Immobilienkauf als Deutscher

Die rechtliche Grundlage: EU-Freizügigkeit als Türöffner

Als deutscher Staatsbürger profitieren Sie von den EU-Grundfreiheiten - konkret von der Personen- und Kapitalverkehrsfreiheit. Diese garantieren, dass Sie beim Immobilienerwerb in Österreich nicht schlechter gestellt werden dürfen als ein österreichischer Käufer. Eine Diskriminierung allein aufgrund Ihrer Nationalität wäre EU-rechtswidrig.

Das bedeutet in der Praxis: Sie können jede Immobilie kaufen, die auch ein Österreicher erwerben darf. Ein generelles Kaufverbot für Ausländer existiert nicht. Was es allerdings gibt, sind Nutzungsbeschränkungen - und die betreffen Inländer wie Ausländer gleichermaßen.

Das Grundverkehrsgesetz: Neun Bundesländer, neun Regelwerke

Der Immobilienerwerb in Österreich wird nicht durch ein einheitliches Bundesgesetz geregelt, sondern durch die Grundverkehrsgesetze der einzelnen Bundesländer. Jedes der neun Bundesländer hat eigene Vorschriften, die bestimmen, wer unter welchen Bedingungen Immobilien kaufen darf. Die zuständige Behörde ist die jeweilige Grundverkehrsbehörde.

Die Ziele dieser Gesetze sind:

• Schutz vor Zersiedelung und Entstehung von „kalten Betten" (leerstehende Ferienimmobilien)
• Bezahlbarer Wohnraum für die lokale Bevölkerung
• Erhalt landwirtschaftlicher Strukturen (grüner Grundverkehr)

Fast jeder Immobilienkauf durch Ausländer - auch durch EU-Bürger - muss von der Grundverkehrsbehörde genehmigt werden. Bei einem Hauptwohnsitz ist dies meist eine reine Formsache. Bei einem Ferienwohnsitz wird es zur echten Hürde.

Hauptwohnsitz: Der unkomplizierte Weg

Wenn Sie Ihren Lebensmittelpunkt nach Österreich verlegen, ist der Immobilienkauf in der Regel unproblematisch. Das Verfahren läuft so ab:

1. Sie unterzeichnen den Kaufvertragsentwurf beim Notar
2. Der Notar reicht Ihre Erklärung zur Hauptwohnsitzbegründung bei der Grundverkehrsbehörde ein
3. Die Behörde prüft die Plausibilität und stellt ein „Negativattest" aus
4. Mit diesem Bescheid kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen

Dieses vereinfachte Erklärungsverfahren dauert in der Regel nur 4 bis 8 Wochen und ist für EU-Bürger eine Formsache - vorausgesetzt, die Erklärung ist plausibel.

Ferienwohnsitz: Die große Hürde

Hier wird es schwierig. Der Erwerb einer Immobilie, die Sie nicht als ständigen Wohnsitz, sondern nur zeitweise zu Erholungszwecken nutzen möchten, unterliegt einem strengen Genehmigungsverfahren. In vielen touristisch geprägten Gemeinden ist ein solcher Kauf praktisch unmöglich.

Die Gründe:

• Gemeinden legen in ihren Flächenwidmungsplänen fest, wie viele Freizeitwohnsitze erlaubt sind
• In beliebten Gemeinden sind diese Kontingente seit Jahren erschöpft
• Nur Immobilien mit expliziter Ferienwohnsitzwidmung dürfen als solche genutzt werden
• Ohne diese Widmung ist eine reine Feriennutzung illegal

Besonders Tirol, Salzburg und Vorarlberg sind extrem restriktiv. In vielen Tiroler Gemeinden (sogenannten „Vorbehaltsgemeinden") werden keine neuen Genehmigungen für Freizeitwohnsitze erteilt - auch nicht für EU-Bürger. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zu Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen.

Der Schein-Hauptwohnsitz: Ein riskantes Spiel

Manche Käufer versuchen, die Regeln zu umgehen, indem sie die Immobilie als Hauptwohnsitz anmelden, sie aber faktisch nur als Feriendomizil nutzen. Das ist illegal und wird kontrolliert.

Österreichische Behörden prüfen zunehmend:

• Strom- und Wasserverbrauch (auffällig niedrig bei Schein-Wohnsitz)
• Melderegister und tatsächliche Anwesenheit
• Nachbarbefragungen
• Teilnahme am Gemeindeleben

Regionale Unterschiede: Wo der Kauf einfacher ist

Detaillierte Informationen zu den einzelnen Regionen finden Sie in unserem Ratgeber Regionen ohne Einschränkungen.

Der Kaufprozess: Schritt für Schritt

Schritt 1: Kaufanbot

Nach der Entscheidung für eine Immobilie geben Sie ein schriftliches Kaufanbot ab. Achtung: In Österreich ist dieses Anbot rechtlich bindend! Bei Annahme durch den Verkäufer entsteht ein Vorvertrag. Ein Rücktritt ist dann oft nur unter Zahlung einer Stornogebühr möglich.

Schritt 2: Kaufvertrag und Treuhandschaft

Ein österreichischer Notar oder Rechtsanwalt erstellt den detaillierten Kaufvertrag und agiert als Treuhänder. Der Kaufpreis wird nicht direkt an den Verkäufer überwiesen, sondern auf ein sicheres Treuhandkonto. So sind beide Seiten geschützt.

Schritt 3: Grundverkehrsverfahren

Der Treuhänder reicht den Kaufvertrag bei der Grundverkehrsbehörde ein. Bei einem Hauptwohnsitz ist dies eine Formsache (4-8 Wochen). Bei einem Ferienwohnsitz kann es Monate dauern - mit unsicherem Ausgang.

Schritt 4: Steuerliche Abwicklung

Der Treuhänder berechnet die Grunderwerbsteuer (3,5 %) und die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %) und führt sie ans Finanzamt ab. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Schritt 5: Eintragung ins Grundbuch

Mit allen Dokumenten reicht der Treuhänder das Einverleibungsgesuch beim Bezirksgericht ein. Mit der Grundbucheintragung werden Sie offiziell zum Eigentümer. Erst dann wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt.

Gesamtdauer: 2-3 Monate in liberalen Bundesländern, bis zu 6+ Monate in streng regulierten Regionen.

Kaufnebenkosten: Was der Kauf wirklich kostet

Planen Sie zusätzlich rund 10 % des Kaufpreises für Nebenkosten ein. Diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden - eine Mitfinanzierung durch die Bank ist unüblich.

Eine detaillierte Aufschlüsselung finden Sie im Artikel Notarkosten & Nebenkosten.

Finanzierung: Deutsche oder österreichische Bank?

Deutsche Staatsbürger können sich sowohl über deutsche als auch über österreichische Banken finanzieren. Die österreichische Variante ist in der Regel einfacher, weil die Bank den lokalen Markt kennt und die Immobilie direkt als Sicherheit verwenden kann.

Zentrale Anforderungen:

• Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises + 10 % Nebenkosten
• SCHUFA-Auskunft: Wird von fast allen österreichischen Banken verlangt
• Stabiles Einkommen: Idealerweise unbefristeter Arbeitsvertrag
• KIM-Verordnung (seit 2022): Max. 90 % Beleihung, max. 40 % Schuldendienstquote, max. 35 Jahre Laufzeit

Steuern nach dem Kauf

• Grundsteuer: Jährlich an die Gemeinde (meist moderat)
• Mieteinnahmen: In Österreich steuerpflichtig, in Deutschland über Progressionsvorbehalt berücksichtigt
• Verkaufsgewinn: Immobilienertragsteuer von 30 % (Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung nach 2 Jahren)

Häufig gestellte Fragen