Immobilienkauf in Tirol, Salzburg & Tourismusgebieten

Rechtliche Rahmenbedingungen: Warum Tourismusgebiete so schwierig sind

Die westlichen Bundesländer Tirol, Salzburg und Vorarlberg haben über Jahrzehnte eine zunehmend restriktive Gesetzgebung zum Schutz des Wohnraums für die einheimische Bevölkerung entwickelt. Der Hintergrund: In beliebten Tourismusgemeinden wie Kitzbühel, Lech, Sölden oder Zell am See haben steigende Immobilienpreise - getrieben durch wohlhabende ausländische Käufer - den Wohnraum für Einheimische unbezahlbar gemacht.

Das Grundverkehrsgesetz in Tirol

Das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG) in seiner aktuellen Fassung gehört zu den strengsten Eigentumsregulierungen im EU-Raum. Es unterscheidet drei Arten des Grundverkehrs:

• Grüner Grundverkehr: Betrifft land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Der Erwerb ist nur zulässig, wenn der Käufer die Fläche selbst bewirtschaftet.
• Grauer Grundverkehr: Betrifft Bauland und bebaute Grundstücke. Hier ist eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde erforderlich.
• Ausländergrundverkehr: Betrifft den Erwerb durch Nicht-EU-Bürger und ist nahezu unmöglich.

Für EU-Bürger - also auch Deutsche - gilt im Grundsatz die Inländergleichstellung. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Kauf einfach wäre. Im Gegenteil: Die strengen Regelungen gelten für Inländer und EU-Bürger gleichermaßen. Lesen Sie dazu auch unseren Artikel zum Ausländergrundverkehr in Österreich.

Das Freizeitwohnsitz-Verbot

Das zentrale Hindernis für deutsche Käufer in Tourismusgebieten ist das Freizeitwohnsitz-Verbot. Dieses ist im Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG) und in den entsprechenden Gesetzen der anderen westlichen Bundesländer verankert.

Als Freizeitwohnsitz gilt jede Wohnung, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird und dem Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonstiger Freizeitgestaltung dient. In Tirol führt jede Gemeinde ein Freizeitwohnsitzregister, in dem alle bestehenden Freizeitwohnsitze erfasst sind. Die Neubegründung von Freizeitwohnsitzen ist in den meisten Tiroler Gemeinden verboten.

Das Salzburger Grundverkehrsgesetz

Das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 verfolgt ähnliche Ziele wie das Tiroler Pendant, ist in seiner Ausgestaltung aber etwas differenzierter. In der Stadt Salzburg selbst sind die Regelungen weniger streng als in den ländlichen Tourismusgemeinden. Im Pinzgau (Zell am See, Kaprun, Saalbach-Hinterglemm) und Pongau (St. Johann, Wagrain, Flachau) gelten hingegen strenge Freizeitwohnsitz-Beschränkungen.

Das Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 sieht vor, dass in Gemeinden mit einem hohen Anteil an Freizeitwohnsitzen keine weiteren genehmigt werden. Die Obergrenzen liegen je nach Gemeindekategorie bei 8 bis 16 Prozent der Gesamtwohnungen.

Mietrenditen: Realistische Erwartungen

Viele deutsche Käufer hoffen, die hohen Kaufpreise in Tourismusgebieten durch touristische Vermietung zu kompensieren. Die Realität ist jedoch ernüchternd.

Berechnung der Bruttorendite

Von der Brutto- zur Nettorendite

Die Bruttorendite sagt wenig über den tatsächlichen Ertrag aus. Folgende Kosten müssen abgezogen werden:

• Verwaltungs- und Vermittlungskosten: 15-25 % der Mieteinnahmen (Buchungsplattformen, lokale Vermietungsagentur)
• Reinigung und Wäscheservice: 50-100 € pro Gästewechsel
• Instandhaltung und Reparaturen: ca. 1-2 % des Immobilienwertes pro Jahr
• Versicherungen: Gebäude-, Hausrat- und Haftpflichtversicherung
• Betriebskosten: Heizung, Strom, Wasser, Internet, TV
• Abgaben: Ortstaxe, Tourismusabgabe
• Steuerliche Belastung: Einkommensteuer auf Mieteinnahmen (in Österreich bis 55 %)

Nach Abzug aller Kosten verbleibt typischerweise eine Nettorendite von 1,5 bis 3 Prozent. In vielen Fällen - insbesondere bei hohem Fremdkapitaleinsatz - kann die Rendite auch negativ sein.

Standortanalyse: Worauf es bei Tourismusimmobilien ankommt

Ganzjährige Infrastruktur als Schlüsselfaktor

Die wichtigste Kennzahl für eine erfolgreiche Tourismusimmobilie ist die Ganzjahres-Auslastung. Standorte, die sowohl im Winter als auch im Sommer Touristen anziehen, erzielen deutlich höhere Mieteinnahmen als reine Wintersportorte.

Achten Sie auf folgende Kriterien bei der Standortwahl:

• Skigebiet-Anbindung: Direkte Anbindung an ein Skigebiet (Ski-in/Ski-out) ist der wichtigste Werttreiber im Winter
• Sommeraktivitäten: Wanderwege, Seen, Mountainbike-Trails, Golfplätze
• Erreichbarkeit: Nähe zu Flughäfen (Innsbruck, Salzburg, München), Autobahnanbindung
• Infrastruktur im Ort: Restaurants, Geschäfte, medizinische Versorgung
• Schneesicherheit: Höhenlage des Skigebiets, Beschneiungsanlagen

Top-Standorte im Vergleich

Bausubstanz in den Alpen: Besonderheiten

Alpine Immobilien stellen besondere Anforderungen an die Bausubstanz. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in den Bergen sollten Sie folgende Aspekte besonders kritisch prüfen:

• Feuchtigkeit und Schimmel: Bergimmobilien sind durch Schneelast, Tauwasser und hohe Luftfeuchtigkeit besonders anfällig. Lassen Sie den Keller und das Dachgeschoss sorgfältig begutachten.
• Schneelast und Dachkonstruktion: In Höhenlagen ab 1.000 m muss die Dachkonstruktion erhebliche Schneelasten tragen können. Prüfen Sie die statische Berechnung.
• Heizung und Energieeffizienz: Ältere Alpenhäuser haben oft eine schlechte Wärmedämmung. Die Heizkosten können erheblich sein - rechnen Sie mit 3.000 bis 8.000 Euro pro Jahr für ein Einfamilienhaus.
• Hanglage und Fundament: Viele Alpenimmobilien stehen in Hanglagen. Prüfen Sie das Fundament auf Risse und Setzungen. Geologische Gutachten können sinnvoll sein.
• Lawinengefahr und Naturgefahren: Informieren Sie sich über die Gefahrenzonenpläne der Gemeinde. Immobilien in roten Gefahrenzonen sind praktisch unversicherbar.

Der Kaufprozess in Tourismusgebieten: Schritt für Schritt

1. Grundsatzentscheidung: Hauptwohnsitz oder touristische Vermietung?

Klären Sie vorab, ob Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen oder touristisch vermieten möchten. Dies bestimmt maßgeblich, welche Genehmigungen Sie benötigen und ob der Kauf überhaupt möglich ist.

2. Gemeinde-Check

Prüfen Sie die konkreten Regelungen der Zielgemeinde. Jede Gemeinde in Tirol und Salzburg hat eigene Bestimmungen zu Freizeitwohnsitzen. Fordern Sie den aktuellen Stand des Freizeitwohnsitzregisters an und klären Sie, ob neue Freizeitwohnsitze zulässig sind.

3. Objektprüfung

Lassen Sie den Widmungsstatus und allfällige Nutzungsbeschränkungen durch einen Rechtsanwalt prüfen. Achten Sie besonders auf:

• Einträge im Freizeitwohnsitzregister
• Auflagen im Baubescheid
• Bestehende Mietverträge oder Betreiberverträge
• Widmung im Flächenwidmungsplan

4. Grundverkehrsbehördliche Genehmigung

Beantragen Sie die Genehmigung bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde (Bezirkshauptmannschaft oder Grundverkehrskommission). In Tirol müssen Sie eine Erklärung über den Verwendungszweck abgeben, die notariell beglaubigt werden muss.

5. Vertragserrichtung und Verbücherung

Nach Erteilung der Genehmigung wird der Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet. Die Eintragung ins Grundbuch (Verbücherung) vollendet den Eigentumsübergang.

Finanzierung: Besondere Herausforderungen

Die Finanzierung von Immobilien in Tourismusgebieten stellt besondere Anforderungen. Österreichische Banken bewerten solche Objekte kritischer als Wohnimmobilien in Ballungsräumen.

Eigenkapitalanforderungen

Während für eine Hauptwohnsitz-Immobilie in Wien oder Graz typischerweise 20-30 % Eigenkapital verlangt werden, fordern Banken für Tourismusimmobilien oft 30-50 % Eigenkapital. Dies gilt insbesondere, wenn:

• Die Immobilie touristisch vermietet werden soll
• Der Käufer keinen Hauptwohnsitz in Österreich hat
• Die Immobilie in einer abgelegenen Lage liegt
• Es sich um eine Luxusimmobilie handelt

Informieren Sie sich frühzeitig über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten. Unser Ratgeber zum Thema Eigenkapital richtig planen gibt Ihnen einen umfassenden Überblick.

Bewertung durch die Bank

Banken bewerten Tourismusimmobilien nach dem Ertragswertverfahren, nicht nach dem Vergleichswertverfahren. Das bedeutet: Nicht der Marktpreis vergleichbarer Objekte ist maßgeblich, sondern die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Da diese in Tourismusgebieten saisonabhängig und schwankend sind, fällt die Bankbewertung oft deutlich niedriger aus als der verlangte Kaufpreis.

Buy-to-let als Alternative

Eine legale Alternative zum klassischen Freizeitwohnsitz bieten sogenannte Buy-to-let-Modelle. Dabei kaufen Sie eine Wohnung in einer Appartementanlage, die als touristischer Beherbergungsbetrieb gewidmet und genehmigt ist. Die Wohnung wird ganzjährig durch einen professionellen Betreiber vermietet.

Vorteile dieses Modells:

• Kein Freizeitwohnsitz-Problem, da gewerbliche Nutzung
• Professionelles Management vor Ort
• Eigennutzung in begrenztem Umfang möglich (typischerweise 4-8 Wochen/Jahr)
• Vorsteuerabzug möglich (bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung)

Nachteile:

• Bindung an den Betreiber (meist 10-20 Jahre)
• Renditen oft niedriger als versprochen
• Betreiberrisiko (Insolvenz des Betreibers)
• Eingeschränkte Eigennutzung
• Wiederverkauf schwieriger

Mehr zu Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber.

Risikomanagement: Worauf Sie achten müssen

Rechtliche Risiken

• Illegale Freizeitwohnsitz-Nutzung: Wird aufgedeckt und mit Strafen bis 50.000 Euro geahndet. Im Extremfall droht die Zwangsveräußerung.
• Nachträgliche Genehmigungswiderrufung: Die Grundverkehrsbehörde kann die Genehmigung widerrufen, wenn die deklarierte Nutzung nicht eingehalten wird.
• Widmungsänderungen: Gemeinden können die Flächenwidmung ändern, was den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen kann.

Wirtschaftliche Risiken

• Saisonalität: Tourismusimmobilien haben starke saisonale Schwankungen. Ein schneearmer Winter oder ein verregneter Sommer kann die Mieteinnahmen halbieren.
• Leerstand: Selbst in Top-Lagen liegt die durchschnittliche Auslastung selten über 50 %.
• Instandhaltung: Alpine Immobilien haben höhere Instandhaltungskosten als Flachland-Immobilien.
• Klimawandel: Niedrig gelegene Skigebiete unter 1.500 m könnten langfristig an Schneesicherheit verlieren.

Steuerliche Aspekte

Mieteinnahmen aus österreichischen Tourismusimmobilien unterliegen der österreichischen Einkommensteuer. Für Deutsche mit Wohnsitz in Deutschland regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich die Zuordnung der Besteuerungsrechte. In der Regel werden die Mieteinnahmen in Österreich besteuert und in Deutschland unter Progressionsvorbehalt freigestellt. Informieren Sie sich über die Grunderwerbsteuer und steuerliche Aspekte.

Häufig gestellte Fragen