Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Finanzierung über eine deutsche Bank für eine Immobilie in Österreich ist theoretisch möglich, aber in der Praxis selten
  • Hauptproblem: Die deutsche Grundschuld existiert im österreichischen Recht nicht - nur Hypotheken werden eingetragen
  • Deutsche Banken können keine Sicherheit im österreichischen Grundbuch eintragen lassen
  • Österreichische Banken sind in der Regel die bessere und einfachere Alternative
  • Eigenkapitalbedarf bei deutscher Finanzierung oft 30-40 % oder höher
  • Ein erfahrener Finanzierungsvermittler kann die besten Optionen identifizieren

Warum deutsche Banken bei österreichischen Immobilien zögern

Die meisten deutschen Banken lehnen die Finanzierung einer Immobilie in Österreich ab oder stellen extrem strenge Anforderungen. Die Gründe dafür sind vielfältig und haben weniger mit dem Willen als mit den strukturellen Unterschieden der beiden Rechtssysteme zu tun.

Grundschuld vs. Hypothek: Das Kernproblem

In Deutschland nutzen Banken die Grundschuld als Sicherungsinstrument. Die Grundschuld ist ein abstraktes Grundpfandrecht - sie besteht unabhängig von der zugrundeliegenden Forderung und kann flexibel für verschiedene Kredite genutzt werden. Dieses Instrument gibt es im österreichischen Recht nicht.

Österreich kennt nur die Hypothek, ein akzessorisches Sicherungsrecht, das untrennbar mit einer bestimmten Forderung verbunden ist. Eine deutsche Bank müsste daher:

Dieser Aufwand ist für die meisten deutschen Banken schlicht zu hoch, vor allem wenn es sich um Einzelfälle handelt und keine eigene Abteilung für internationale Immobilienfinanzierungen existiert.

ℹ️
Die unterschiedlichen Sicherungsinstrumente (Grundschuld vs. Hypothek) sind der Hauptgrund, warum grenzüberschreitende Immobilienfinanzierungen innerhalb der EU trotz Kapitalverkehrsfreiheit selten vorkommen. Mehr zur Finanzierung bei österreichischen Banken.

Durchsetzung im Ausland

Selbst wenn eine deutsche Bank bereit wäre, eine Hypothek im österreichischen Grundbuch einzutragen, bleibt das Problem der Durchsetzung. Bei Zahlungsverzug müsste die Bank:

Dies erfordert Expertise, die bei den meisten deutschen Kreditinstituten nicht vorhanden ist. Die juristische Unsicherheit und die zusätzlichen Kosten machen das Geschäft für die Bank unattraktiv.

Bewertung der Immobilie

Deutsche Banken haben eigene Gutachternetzwerke für Immobilienbewertungen - allerdings in Deutschland. Für eine Immobilie in Österreich müsste die Bank einen Gutachter vor Ort beauftragen, der nach österreichischen Standards bewertet. Auch die Einschätzung des lokalen Immobilienmarktes (Preisentwicklung, Lage, Nachfrage) ist für eine deutsche Bank schwieriger.

Wann eine deutsche Finanzierung doch möglich ist

Es gibt einige wenige Konstellationen, in denen eine deutsche Bank eine Immobilie in Österreich finanzieren könnte:

Alternative Sicherheiten in Deutschland

Wenn Sie in Deutschland bereits eine lastenfreie oder gering belastete Immobilie besitzen, kann diese als Sicherheit dienen. Die deutsche Bank trägt eine Grundschuld auf Ihr deutsches Objekt ein und stellt Ihnen dafür einen Kredit zur Verfügung, mit dem Sie die österreichische Immobilie kaufen. In diesem Fall:

💡
Dieses Modell funktioniert nur, wenn der Wert Ihrer deutschen Immobilie ausreicht, um den Kredit zu besichern. In der Regel beleihen Banken maximal 60-80 % des Verkehrswerts.

Großbanken mit internationaler Ausrichtung

Einige wenige deutsche Großbanken und Privatbanken haben internationale Abteilungen, die grenzüberschreitende Finanzierungen anbieten. Dies betrifft in der Regel vermögende Privatkunden mit größeren Kreditvolumina (ab ca. 500.000 EUR aufwärts).

Persönliche Darlehen ohne Grundbuchsicherung

Eine weitere Option ist ein Blankokredit (persönliches Darlehen ohne Grundbuchsicherung). Die Zinsen sind hierbei deutlich höher, die Laufzeit kürzer, und das maximale Kreditvolumen ist begrenzt. Für eine vollständige Immobilienfinanzierung ist dies in der Regel nicht geeignet.

Österreichische Banken als die bessere Alternative

In den meisten Fällen ist die Finanzierung bei einer österreichischen Bank der deutlich bessere Weg. Die Vorteile liegen auf der Hand:

Kriterium Deutsche Bank Österreichische Bank
Sicherheit Problematisch (keine Grundschuld in AT möglich) Hypothek im AT-Grundbuch - Standard
Objektbewertung Schwierig (kein lokales Netzwerk) Eigene Gutachter vor Ort
Marktkenntnis Gering Umfassend
Eigenkapitalanforderung 30-50 % (oder alternative Sicherheit) 20-30 % (gemäß KIM-VO)
Prozessdauer Oft Monate (Einzelfallprüfung) 4-8 Wochen (Standardprozess)
Konditionen Oft Risikoaufschlag Marktübliche Konditionen
Verfügbarkeit Sehr wenige Banken bieten dies an Viele Banken haben Erfahrung mit DE-Kunden
💡
Informieren Sie sich in unserem Ratgeber Welche Banken finanzieren Deutsche? über konkrete österreichische Institute, die Erfahrung mit deutschen Kreditnehmern haben.

Eigenkapitalanforderungen bei der deutschen Finanzierung

Sollte eine deutsche Bank doch bereit sein, die österreichische Immobilie zu finanzieren, werden die Eigenkapitalanforderungen in der Regel deutlich höher sein als bei einer inländischen Finanzierung:

Szenario Eigenkapitalbedarf Anmerkung
Deutsche Immobilie als Sicherheit 0-20 % (je nach Beleihungswert der DE-Immobilie) Beste Variante, wenn ausreichend freier Beleihungswert vorhanden
Ohne alternative Sicherheit 30-50 % Sehr selten, hohe Anforderungen an Bonität
Blankokredit Restbetrag als Eigenkapital Begrenzte Kreditsumme, hohe Zinsen

Kaufnebenkosten in Österreich - aus Eigenmitteln zu zahlen

Unabhängig davon, ob Sie in Deutschland oder Österreich finanzieren: Die Kaufnebenkosten müssen stets aus Eigenmitteln bezahlt werden. In Österreich setzen sie sich wie folgt zusammen:

Kostenart Höhe Basis
Grunderwerbsteuer 3,5 % Kaufpreis
Grundbucheintragung (Eigentumsrecht) 1,1 % Kaufpreis
Grundbucheintragung (Hypothek) 1,2 % Pfandsumme
Vertragserrichtung (Notar/Rechtsanwalt) 1-3 % Kaufpreis (verhandelbar)
Maklerprovision 3 % + MwSt. Kaufpreis (falls Makler involviert)
Gesamt (ohne Makler) ca. 6,8-8,8 %
Gesamt (mit Makler) ca. 10,4-12,4 %

Steuerliche Aspekte: Doppelbesteuerungsabkommen und Progressionsvorbehalt

Wenn Sie als Deutscher eine Immobilie in Österreich besitzen, müssen Sie die steuerlichen Regelungen beider Länder beachten. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Österreich regelt, welches Land welche Einkünfte besteuern darf.

Grundregel: Belegenheitsprinzip

Einkünfte aus einer Immobilie (Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne) werden grundsätzlich in dem Land besteuert, in dem die Immobilie liegt - also in Österreich. Das DBA weist Österreich das Besteuerungsrecht zu.

Progressionsvorbehalt in Deutschland

Obwohl die Einkünfte in Österreich besteuert werden, berücksichtigt Deutschland sie über den sogenannten Progressionsvorbehalt. Das bedeutet: Die österreichischen Einkünfte werden zwar in Deutschland nicht besteuert, erhöhen aber den Steuersatz für Ihre übrigen deutschen Einkünfte.

Beispiel: Sie verdienen in Deutschland 60.000 EUR und erzielen in Österreich 12.000 EUR Mieteinnahmen. Der deutsche Steuersatz wird berechnet, als ob Sie 72.000 EUR verdient hätten. Dieser höhere Steuersatz wird dann auf die 60.000 EUR deutscher Einkünfte angewandt.

⚠️
Lassen Sie sich von einem Steuerberater mit Erfahrung im deutsch-österreichischen Steuerrecht beraten. Die korrekte Deklaration von Auslandseinkünften und die Anwendung des DBA sind komplex und fehleranfällig.

Die Rolle des Finanzierungsvermittlers

Bei einer grenzüberschreitenden Finanzierung kann ein erfahrener Finanzierungsvermittler (auch Kreditvermittler oder Finanzierungsberater) erheblichen Mehrwert bieten:

Achten Sie darauf, dass der Vermittler in Österreich als gewerblicher Vermögensberater oder Kreditvermittler nach der Gewerbeordnung zugelassen ist. In Deutschland muss er über eine Erlaubnis nach § 34i GewO (Immobiliardarlehensvermittler) verfügen.

Empfehlung: Der optimale Finanzierungsweg

Basierend auf der Analyse der verschiedenen Optionen empfehlen wir folgendes Vorgehen:

  1. Erste Wahl: Österreichische Bank - Die Finanzierung bei einer österreichischen Bank ist der einfachste und kostengünstigste Weg. Informieren Sie sich über die Eigenkapitalanforderungen und stellen Sie sicher, dass Sie die Voraussetzungen erfüllen.
  2. Zweite Wahl: Deutsche Bank mit Sicherheit in DE - Wenn Sie eine lastenfreie Immobilie in Deutschland besitzen, kann eine Beleihung dieser Immobilie als Sicherheit dienen.
  3. Dritte Wahl: Kombination - Ein Teil der Finanzierung über eine österreichische Bank (mit Hypothek auf die AT-Immobilie) und ein ergänzender Kredit bei Ihrer deutschen Hausbank (ggf. als Konsumentenkredit oder mit anderweitiger Sicherheit).
💡
Vergleichen Sie immer die Gesamtkosten (Zinsen, Gebühren, Nebenkosten) über die gesamte Laufzeit. Ein scheinbar günstiger Zinssatz kann durch höhere Gebühren oder ungünstige Konditionen relativiert werden.

Häufig gestellte Fragen

Das Kernproblem liegt im unterschiedlichen Sicherungsrecht: Deutsche Banken arbeiten mit der Grundschuld, die im österreichischen Recht nicht existiert. Eine Hypothek nach österreichischem Recht im dortigen Grundbuch eintragen zu lassen, erfordert österreichische Notare, lokale Gutachter und Kenntnisse des österreichischen Zwangsvollstreckungsrechts. Dieser Aufwand lohnt sich für die meisten Banken nicht - insbesondere bei Einzelfällen ohne eigene internationale Abteilung.

Nicht direkt. Die deutsche Grundschuld kann nur auf deutsche Immobilien eingetragen werden. Wenn Sie jedoch eine lastenfreie oder gering belastete Immobilie in Deutschland besitzen, können Sie diese als alternative Sicherheit bei Ihrer deutschen Bank beleihen. Die Bank trägt eine Grundschuld auf Ihr deutsches Objekt ein und stellt Ihnen den Kredit für den Kauf in Österreich zur Verfügung. Der Beleihungswert liegt in der Regel bei 60-80 % des Verkehrswerts.

In der Regel nein. Deutsche Bauspardarlehen sind an die Besicherung durch eine Grundschuld auf eine Immobilie in Deutschland gebunden. Da österreichische Immobilien nicht mit einer deutschen Grundschuld belastet werden können, scheidet das Bauspardarlehen als Finanzierungsinstrument für einen Kauf in Österreich meist aus. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie eine deutsche Immobilie als Sicherheit stellen. Die angesparte Bausparsumme können Sie jedoch als Eigenkapital einsetzen.

Ja, in den meisten Fällen. Wenn eine deutsche Bank ausnahmsweise eine österreichische Immobilie finanziert, fällt häufig ein Risikoaufschlag auf den Zinssatz an. Zusätzlich entstehen Kosten für Gutachter in Österreich, österreichische Notare und gegebenenfalls Rechtsberatung in beiden Ländern. Auch die Eigenkapitalanforderung ist mit 30-50 % deutlich höher. Eine Finanzierung bei einer österreichischen Bank ist daher in der Regel günstiger und unkomplizierter.

Nur sehr wenige deutsche Institute bieten grenzüberschreitende Immobilienfinanzierungen an. Am ehesten kommen Großbanken und Privatbanken mit internationaler Ausrichtung in Frage - typischerweise für vermögende Kunden mit Kreditvolumina ab 500.000 Euro. Sparkassen und Volksbanken lehnen die Finanzierung ausländischer Immobilien in der Regel ab. Ein erfahrener Finanzierungsvermittler kann die wenigen Institute identifizieren, die für Ihre Situation in Frage kommen.