Dürfen Deutsche Ferienimmobilien oder Zweitwohnsitze in Österreich kaufen?

• Grundsätzlich erlaubt: Als EU-Bürger dürfen Deutsche in Österreich Immobilien erwerben. Dies sichert das EU-Recht auf Kapitalverkehrsfreiheit.
• Strenge regionale Gesetze: Der entscheidende Faktor sind die Grundverkehrsgesetze der einzelnen Bundesländer. Diese schränken den Kauf von Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen stark ein.
• Die „Ferienwohnsitzwidmung“ ist entscheidend: Eine Immobilie darf nur dann als reiner Feriensitz genutzt werden, wenn sie eine offizielle „Ferienwohnsitzwidmung“ besitzt. Solche Widmungen sind selten und stark limitiert.
• Hohe Strafen bei Umgehung: Wer eine Immobilie als Hauptwohnsitz kauft, sie aber nur als Feriendomizil nutzt (sogenannter Schein-Hauptwohnsitz), riskiert hohe Geldstrafen und sogar die Rückabwicklung des Kaufs.
• Professionelle Beratung ist unerlässlich: Aufgrund der komplexen Rechtslage ist die Begleitung durch einen auf österreichisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt oder Notar unverzichtbar.

Grundsätzliche Regelungen: Der Traum vom Zweitwohnsitz in den Alpen

Die Vorstellung, eine eigene Immobilie in den österreichischen Bergen oder an einem idyllischen See zu besitzen, ist für viele Deutsche ein lang gehegter Traum. Grundsätzlich steht diesem Wunsch aus rechtlicher Sicht wenig im Weg. Als Bürger der Europäischen Union genießen Deutsche in Österreich das Recht auf freien Kapitalverkehr und die Niederlassungsfreiheit. Das bedeutet, Sie dürfen in Österreich genauso wie ein Einheimischer Grund und Boden erwerben. Doch die Tücke steckt, wie so oft, im Detail.

Der entscheidende Faktor, der den Traum schnell zu einem komplexen juristischen Unterfangen machen kann, sind die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer. Jedes der neun Bundesländer hat seine eigene Gesetzgebung, um den Immobilienmarkt zu regulieren. Das Hauptziel dieser Gesetze ist es, den Ausverkauf der Heimat zu verhindern, die Preise für Einheimische erschwinglich zu halten und die Entstehung von sogenannten „kalten Betten“ in Tourismusregionen zu vermeiden. „Kalte Betten“ bezeichnet man Immobilien, die die meiste Zeit des Jahres leer stehen und somit der lokalen Wirtschaft und dem sozialen Gefüge schaden. Daher ist der Kauf einer Immobilie durch einen EU-Bürger zwar möglich, die Nutzung als reiner Ferien- oder Zweitwohnsitz unterliegt jedoch strengen Genehmigungsverfahren.

Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Ferienwohnsitz: Die entscheidenden Unterschiede

Um die rechtlichen Hürden zu verstehen, ist die korrekte Definition der Nutzungsart Ihrer Wunschimmobilie von zentraler Bedeutung. Die österreichischen Behörden unterscheiden sehr genau zwischen drei Kategorien, die jeweils unterschiedliche rechtliche Konsequenzen haben.

Der Hauptwohnsitz

Ein Hauptwohnsitz ist der Ort, an dem eine Person den Mittelpunkt ihrer Lebensbeziehungen hat. Dies wird anhand verschiedener Kriterien bewertet, wie zum Beispiel dem Arbeitsplatz, dem Schulort der Kinder, sozialen Kontakten und der Dauer des Aufenthalts. Wer eine Immobilie in Österreich kauft und sie als seinen Hauptwohnsitz deklariert, muss diesen auch tatsächlich dorthin verlegen und sich entsprechend anmelden. Für EU-Bürger ist der Erwerb zum Zwecke der Hauptwohnsitzgründung in der Regel das einfachste Verfahren.

Der Zweitwohnsitz (begünstigter Zweitwohnsitz)

Ein Zweitwohnsitz wird nicht primär zur Erholung genutzt, sondern dient Zwecken wie der Berufsausübung oder dem Studium. Man spricht hier auch oft von einem begünstigten Zweitwohnsitz. Wenn Sie beispielsweise in München leben, aber unter der Woche in Salzburg arbeiten und dort eine Wohnung benötigen, können Sie einen Zweitwohnsitz anmelden. Sie müssen der Behörde gegenüber glaubhaft machen, dass der Wohnsitz aus beruflichen oder ausbildungsbedingten Gründen notwendig ist. Die Genehmigung ist hier einfacher zu erhalten als für einen reinen Feriensitz.

Der Ferienwohnsitz

Ein Ferienwohnsitz dient ausschließlich Erholungs- und Freizeitzwecken. Dies ist die am strengsten regulierte Kategorie. Der Kauf einer Immobilie zur Nutzung als Ferienwohnsitz ist nur dann legal möglich, wenn diese über eine explizite Ferienwohnsitzwidmung verfügt. Diese Widmung ist eine offizielle Eigenschaft des Grundstücks und wird im Flächenwidmungsplan der Gemeinde festgelegt.

Das Nadelöhr: Die Ferienwohnsitzwidmung

Die größte Hürde beim Kauf einer Ferienimmobilie in Österreich ist die sogenannte Ferienwohnsitzwidmung. Dies ist keine Eigenschaft des Käufers, sondern eine offizielle raumplanerische Widmung des Grundstücks selbst. Nur wenn eine Liegenschaft im Flächenwidmungsplan einer Gemeinde explizit als „Ferienwohngebiet“ oder mit einer entsprechenden Eignung ausgewiesen ist, darf sie legal als Feriendomizil genutzt werden.

In vielen beliebten Tourismusregionen wie Tirol, Salzburg oder Vorarlberg sind solche Widmungen extrem selten. Die Gemeinden haben in den letzten Jahrzehnten die Neuausweisung von Ferienwohnsitzen stark eingeschränkt oder ganz gestoppt, um die bereits erwähnten negativen Effekte zu bekämpfen. Bestehende Ferienwohnsitze genießen zwar Bestandsschutz, aber das Angebot ist winzig und die Nachfrage riesig. Dies treibt die Preise für legal gewidmete Ferienimmobilien in astronomische Höhen.

Bevor Sie also auch nur ein Kaufanbot unterschreiben, ist es unerlässlich, die rechtliche Situation zu prüfen. Verlassen Sie sich niemals auf mündliche Zusagen des Verkäufers oder Maklers. Die einzige verlässliche Quelle ist eine Einsicht in den aktuellen Flächenwidmungsplan der Gemeinde und eine Prüfung des Grundbuchs. Ein erfahrener lokaler Rechtsanwalt kann diese Prüfung für Sie durchführen und die rechtliche Situation zweifelsfrei klären.

Der Kaufprozess in der Praxis: Schritt für Schritt erklärt

Der Erwerb einer Immobilie in Österreich folgt einem strukturierten Prozess, bei dem das grundverkehrsbehördliche Verfahren eine zentrale Rolle spielt.

Schritt 1: Immobiliensuche und Prüfung

Suchen Sie gezielt nach Objekten, die für Ihre gewünschte Nutzung infrage kommen. Klären Sie bei Interesse sofort die Widmung der Liegenschaft ab. Beauftragen Sie einen Experten, den Flächenwidmungsplan und das Grundbuch zu prüfen.

Schritt 2: Das Kaufanbot

Wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen passen, geben Sie ein schriftliches Kaufanbot ab. Achtung: Ein angenommenes Kaufanbot ist in Österreich bereits ein rechtlich bindender Vorvertrag, von dem Sie nicht ohne Weiteres zurücktreten können.

Schritt 3: Das grundverkehrsbehördliche Verfahren

Nach Annahme des Anbots muss der Kauf bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde des Bundeslandes angezeigt werden. Hier gibt es zwei typische Wege:

• Das Erklärungsverfahren: Wenn Sie als EU-Bürger die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen wollen, genügt oft eine einfache Erklärung. Sie versichern darin, dass Sie die Immobilie nicht zur Begründung eines illegalen Ferienwohnsitzes erwerben.
• Das Genehmigungsverfahren: In allen anderen Fällen, insbesondere beim Erwerb eines (legalen) Ferienwohnsitzes, ist ein formelles Genehmigungsverfahren notwendig. Die Behörde prüft, ob der Kauf den Zielen des Grundverkehrsgesetzes widerspricht.

Schritt 4: Kaufvertrag und Treuhandschaft

Nach der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde wird der eigentliche Kaufvertrag von einem Notar oder Rechtsanwalt aufgesetzt. Der Kaufpreis wird in der Regel auf ein Treuhandkonto des Anwalts/Notars eingezahlt.

Schritt 5: Grundbucheintragung

Sobald alle Bedingungen erfüllt sind und die Steuern bezahlt wurden, veranlasst der Treuhänder die Eintragung Ihres Eigentumsrechts im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung sind Sie rechtlich der neue Eigentümer.

Die Rolle der Grundverkehrsbehörde: Wer entscheidet und nach welchen Kriterien?

Die Grundverkehrsbehörde ist die zentrale Kontrollinstanz beim Immobilienerwerb in Österreich. Sie ist meist bei der jeweiligen Bezirkshauptmannschaft angesiedelt und agiert auf Basis des Grundverkehrsgesetzes des jeweiligen Bundeslandes. Ihre Hauptaufgabe ist es, den Grundstücksverkehr zu überwachen und sicherzustellen, dass er im öffentlichen Interesse stattfindet.

Die Behörde prüft jeden einzelnen Kaufvertrag, bei dem der Erwerber nicht österreichischer Staatsbürger ist oder bei dem der Verdacht auf die Begründung eines Freizeitwohnsitzes besteht. Die Kriterien sind streng und vielfältig. So wird geprüft, ob durch den Erwerb eine „Überfremdung“ der Gemeinde zu befürchten ist, ob der Kauf spekulativen Zwecken dient oder ob er agrar- oder volkswirtschaftlichen Interessen widerspricht. Beim Kauf eines Hauptwohnsitzes durch einen Deutschen prüft die Behörde vor allem die Plausibilität der Absicht. Ein Softwareentwickler aus München, der nach Kitzbühel ziehen will, um remote zu arbeiten, hat eine höhere Glaubwürdigkeit als jemand, der ohne ersichtlichen Grund einen Hauptwohnsitz in einem abgelegenen Alpendorf anmelden möchte.

Die Vorgehensweisen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland erheblich. Besonders restriktiv sind Tirol, Salzburg und Vorarlberg. Hier ist die Wahrscheinlichkeit, eine Genehmigung für einen nicht gewidmeten Ferienwohnsitz zu erhalten, praktisch null. In anderen Bundesländern wie Kärnten oder der Steiermark können die Regelungen in manchen Gemeinden etwas moderater sein, doch auch hier ist eine genaue Einzelfallprüfung unerlässlich.

Risiken und Strafen: Was passiert bei einem illegalen Ferienwohnsitz?

Angesichts der hohen Hürden für legale Ferienwohnsitze kommen manche Käufer auf die Idee, die Regeln zu umgehen. Das häufigste Modell ist der Schein-Hauptwohnsitz: Man kauft eine Immobilie, meldet sie als Hauptwohnsitz an, nutzt sie aber de facto nur für wenige Wochen im Jahr als Feriendomizil. Davor muss eindringlich gewarnt werden. Die österreichischen Behörden gehen seit Jahren massiv gegen diese Praxis vor.

Die Konsequenzen einer Entdeckung sind drastisch und können existenzbedrohend sein:

• Hohe Verwaltungsstrafen: Die Geldstrafen für die illegale Nutzung können bis zu 50.000 Euro oder mehr betragen. Strafbar machen sich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer.
• Untersagung der Nutzung: Die Behörde kann die rechtswidrige Nutzung per Bescheid untersagen.
• Rückabwicklung des Kaufvertrags: In schweren Fällen kann der Kaufvertrag von der Grundverkehrsbehörde für von Anfang an nichtig erklärt werden.
• Zwangsversteigerung: Kommt der Eigentümer der Aufforderung nicht nach, die illegale Nutzung zu beenden oder die Immobilie zu verkaufen, kann die Behörde eine Zwangsversteigerung der Liegenschaft anordnen.

Die Gemeinden führen Kontrollen durch, indem sie beispielsweise den Strom- und Wasserverbrauch prüfen, Nachbarn befragen oder Kontrollen der Meldeämter durchführen. Das Risiko, entdeckt zu werden, ist hoch und die finanziellen und rechtlichen Folgen sind verheerend.

Die Kosten im Blick: Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich

Neben dem reinen Kaufpreis fallen in Österreich, ähnlich wie in Deutschland, erhebliche Nebenkosten an, die Sie in Ihre Budgetplanung einbeziehen müssen. In der Regel sollten Sie mit etwa 10 % des Kaufpreises als zusätzliche Kosten rechnen.

Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick:

• Grunderwerbsteuer: Sie beträgt pauschal 3,5 % des Kaufpreises.
• Grundbucheintragungsgebühr: Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch werden 1,1 % des Kaufpreises fällig.
• Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung: Der beauftragte Rechtsanwalt oder Notar verrechnet für die Erstellung des Kaufvertrags, die treuhänderische Abwicklung und die Durchführung des Grundbuchverfahrens ein Honorar. Dieses liegt meist zwischen 1,5 % und 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
• Maklerprovision: Sofern ein Makler involviert war, beträgt die Provision in der Regel 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.

Die folgende Tabelle zeigt eine Beispielrechnung für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 €:

Kostenart	Prozentsatz / Betrag	Beispiel bei 500.000 € Kaufpreis
Kaufpreis	–	500.000 €
Grunderwerbsteuer	3,5 %	17.500 €
Grundbucheintragungsgebühr	1,1 %	5.500 €
Notar/Anwalt (Annahme 2 % + USt.)	ca. 2,4 %	12.000 €
Maklerprovision (Annahme 3 % + USt.)	3,6 %	18.000 €
Gesamtkosten (ca.)	–	553.000 €

Touristische Vermietung: Eine legale Alternative zum reinen Ferienwohnsitz?

Eine legale und immer beliebtere Möglichkeit, eine Immobilie in einer österreichischen Tourismusregion zu erwerben und selbst zu nutzen, ist das Modell der touristischen Vermietung, auch „Buy-to-let“ oder „Anlegerwohnung“ genannt. Hierbei erwerben Sie die Immobilie nicht für die rein private Nutzung, sondern als Kapitalanlage mit der Verpflichtung, sie an Feriengäste zu vermieten.

Der rechtliche Vorteil liegt darin, dass es sich hierbei um eine gewerbliche Nutzung handelt. In vielen Raumordnungsplänen sind spezielle Zonen für solche touristischen Beherbergungsbetriebe ausgewiesen. Der Erwerb ist hier oft einfacher, da er der lokalen Wirtschaft dient und „kalte Betten“ vermeidet. Üblicherweise wird der Betrieb und die Vermietung von einer professionellen Agentur vor Ort übernommen, die sich um Buchungen, Reinigung und Gästebetreuung kümmert. Als Eigentümer erhalten Sie die Mieteinnahmen und haben in der Regel das Recht, die Immobilie für einige Wochen im Jahr selbst zu nutzen. Diese Eigennutzungszeiten sind jedoch vertraglich begrenzt.

Dieses Modell bietet eine attraktive Mischung aus Rendite und privater Nutzungsmöglichkeit. Es ist jedoch wichtig, die Verträge genau zu prüfen. Wie hoch ist die garantierte Auslastung? Wie flexibel sind die Eigennutzungszeiten? Welche Kosten fallen für die Betreibergesellschaft an? Zudem gibt es steuerliche Aspekte wie die Umsatzsteuerpflicht zu beachten. Auch hier ist eine umfassende rechtliche und steuerliche Beratung vor dem Kauf unerlässlich.

Wichtige Fragen und Antworten

Kann ich die strengen Regeln umgehen, indem ich die Immobilie als Hauptwohnsitz anmelde, sie aber nur im Urlaub nutze?

Davon ist dringend abzuraten. Dies stellt einen sogenannten „Schein-Hauptwohnsitz“ dar und ist illegal. Die österreichischen Behörden verfolgen solche Fälle aktiv. Die Strafen sind empfindlich und reichen von hohen Geldbußen bis hin zur zwangsweisen Rückabwicklung des Kaufvertrags. Das Risiko ist den potenziellen Ärger nicht wert.

Gibt es Unterschiede zwischen den österreichischen Bundesländern?

Ja, die Unterschiede sind erheblich. Jedes Bundesland hat sein eigenes Grundverkehrsgesetz. Besonders restriktiv sind die Gesetze in den stark touristisch geprägten westlichen Bundesländern wie Tirol, Salzburg und Vorarlberg. In Kärnten, der Steiermark oder Oberösterreich können die Regelungen in manchen Aspekten abweichen, sind aber ebenfalls streng. Eine pauschale Aussage ist unmöglich; es muss immer die lokale Gesetzeslage geprüft werden.

Was ist der Unterschied zwischen einem Zweitwohnsitz und einem Ferienwohnsitz?

Ein Zweitwohnsitz (auch „begünstigter Zweitwohnsitz“) dient einem nachvollziehbaren Zweck, der nicht die reine Erholung ist, z. B. für die Arbeit oder eine Ausbildung. Ein Ferienwohnsitz dient ausschließlich der Freizeit und Erholung. Die rechtlichen Hürden für den Erwerb eines Ferienwohnsitzes sind um ein Vielfaches höher.

Wie finde ich heraus, ob eine Immobilie als Ferienwohnsitz genutzt werden darf?

Der einzig verlässliche Weg ist die Prüfung der offiziellen Widmung der Liegenschaft. Dies geschieht durch eine Einsicht in den Flächenwidmungsplan der Gemeinde. Nur wenn dort eine explizite „Ferienwohnsitzwidmung“ vermerkt ist, ist die Nutzung legal. Verlassen Sie sich nie auf mündliche Aussagen, sondern fordern Sie schriftliche Nachweise und lassen Sie diese von einem unabhängigen Experten prüfen.

Benötige ich einen österreichischen Anwalt oder Notar?

Ja, unbedingt. Das österreichische Immobilien- und Grundverkehrsrecht ist äußerst komplex und für Laien kaum zu durchschauen. Ein auf dieses Gebiet spezialisierter lokaler Rechtsanwalt oder Notar ist unerlässlich, um das Genehmigungsverfahren zu begleiten, den Vertrag rechtssicher zu gestalten und Sie vor teuren Fehlern und rechtlichen Fallstricken zu schützen.