Steuervorteile beim Immobilienkauf

Kostenvorteil beim Kauf: Grunderwerbsteuer im Bundesländer-Vergleich

Der offensichtlichste Steuervorteil liegt bei den Kaufnebenkosten. Österreichs einheitliche Grunderwerbsteuer von 3,5 % ist in den meisten Fällen günstiger als die deutschen Sätze. Die folgende Tabelle zeigt alle 16 deutschen Bundesländer im direkten Vergleich:

Für Käufer aus Bundesländern mit 6,0 % oder 6,5 % GrESt ergibt sich ein deutlicher Vorteil: Bei einer 400.000-Euro-Immobilie sparen Sie bis zu 12.000 Euro allein an Grunderwerbsteuer. Käufer aus Bayern und Sachsen haben hingegen keinen Vorteil. Eine vollständige Kostenübersicht inklusive aller Nebenkosten finden Sie unter Notarkosten & Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Mieteinnahmen: Besteuerung, AfA und absetzbare Kosten

Wenn Sie Ihre österreichische Immobilie vermieten, werden die Mieteinnahmen nach dem Doppelbesteuerungsabkommen in Österreich besteuert. Deutschland stellt die Einkünfte frei, berücksichtigt sie aber beim Progressionsvorbehalt.

Abschreibung (AfA): 1,5 % in Österreich

Die jährliche Abschreibung auf den Gebäudewert beträgt in Österreich 1,5 % (§ 16 Abs. 1 Z 8 öEStG). Das entspricht einer Nutzungsdauer von ca. 67 Jahren. Zum Vergleich: In Deutschland liegt die AfA für Wohngebäude bei 2 % (Baujahr vor 2023) bzw. 3 % (Baujahr ab 2023). Die österreichische AfA ist somit niedriger, was die steuerliche Entlastung bei Vermietung etwas reduziert.

Vollständige Liste absetzbarer Kosten in Österreich

• AfA: 1,5 % jährlich auf den Gebäudewert (Grundanteil nicht absetzbar - üblicher Aufteilungsschlüssel: 60 % Gebäude / 40 % Grund, abhängig von Lage und Gemeinde)
• Kreditzinsen: Zinsen für die Immobilienfinanzierung sind voll abzugsfähig (Tilgung nicht)
• Hausverwaltung: Monatliche Verwaltungskosten, in der Regel 20-40 Euro pro Einheit
• Instandhaltung: Reparaturen und Wartung sind sofort absetzbar
• Instandsetzung: Größere Sanierungen werden auf 15 Jahre verteilt (Fünfzehntelabsetzung)
• Grundsteuer: Jährlich fällig, in Österreich vergleichsweise niedrig
• Gebäudeversicherung: Feuer-, Wasser-, Sturmschäden
• Maklerkosten: Kosten für die Mietersuche
• Rechts- und Steuerberatung: Kosten für den österreichischen Steuerberater
• Fahrtkosten: Dokumentierte Fahrten zur Immobilie
• Leerstandskosten: Betriebskosten während des Leerstands bei nachweisbarer Vermietungsabsicht

Rechenbeispiel: Mieteinnahmen und Progressionsvorbehalt

Herr Lehmann aus Frankfurt besitzt eine Wohnung in Wien (Kaufpreis 350.000 Euro, davon 210.000 Euro Gebäudewert). Er vermietet die Wohnung für 1.400 Euro Kaltmiete monatlich und hat ein deutsches Bruttoeinkommen von 70.000 Euro.

Berechnung der österreichischen Steuerlast:

• Mieteinnahmen: 16.800 Euro
• AfA (1,5 % von 210.000): −3.150 Euro
• Kreditzinsen: −4.500 Euro
• Hausverwaltung: −360 Euro
• Grundsteuer + Versicherung: −700 Euro
• Instandhaltung: −800 Euro
• Steuerpflichtiger Gewinn in AT: 7.290 Euro
• Österreichische Einkommensteuer (beschränkte Steuerpflicht): ca. 0 Euro (unter Grundfreibetrag von 12.816 Euro)

Progressionsvorbehalt in Deutschland:

• Deutsches Einkommen: 70.000 Euro → Steuersatz ohne AT-Einkünfte: ca. 27,5 %
• Fiktives Gesamteinkommen: 77.290 Euro → erhöhter Steuersatz: ca. 29,0 %
• Zusätzliche deutsche Steuerbelastung durch Progressionsvorbehalt: ca. 1.050 Euro

In diesem Beispiel zahlt Herr Lehmann in Österreich keine Einkommensteuer, aber in Deutschland rund 1.050 Euro mehr durch den Progressionsvorbehalt. In den ersten Jahren einer finanzierten Immobilie mit hohen Zinskosten kann sogar ein steuerlicher Verlust entstehen, der über den negativen Progressionsvorbehalt den deutschen Steuersatz senkt.

Immobilienertragsteuer (ImmoESt): 30 % ohne Spekulationsfrist

Verkaufsgewinne werden in Österreich mit pauschal 30 % Immobilienertragsteuer besteuert. Im Gegensatz zu Deutschland gibt es in Österreich keine Spekulationsfrist - die Steuer fällt grundsätzlich immer an, unabhängig von der Haltedauer.

Befreiungen von der ImmoESt

Detailvergleich: Verkauf nach verschiedenen Haltedauern

Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Steuerbelastung bei einem Verkaufsgewinn von 100.000 Euro je nach Haltedauer und Standort unterscheidet:

Das Fazit ist eindeutig: Wer innerhalb von 10 Jahren verkauft, fährt mit der österreichischen ImmoESt von 30 % besser als mit dem deutschen persönlichen Steuersatz (bis 45 % + Soli). Wer aber langfristig hält (über 10 Jahre), zahlt in Österreich 30 % ImmoESt auf den Gewinn, während er in Deutschland komplett steuerfrei wäre. Das ist der gravierendste steuerliche Nachteil einer österreichischen Kapitalanlage-Immobilie.

Erbschaftsteuer: Der Mythos vom steuerfreien Vererben

Österreich hat die Erbschaft- und Schenkungsteuer 2008 abgeschafft. Auf den ersten Blick ein enormer Vorteil. Doch die Realität für Deutsche sieht anders aus: Deutschland besteuert den weltweiten Nachlass nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, wenn der Erblasser oder der Erbe in Deutschland lebt. Das betrifft auch österreichische Immobilien.

Freibeträge der deutschen Erbschaftsteuer

Praxisbeispiel: Vererbung einer österreichischen Immobilie

Frau Bauer (Witwe, lebt in München) besitzt eine Wohnung in Salzburg im Wert von 450.000 Euro. Sie vererbt die Wohnung an ihren Sohn.

• In Österreich: Keine Erbschaftsteuer. Aber Grunderwerbsteuer nach Stufentarif: ca. 8.250 Euro (0,5 % auf die ersten 250.000 Euro = 1.250 Euro, 2 % auf die nächsten 150.000 Euro = 3.000 Euro, 3,5 % auf die restlichen 50.000 Euro = 1.750 Euro) plus 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr (4.950 Euro)
• In Deutschland: Freibetrag 400.000 Euro, steuerpflichtiger Betrag: 50.000 Euro. Erbschaftsteuer (Steuerklasse I, 7 %): 3.500 Euro
• Gesamtbelastung: ca. 16.700 Euro

Wäre die Immobilie 800.000 Euro wert, würde die deutsche Erbschaftsteuer auf 400.000 Euro anfallen (11 % = 44.000 Euro) - hier macht die Belastung deutlich mehr aus. Eine frühzeitige Planung mit schrittweisen Schenkungen innerhalb der 10-Jahres-Frist kann die Steuerbelastung erheblich senken.

Ferienvermietung: Umsatzsteuer, Ortstaxe und Kleinunternehmerregelung

Bei touristischer Vermietung (z. B. über Airbnb oder Booking.com) kommen zusätzliche steuerliche Aspekte hinzu, die eine Ferienwohnung in Österreich deutlich komplexer machen:

Umsatzsteuer (USt) 10 %

Kurzfristige Beherbergungsleistungen unterliegen dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10 %. Das bedeutet: Auf den Mietpreis kommen 10 % USt hinzu, die Sie an das Finanzamt abführen müssen. Im Gegenzug können Sie die Vorsteuer auf Einrichtungsgegenstände, Renovierungen und andere Betriebsausgaben geltend machen.

Kleinunternehmerregelung (§ 6 Abs. 1 Z 27 UStG)

Wenn Ihr Jahresumsatz aus der Ferienvermietung 35.000 Euro netto nicht übersteigt, können Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Das bedeutet:

• Keine Umsatzsteuer auf Ihre Mieteinnahmen
• Keine Umsatzsteuervoranmeldungen nötig
• Dafür: Kein Vorsteuerabzug möglich

Die Kleinunternehmerregelung lohnt sich vor allem, wenn Sie geringe laufende Investitionen haben. Bei größeren Renovierungen oder Neueinrichtungen kann der Verzicht auf den Vorsteuerabzug nachteilig sein.

Ortstaxe (Tourismusabgabe)

Zusätzlich zur Einkommensteuer und ggf. Umsatzsteuer fällt in den meisten österreichischen Gemeinden eine Ortstaxe (auch: Nächtigungsabgabe, Kurtaxe) an. Diese beträgt je nach Bundesland und Gemeinde zwischen 0,50 Euro und 3,00 Euro pro Gast und Nacht. In touristisch stark frequentierten Gebieten wie Tirol oder Salzburg sind die Sätze in der Regel am höchsten. Die Ortstaxe wird auf den Gast umgelegt und von Ihnen an die Gemeinde abgeführt.

Widmung und Genehmigung

Nicht zu unterschätzen ist der administrative Aufwand: Viele Gemeinden erfordern eine explizite Freizeitwohnsitzwidmung oder Genehmigung für die touristische Vermietung. In manchen Regionen (insbesondere Tirol und Vorarlberg) ist die Genehmigungspraxis restriktiv.

GmbH-Struktur: Wann lohnt sich eine Kapitalgesellschaft?

Bei größeren Immobilienportfolios oder hohen Mieteinnahmen kann die Gründung einer österreichischen GmbH steuerlich interessant sein. Der wesentliche Vorteil: Die Körperschaftsteuer (KöSt) beträgt seit 2024 nur noch 23 % - im Vergleich zum progressiven Einkommensteuertarif von bis zu 55 %.

Rechenbeispiel: GmbH vs. Privatperson

Angenommen, Sie erzielen 50.000 Euro jährliche Netto-Mieteinnahmen nach Abzug aller Werbungskosten:

Das Ergebnis zeigt: Die GmbH lohnt sich nur, wenn die Gewinne thesauriert (einbehalten) und reinvestiert werden. Bei Vollausschüttung ist die Gesamtsteuerbelastung durch die Doppelbesteuerung (KöSt + KESt) sogar höher als bei der Privatperson. Die GmbH-Struktur ist daher vor allem für Anleger interessant, die:

• Mehrere Immobilien in Österreich besitzen oder erwerben wollen
• Gewinne zum Portfolioausbau reinvestieren möchten
• Einen persönlichen Einkommensteuersatz von über 40 % haben
• Die ImmoESt beim Verkauf über die GmbH minimieren wollen (Anteilsverkauf statt Immobilienverkauf)

Gesamtbewertung: Für wen lohnt es sich steuerlich?

Die steuerliche Attraktivität hängt entscheidend vom individuellen Nutzungsszenario ab. Die folgende erweiterte Tabelle gibt eine differenzierte Orientierung:

Eine individualisierte steuerliche Beratung vor dem Kauf ist dringend empfohlen - idealerweise durch einen Steuerberater mit Erfahrung in deutsch-österreichischen Sachverhalten. Die Voraussetzungen für die Finanzierung und die steuerlichen Rahmenbedingungen sollten gemeinsam betrachtet werden. Informationen zum Ausländergrundverkehr und den Grundbucheintragung finden Sie in unseren weiteren Ratgebern.

Häufig gestellte Fragen