Kaufbeschränkungen für Ausländer

Grundverkehrsgesetz: 9 Bundesländer, 9 verschiedene Regelwerke

Anders als in vielen anderen Ländern gibt es in Österreich kein einheitliches Bundesgesetz, das den Immobilienerwerb durch Ausländer regelt. Stattdessen hat jedes der neun Bundesländer sein eigenes Grundverkehrsgesetz (GVG). Diese neun Landesgesetze bestimmen, wer unter welchen Bedingungen Grundstücke und Immobilien erwerben darf - und die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind zum Teil erheblich.

Die Grundverkehrsgesetze verfolgen drei zentrale Ziele:

• Schutz des Wohnraums für die einheimische Bevölkerung vor Spekulation und „kalten Betten" (leerstehende Ferienimmobilien)
• Erhalt landwirtschaftlicher Strukturen durch Beschränkungen beim Erwerb von Agrarflächen (grüner Grundverkehr)
• Steuerung der Raumordnung und Verhinderung von Zersiedelung in touristischen Gebieten

Alle neun Grundverkehrsgesetze regeln dabei drei Bereiche:

1. Ausländergrundverkehr: Besondere Regelungen für den Erwerb durch Nicht-EU-Bürger
2. Landwirtschaftlicher Grundverkehr (grüner Grundverkehr): Regelungen zum Schutz land- und forstwirtschaftlicher Flächen
3. Baulicher Grundverkehr (grauer Grundverkehr): Regelungen für den Erwerb bebauter oder als Bauland gewidmeter Grundstücke

Die zuständige Behörde ist in jedem Bundesland die Grundverkehrsbehörde bzw. die Grundverkehrskommission. Diese entscheidet, ob ein Immobilienerwerb genehmigt wird oder nicht. Fast jeder Kauf durch Nicht-Österreicher - auch durch EU-Bürger - muss von dieser Behörde zumindest geprüft werden.

EU/EWR-Bürger vs. Drittstaatsangehörige: Zwei verschiedene Welten

Die wichtigste Unterscheidung im österreichischen Grundverkehrsrecht ist die zwischen EU/EWR-Bürgern und Drittstaatsangehörigen. Die Rechtsfolgen könnten kaum unterschiedlicher sein.

EU- und EWR-Bürger: Inländergleichstellung

Bürger aus EU- und EWR-Staaten profitieren von der Kapital- und Personenverkehrsfreiheit der Europäischen Union. Das bedeutet: Sie werden beim Immobilienerwerb grundsätzlich wie österreichische Staatsbürger behandelt. Eine Diskriminierung allein aufgrund der Nationalität wäre EU-rechtswidrig.

In der Praxis heißt das:

• Kein spezielles Genehmigungsverfahren als „Ausländer" - es gelten dieselben Regeln wie für Österreicher
• Vereinfachtes Erklärungsverfahren (Negativattest) statt aufwendiger Genehmigung beim Hauptwohnsitz
• Alle Beschränkungen (z. B. beim Ferienwohnsitz) gelten gleichermaßen für Inländer und EU-Bürger
• Auch Beschränkungen beim landwirtschaftlichen Grundverkehr müssen eingehalten werden

Detaillierte Informationen speziell für deutsche Käufer finden Sie im Ratgeber Können Deutsche in Österreich problemlos kaufen?

Drittstaatsangehörige: Strenges Genehmigungsverfahren

Für Staatsangehörige aus Nicht-EU/EWR-Ländern - also etwa aus der Schweiz, den USA, Großbritannien (seit dem Brexit), der Türkei, Russland oder asiatischen Staaten - gelten deutlich strengere Regeln. Der Erwerb von Grundeigentum ist grundsätzlich genehmigungspflichtig, und die Genehmigung wird nur erteilt, wenn ein besonderes Interesse nachgewiesen werden kann.

In der Praxis wird die Genehmigung für Drittstaatsangehörige nur erteilt, wenn:

• Ein dauerhafter Aufenthalt in Österreich nachgewiesen wird (gültiger Aufenthaltstitel)
• Wirtschaftliche Interessen bestehen (z. B. Gewerbebetrieb in Österreich)
• Völkerrechtliche Verträge eine Gleichstellung vorsehen
• Ein besonderes öffentliches Interesse am Erwerb besteht

Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz/Ferienwohnsitz: Die zentrale Einschränkung

Unabhängig von der Nationalität ist die geplante Nutzung der Immobilie der entscheidende Faktor für die Genehmigung. Die Unterscheidung zwischen Hauptwohnsitz und Ferienwohnsitz (auch Zweitwohnsitz oder Freizeitwohnsitz genannt) ist in Österreich von zentraler Bedeutung - und stellt die größte Einschränkung überhaupt dar.

Hauptwohnsitz: In der Regel kein Problem

Wer seinen Lebensmittelpunkt nach Österreich verlegen möchte, hat in allen neun Bundesländern gute Karten. Der Erwerb eines Hauptwohnsitzes ist sowohl für EU-Bürger als auch für Drittstaatsangehörige (mit gültigem Aufenthaltstitel) grundsätzlich möglich. Das Verfahren ist in den meisten Bundesländern eine reine Formsache.

Ein Hauptwohnsitz bedeutet dabei mehr als nur eine Meldeadresse. Sie müssen dort Ihren Mittelpunkt der Lebensinteressen begründen:

• Tatsächliche, überwiegende Präsenz an der Adresse (mehr als 50 % des Jahres)
• Soziale und familiäre Bindungen vor Ort (Partner, Kinder, Freundeskreis)
• Arbeitsplatz oder Gewerbebetrieb in der Nähe
• Schulort der Kinder oder vergleichbare Anknüpfungspunkte
• Regelmäßiger Strom- und Wasserverbrauch, der auf dauerhafte Nutzung hindeutet

Ferienwohnsitz: Die große Hürde

Der Erwerb einer Immobilie als Ferienwohnsitz (Freizeitwohnsitz) - also einer Wohnung, die nur zeitweise zu Urlaubs- oder Erholungszwecken genutzt wird - ist in vielen Bundesländern die größte Einschränkung. Und zwar für Inländer und Ausländer gleichermaßen. In touristisch geprägten Regionen sind neue Freizeitwohnsitze praktisch nicht mehr genehmigungsfähig.

Die Gründe dafür sind vielfältig:

• Gemeinden haben Obergrenzen (Kontingente) für Freizeitwohnsitze in ihren Flächenwidmungsplänen festgelegt
• In beliebten Tourismusgemeinden sind diese Kontingente seit Jahren vollständig erschöpft
• Steigende Immobilienpreise durch Zweitwohnsitzkäufer verdrängen die lokale Bevölkerung
• „Kalte Betten" (leerstehende Ferienwohnungen) belasten die kommunale Infrastruktur ohne wirtschaftlichen Beitrag
• Nur Immobilien mit expliziter Ferienwohnsitzwidmung dürfen als solche genutzt werden - ohne diese Widmung ist die Feriennutzung illegal

Detaillierte Informationen finden Sie im Ratgeber zu Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen.

Alle 9 Bundesländer im Detail: Spezifische Einschränkungen

Die folgende Tabelle zeigt die wesentlichen Unterschiede zwischen den Bundesländern beim Immobilienerwerb durch Nicht-Österreicher. Die Bewertung bezieht sich auf EU-Bürger - für Drittstaatsangehörige ist die Situation jeweils deutlich strenger.

Einen umfassenden Vergleich der liberalen Regionen bietet unser Ratgeber Regionen ohne Einschränkungen.

Genehmigungspflicht: Wann die Grundverkehrskommission zustimmen muss

In Österreich unterliegt nahezu jeder Immobilienerwerb durch Nicht-Österreicher einer Genehmigungspflicht oder zumindest einer Anzeigepflicht bei der Grundverkehrsbehörde. Das Verfahren unterscheidet sich je nach Käufer und Nutzungszweck erheblich.

Erklärungsverfahren (Negativattest)

Für EU/EWR-Bürger, die einen Hauptwohnsitz erwerben, gilt in den meisten Bundesländern ein vereinfachtes Verfahren. Der Käufer gibt eine Erklärung ab, dass er die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen wird. Die Grundverkehrsbehörde prüft die Plausibilität und stellt bei positiver Bewertung ein Negativattest aus - die Bestätigung, dass keine weitere Genehmigung erforderlich ist. Dieses Verfahren dauert in der Regel 4-8 Wochen.

Vollständiges Genehmigungsverfahren

In folgenden Fällen ist ein vollständiges Verfahren vor der Grundverkehrskommission erforderlich:

• Erwerb eines Ferienwohnsitzes (sofern im jeweiligen Bundesland überhaupt noch möglich)
• Erwerb durch Drittstaatsangehörige (unabhängig vom Nutzungszweck)
• Erwerb von landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Grundstücken (grüner Grundverkehr)
• Erwerb durch Gesellschaften, die von Ausländern kontrolliert werden
• Erwerb im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung durch Drittstaatsangehörige

Die Grundverkehrskommission prüft unter anderem, ob der Erwerb im kulturellen, sozialen oder wirtschaftlichen Interesse des Bundeslandes liegt. Ein bloßes Kapitalanlage-Interesse reicht in der Regel nicht aus.

Bearbeitungszeiten nach Bundesland

Widmungskategorien: Bauland, Grünland, Freiland - was darf gekauft werden?

Neben der Nationalität und der geplanten Nutzung spielt auch die Widmungskategorie des Grundstücks im Flächenwidmungsplan der Gemeinde eine zentrale Rolle für die Genehmigungsfähigkeit des Erwerbs.

Bauland

Grundstücke mit Baulandwidmung sind für die Bebauung vorgesehen. Es gibt verschiedene Unterkategorien:

• Bauland - Wohngebiet: Für Wohnzwecke vorgesehen - der Standardfall beim Haus- oder Wohnungskauf
• Bauland - Kerngebiet: Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe, typisch für Innenstadtlagen
• Bauland - Sondergebiet: Spezielle Nutzungen wie Hotels, Ferienwohnanlagen oder Gewerbebetriebe
• Bauland - Ferienwohngebiet: Nur dort, wo diese Widmung explizit besteht, dürfen Freizeitwohnsitze begründet werden

Für den Erwerb von Bauland durch EU-Bürger zum Zweck des Hauptwohnsitzes gelten die geringsten Einschränkungen. In den meisten Bundesländern genügt das vereinfachte Erklärungsverfahren.

Grünland und Freiland

Grundstücke, die als Grünland oder Freiland gewidmet sind, unterliegen besonderen Beschränkungen. Sie dürfen in der Regel nicht bebaut werden und sind hauptsächlich für land- und forstwirtschaftliche Nutzung, als Erholungsfläche oder als Schutzgebiet vorgesehen. Der Erwerb durch Nicht-Landwirte ist stark eingeschränkt, in vielen Bundesländern praktisch unmöglich.

Landwirtschaftliche Grundstücke: Besondere Einschränkungen

Der sogenannte „grüne Grundverkehr" betrifft den Erwerb landwirtschaftlicher und forstwirtschaftlicher Flächen. Hier gelten in allen neun Bundesländern besonders strenge Einschränkungen, die weit über die Nationalitätsfrage hinausgehen und auch für österreichische Staatsbürger gelten.

Die zentralen Anforderungen:

• Ortsansässigkeit: In vielen Bundesländern (insbesondere Tirol, Salzburg, Vorarlberg) muss der Käufer in der betreffenden Gemeinde oder zumindest im selben Bezirk wohnen oder seinen Hauptwohnsitz dorthin verlegen
• Landwirtschaftliche Qualifikation: Der Käufer muss nachweisen, dass er die Fläche fachgerecht bewirtschaften kann - durch eine abgeschlossene landwirtschaftliche Ausbildung oder nachgewiesene Berufserfahrung
• Selbstbewirtschaftungspflicht: Die Fläche muss vom Eigentümer persönlich oder durch Familienangehörige bewirtschaftet werden - eine reine Verpachtung kann zur Rückabwicklung führen
• Verhinderung von Bodenspekulation: Kaufpreise dürfen den ortsüblichen Verkehrswert nicht wesentlich übersteigen; überhöhte Preise können zur Versagung der Genehmigung führen
• Vorkaufsrecht lokaler Landwirte: In einigen Bundesländern haben benachbarte oder ortsansässige Landwirte ein gesetzliches Vorkaufsrecht
• Betriebsgröße: Es dürfen keine unwirtschaftlich kleinen Einheiten entstehen (Verbot der Zerstückelung)

Praktische Auswirkungen: Ferienwohnungen in Tourismusgebieten

Die größten praktischen Auswirkungen haben die Einschränkungen beim Erwerb von Ferienwohnungen in den beliebten Tourismusgebieten Tirols, Salzburgs und Vorarlbergs. Hier treffen strenge gesetzliche Regelungen auf eine hohe internationale Nachfrage - mit weitreichenden Konsequenzen für Kaufinteressenten.

Tirol: Das strengste Bundesland

Tirol hat die restriktivsten Regelungen in ganz Österreich. Das Tiroler Grundverkehrsgesetz (TGVG) in Verbindung mit dem Tiroler Raumordnungsgesetz sieht vor:

• Eine Kontingentgrenze von maximal 8-10 % Freizeitwohnsitzen pro Gemeinde (bezogen auf den Gesamtwohnungsbestand)
• Sogenannte Vorbehaltsgemeinden, in denen keinerlei neue Freizeitwohnsitze mehr genehmigt werden - die Kontingente sind restlos erschöpft
• Strenge Kontrollen durch die Freizeitwohnsitz-Kommission, die aktiv nach illegalen Nutzungen fahndet
• Meldepflicht für alle bestehenden Freizeitwohnsitze im Freizeitwohnsitzregister
• Strafen von bis zu 50.000 Euro bei illegaler Freizeitwohnsitznutzung

Betroffen sind insbesondere die begehrten Lagen rund um Kitzbühel, St. Anton, Seefeld, Innsbruck-Land und das Zillertal.

Salzburg: Erschöpfte Kontingente

In vielen Salzburger Gemeinden - insbesondere im Pinzgau (Zell am See, Kaprun, Saalbach-Hinterglemm), im Pongau (Bad Gastein, St. Johann) und rund um die Stadt Salzburg - sind die Freizeitwohnsitz-Kontingente seit Jahren vollständig erschöpft. Neue Genehmigungen werden dort schlicht nicht mehr erteilt. Das Salzburger Raumordnungsgesetz sieht Obergrenzen von 8-16 % je nach Gemeinde vor.

Vorarlberg: Generelle Verbote

Vorarlberg hat in vielen Gemeinden ein generelles Verbot neuer Freizeitwohnsitze ausgesprochen. Die Regelungen gelten als fast so streng wie in Tirol und werden konsequent durchgesetzt. Insbesondere im Bregenzerwald, im Montafon und am Arlberg ist ein Freizeitwohnsitz praktisch nicht mehr zu erlangen.

Ausführliche Informationen zu den regionalen Besonderheiten finden Sie unter Kauf in Tirol, Salzburg und Vorarlberg.

Umgehungsversuche und deren Risiken

Die strengen Einschränkungen haben dazu geführt, dass einige Käufer versuchen, die Regelungen zu umgehen. Das ist nicht nur riskant, sondern in vielen Fällen strafbar. Die Behörden - insbesondere in Tirol, Salzburg und Vorarlberg - haben ihre Kontrollen in den letzten Jahren massiv verschärft.

Schein-Hauptwohnsitz: Der häufigste und gefährlichste Versuch

Manche Käufer melden einen Hauptwohnsitz an der Immobilie an, nutzen sie aber tatsächlich nur als Feriendomizil. Dies ist strafbar und wird von den Behörden systematisch überprüft.

Die Kontrollmaßnahmen sind vielfältig und werden immer raffinierter:

• Überprüfung des Strom- und Wasserverbrauchs (auffällig niedriger Verbrauch deutet auf Schein-Wohnsitz hin)
• Abgleich mit dem Melderegister und dem zentralen Melderegister (ZMR)
• Nachbarbefragungen und unangekündigte Ortsaugenscheine durch Behördenmitarbeiter
• Überprüfung der Teilnahme am Gemeindeleben (Wahlregistrierung, Vereinsmitgliedschaften)
• Kontrolle des Arbeitsplatzes, der Schulanmeldung der Kinder und der Arztbesuche vor Ort
• Abgleich mit Sozialversicherungsdaten und Steuererklärungen

Erwerb über eine Gesellschaft (GmbH, AG)

Der Versuch, die Regelungen durch Zwischenschaltung einer GmbH, AG oder einer ausländischen Gesellschaft zu umgehen, ist ebenfalls zum Scheitern verurteilt. Die Grundverkehrsgesetze erfassen ausdrücklich auch Umgehungsgeschäfte und den Erwerb durch Gesellschaften, die von Ausländern kontrolliert werden. Es wird auf die natürlichen Personen „durchgegriffen", die hinter der Gesellschaft stehen.

Treuhandkonstruktionen und Strohmann-Geschäfte

Auch Treuhandvereinbarungen, bei denen ein österreichischer Staatsbürger als Strohmann fungiert, sind nichtig und werden als Umgehungsgeschäft gewertet. Die Anti-Umgehungsbestimmungen der Grundverkehrsgesetze erfassen ausdrücklich auch solche Konstruktionen.

Sonderfälle: Erbschaft, Schenkung und Zwangsversteigerung

Auch bei besonderen Erwerbsformen gelten die Grundverkehrsgesetze:

Erbschaft und Schenkung

Erbt ein Nicht-Österreicher eine Immobilie oder erhält sie als Schenkung, muss ebenfalls eine Grundverkehrsgenehmigung beantragt werden. Für EU-Bürger ist dies in der Regel unproblematisch. Drittstaatsangehörige müssen das vollständige Genehmigungsverfahren durchlaufen. Wird die Genehmigung versagt, muss die Immobilie innerhalb einer gesetzten Frist veräußert werden.

Zwangsversteigerung

Beim Erwerb in der Zwangsversteigerung gelten die Grundverkehrsgesetze ebenfalls. Der gerichtliche Zuschlag wird nur erteilt, wenn die grundverkehrsbehördliche Genehmigung vorliegt oder nachweislich nicht erforderlich ist.

Praktische Tipps: So gehen Sie rechtssicher vor

Trotz aller Einschränkungen gibt es legale Wege, in Österreich eine Immobilie zu erwerben. Beachten Sie folgende Empfehlungen:

1. Nutzungszweck frühzeitig klären: Bestimmen Sie vor der Immobiliensuche, ob die Immobilie als Hauptwohnsitz oder Ferienwohnsitz dienen soll
2. Bundesland-Regelungen prüfen: Informieren Sie sich über die spezifischen Regelungen des Bundeslandes, in dem die Wunschimmobilie liegt
3. Flächenwidmungsplan einsehen: Prüfen Sie bei der Gemeinde, welche Widmung das Grundstück hat - ist eine Ferienwohnsitzwidmung vorhanden?
4. Lokalen Anwalt einschalten: Ein auf Grundverkehrsrecht spezialisierter Anwalt vor Ort ist unverzichtbar und kennt die lokale Praxis der Behörden
5. Aufschiebende Bedingung vereinbaren: Kaufvertrag immer unter der Bedingung der Grundverkehrsgenehmigung abschließen
6. Alternativen in Betracht ziehen: In liberalen Bundesländern wie Wien, Burgenland oder Niederösterreich gibt es kaum Einschränkungen
7. Buy-to-let prüfen: Touristisch gewidmete Objekte mit gewerblicher Vermietung umgehen die Freizeitwohnsitz-Beschränkungen legal

Welche Regionen besonders unkompliziert sind, erfahren Sie im Artikel Regionen ohne Einschränkungen.

Häufig gestellte Fragen