Welche Grunderwerbssteuern fallen für Deutsche in Österreich an?

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) in Österreich beträgt für Deutsche, wie für Inländer auch, standardmäßig 3,5 % des Kaufpreises.
Bei Übertragungen im engen Familienkreis (z.B. an Ehepartner, Kinder) gilt ein vergünstigter Stufentarif, der bei 0,5 % beginnt.
Neben der Grunderwerbsteuer fällt eine Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % an.
Die gesamte Abwicklung der Steuerzahlung und Eintragung ins Grundbuch wird in der Regel von einem österreichischen Notar oder Rechtsanwalt übernommen.
Als EU-Bürger benötigen Deutsche meist keine spezielle Genehmigung für den Erwerb, müssen aber die jeweiligen Landesgesetze (insbesondere bei Ferienwohnsitzen) beachten.

Grundlagen: Was ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?

Die Grunderwerbsteuer, kurz GrESt, ist eine Verkehrssteuer, die beim Erwerb von inländischen Grundstücken anfällt. Wenn Sie als Deutscher eine Immobilie in Österreich kaufen, kommen Sie um diese Steuer nicht herum. Sie ist eine wesentliche Komponente der Kaufnebenkosten und muss sorgfältig in Ihre Finanzplanung einkalkuliert werden. Die Steuer wird auf den sogenannten Erwerbsvorgang erhoben, also auf den rechtlichen Akt, durch den das Eigentum an einem Grundstück übergeht. Dies umfasst nicht nur den klassischen Kauf, sondern auch Schenkungen, Erbschaften oder den Tausch von Immobilien.

Zuständig für die Erhebung ist das österreichische Finanzamt. Die rechtliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG 1987). Wichtig zu verstehen ist, dass der Steuerschuldner in der Regel der Käufer der Immobilie ist. Obwohl vertraglich auch andere Regelungen möglich wären, ist dies in der Praxis die absolute Norm. Die Steuer entsteht bereits mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags, nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Die gesamte Abwicklung, von der Berechnung der Steuer bis zur Abführung an das Finanzamt, wird üblicherweise von dem beauftragten Notar oder Rechtsanwalt treuhänderisch für Sie erledigt. Dies sorgt für einen sicheren und geordneten Ablauf des gesamten Prozesses.

Der Standard-Steuersatz: Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Für die meisten Immobilienkäufe in Österreich gilt ein einheitlicher Steuersatz. Als deutscher Käufer werden Sie hierbei rechtlich wie ein österreichischer Käufer behandelt. Der Standard-Steuersatz der Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent. Dieser Prozentsatz wird auf die sogenannte Bemessungsgrundlage angewendet. In den allermeisten Fällen ist das schlicht der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Kaufen Sie also ein Haus für 500.000 Euro, berechnet sich die Steuer direkt von dieser Summe.

Dieser Satz von 3,5 % gilt für alle sogenannten entgeltlichen Erwerbe außerhalb des begünstigten Familienkreises. Ein entgeltlicher Erwerb liegt immer dann vor, wenn eine Gegenleistung für die Immobilie fließt – also primär der Kaufpreis. Es spielt dabei keine Rolle, ob Sie eine kleine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück erwerben. Der Steuersatz bleibt konstant. Diese klare und einheitliche Regelung macht die Kalkulation der Steuerbelastung im Vorfeld sehr transparent und planbar. Im Gegensatz zu Deutschland, wo die Bundesländer unterschiedliche Steuersätze zwischen 3,5 % und 6,5 % festlegen, bietet Österreich hier eine landesweit konsistente Regelung, was die Planung für Käufer deutlich vereinfacht.

Sonderfall Familienkreis: Profitieren Deutsche von vergünstigten Sätzen?

Ja, auch als deutscher Staatsbürger können Sie von erheblichen steuerlichen Vorteilen profitieren, wenn Sie eine Immobilie innerhalb des engen Familienkreises in Österreich erwerben oder übertragen. Für diese Fälle hat der österreichische Gesetzgeber einen speziellen Stufentarif eingeführt, der deutlich günstiger ist als der reguläre Satz von 3,5 %. Dies gilt für Übertragungen an Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten (mit gemeinsamem Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Wahlkinder oder Schwiegerkinder.

Der Stufentarif im Detail

Die Berechnung erfolgt in Stufen und orientiert sich am sogenannten Grundstückswert, der nicht zwingend dem Kaufpreis entsprechen muss. Die Staffelung sieht wie folgt aus:

Für die ersten 250.000 Euro des Grundstückswerts: 0,5 %
Für die nächsten 150.000 Euro (also von 250.001 bis 400.000 Euro): 2,0 %
Für alle Beträge über 400.000 Euro: 3,5 %

Dieser Tarif gilt sowohl für entgeltliche Übertragungen (Kauf) als auch für unentgeltliche Übertragungen (Schenkungen) innerhalb der Familie. Er bietet ein enormes Einsparpotenzial. Bei einer Immobilie mit einem Grundstückswert von 400.000 Euro würde die Steuer nach diesem Modell nur 4.250 Euro betragen, anstatt der 14.000 Euro beim regulären Satz. Die korrekte Ermittlung des Grundstückswerts und die Anwendung des Stufentarifs sollten unbedingt durch einen erfahrenen österreichischen Notar oder Steuerberater begleitet werden.

Die Bemessungsgrundlage: Wovon wird die Steuer berechnet?

Die korrekte Bestimmung der Bemessungsgrundlage ist entscheidend für die Höhe der anfallenden Grunderwerbsteuer. Sie ist der Wert, auf den der jeweilige Steuersatz (3,5 % oder der Stufentarif) angewendet wird. Man unterscheidet hier grundsätzlich zwischen zwei verschiedenen Grundlagen.

Die Gegenleistung (Kaufpreis)

Beim klassischen Immobilienkauf zwischen fremden Dritten ist die Bemessungsgrundlage die Gegenleistung. Das ist in der Regel der im Kaufvertrag festgeschriebene Kaufpreis. Zur Gegenleistung zählen aber auch andere Leistungen, die der Käufer übernimmt. Das können zum Beispiel übernommene Schulden des Verkäufers oder ein dem Verkäufer eingeräumtes Wohnrecht sein. Der Wert dieser zusätzlichen Leistungen muss dem Kaufpreis hinzugerechnet werden. Inventar wie eine Einbauküche oder Möbel, das explizit im Kaufvertrag mit einem eigenen Preis ausgewiesen wird, kann unter Umständen herausgerechnet werden, da es sich um bewegliche Güter handelt. Hier ist eine genaue vertragliche Gestaltung durch den Notar essenziell.

Der Grundstückswert

In Fällen, in denen keine oder nur eine geringe Gegenleistung fließt, wird der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Dies ist typischerweise der Fall bei:

Schenkungen
Erbschaften
Übertragungen im begünstigten Familienkreis

Zur Ermittlung dieses Grundstückswerts gibt es in Österreich zwei anerkannte Methoden: Entweder man nutzt das Pauschalwertmodell, eine standardisierte Berechnungsmethode der Finanzverwaltung, die auf Bodenwert und Gebäudewert basiert, oder man legt ein Gutachten eines Immobiliensachverständigen vor, das den tatsächlichen Verkehrswert nachweist. Die Wahl der Methode kann finanzielle Auswirkungen haben und sollte strategisch mit einem Experten besprochen werden.

Rechenbeispiel: So kalkulieren Sie die Grunderwerbsteuer korrekt

Theoretische Erklärungen sind hilfreich, doch konkrete Zahlen schaffen Klarheit. Um den Unterschied zwischen dem Standarderwerb und einer Übertragung im Familienkreis zu verdeutlichen, vergleichen wir zwei typische Szenarien. Wir nehmen an, die Immobilie hat einen Verkehrswert und Kaufpreis von 450.000 Euro. Auch der nach dem Pauschalwertmodell ermittelte Grundstückswert beträgt in unserem Beispiel 450.000 Euro.

Szenario 1: Kauf von einer fremden Person

Sie erwerben als Deutscher eine Wohnung in Wien von einem Verkäufer, mit dem Sie nicht verwandt sind. Hier greift der reguläre Steuersatz. Die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis.

Bemessungsgrundlage (Kaufpreis): 450.000 €
Steuersatz: 3,5 %
Berechnung: 450.000 € * 0,035
Anfallende Grunderwerbsteuer: 15.750 €

Szenario 2: Kauf vom eigenen Vater

Sie erwerben das gleiche Objekt von Ihrem Vater. Da es sich um eine Übertragung im engsten Familienkreis handelt, kommt der vorteilhafte Stufentarif zur Anwendung. Die Bemessungsgrundlage ist hier der Grundstückswert.

Die folgende Tabelle zeigt die Berechnung im Detail:

Wertanteil des Grundstücks	Steuersatz	Steuerbetrag
Für die ersten 250.000 €	0,5 %	1.250 €
Für die nächsten 150.000 € (bis 400.000 €)	2,0 %	3.000 €
Für die restlichen 50.000 € (über 400.000 €)	3,5 %	1.750 €
Gesamt		6.000 €

Wie das Beispiel eindrücklich zeigt, beträgt die Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer in diesem Fall 9.750 €. Die genaue Prüfung, ob die Voraussetzungen für den Familienrabatt erfüllt sind, ist daher von enormer finanzieller Bedeutung.

Weitere Nebenkosten: Was kommt neben der Grunderwerbsteuer auf Sie zu?

Die Grunderwerbsteuer ist ein großer, aber leider nicht der einzige Posten bei den Kaufnebenkosten in Österreich. Als Käufer müssen Sie mit einer Reihe weiterer Gebühren und Honorare rechnen, die Ihre Gesamtinvestition signifikant erhöhen. Eine realistische Budgetierung muss all diese Punkte umfassen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Als Faustregel können Sie davon ausgehen, dass die Nebenkosten insgesamt rund 10 % des Kaufpreises ausmachen können.

Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick:

Grundbucheintragungsgebühr: Dies ist der zweitgrößte Posten. Für die Eintragung Ihres Eigentumsrechts im österreichischen Grundbuch wird eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises fällig. Ohne diese Eintragung werden Sie nicht rechtmäßiger Eigentümer.
Notar- oder Rechtsanwaltskosten: Die Errichtung des Kaufvertrags, die treuhänderische Abwicklung des Kaufpreises und die Durchführung der Grundbucheintragung müssen von einem Notar oder Rechtsanwalt vorgenommen werden. Die Kosten hierfür liegen üblicherweise zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Der genaue Satz ist verhandelbar und hängt vom Aufwand ab.
Maklerprovision: Sofern die Immobilie über einen Makler vermittelt wurde, fällt eine Provision an. In Österreich beträgt diese für den Käufer in der Regel 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
Kosten für Finanzierung: Falls Sie den Kauf über ein Darlehen finanzieren, können zusätzliche Kosten für die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch (typischerweise 1,2 % der Darlehenssumme) sowie Bearbeitungsgebühren der Bank anfallen.

Der Prozess: Von der Unterschrift bis zur Zahlung der Steuer

Der Kauf einer Immobilie in Österreich folgt einem klar strukturierten und rechtssicheren Prozess. Als deutscher Käufer durchlaufen Sie die gleichen Schritte wie ein Einheimischer. Der Notar oder Rechtsanwalt (in Österreich „Vertragserrichter“ genannt) spielt dabei die zentrale Rolle und führt Sie sicher durch den gesamten Ablauf.

Unterzeichnung des Kaufvertrags: Nachdem alle Details geklärt sind, unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag beim Notar. Mit diesem Akt entsteht die Steuerschuld für die Grunderwerbsteuer.
Treuhandkonto und Selbstberechnung: Der Käufer überweist den gesamten Kaufpreis sowie alle Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühr, Notarhonorar) auf ein spezielles Treuhandkonto des Notars. Der Notar berechnet die Grunderwerbsteuer selbst (sogenannte Selbstberechnung) und meldet diese elektronisch an das Finanzamt.
Zahlung an das Finanzamt: Der Notar führt die berechnete Grunderwerbsteuer und die Grundbucheintragungsgebühr direkt vom Treuhandkonto an die zuständigen Behörden ab. Dies muss bis zum 15. des auf den Vertragsabschluss zweitfolgenden Monats geschehen.
Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung: Sobald die Steuer beim Finanzamt eingegangen ist, stellt dieses eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Dieses Dokument ist der offizielle Nachweis, dass die Steuerschuld beglichen wurde.
Eintragung ins Grundbuch: Erst mit dieser Bescheinigung kann der Notar den Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts beim zuständigen Bezirksgericht stellen. Nach erfolgter Eintragung sind Sie offiziell und rechtlich anerkannter Eigentümer der Immobilie. Gleichzeitig wird der Kaufpreis vom Treuhandkonto an den Verkäufer ausgezahlt.

Ausländergrunderwerb: Benötigen Deutsche eine spezielle Genehmigung?

Ein zentraler Punkt, der viele deutsche Käufer beschäftigt, ist die Frage nach einer speziellen Genehmigung. In Österreich unterliegt der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer den sogenannten Ausländergrunderwerbsgesetzen. Diese sind jedoch nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern fallen in die Kompetenz der einzelnen Bundesländer. Das bedeutet, die Regeln können sich je nachdem, ob Sie in Tirol, Kärnten oder Wien kaufen, unterscheiden.

Die gute Nachricht für EU-Bürger

Aufgrund der EU-Niederlassungsfreiheit und des Diskriminierungsverbots werden Staatsangehörige von EU- und EWR-Staaten, also auch Deutsche, grundsätzlich wie Inländer behandelt. In den meisten Fällen benötigen Sie daher keine spezielle ausländerrechtliche Genehmigung für den Kauf. Der Erwerb ist somit in der Regel frei möglich. Sie müssen lediglich beim Vertragserrichter eine Erklärung abgeben, dass Sie EU-Bürger sind und von Ihrem Recht auf Freizügigkeit Gebrauch machen.

Achtung bei Ferienwohnsitzen

Eine wichtige Ausnahme besteht beim Erwerb von Ferien- oder Zweitwohnsitzen. Einige Bundesländer, insbesondere touristisch stark geprägte Regionen wie Tirol, Salzburg und Vorarlberg, haben sehr restriktive Regelungen, um den Ausverkauf der Heimat und die Entstehung von „kalten Betten“ zu verhindern. In vielen Gemeinden ist der Erwerb einer Immobilie, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird, genehmigungspflichtig oder sogar gänzlich untersagt. Diese Genehmigungspflicht gilt dann auch für EU-Bürger. Es ist daher unerlässlich, sich vor dem Kauf bei der zuständigen Gemeinde oder einem lokalen Notar genau über die Widmung der Immobilie und die geltenden Bestimmungen für Ferienwohnsitze zu informieren.

Wichtige Fragen und Antworten

Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen, das die Grunderwerbsteuer betrifft?

Nein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich bezieht sich primär auf Einkommens- und Vermögenssteuern. Bei der Grunderwerbsteuer gilt das sogenannte Belegenheitsprinzip. Das bedeutet, die Steuer wird immer in dem Land erhoben, in dem sich die Immobilie befindet. Ein Kauf in Österreich löst also ausschließlich die österreichische Grunderwerbsteuer aus.

Wann genau muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Die Steuerschuld entsteht mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Die Zahlung wird jedoch praktisch vom Notar oder Rechtsanwalt abgewickelt. Sie überweisen den Betrag zusammen mit dem Kaufpreis auf dessen Treuhandkonto. Der Notar führt die Steuer dann fristgerecht an das Finanzamt ab, bevor er die Eintragung ins Grundbuch beantragt.

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Das hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Erwerben Sie die Immobilie zur privaten Eigennutzung, können Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich nicht geltend machen. Kaufen Sie die Immobilie jedoch zur Vermietung oder für gewerbliche Zwecke, zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten. Sie kann dann über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt als Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) steuermindernd angesetzt werden.

Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?

Eine Nichtzahlung hat gravierende Konsequenzen. Das Finanzamt wird in diesem Fall keine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen. Ohne diese Bescheinigung kann der Notar Ihr Eigentumsrecht nicht im Grundbuch eintragen lassen. Sie werden also nicht zum rechtlichen Eigentümer der Immobilie, obwohl Sie vielleicht schon den Kaufvertrag unterschrieben haben. Die Zahlung ist eine zwingende Voraussetzung für den Eigentumserwerb.