Einkommensnachweis für Deutsche

Grundsatz: Einkommensnachweis ist Pflicht

Für jede Immobilienfinanzierung in Österreich gilt: Ohne Einkommensnachweis kein Kredit. Das ist keine bloße Bankrichtlinie, sondern gesetzlich verankert. Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) schreibt seit August 2022 verbindlich vor, dass Banken das Einkommen jedes Kreditnehmers prüfen und dokumentieren müssen.

Das gilt für österreichische Staatsbürger genauso wie für Deutsche und alle anderen EU-Bürger. Die Nationalität spielt keine Rolle - entscheidend ist, dass das Einkommen nachweisbar, regelmäßig und ausreichend ist.

Welche Einkommensnachweise brauche ich?

Die geforderten Dokumente hängen von Ihrem Beschäftigungsstatus ab. Österreichische Banken unterscheiden drei Hauptkategorien - für jede gelten eigene Anforderungen. Als Deutscher mit deutschem Einkommen werden die gleichen Dokumentarten akzeptiert, nur eben in der deutschen Variante.

Angestellte

Angestellte haben es bei der Kreditvergabe am einfachsten. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag mit regelmäßigem Gehalt ist der Goldstandard für österreichische Banken.

Selbstständige

Für Selbstständige ist die Hürde deutlich höher. Banken fordern mindestens zwei, besser drei vollständige Geschäftsjahre, um ein stabiles Einkommen beurteilen zu können.

Pensionisten und Rentner

Auch Pensionisten können grundsätzlich eine Immobilienfinanzierung erhalten - allerdings begrenzt die Restlaufzeit des Kredits den Rahmen. Die meisten Banken setzen voraus, dass der Kredit vor dem 80. Lebensjahr vollständig getilgt ist.

• Rentenbescheid der deutschen Rentenversicherung (aktuell)
• Kontoauszüge mit sichtbarem Renteneingang (3-6 Monate)
• Ggf. Betriebsrentennachweise oder private Rentenversicherungen
• Steuerbescheid bei zusätzlichen Einkünften (z. B. Mieteinnahmen)

Was zählt als Einkommen?

Nicht jede Einnahme wird von österreichischen Banken als kreditrelevantes Einkommen anerkannt. Die Unterscheidung zwischen anrechenbarem und nicht anrechenbarem Einkommen ist entscheidend für die Höhe Ihres möglichen Kredits.

Anrechenbares Einkommen

• Regelmäßiges Bruttogehalt / Nettogehalt aus unselbstständiger Arbeit
• 13. und 14. Monatsgehalt (Urlaubs- und Weihnachtsgeld) - in Österreich gesetzlich verankert, in Deutschland tarifvertraglich. Wird anteilig angerechnet.
• Kindergeld / Familienbeihilfe - wird von den meisten Banken als Einkommen akzeptiert
• Regelmäßige Mieteinnahmen aus bestehenden Immobilien (meist zu 70-80 % angerechnet)
• Kapitalerträge - nur bei nachweisbarer Regelmäßigkeit über mehrere Jahre
• Pensionen und Renten (staatlich und betrieblich)
• Regelmäßige Unterhaltszahlungen, die Sie erhalten

Nicht oder nur eingeschränkt anrechenbares Einkommen

• Einmalige Bonuszahlungen - werden nicht als regelmäßiges Einkommen gewertet
• Überstundenvergütung - nur teilweise (meist 50 %) anrechenbar, da nicht garantiert
• Einkommen in der Probezeit - die meisten Banken lehnen ab oder warten das Ende der Probezeit ab
• Befristete Zulagen (z. B. Schichtzulage bei befristetem Projekt)
• Crowdfunding-Einnahmen oder unregelmäßige Honorare
• Geldgeschenke von Verwandten (als Eigenkapital ja, als Einkommen nein)
• Arbeitslosengeld - kein anrechenbares Einkommen für Kreditvergabe

Die Haushaltsrechnung: So prüfen Banken Ihr Einkommen

Österreichische Banken führen eine detaillierte Haushaltsrechnung durch, bevor sie einen Kredit bewilligen. Dabei stellen sie alle Einnahmen den regelmäßigen Ausgaben gegenüber. Was übrig bleibt, ist das frei verfügbare Einkommen - und davon hängt die maximale Kreditrate ab.

In diesem Beispiel wäre die maximale Kreditrate 2.020 € monatlich (40 %-Grenze laut KIM-Verordnung), obwohl 2.300 € frei verfügbar wären. Die KIM-Verordnung setzt hier die absolute Obergrenze.

KIM-Verordnung: Die gesetzlichen Regeln

Die KIM-Verordnung gilt seit August 2022 und legt drei verbindliche Obergrenzen für Wohnimmobilienfinanzierungen fest. Diese Regeln gelten für alle Kreditnehmer - egal ob Österreicher oder Deutsche:

• Schuldendienstquote: Maximal 40 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens für alle Kreditraten zusammen
• Beleihungsquote (LTV): Maximal 90 % des Immobilienwerts dürfen finanziert werden - mindestens 10 % Eigenkapital (plus Nebenkosten)
• Maximale Laufzeit: Höchstens 35 Jahre

Für die Einkommensprüfung ist die 40 %-Regel entscheidend. Sie bedeutet: Verdienen Sie 3.000 € netto im Monat, darf Ihre gesamte Kreditbelastung (inklusive bestehender Kredite, Leasing etc.) maximal 1.200 € betragen. Mehr dazu erfahren Sie unter Voraussetzungen für die Finanzierung.

Mindest-Einkommen nach Kreditsumme

Basierend auf der 40 %-Regel der KIM-Verordnung lässt sich das erforderliche Mindestnettoeinkommen für verschiedene Kreditsummen berechnen. Die folgende Tabelle geht von einem Zinssatz von 3,5 % und einer Laufzeit von 30 Jahren aus:

Hinweis: Diese Werte sind Richtwerte. Die tatsächlich erforderliche Rate hängt vom individuellen Zinssatz, der gewählten Laufzeit und eventuellen bestehenden Verbindlichkeiten ab. Banken rechnen zudem oft mit einem Stresszinssatz (aktueller Zins + 2 Prozentpunkte), um sicherzustellen, dass Sie die Rate auch bei steigenden Zinsen bedienen können.

Sonderfälle beim Einkommensnachweis

Zwei Einkommen (Ehepaar / Lebensgemeinschaft)

Wenn Sie als Paar kaufen, werden beide Einkommen zusammengerechnet. Das erhöht den finanzierbaren Betrag erheblich. Beide Partner müssen ihre Einkommen vollständig nachweisen und treten in der Regel als Solidarschuldner in den Kreditvertrag ein.

Voraussetzung: Beide Partner sind im Grundbuch eingetragen oder einer übernimmt die Haftung für den anderen. Gemischte Konstellationen (z. B. ein Partner in Deutschland angestellt, der andere in Österreich) sind möglich, erfordern aber zusätzliche Dokumentation.

Grenzgänger: Wohnen in Deutschland, arbeiten in Österreich

Grenzgänger befinden sich in einer besonderen Situation. Wer in Österreich arbeitet und dort sein Einkommen bezieht, hat bei österreichischen Banken in der Regel keine Probleme mit dem Einkommensnachweis - das österreichische Gehalt wird direkt anerkannt. Umgekehrt wird auch deutsches Einkommen von den meisten österreichischen Banken akzeptiert, sofern es in Euro ausgezahlt wird und die Nachweise vollständig sind.

Karenz / Elternzeit

Während der Karenz (Elternzeit) ist das Einkommen in der Regel deutlich reduziert. Banken akzeptieren das Karenzgeld nur eingeschränkt als Einkommen, da es befristet ist. Entscheidend ist hier:

• Gibt es eine verbindliche Zusage des Arbeitgebers für die Rückkehr?
• Wie hoch wird das Einkommen nach der Karenz sein?
• Kann der Partner allein die Rate während der Karenz tragen?

In der Praxis empfiehlt es sich, mit dem Kreditantrag bis kurz vor oder nach der Rückkehr in den Beruf zu warten - oder den Kredit ausschließlich auf das Einkommen des nicht in Karenz befindlichen Partners zu stützen.

Deutsches vs. österreichisches Einkommen

Grundsätzlich akzeptieren österreichische Banken deutsches Einkommen ohne Einschränkungen. Es gibt jedoch Unterschiede, die Sie kennen sollten:

• 13./14. Monatsgehalt: In Österreich ist das Urlaubs- und Weihnachtsgeld gesetzlich vorgeschrieben und wird automatisch angerechnet. In Deutschland hängt es vom Tarifvertrag ab - Sie müssen die Regelmäßigkeit nachweisen.
• Gehaltszettel-Format: Deutsche Lohnabrechnungen sehen anders aus als österreichische, werden aber akzeptiert. Übersetzen müssen Sie nichts.
• Steuerbescheid: Der deutsche Einkommensteuerbescheid wird als Äquivalent zum österreichischen anerkannt.

Alle Details zum Thema finden Sie im Artikel Deutsches Einkommen und Kreditwürdigkeit in Österreich. Welche weiteren Unterlagen Sie für den Kreditantrag benötigen, erfahren Sie in unserem Unterlagen-Ratgeber.

Häufig gestellte Fragen