Das Wichtigste in Kürze

  • Positive Bonität: SCHUFA-Score über 95 % und keine KSV-Negativmerkmale erforderlich
  • Mindestens 20 % Eigenkapital plus ca. 10 % für Nebenkosten einplanen
  • Stabiles, nachweisbares Einkommen (unbefristetes Arbeitsverhältnis ideal)
  • Österreichisches Bankkonto bei der finanzierenden Bank nötig
  • KIM-Verordnung: LTV max. 90 %, DSTI max. 40 %, Laufzeit max. 35 Jahre
  • Vollständige Unterlagen beschleunigen den Prozess erheblich

Voraussetzung 1: Positive Bonität (SCHUFA + KSV)

Die Bonitätsprüfung ist die erste und entscheidende Hürde bei der Immobilienfinanzierung. Österreichische Banken prüfen deutsche Kreditnehmer doppelt: sowohl über die deutsche SCHUFA als auch über den österreichischen KSV1870.

SCHUFA-Anforderungen

KSV-Anforderungen

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Beantragen Sie Ihre SCHUFA-Selbstauskunft mindestens 4 Wochen vor dem Bankgespräch. So haben Sie Zeit, eventuelle Fehler korrigieren zu lassen. Gemäß Art. 15 DSGVO steht Ihnen eine kostenlose Datenkopie einmal pro Jahr zu. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zur Bonitätsprüfung.

Voraussetzung 2: Ausreichendes Eigenkapital

Die Eigenkapitalanforderungen gehören zu den wichtigsten Voraussetzungen. Seit der KIM-Verordnung ist eine Vollfinanzierung in Österreich nicht mehr möglich.

Mindestanforderungen nach KIM-VO

Was als Eigenkapital anerkannt wird

Eigenkapitalquelle Anerkennung Hinweise
Bankguthaben (Sparkonten, Tagesgeld) Vollständig Kontoauszüge als Nachweis
Wertpapierdepot 80-90 % des Werts Abschlag wegen Kursrisiko
Bausparvertrag Vollständig (bei Zuteilungsreife) Bausparbrief als Nachweis
Lebensversicherung (Rückkaufswert) 80-100 % Bestätigung der Versicherung nötig
Schenkung/Erbschaft Vollständig Schenkungsvertrag oder Nachweis erforderlich
Bestehende lastenfreie Immobilie Bis zum Verkehrswert Gutachten erforderlich
Privatdarlehen Eingeschränkt Wird als Verbindlichkeit berücksichtigt

Beispielrechnung: Eigenkapitalbedarf bei 400.000 EUR Kaufpreis

Posten Prozentsatz Betrag
Eigenkapital (empfohlen 25 %) 25 % 100.000 EUR
Grunderwerbsteuer 3,5 % 14.000 EUR
Grundbucheintragung (Eigentumsrecht) 1,1 % 4.400 EUR
Grundbucheintragung (Pfandrecht/Hypothek) 1,2 % 3.600 EUR (auf Kreditbetrag)
Notar/Vertragserrichter ca. 1,5-2 % 6.000-8.000 EUR
Maklergebühr (falls anfallend) max. 3 % + USt bis 14.400 EUR
Gesamter Eigenmittelbedarf ca. 35 % ca. 140.000 EUR
ℹ️
Die Maklergebühren wurden in Österreich mit dem Erstauftraggeberprinzip reformiert (seit 1. Juli 2023). Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, zahlt der Verkäufer die Provision. In der Praxis gibt es jedoch weiterhin Fälle, in denen der Käufer eine Provision zahlt. Klären Sie dies vor dem Kauf.

Voraussetzung 3: Stabiles, nachweisbares Einkommen

Österreichische Banken legen großen Wert auf ein stabiles, regelmäßiges Einkommen. Das deutsche Einkommen wird grundsätzlich anerkannt, wobei die Bank die Nachhaltigkeit und Verlässlichkeit der Einnahmen prüft.

Hierarchie der Einkommensarten

Einkommensart Bewertung durch die Bank Typische Anforderung
Unbefristetes Angestelltenverhältnis Sehr gut Gehaltsnachweis der letzten 3 Monate
Beamtenverhältnis Sehr gut Bezügemitteilung
Befristetes Angestelltenverhältnis Eingeschränkt Restlaufzeit mind. 12 Monate, Verlängerungsperspektive
Selbstständigkeit Differenziert 3 Jahresabschlüsse + aktuelle BWA
Rente/Pension Gut (aber Laufzeitbeschränkung) Rentenbescheid
Mieteinnahmen Ergänzend (70-80 % Anrechnung) Mietverträge + Kontonachweise

DSTI-Berechnung (Schuldendienstquote)

Die KIM-Verordnung begrenzt die Schuldendienstquote auf maximal 40 % des Nettohaushaltseinkommens. In die Berechnung fließen ein:

Rechenbeispiel: Bei einem Nettoeinkommen von 5.000 EUR pro Monat darf die Summe aller Kreditraten maximal 2.000 EUR betragen (40 %). Wenn bereits ein Autokredit mit 300 EUR/Monat besteht, verbleiben 1.700 EUR für die Immobilienkreditrate.

⚠️
Die DSTI-Grenze von 40 % gilt als harte Obergrenze. In der Praxis bevorzugen viele Banken eine Quote von maximal 35 %, um einen Sicherheitspuffer zu haben. Berechnen Sie Ihre DSTI vorab, um realistische Erwartungen an das mögliche Kreditvolumen zu haben.

Voraussetzung 4: Österreichisches Bankkonto

Wie in unserem Ratgeber Finanzierung ohne österreichisches Bankkonto ausführlich erläutert, verlangen die meisten Banken ein Konto bei ihrem Institut. Die Kontoeröffnung ist für EU-Bürger unkompliziert und sollte frühzeitig erfolgen.

Voraussetzung 5: Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln

Die Kaufnebenkosten in Österreich belaufen sich auf ca. 8-12 % des Kaufpreises und müssen vollständig aus Eigenmitteln finanziert werden. Die Banken finanzieren in der Regel keine Nebenkosten.

Nebenkostenposten Höhe Zahlungszeitpunkt
Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises Bei Grundbucheintragung
Grundbuch: Eigentumsrecht 1,1 % des Kaufpreises Bei Eintragung
Grundbuch: Pfandrecht 1,2 % der Hypothekarsumme Bei Eintragung
Notar/Vertragserrichter ca. 1-3 % Bei Vertragsunterfertigung
Makler (falls anfallend) Bis 3 % + 20 % USt Bei Vertragsabschluss

Die KIM-Verordnung: Der regulatorische Rahmen

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) der FMA setzt verbindliche Grenzen für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten. Diese gelten für alle Kreditnehmer, unabhängig von der Nationalität.

KIM-VO Kennzahl Grenzwert Bedeutung für Sie
Loan-to-Value (LTV) Max. 90 % Min. 10 % Eigenkapital erforderlich
Debt-Service-to-Income (DSTI) Max. 40 % Kreditrate max. 40 % des Nettoeinkommens
Maximale Laufzeit 35 Jahre Kredit muss innerhalb von 35 Jahren getilgt sein
ℹ️
Die KIM-VO erlaubt den Banken ein Ausnahmekontingent von 20 % des Neukreditvolumens pro Quartal. Diese Ausnahmen werden jedoch selten für ausländische Kreditnehmer genutzt. Planen Sie daher konservativ und halten Sie alle Grenzen ein.

Der Finanzierungsprozess in 7 Schritten

Schritt 1: Finanzielle Bestandsaufnahme

Erstellen Sie eine ehrliche Bestandsaufnahme Ihrer finanziellen Situation: Einkommen, bestehende Verpflichtungen, verfügbares Eigenkapital, SCHUFA-Score. Berechnen Sie Ihre maximale monatliche Rate unter Berücksichtigung der 40-%-DSTI-Grenze.

Schritt 2: SCHUFA-Auskunft einholen

Beantragen Sie Ihre kostenlose SCHUFA-Datenkopie (Art. 15 DSGVO) und prüfen Sie alle Einträge auf Richtigkeit. Lassen Sie fehlerhafte oder veraltete Einträge korrigieren oder löschen.

Schritt 3: Bankauswahl und Erstgespräch

Kontaktieren Sie mehrere Banken und führen Sie ein Erstgespräch. Schildern Sie Ihr Vorhaben und fragen Sie nach den Anforderungen für deutsche Kreditnehmer. Nutzen Sie die Tipps aus unserem Ratgeber Welche Banken finanzieren Deutsche?

Schritt 4: Unterlagen zusammenstellen

Sammeln Sie alle erforderlichen Unterlagen: Personalausweis, Gehaltsnachweise (3 Monate), Steuerbescheid, Eigenkapitalnachweise, Objektunterlagen (Exposé, Grundbuchauszug, Energieausweis).

Schritt 5: Kreditantrag und Bonitätsprüfung

Reichen Sie den Kreditantrag mit allen Unterlagen ein. Die Bank führt die doppelte Bonitätsprüfung (SCHUFA + KSV) durch und prüft die Einhaltung der KIM-VO-Grenzen.

Schritt 6: Immobilienbewertung

Die Bank beauftragt einen Gutachter mit der Bewertung der Immobilie. Der ermittelte Verkehrswert dient als Grundlage für die LTV-Berechnung. Die Kosten für das Gutachten (ca. 500-1.500 EUR) trägt in der Regel der Kreditnehmer.

Schritt 7: Kreditangebot, Vertrag und Grundbucheintragung

Bei positiver Prüfung erhalten Sie ein verbindliches Kreditangebot. Nach Unterzeichnung des Kreditvertrags wird die Hypothek im Grundbuch eingetragen. Sie haben ein 14-tägiges Rücktrittsrecht nach Erhalt des Kreditvertrags.

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Der gesamte Prozess dauert in der Regel 6 bis 10 Wochen. Planen Sie ausreichend Vorlaufzeit ein, insbesondere wenn Sie erstmals mit einer österreichischen Bank zusammenarbeiten. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme und vollständige Unterlagen beschleunigen den Prozess erheblich.

Checkliste: Sind Sie bereit für die Finanzierung?

Häufig gestellte Fragen

Die wichtigsten Voraussetzungen sind: positive Bonität (SCHUFA + KSV), ausreichendes Eigenkapital (mindestens 20 % plus Nebenkosten), stabiles Einkommen mit DSTI unter 40 %, vollständige Unterlagen und die Bereitschaft zur Eröffnung eines österreichischen Bankkontos.

Die KIM-Verordnung schreibt mindestens 10 % des Immobilienwerts vor. In der Praxis empfehlen wir mindestens 20 % des Kaufpreises plus ca. 10 % für Nebenkosten, also insgesamt ca. 30 % des Kaufpreises.

Ja, österreichische Banken akzeptieren deutsches Einkommen. Sie benötigen Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate, einen aktuellen Steuerbescheid und ggf. den Arbeitsvertrag. Die Bank prüft die Stabilität und Nachhaltigkeit des Einkommens.

Ein SCHUFA-Basisscore von mindestens 95 % wird empfohlen, idealerweise über 97 %. Negative Einträge wie Mahnbescheide oder Inkasso-Verfahren führen bei den meisten Banken zur Ablehnung.

Von der Erstanfrage bis zur Kreditauszahlung vergehen in der Regel 6 bis 10 Wochen. Bei vollständigen Unterlagen und guter Bonität kann es schneller gehen. Die Immobilienbewertung und die Grundbucheintragung benötigen die meiste Zeit.

Wenn die Schuldendienstquote 40 % übersteigt, kann die Bank den Kredit nach KIM-Verordnung grundsätzlich nicht vergeben. Optionen wären: Kreditvolumen reduzieren, Laufzeit verlängern (max. 35 Jahre), bestehende Kredite ablösen oder mehr Eigenkapital einbringen.