt exakt der gleiche Steuersatz wie für österreichische Staatsbürger. Es gibt keine erhöhte Steuer für Ausländer. Der Satz beträgt einheitlich 3,5 % des Kaufpreises.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß bezahlt wurde. Sie ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Ohne diese Bescheinigung wird das Grundbuchgericht den Käufer nicht als Eigentümer eintragen. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 1-3 Wochen nach Steuerzahlung.

Nein, die Grunderwerbsteuer fällt nur im Belegenheitsstaat an — also in Österreich. In Deutschland wird keine zusätzliche Grunderwerbsteuer für den Erwerb einer österreichischen Immobilie erhoben. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich regelt dies eindeutig.

Der ermäßigte Stufentarif (0,5 % / 2,0 % / 3,5 %) gilt bei Übertragungen im Familienkreis (Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister) sowie bei Erbschaften und Scheidungsaufteilungen. Beim Kauf von einem fremden Dritten — also dem typischen Immobilienkauf — gilt immer der Standardsatz von 3,5 %.

In der Praxis wird die Grunderwerbsteuer durch den Notar oder Rechtsanwalt im Wege der Selbstberechnung ermittelt und vom Treuhandkonto an das Finanzamt abgeführt. Der Käufer muss den Betrag als Teil der Nebenkosten an den Notar überweisen. Die Selbstberechnung muss bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach dem Erwerbsvorgang erfolgen.