Das Wichtigste in Kürze

  • Deutsche können dank EU-Kapitalverkehrsfreiheit bei österreichischen Banken finanzieren
  • Die KIM-Verordnung begrenzt die Beleihung auf maximal 90 % des Immobilienwerts (LTV)
  • Mindestens 20 % Eigenkapital plus ca. 10 % für Nebenkosten sind erforderlich
  • Sowohl SCHUFA als auch KSV werden bei der Bonitätsprüfung herangezogen
  • Die maximale Kreditlaufzeit beträgt 35 Jahre, die Schuldendienstquote maximal 40 %
  • Die Finanzierung gilt nur für Immobilien in Österreich, nicht in Deutschland

EU-Kapitalverkehrsfreiheit als Grundlage

Die Europäische Union garantiert die freie Bewegung von Kapital zwischen ihren Mitgliedsstaaten. Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) verbietet Beschränkungen des Kapitalverkehrs innerhalb der EU. Für die Immobilienfinanzierung bedeutet das konkret: Österreichische Banken dürfen Kredite an deutsche Staatsbürger vergeben, und deutsche Käufer dürfen bei österreichischen Instituten eine Finanzierung beantragen.

In der Praxis nutzen zahlreiche österreichische Banken diese Möglichkeit und haben Erfahrung mit deutschen Kreditnehmern. Besonders in grenznahen Regionen wie Salzburg, Tirol oder Vorarlberg ist die Nachfrage von deutschen Käufern traditionell hoch. Dennoch unterscheidet sich der Prozess in einigen Punkten deutlich von einer Finanzierung in Deutschland.

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Nicht jede österreichische Bank vergibt Kredite an Kunden mit ausländischem Wohnsitz. Erkundigen Sie sich vorab, ob Ihre Wunschbank deutsche Kreditnehmer akzeptiert. Eine Übersicht finden Sie in unserem Ratgeber Welche Banken finanzieren Deutsche?

Die KIM-Verordnung: Spielregeln der Immobilienfinanzierung

Seit August 2022 gelten in Österreich die verbindlichen Regeln der KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung). Diese wurde von der Finanzmarktaufsicht (FMA) erlassen und betrifft alle Wohnimmobilienkredite, die von österreichischen Banken vergeben werden - unabhängig von der Nationalität des Kreditnehmers.

Die drei zentralen Säulen der KIM-Verordnung sind:

Kennzahl Grenzwert Bedeutung
LTV (Loan-to-Value) Maximal 90 % Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden
DSTI (Debt-Service-to-Income) Maximal 40 % Die monatliche Kreditrate darf 40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen
Maximale Laufzeit 35 Jahre Die Kreditlaufzeit darf 35 Jahre nicht überschreiten

Für deutsche Käufer bedeutet die KIM-Verordnung, dass eine Vollfinanzierung (100 % des Kaufpreises) nicht mehr möglich ist. Zusätzlich zum Eigenkapitalanteil müssen die Kaufnebenkosten (ca. 8-12 % des Kaufpreises) aus eigenen Mitteln bezahlt werden. In der Praxis sollten Sie daher mit einem Eigenkapitalbedarf von mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten rechnen.

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Die KIM-Verordnung erlaubt den Banken ein gewisses Ausnahmekontingent: Bis zu 20 % des Neukreditvolumens pro Quartal dürfen die strengen Grenzen überschreiten. In der Praxis werden diese Ausnahmen jedoch selten für ausländische Kreditnehmer genutzt.

SCHUFA und KSV: Die doppelte Bonitätsprüfung

Ein wesentlicher Unterschied zur Finanzierung in Deutschland: Österreichische Banken prüfen Ihre Bonität sowohl über die deutsche SCHUFA als auch über den österreichischen KSV1870 (Kreditschutzverband von 1870). Dieser doppelte Check ist üblich und dient der umfassenden Risikoeinschätzung.

Was die Bank bei der SCHUFA prüft

Was die Bank beim KSV prüft

Mehr dazu erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber SCHUFA und KSV-Auskunft bei der Immobilienfinanzierung.

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Beantragen Sie Ihre SCHUFA-Selbstauskunft rechtzeitig vor dem Bankgespräch. So können Sie eventuelle Fehler korrigieren und haben Ihre Daten parat. Ein kostenloser Auszug steht Ihnen einmal jährlich gemäß Art. 15 DSGVO zu.

Eigenkapitalanforderungen für Deutsche

Die Eigenkapitalanforderungen sind einer der wichtigsten Aspekte der Immobilienfinanzierung in Österreich. Als Faustregel gilt:

Posten Anteil am Kaufpreis Bei 400.000 EUR Kaufpreis
Eigenkapital (Minimum gemäß KIM-VO) 10 % 40.000 EUR
Empfohlenes Eigenkapital 20 % 80.000 EUR
Kaufnebenkosten (GrESt, Grundbuch, Notar, Makler) ca. 10-12 % 40.000-48.000 EUR
Gesamt empfohlen ca. 30-32 % 120.000-128.000 EUR

Viele österreichische Banken verlangen von deutschen Kreditnehmern sogar mehr Eigenkapital als von österreichischen Kunden. Der Grund: Das erhöhte Risiko durch den Auslandswohnsitz, mögliche Sprachbarrieren und die komplexere Einkommensprüfung. Rechnen Sie daher realistisch mit einem Eigenkapitalbedarf von 25-30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten.

Der Finanzierungsprozess in 5 Schritten

Schritt 1: Vorbereitung und Unterlagen

Bevor Sie eine österreichische Bank kontaktieren, sollten Sie alle erforderlichen Unterlagen zusammenstellen. Dazu gehören:

Schritt 2: Bankgespräch und Vorprüfung

Die meisten Banken bieten ein erstes Beratungsgespräch auch telefonisch oder per Videokonferenz an. Hier wird eine erste Einschätzung Ihrer Finanzierbarkeit vorgenommen. Die Bank prüft grob Ihre Einkommenssituation, den Eigenkapitalanteil und die Objektunterlagen.

Schritt 3: Bonitätsprüfung (SCHUFA + KSV)

Nach Ihrer Zustimmung führt die Bank die doppelte Bonitätsprüfung über SCHUFA und KSV durch. Gleichzeitig wird Ihre Schuldendienstquote (DSTI) berechnet, um sicherzustellen, dass die monatliche Rate 40 % Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigt.

Schritt 4: Immobilienbewertung

Die Bank lässt die Immobilie durch einen eigenen oder externen Gutachter bewerten. Der ermittelte Verkehrswert bildet die Grundlage für die Berechnung des LTV (Loan-to-Value). Wichtig: Die Bank bewertet häufig konservativer als der Kaufpreis vermuten lässt.

Schritt 5: Kreditangebot und Vertrag

Bei positiver Prüfung erhalten Sie ein verbindliches Kreditangebot. In Österreich wird der Kredit durch eine Hypothek im Grundbuch besichert - nicht durch eine Grundschuld wie in Deutschland. Mehr dazu erfahren Sie im Abschnitt zum Vergleich der Finanzierungssysteme.

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Der gesamte Prozess dauert in der Regel 4-8 Wochen. Planen Sie ausreichend Zeit ein, besonders wenn Sie erstmals mit einer österreichischen Bank zusammenarbeiten. Die Voraussetzungen für die Finanzierung sollten Sie frühzeitig prüfen.

Vergleich: Immobilienfinanzierung in Österreich vs. Deutschland

Wer aus Deutschland kommt, kennt das dortige Finanzierungssystem gut. Die Unterschiede zu Österreich sind teilweise erheblich:

Kriterium Österreich Deutschland
Sicherheit im Grundbuch Hypothek (akzessorisch, an Forderung gebunden) Grundschuld (abstrakt, unabhängig von Forderung)
Regulierung KIM-Verordnung seit 2022 Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Max. LTV 90 % (regulatorisch) Keine gesetzliche Grenze (bankabhängig)
Max. Laufzeit 35 Jahre Keine gesetzliche Grenze
DSTI-Grenze 40 % des Nettoeinkommens Keine gesetzliche Grenze
Vollfinanzierung Seit KIM-VO praktisch nicht möglich Bei guter Bonität möglich
Zinsbindung Fix, variabel oder Mischformen Fixzins über 10, 15, 20 Jahre üblich
Grunderwerbsteuer 3,5 % 3,5-6,5 % (je nach Bundesland)
Grundbucheintragung 1,1 % ca. 0,5 %

Variable vs. fixe Zinssätze

In Österreich haben Kreditnehmer die Wahl zwischen verschiedenen Zinsmodellen. Die Entscheidung hat großen Einfluss auf die monatliche Belastung und die Planungssicherheit. Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zu Zinssätzen.

Variabel verzinste Kredite

Variable Kredite orientieren sich am 3-Monats-EURIBOR oder 6-Monats-EURIBOR. Die Bank schlägt darauf einen festen Aufschlag (Marge) auf, der typischerweise zwischen 0,75 % und 1,75 % liegt. Der Gesamtzins passt sich regelmäßig an die Marktentwicklung an.

Fix verzinste Kredite

Fixzinskredite bieten für einen vereinbarten Zeitraum (meist 10, 15, 20 oder 25 Jahre) einen unveränderlichen Zinssatz. Nach Ablauf der Fixzinsperiode wird der Kredit in der Regel variabel verzinst oder neu verhandelt.

Mischformen (Hybridmodelle)

Einige Banken bieten die Möglichkeit, den Kredit aufzuteilen - beispielsweise 50 % fix und 50 % variabel. So kombinieren Sie Planungssicherheit mit der Chance auf günstigere Zinsen.

Wichtig: Nur für Immobilien in Österreich

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Österreichische Banken finanzieren ausschließlich Immobilien, die in Österreich liegen. Wenn Sie als Deutscher eine Immobilie in Deutschland kaufen möchten, müssen Sie sich an eine deutsche Bank wenden. Die Sicherheit (Hypothek) wird im österreichischen Grundbuch eingetragen, was nur für österreichische Objekte möglich ist.

Dieser Grundsatz gilt ohne Ausnahme. Eine österreichische Bank kann keine Hypothek in ein deutsches Grundbuch eintragen lassen, da die beiden Länder unterschiedliche Grundbuchsysteme und Sicherungsinstrumente verwenden (Hypothek in Österreich vs. Grundschuld in Deutschland).

Umgekehrt stellt sich die Frage, ob Sie in Deutschland finanzieren und in Österreich kaufen können. Dies ist theoretisch möglich, in der Praxis aber mit erheblichen Hürden verbunden.

Steuerliche Aspekte der AT-Finanzierung

Die Finanzierung bei einer österreichischen Bank hat auch steuerliche Implikationen, die Sie kennen sollten:

Für Hauptwohnsitz in Österreich

Für Vermietungsobjekte

Für Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze

Praktische Tipps für Deutsche

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Nutzen Sie die Möglichkeit eines unverbindlichen Erstgesprächs bei mehreren Banken. Die Konditionen können sich deutlich unterscheiden. Ein Finanzierungsberater mit Erfahrung im grenzüberschreitenden Bereich kann Ihnen viel Zeit und Geld sparen.

Häufig gestellte Fragen

Ja, ein österreichischer Wohnsitz ist keine zwingende Voraussetzung. Viele Banken - darunter Erste Bank, Raiffeisen und UniCredit Bank Austria - vergeben Kredite auch an Personen mit deutschem Wohnsitz. Allerdings akzeptiert nicht jedes Institut ausländische Kreditnehmer, und die Eigenkapitalanforderungen können höher ausfallen. Erkundigen Sie sich vorab, welche Banken Deutsche finanzieren.

Die Zinssätze für deutsche Kreditnehmer unterscheiden sich grundsätzlich nicht von denen für österreichische Kunden. Entscheidend sind Ihre Bonität, die Eigenkapitalquote und die gewählte Zinsbindung. Bei geringerem Eigenkapital oder fehlendem KSV-Eintrag kann die Marge etwas höher ausfallen. Fixzinsangebote liegen je nach Laufzeit und Marktlage meist zwischen 3 % und 4,5 %, variable Kredite orientieren sich am EURIBOR plus Aufschlag.

Der gesamte Prozess von der Erstanfrage bis zur Kreditauszahlung dauert in der Regel 4-8 Wochen. Bei grenzüberschreitenden Finanzierungen kann es aufgrund der doppelten Bonitätsprüfung (SCHUFA und KSV) und zusätzlicher Dokumentenanforderungen etwas länger dauern. Mit vollständig vorbereiteten Unterlagen beschleunigen Sie den Prozess erheblich.

Ja, die SCHUFA-Auskunft wird von österreichischen Banken nicht nur akzeptiert, sondern aktiv verlangt. Da deutsche Käufer in der Regel keinen KSV1870-Eintrag haben, ist die SCHUFA der wichtigste Bonitätsnachweis. Banken prüfen den Basisscore, bestehende Kredite und mögliche Negativmerkmale. Ein Score über 95 % gilt als sehr gut. Fordern Sie Ihre Datenkopie rechtzeitig an und lassen Sie fehlerhafte Einträge vor dem Kreditantrag korrigieren.

Ja, österreichische Banken bieten sowohl fix als auch variabel verzinste Kredite an. Variable Kredite orientieren sich am 3- oder 6-Monats-EURIBOR plus einem festen Aufschlag (Marge). Daneben gibt es Mischformen, bei denen ein Teil fix und ein Teil variabel verzinst wird. Die Wahl hängt von Ihrer Risikobereitschaft und den aktuellen Marktkonditionen ab - variable Kredite sind anfangs oft günstiger, bergen aber das Risiko steigender Raten.