Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Finanzierung für Selbstständige ist möglich, erfordert aber mehr Vorbereitung
  • Banken sehen doppeltes Risiko: Einkommensschwankungen + ausländischer Wohnsitz
  • Mindestens 3 Jahre Geschäftstätigkeit mit stabilen oder steigenden Einkünften nachweisen
  • Eigenkapitalbedarf 30-40 % des Kaufpreises (höher als für Angestellte)
  • Steuerbescheide, BWA und EÜR/Bilanz sind die zentralen Unterlagen
  • KSV und SCHUFA werden parallel geprüft

Warum die Finanzierung für Selbstständige schwieriger ist

Aus Sicht einer österreichischen Bank bringt ein selbstständiger deutscher Kreditnehmer gleich mehrere Risikofaktoren mit:

1. Schwankendes Einkommen

Anders als bei Angestellten, die einen festen monatlichen Gehaltseingang haben, schwanken die Einkünfte von Selbstständigen oft erheblich. Banken möchten sicherstellen, dass die monatliche Kreditrate auch in wirtschaftlich schwächeren Phasen bedient werden kann. Die KIM-Verordnung begrenzt die Schuldendienstquote (DSTI) auf maximal 40 % des Nettoeinkommens - aber welches Einkommen setzen die Banken an?

In der Praxis bilden die meisten Banken einen Durchschnittswert der letzten 3 Jahre und ziehen davon einen Sicherheitsabschlag ab (häufig 20-30 %). Wer also durchschnittlich 80.000 EUR Gewinn pro Jahr erzielt, wird vielleicht mit einem anrechenbaren Einkommen von 56.000-64.000 EUR kalkuliert.

2. Ausländischer Wohnsitz

Zusätzlich zur Selbstständigkeit kommt der Faktor Ausland hinzu. Eine österreichische Bank muss bei einem deutschen Kreditnehmer Einkommensnachweise aus einem fremden Steuersystem prüfen, doppelte Bonitätsauskünfte einholen und im schlimmsten Fall ein Vollstreckungsverfahren im Ausland führen. Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber Finanzierung bei österreichischen Banken.

3. Branchenrisiko

Nicht alle Selbstständigen werden gleich bewertet. Banken unterscheiden nach Branche und Geschäftsmodell:

Branche/Tätigkeit Bankenbewertung Begründung
Ärzte, Zahnärzte, Apotheker Sehr gut Stabiles Einkommen, geringe Ausfallquoten
Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer Gut Regulierte Berufe, stabile Nachfrage
IT-Freiberufler, Ingenieure Gut bis mittel Hohe Nachfrage, aber projektbasiert
Handwerker mit eigenem Betrieb Mittel Abhängig von Auftragslage und Region
Einzelhändler Mittel bis schwierig Konjunkturabhängig, Konkurrenzdruck
Gastronomen, Kreativberufe Schwierig Hohe Volatilität, unsichere Einnahmen
Start-ups (unter 3 Jahre) Sehr schwierig Keine ausreichende Track-Record
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Freiberufler mit Kammerberuf (Ärzte, Anwälte, Steuerberater, Architekten) haben es bei der Finanzierung deutlich leichter als gewerblich Selbstständige. Einige Banken haben spezielle Programme für diese Berufsgruppen, die auch bei ausländischem Wohnsitz greifen.

Erforderliche Unterlagen für Selbstständige

Die Dokumentenanforderungen für Selbstständige sind erheblich umfangreicher als für Angestellte. Stellen Sie folgende Unterlagen zusammen:

Einkommensnachweise

Persönliche Unterlagen

Bonitätsauskünfte

Objektunterlagen

⚠️
Bereiten Sie alle Unterlagen vor dem ersten Bankgespräch vollständig vor. Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen oder Ablehnungen. Bei Selbstständigen prüfen Banken besonders genau - jedes fehlende Dokument wirft Fragen auf und verzögert den Prozess.

KSV vs. SCHUFA: Die doppelte Bonitätsprüfung

Als deutscher Selbstständiger werden Sie einer doppelten Bonitätsprüfung unterzogen. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Ratgeber Bonität bei österreichischen Banken.

SCHUFA (Deutschland)

Die SCHUFA speichert Ihre deutsche Kredithistorie: bestehende Kredite, Kreditkarten, Konten, Leasingverträge und mögliche Negativmerkmale. Als Selbstständiger sind hier auch geschäftliche Verbindlichkeiten relevant, die auf Ihren Namen laufen (z. B. Geschäftskonten, Firmenkredite mit persönlicher Haftung).

KSV1870 (Österreich)

Der österreichische Kreditschutzverband prüft, ob Einträge in Österreich vorhanden sind. Falls Sie bereits geschäftliche Beziehungen in Österreich hatten (z. B. Lieferanten, Kunden, frühere Bankverbindungen), können hier Informationen gespeichert sein. Als Neukunde in Österreich ist Ihr KSV-Eintrag in der Regel leer - was weder positiv noch negativ ist.

Besonderheiten bei GmbH-Geschäftsführern

Wenn Sie als GmbH-Geschäftsführer finanzieren, prüft die Bank in der Regel auch die Bonität Ihrer GmbH. Eine finanziell angeschlagene GmbH kann Ihre persönliche Kreditwürdigkeit beeinträchtigen, auch wenn Sie privat solide dastehen. Umgekehrt kann eine gut laufende GmbH Ihre Position stärken.

Eigenkapitalanforderungen: 30-40 % und mehr

Die Eigenkapitalanforderungen für Selbstständige sind höher als für Angestellte. Die meisten Banken erwarten mindestens 30 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten:

Eigenkapitalquote Angestellte (DE-Wohnsitz) Selbstständige (DE-Wohnsitz)
Regulatorisches Minimum (KIM-VO) 10 % 10 % (gleich)
Bankpraxis (empfohlen) 20-25 % 30-40 %
Zusätzlich: Kaufnebenkosten ca. 10 % ca. 10 % (gleich)
Gesamter Eigenmittelbedarf ca. 30-35 % ca. 40-50 %

Beispielrechnung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR müssen Selbstständige mit einem Eigenkapitaleinsatz von 160.000-200.000 EUR rechnen (40-50 % inkl. Nebenkosten). Ein Angestellter käme mit 120.000-140.000 EUR aus.

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Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser. Ab 50 % Eigenkapitalquote erhalten Selbstständige oft vergleichbare Konditionen wie Angestellte, da das Risiko für die Bank deutlich sinkt.

Vergleich: Anforderungen in Deutschland vs. Österreich

Die Anforderungen an Selbstständige unterscheiden sich zwischen den beiden Ländern:

Kriterium Deutschland Österreich
Einkommensnachweis 2-3 Jahre Steuerbescheide 3 Jahre Steuerbescheide + BWA
Bonitätsprüfung SCHUFA SCHUFA + KSV (doppelt)
Eigenkapital 15-25 % (inkl. NK) 30-40 % + NK (als DE-Selbstständiger)
Max. Laufzeit Keine gesetzliche Grenze 35 Jahre (KIM-VO)
DSTI-Grenze Keine gesetzliche Grenze 40 % des Nettoeinkommens
Sicherheit Grundschuld Hypothek
Einkommensberechnung Durchschnitt 2-3 Jahre Durchschnitt 3 Jahre minus Sicherheitsabschlag
GmbH-Geschäftsführer Oft wie Angestellte behandelt Individuelle Prüfung, Firmenbonität relevant

Den richtigen Finanzierungspartner finden

Nicht alle Banken und Finanzierungspartner sind für Selbstständige aus Deutschland gleich geeignet. Hier ein Überblick über die verschiedenen Optionen:

Filialbanken in Österreich

Große Filialbanken wie Erste Bank, Raiffeisen oder UniCredit Bank Austria haben eigene Abteilungen für komplexere Finanzierungen. Sie bieten persönliche Beratung und haben Erfahrung mit internationalen Kunden.

Direktbanken

Online-Banken bieten oft günstigere Konditionen, haben aber in der Regel striktere Vergaberichtlinien. Für Selbstständige mit Auslandswohnsitz sind Direktbanken häufig keine Option, da sie standardisierte Prozesse ohne Ausnahmen verfolgen.

Finanzierungsberater und Vermittler

Für Selbstständige aus Deutschland ist ein spezialisierter Finanzierungsvermittler oft der beste erste Schritt. Er kennt die Banken, die Selbstständige mit ausländischem Wohnsitz akzeptieren, und kann Ihre Unterlagen optimal aufbereiten.

💡
Fragen Sie den Vermittler explizit nach seiner Erfahrung mit Selbstständigen aus Deutschland. Ein guter Vermittler sollte Referenzfälle vorweisen können und wissen, welche Banken für Ihre spezifische Situation in Frage kommen.

Praktische Tipps für Selbstständige

1. Einkommen stabilisieren und dokumentieren

Banken wollen Stabilität sehen. Idealerweise zeigen Ihre Steuerbescheide der letzten drei Jahre ein stabiles oder wachsendes Einkommen. Ein einzelnes schlechtes Jahr (z. B. durch Corona oder Investitionen) kann die Finanzierung gefährden.

2. Steueroptimierung vs. Kreditwürdigkeit

Viele Selbstständige minimieren ihren steuerlichen Gewinn durch legale Gestaltungen (Abschreibungen, Rückstellungen, Betriebsausgaben). Was steuerlich sinnvoll ist, kann bei der Kreditvergabe zum Problem werden: Die Bank sieht nur das versteuerte Einkommen. Planen Sie daher 2-3 Jahre vor dem geplanten Kauf eine moderate Steueroptimierung, um ein höheres zu versteuerndes Einkommen zu zeigen.

❗
Besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater rechtzeitig, wie Sie Ihre steuerliche Gestaltung an den geplanten Immobilienkauf anpassen können. Es braucht oft 2-3 Jahre, bis sich die Änderung in den Steuerbescheiden widerspiegelt.

3. Bestehende Kredite reduzieren

Jeder bestehende Kredit (Autoleasing, Geschäftskredit, Kontokorrentlinie) belastet Ihre DSTI-Quote. Reduzieren Sie vor der Finanzierungsanfrage alle unnötigen Verbindlichkeiten auf ein Minimum.

4. Geschäftskonto und Privatkonto trennen

Eine saubere Trennung von geschäftlichen und privaten Finanzen erleichtert der Bank die Prüfung erheblich. Halten Sie Ihre Kontoführung ordentlich und nachvollziehbar.

5. Zusätzliche Sicherheiten anbieten

Wenn möglich, bieten Sie der Bank zusätzliche Sicherheiten an:

6. Mitantragsteller mit Festanstellung

Ein Ehepartner oder Lebenspartner mit festem Angestellteneinkommen kann die Finanzierung erheblich erleichtern. Als Mitantragsteller bringt er ein stabiles, planbares Einkommen in die Berechnung ein und reduziert das Risiko aus Bankensicht deutlich.

GmbH-Geschäftsführer: Sonderfall

GmbH-Geschäftsführer nehmen eine Sonderstellung ein. In Deutschland werden sie bei der Immobilienfinanzierung häufig wie Angestellte behandelt, wenn sie einen regulären Geschäftsführer-Dienstvertrag haben. In Österreich ist die Beurteilung differenzierter:

Häufig gestellte Fragen

Österreichische Banken erwarten in der Regel mindestens 3 volle Geschäftsjahre mit stabilen oder steigenden Einkünften. Die Einkommensteuerbescheide dieser 3 Jahre bilden die Grundlage der Einkommensbewertung. In Ausnahmefällen - etwa bei Freiberuflern mit Kammerberuf (Ärzte, Anwälte) oder sehr hohem Eigenkapital - akzeptieren einzelne Banken auch 2 Jahre.

Mit weniger als 2-3 Jahren Selbstständigkeit ist eine Finanzierung äußerst schwierig. Banken stufen Gründer als hohes Risiko ein, weil kein ausreichender Einkommensnachweis vorliegt. Mögliche Alternativen: einen Mitantragsteller mit Festanstellung einbeziehen, deutlich mehr Eigenkapital einbringen (50 % und mehr) oder zusätzliche Sicherheiten wie eine bestehende Immobilie anbieten. Einige Banken akzeptieren auch einen lückenlosen Wechsel aus einer vorherigen Anstellung in die Selbstständigkeit, wenn die Branche identisch ist.

Ja, Freelancer können grundsätzlich eine Finanzierung erhalten. Die Bewertung hängt stark von der Branche ab: IT-Freelancer und Ingenieure werden aufgrund der hohen Marktnachfrage relativ gut eingestuft, während Kreativberufe es schwerer haben. Entscheidend sind stabile Einkünfte über mindestens 3 Jahre, ein guter SCHUFA-Score und ausreichend Eigenkapital (30-40 % des Kaufpreises). Langfristige Rahmenverträge oder wiederkehrende Auftraggeber verbessern die Einschätzung der Bank erheblich.

Ja, die Behandlung unterscheidet sich. Fremdgeschäftsführer ohne oder mit geringer Beteiligung an der GmbH können als arbeitnehmerähnlich eingestuft werden - das erleichtert die Finanzierung erheblich. Gesellschafter-Geschäftsführer mit einer Beteiligung über 25 % werden hingegen als Selbstständige bewertet. In beiden Fällen prüft die Bank zusätzlich die Bonität der GmbH selbst, da eine finanziell angeschlagene Gesellschaft die persönliche Kreditwürdigkeit beeinträchtigen kann.

Über die Standardunterlagen (Ausweis, SCHUFA, Eigenkapitalnachweis) hinaus müssen Selbstständige einreichen: Einkommensteuerbescheide der letzten 3 Jahre, Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) oder Bilanzen der letzten 3 Jahre, eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA, nicht älter als 3 Monate), den Vorauszahlungsbescheid des Finanzamts, die Gewerbeanmeldung oder den Freiberufler-Nachweis sowie eine private Vermögensübersicht. Bei GmbH-Geschäftsführern wird zusätzlich eine Bonitätsauskunft der Gesellschaft verlangt.