Das Wichtigste in Kürze
- Gesamtnebenkosten: Rund 10 % des Kaufpreises - müssen aus Eigenkapital bezahlt werden
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (einheitlich in ganz Österreich)
- Grundbucheintragung: 1,1 % des Kaufpreises
- Notar/Anwalt: 1-3 % + 20 % USt. (verhandelbar)
- Maklerprovision: 3 % + 20 % USt. (meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt)
- Pfandrechtseintragung: 1,2 % der Kreditsumme (bei Finanzierung)
Überblick: Die vier großen Kostenblöcke
Beim Immobilienkauf in Österreich fallen vier Hauptkostenpositionen an, die zusammen rund 10 % des Kaufpreises ausmachen. Diese Nebenkosten werden nicht von der Bank mitfinanziert - Sie müssen sie aus Ihrem Eigenkapital bezahlen.
| Kostenposition | Prozentsatz | Basis | Verhandelbar? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | Kaufpreis | Nein (gesetzlich) |
| Grundbucheintragungsgebühr | 1,1 % | Kaufpreis | Nein (gesetzlich) |
| Notar-/Anwaltskosten | 1-3 % + 20 % USt. | Kaufpreis (gestaffelt) | Teilweise |
| Maklerprovision | 3 % + 20 % USt. | Kaufpreis | Ja |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % | Kreditsumme | Nein (gesetzlich) |
Grunderwerbsteuer: 3,5 % - der größte Einzelposten
Die Grunderwerbsteuer beträgt in ganz Österreich einheitlich 3,5 % des Kaufpreises. Das ist ein klarer Vorteil gegenüber Deutschland, wo die Steuersätze je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg) schwanken.
Bemessungsgrundlage: Der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Inventar wie Einbauküchen oder Möbel kann unter Umständen separat ausgewiesen und von der Steuer ausgenommen werden - wenn der Wert realistisch und nachvollziehbar ist.
Sonderfall Familienkreis
Bei Übertragungen innerhalb der Familie (Ehepartner, Kinder, Enkel) gilt ein vergünstigter Stufentarif:
| Wertanteil | Steuersatz |
|---|---|
| Erste 250.000 € | 0,5 % |
| 250.001-400.000 € | 2,0 % |
| Über 400.000 € | 3,5 % |
Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 %
Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt 1,1 % des Kaufpreises und wird für die Eintragung Ihres Eigentumsrechts beim Bezirksgericht fällig. Diese Gebühr ist gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
Der Treuhänder (Notar oder Anwalt) berechnet diesen Betrag und führt ihn direkt vom Treuhandkonto an das Gericht ab. Ohne Zahlung dieser Gebühr und der Grunderwerbsteuer ist keine Grundbucheintragung möglich.
Notar- und Anwaltskosten: 1-3 %
In Österreich ist ein Notar oder Rechtsanwalt zwingend am Kaufprozess beteiligt. Er übernimmt:
- Vertragserrichtung: Formulierung des detaillierten Kaufvertrags
- Treuhandschaft: Sichere Abwicklung der Kaufpreiszahlung
- Behördenkommunikation: Anträge bei Grundverkehrsbehörde und Finanzamt
- Steuerabwicklung: Berechnung und Abführung von Grunderwerbsteuer und Gebühren
- Grundbuchsgesuch: Antrag auf Eigentumsrechtseintragung
Die Kosten liegen typischerweise zwischen 1 und 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Sie sind - anders als die Grunderwerbsteuer - teilweise verhandelbar und werden oft nach Kaufpreis gestaffelt.
Maklerprovision: 3 % + USt.
Die Maklerprovision beträgt in Österreich maximal 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer (= 3,6 % brutto) pro Seite. In der Praxis wird die Provision oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Bei einem Kauf ohne Makler entfällt dieser Posten komplett - ein erhebliches Sparpotenzial. Allerdings sind viele attraktive Immobilien in Österreich nur über Makler verfügbar.
Pfandrechtseintragung: 1,2 % der Kreditsumme
Wenn Sie die Immobilie finanzieren, muss die Bank ein Pfandrecht (Hypothek) im Grundbuch eintragen lassen. Die Gebühr dafür beträgt 1,2 % der Kreditsumme - nicht des Kaufpreises.
Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro fallen also 3.600 Euro an. Dieser Betrag wird häufig in die Finanzierung eingerechnet oder als Teil der Nebenkosten aus dem Eigenkapital bezahlt.
Beispielrechnung: Immobilie für 400.000 Euro
| Kostenposition | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | - | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % von 400.000 | 14.000 € |
| Grundbucheintragung | 1,1 % von 400.000 | 4.400 € |
| Notar/Anwalt (inkl. USt.) | ~2,4 % von 400.000 | ~9.600 € |
| Maklerprovision (inkl. USt.) | 3,6 % von 400.000 | 14.400 € |
| Pfandrecht (bei 320.000 Kredit) | 1,2 % von 320.000 | 3.840 € |
| Nebenkosten gesamt | - | ~46.240 € |
| Eigenkapital 20 % | 20 % von 400.000 | 80.000 € |
| Gesamter Eigenkapitalbedarf | - | ~126.240 € |
Vergleich: Nebenkosten Österreich vs. Deutschland
| Kostenart | Österreich | Bayern | NRW |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 3,5 % | 6,5 % |
| Grundbucheintragung | 1,1 % | ~0,5 % | ~0,5 % |
| Notar | 1-3 % + USt. | ~1,5 % | ~1,5 % |
| Makler (Käuferanteil) | 3 % + USt. | 3,57 % | 3,57 % |
| Gesamt (ca.) | ~10 % | ~9 % | ~12 % |
Der größte Unterschied liegt bei der Grunderwerbsteuer: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sparen Sie in Österreich gegenüber NRW 12.000 Euro. Mehr Details im Vergleichsartikel Vorteile Österreichs gegenüber Deutschland.
Sparpotenziale: So senken Sie die Nebenkosten
- Kaufpreis verhandeln: Der größte Hebel - jeder Euro weniger Kaufpreis spart auch bei den prozentualen Nebenkosten
- Ohne Makler kaufen: Spart bis zu 3,6 % des Kaufpreises
- Inventar separat ausweisen: Spart Grunderwerbsteuer auf Möbel, Küche etc.
- Notar-Angebote vergleichen: Kosten sind verhandelbar - mehrere Angebote einholen
- Bestehende Hypothek übernehmen: Spart die Pfandrechtseintragungsgebühr (mit Bankzustimmung)
Der Zahlungsablauf: Wann wird was fällig?
- Bei Vertragsunterzeichnung: Kaufpreis + Nebenkosten auf das Treuhandkonto des Notars überweisen
- Innerhalb weniger Wochen: Treuhänder führt Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr an Finanzamt/Gericht ab
- Bei Beurkundung: Maklerprovision wird fällig
- Nach Grundbucheintragung: Treuhänder zahlt Kaufpreis an Verkäufer aus
Der Treuhänder koordiniert den gesamten Zahlungsfluss - Sie müssen nur einmal überweisen. Die genaue Abwicklung wird im Artikel zur Grundbucheintragung detailliert beschrieben.
Häufig gestellte Fragen
In der Regel nein. Österreichische Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Eine 110-%-Finanzierung ist extrem selten und mit deutlich schlechteren Konditionen verbunden. Planen Sie die Nebenkosten daher von Anfang an in Ihren Eigenkapitalbedarf ein.
Ja, anders als in Deutschland gibt es in Österreich keine gesetzlich festgeschriebenen Notargebühren. Die Kosten sind frei vereinbar und werden meist nach Kaufpreis gestaffelt. Holen Sie mehrere Angebote ein. Achten Sie aber auf den Leistungsumfang - Treuhandschaft, Behördenkommunikation und Steuerabwicklung sollten enthalten sein.
Bei 300.000 Euro Kaufpreis rechnen Sie mit ca. 30.000 Euro Nebenkosten (10 %): Grunderwerbsteuer 10.500 Euro, Grundbuch 3.300 Euro, Notar ca. 7.200 Euro, Makler ca. 10.800 Euro. Dazu kommen ggf. die Pfandrechtseintragungsgebühr bei Kreditfinanzierung.
Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung kann der Notar die Eigentumsrechtseintragung im Grundbuch nicht beantragen. Sie werden nicht zum rechtlichen Eigentümer.