Das Wichtigste in Kürze

  • Deutsche genießen als EU-Bürger die Inländergleichstellung - sie werden wie Österreicher behandelt, müssen aber dennoch die jeweiligen Grundverkehrsgesetze beachten
  • Der Kaufprozess unterscheidet sich deutlich: Kaufanbot (verbindlich!) → Kaufvertrag → Grundverkehrsgenehmigung → Grundbucheintragung
  • Die Kaufnebenkosten betragen rund 8-10 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Vertragserrichtung, Makler)
  • Die Finanzierung über eine österreichische Bank ist möglich, erfordert aber oft höheres Eigenkapital als bei Inländern
  • Mieteinnahmen werden in Österreich besteuert - das DBA regelt die Vermeidung der Doppelbesteuerung
  • Die Eigentumsformen in Österreich (Alleineigentum, Miteigentum, Wohnungseigentum) weichen teilweise vom deutschen System ab

EU-Freizügigkeit und Inländergleichstellung

Das Fundament für den Immobilienkauf in Österreich bildet die EU-Freizügigkeit. Als EU-Bürger haben Deutsche das Recht, sich in Österreich frei niederzulassen, zu arbeiten und Eigentum zu erwerben. Die sogenannte Inländergleichstellung stellt sicher, dass EU-Bürger beim Grunderwerb nicht schlechter behandelt werden dürfen als österreichische Staatsbürger.

Das bedeutet in der Praxis: Die besonderen Beschränkungen des Ausländergrundverkehrs, die für Drittstaatenangehörige gelten, kommen für Deutsche nicht zur Anwendung. Allerdings gelten die allgemeinen Grundverkehrsregelungen des jeweiligen Bundeslandes - und diese können durchaus einschränkend sein, insbesondere bei Freizeitwohnsitzen.

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Die Inländergleichstellung bedeutet nicht, dass der Kauf ohne jede Hürde möglich ist. Sie bedeutet lediglich, dass Deutsche den gleichen Beschränkungen unterliegen wie Österreicher. Und diese Beschränkungen - insbesondere im Bereich der Freizeitwohnsitze - können erheblich sein.

Das Grundverkehrsverfahren

In jedem österreichischen Bundesland muss beim Immobilienkauf ein Grundverkehrsverfahren durchlaufen werden. Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich von Land zu Land. Grundsätzlich gibt es drei Varianten:

Variante 1: Negativbestätigung (z. B. Wien)

In Wien genügt für EU-Bürger eine sogenannte Negativbestätigung. Diese bestätigt, dass der Kauf nicht den Beschränkungen des Ausländergrunderwerbsgesetzes unterliegt. Die Bestätigung wird beim zuständigen Magistratischen Bezirksamt beantragt und in der Regel innerhalb weniger Tage erteilt.

Variante 2: Erklärung (z. B. Steiermark, Oberösterreich)

In einigen Bundesländern genügt eine förmliche Erklärung des Käufers über den beabsichtigten Verwendungszweck. Diese Erklärung wird dem Kaufvertrag beigefügt und muss notariell oder anwaltlich beglaubigt sein.

Variante 3: Förmliche Genehmigung (z. B. Tirol, Salzburg)

In den restriktiven Bundesländern ist eine förmliche Genehmigung der Grundverkehrsbehörde (Bezirkshauptmannschaft oder Grundverkehrskommission) erforderlich. Der Antrag muss begründet werden, und die Behörde prüft, ob der Erwerb den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht. Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zur Genehmigungspflicht beim Grundstückskauf.

Hauptwohnsitz vs. Freizeitwohnsitz

Die Unterscheidung zwischen Hauptwohnsitz und Freizeitwohnsitz (auch Zweitwohnsitz oder Nebenwohnsitz) ist in Österreich von zentraler Bedeutung - nicht nur für das Grundverkehrsverfahren, sondern auch für steuerliche und melderechtliche Fragen.

Hauptwohnsitz

Der Hauptwohnsitz ist der Ort, an dem sich eine Person in der erweislichen Absicht niedergelassen hat, ihn zum Mittelpunkt ihrer Lebensbeziehungen zu machen. Entscheidend ist nicht die bloße Meldung, sondern die tatsächliche Lebensgestaltung. Der Hauptwohnsitz wird durch die Anmeldung beim zuständigen Meldeamt begründet.

Wer seinen Hauptwohnsitz in Österreich hat, genießt folgende Vorteile beim Immobilienkauf:

Freizeitwohnsitz

Ein Freizeitwohnsitz ist jede Wohnung, die nicht als Hauptwohnsitz, sondern für Freizeit-, Urlaubs- oder Wochenendzwecke genutzt wird. In vielen Bundesländern - insbesondere Tirol, Salzburg und Vorarlberg - ist die Begründung neuer Freizeitwohnsitze stark eingeschränkt oder gänzlich verboten.

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Wenn Sie als Deutscher eine Ferienwohnung in Österreich kaufen möchten, ohne Ihren Hauptwohnsitz dorthin zu verlegen, sollten Sie sich vorab genau über die Freizeitwohnsitz-Regelungen im Zielbundesland informieren. In Wien und im Burgenland ist dies in der Regel unproblematisch, in Tirol und Salzburg hingegen nahezu unmöglich.

Der Kaufprozess im Detail

Schritt 1: Immobiliensuche und Vorprüfung

Nutzen Sie österreichische Immobilienportale (willhaben.at, immobilienscout24.at, immowelt.at). Klären Sie bereits in dieser Phase die grundverkehrsrechtliche Lage: Ist die Gemeinde als Vorbehaltsgemeinde ausgewiesen? Gibt es Freizeitwohnsitz-Beschränkungen? Welche Widmung hat das Grundstück?

Schritt 2: Kaufanbot (Kaufangebot)

Das Kaufanbot ist in Österreich ein verbindlicher Rechtsakt - ein wesentlicher Unterschied zum deutschen System, wo das Kaufangebot erst mit der notariellen Beurkundung bindend wird. Sobald der Verkäufer das Kaufanbot annimmt, ist ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen.

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Das Kaufanbot in Österreich ist sofort bindend, sobald es vom Verkäufer angenommen wird. Es gibt kein Rücktrittsrecht wie bei der deutschen notariellen Beurkundung. Lassen Sie sich daher immer vor Abgabe des Anbots anwaltlich beraten und nehmen Sie eine Rücktrittsklausel (z. B. vorbehaltlich der Finanzierungszusage oder der Grundverkehrsgenehmigung) in das Anbot auf.

Schritt 3: Kaufvertragserrichtung

Der Kaufvertrag wird in Österreich von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet. Anders als in Deutschland ist keine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags erforderlich - eine anwaltliche Errichtung mit beglaubigten Unterschriften genügt. Die Kosten für die Vertragserrichtung betragen typischerweise 1-3 % des Kaufpreises.

Der Kaufvertrag muss folgende Mindestinhalte haben:

Schritt 4: Grundverkehrsgenehmigung

Je nach Bundesland wird nun die grundverkehrsbehördliche Genehmigung beantragt. In Wien genügt die Negativbestätigung, in anderen Bundesländern ist ein formeller Antrag erforderlich. Die Bearbeitungszeit beträgt je nach Bundesland zwei Wochen bis drei Monate.

Schritt 5: Grundbucheintragung

Die Eintragung ins Grundbuch (Verbücherung) vollendet den Eigentumsübergang. Der Antrag wird beim zuständigen Bezirksgericht gestellt. Erforderlich sind der Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften, die Grundverkehrsgenehmigung und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Nachweis der Grunderwerbsteuerzahlung). Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Grundbucheintragung für Deutsche.

Kosten im Überblick

Kostenposition Höhe Berechnungsbasis Anmerkungen
Grunderwerbsteuer 3,5 % Kaufpreis Einheitlich in ganz Österreich
Grundbucheintragungsgebühr 1,1 % Kaufpreis Für die Eintragung des Eigentumsrechts
Pfandrechtseintragung 1,2 % Pfandbetrag (Kreditsumme) Nur bei Finanzierung
Vertragserrichtung 1-3 % Kaufpreis Rechtsanwalt oder Notar; verhandelbar
Maklerprovision max. 3 % + USt Kaufpreis Seit 2023: max. 3 % für Käufer (bei Kaufpreis > 36.336 €)
Grundverkehrsgenehmigung 100-500 € Pauschal Je nach Bundesland unterschiedlich
Beglaubigungskosten 50-200 € Pauschal Für Unterschriftsbeglaubigung
Gesamte Nebenkosten: ca. 8-10 % des Kaufpreises (ohne Finanzierungskosten)

Eine detaillierte Aufschlüsselung aller Kosten finden Sie in unserem Ratgeber zu Notarkosten und Nebenkosten sowie zur Grunderwerbsteuer.

Finanzierung: Österreichische vs. deutsche Bank

Finanzierung über eine österreichische Bank

Viele Deutsche finanzieren ihren Immobilienkauf in Österreich über eine österreichische Bank. Dies hat mehrere Vorteile:

Allerdings verlangen österreichische Banken von deutschen Käufern ohne Hauptwohnsitz in Österreich oft ein höheres Eigenkapital (25-40 % statt der üblichen 20 %). Zudem kann die Bonitätsprüfung aufwändiger sein, da die Bank keinen Zugriff auf die SCHUFA hat und stattdessen die österreichische KSV-Auskunft verwenden muss. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Finanzierung bei österreichischen Banken.

Finanzierung über eine deutsche Bank

Alternativ kann der Kauf über eine deutsche Bank finanziert werden. Einige deutsche Banken und Bausparkassen bieten Immobilienfinanzierungen für Objekte im EU-Ausland an. Die Herausforderung: Die Besicherung im österreichischen Grundbuch muss grenzüberschreitend organisiert werden, was zusätzlichen Aufwand und Kosten verursacht.

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Ein Vergleich beider Optionen lohnt sich immer. Die Zinssätze können sich erheblich unterscheiden, ebenso die Eigenkapitalanforderungen und die Flexibilität bei Sondertilgungen. Holen Sie mindestens drei Angebote ein - idealerweise von zwei österreichischen und einer deutschen Bank.

Steuerliche Aspekte für Deutsche

Grundsteuer

Die österreichische Grundsteuer ist im Vergleich zur deutschen Grundsteuer deutlich niedriger. Sie wird von den Gemeinden erhoben und berechnet sich auf Basis des Einheitswertes (nicht des Verkehrswertes). Für eine durchschnittliche Eigentumswohnung in Wien beträgt die Grundsteuer typischerweise 200 bis 500 Euro pro Jahr.

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus österreichischen Immobilien werden in Österreich besteuert. Der Steuersatz richtet sich nach der Höhe des Gesamteinkommens (progressiver Tarif bis 55 %). Für Deutsche mit Wohnsitz in Deutschland regelt das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Österreich die Zuordnung: Die Mieteinnahmen werden in Österreich besteuert und in Deutschland unter Progressionsvorbehalt freigestellt.

Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Beim Verkauf einer Immobilie in Österreich fällt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Sie beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten). Für Immobilien, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden, gelten Sonderregelungen.

In Deutschland würde der Gewinn aus dem Verkauf einer im Ausland gelegenen Immobilie nach dem DBA unter Progressionsvorbehalt freigestellt. Das bedeutet: Der Gewinn selbst wird in Deutschland nicht besteuert, erhöht aber den Steuersatz auf die übrigen Einkünfte.

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Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, der sowohl das österreichische als auch das deutsche Steuerrecht kennt. Die Wechselwirkungen zwischen beiden Systemen sind komplex, und Fehler können teuer werden. Insbesondere bei Mieteinnahmen und beim Verkauf gibt es Optimierungsmöglichkeiten.

Eigentumsformen in Österreich

Das österreichische Recht kennt drei Formen des Immobilieneigentums, die sich teilweise vom deutschen System unterscheiden:

Alleineigentum

Die einfachste Form: Eine Person (oder ein Ehepaar) ist alleiniger Eigentümer der gesamten Liegenschaft. Dies entspricht dem deutschen Alleineigentum.

Miteigentum (schlicht)

Mehrere Personen sind Eigentümer einer Liegenschaft in ideellen Anteilen (z. B. je zur Hälfte). Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen - ihn also verkaufen, verschenken oder vererben. Es gibt kein ausschließliches Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung. In Deutschland ist dies vergleichbar mit der Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 1008 ff. BGB.

Wohnungseigentum

Das österreichische Wohnungseigentum verbindet Miteigentum an der gesamten Liegenschaft mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit. Es wird durch den Wohnungseigentumsvertrag und das Nutzwertgutachten begründet und im Grundbuch eingetragen. Ausführliche Informationen zu den Unterschieden zum deutschen System finden Sie in unserem Ratgeber zum Wohnungseigentumsrecht in Österreich und Deutschland.

Häufige Fallstricke für deutsche Käufer

Aus der Beratungspraxis kennen wir typische Fehler, die deutsche Käufer in Österreich machen:

Checkliste für den Immobilienkauf in Österreich

  • Bundesland und Gemeinde auf Grundverkehrsregelungen prüfen
  • Freizeitwohnsitz-Regelungen klären
  • Österreichischen Rechtsanwalt beauftragen
  • Finanzierung vorab klären (AT- oder DE-Bank)
  • Kaufanbot nur mit Rücktrittsklauseln abgeben
  • Grundverkehrsgenehmigung beantragen
  • Grunderwerbsteuer und Gebühren einplanen
  • Steuerliche Beratung einholen (DBA beachten)
  • Hauptwohnsitz- oder Nebenwohnsitzmeldung vornehmen
  • Grundbucheintragung überwachen

Häufig gestellte Fragen

Ja, in den meisten Bundesländern ist eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich. In Wien genügt eine einfache Negativbestätigung, die für EU-Bürger routinemäßig erteilt wird. In Bundesländern wie Tirol oder Salzburg ist eine förmliche Genehmigung durch die Bezirkshauptmannschaft oder Grundverkehrskommission nötig, die den beabsichtigten Verwendungszweck prüft. Eine Aufenthaltsgenehmigung ist als EU-Bürger hingegen nicht erforderlich.

Nein, alle EU-Bürger werden in Österreich beim Immobilienkauf gleich behandelt. Die Inländergleichstellung gilt für sämtliche Staatsangehörige von EU- und EWR-Staaten gleichermaßen. Der Kaufprozess - Kaufanbot, Vertragserrichtung, Grundverkehrsgenehmigung, Grundbucheintragung - ist identisch. Deutsche haben keinen Vor- oder Nachteil gegenüber beispielsweise Franzosen oder Niederländern.

Ein österreichisches Bankkonto ist nicht zwingend vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen. Die Kaufpreiszahlung erfolgt in der Regel über ein Treuhandkonto des Vertragserrichters (Rechtsanwalt oder Notar) - dafür ist kein eigenes österreichisches Konto nötig. Für die laufenden Kosten (Betriebskosten, Grundsteuer, Kreditraten bei österreichischer Finanzierung) ist ein Konto bei einer österreichischen Bank jedoch äußerst praktisch und verbessert zudem Ihre Position bei der Kreditvergabe.

Der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen (grüner Grundverkehr) ist in allen Bundesländern streng reglementiert. Der Käufer muss in der Regel nachweisen, dass er die Fläche selbst bewirtschaften wird und über die entsprechende Qualifikation verfügt. Deutsche ohne landwirtschaftlichen Hintergrund werden hier regelmäßig scheitern - unabhängig von der Inländergleichstellung. Die Regelungen dienen dem Schutz der bäuerlichen Betriebsstruktur.

Die häufigsten Fehler sind: (1) Das verbindliche Kaufanbot wird unterschätzt - in Österreich ist es sofort bindend, nicht erst nach notarieller Beurkundung. (2) Freizeitwohnsitz-Regelungen werden ignoriert - viele Gemeinden verbieten die Nutzung als Ferienwohnung. (3) Die Finanzierung wird nicht vorab geklärt - nicht jede Bank finanziert grenzüberschreitend. (4) Die Nebenkosten von 8-10 % werden unterschätzt. (5) Steuerliche Pflichten in Österreich (Mieteinnahmen, Immobilienertragsteuer) werden übersehen.