Kann ich als Deutscher auch in Deutschland finanzieren und in Österreich kaufen?

Grundsätzlich ist es möglich, als Deutscher mit einer deutschen Bank eine Immobilie in Österreich zu finanzieren, jedoch ist dies sehr schwierig und unüblich.
Deutsche Banken scheuen das Risiko, da die rechtlichen Rahmenbedingungen (z.B. Grundbuchrecht, Zwangsvollstreckung) in Österreich anders sind.
Die Finanzierung über eine österreichische Bank ist der deutlich gängigere und oft einfachere Weg für Deutsche.
Unabhängig von der Bank sind eine exzellente Bonität und ein hoher Eigenkapitalanteil (oft 30-40 % plus Nebenkosten) entscheidende Voraussetzungen.
Die Zusammenarbeit mit einem spezialisierten, grenzüberschreitend tätigen Finanzierungsvermittler kann den Prozess erheblich erleichtern und die Erfolgschancen steigern.
Beachten Sie die hohen Kaufnebenkosten in Österreich, die zusätzlich zum Eigenkapital für die Finanzierung aufgebracht werden müssen.

Die Grundsatzfrage: Deutsche Finanzierung für eine Immobilie in Österreich?

Die Vorstellung ist verlockend: Sie leben in Deutschland, träumen aber von einem Chalet in den Tiroler Alpen oder einer Stadtwohnung in Wien. Ihre Hausbank in Deutschland kennen Sie seit Jahren, das Vertrauensverhältnis ist gut. Warum also nicht den Immobilienkredit für das Objekt in Österreich einfach dort aufnehmen? Diese Frage stellen sich viele Deutsche, die mit einem Immobilienkauf im Nachbarland liebäugeln. Rein theoretisch ist die Antwort: Ja, es ist möglich. Die Realität sieht jedoch komplizierter aus.

Für eine deutsche Bank bedeutet eine Immobilienfinanzierung im Ausland einen erheblichen Mehraufwand und ein höheres Risiko. Der zentrale Punkt ist die Kreditsicherheit. Wenn Sie in Deutschland eine Immobilie finanzieren, trägt die Bank eine Grundschuld in das deutsche Grundbuch ein. Sollten Sie den Kredit nicht mehr bedienen können, kann die Bank über dieses Recht relativ unkompliziert eine Zwangsvollstreckung einleiten. In Österreich existiert ein anderes Rechtssystem. Eine deutsche Bank müsste sich mit dem österreichischen Grundbuchrecht, der dortigen Hypothek und den landesspezifischen Gesetzen zur Zwangsvollstreckung auseinandersetzen. Dieser Prozess ist aus der Ferne komplex, kostspielig und langwierig. Aus diesem Grund winken die allermeisten deutschen Filialbanken bei einer solchen Anfrage direkt ab. Nur wenige Spezialbanken oder private Banken für sehr vermögende Kunden ziehen eine solche grenzüberschreitende Finanzierung überhaupt in Erwägung.

Warum deutsche Banken oft zögern: Die rechtlichen Hürden

Das Zögern deutscher Kreditinstitute ist kein Ausdruck von Misstrauen gegenüber dem österreichischen Markt, sondern eine nüchterne betriebswirtschaftliche und juristische Risikobewertung. Die Hürden sind vielfältig und für die Banken von erheblicher Bedeutung, da sie die Verwertbarkeit der gestellten Sicherheit – der Immobilie – direkt beeinflussen.

Das Problem der Grundschuld

In Deutschland sichert sich die Bank durch eine Grundschuld ab. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und ist „abstrakt“. Das bedeutet, es ist rechtlich unabhängig von der eigentlichen Kreditforderung. Selbst wenn der Kredit teilweise zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld in voller Höhe bestehen und kann für neue Kredite genutzt werden. In Österreich hingegen ist die Hypothek das gängige Sicherungsmittel. Sie ist „akzessorisch“, also fest an die Existenz und Höhe der zugrundeliegenden Forderung gekoppelt. Sinkt die Kreditschuld, sinkt auch der Wert der Hypothek. Ein deutsches Institut müsste sich also auf ein für sie fremdes Sicherungsrecht einlassen, was die interne Bearbeitung und Risikoprüfung deutlich verkompliziert.

Die Zwangsvollstreckung im Ausland

Dies ist der kritischste Punkt. Kommt es zum Zahlungsausfall, muss die deutsche Bank ihr Recht in Österreich durchsetzen. Sie kann nicht einfach nach deutschem Recht vorgehen, sondern muss ein Zwangsvollstreckungsverfahren vor einem österreichischen Gericht anstrengen. Das bedeutet: Die Bank benötigt Anwälte, die auf österreichisches Recht spezialisiert sind, muss die Verfahrenskosten tragen und sich auf einen potenziell langen und unsicheren Prozess einstellen. Die rechtlichen Unterschiede, die unterschiedlichen Fristen und die Notwendigkeit, vor Ort zu agieren, stellen ein kaum kalkulierbares Risiko dar, das die meisten Banken lieber vermeiden.

Unterschiedliche Bewertungsmethoden

Jede Bank führt vor einer Kreditzusage eine Beleihungswertermittlung durch. Damit schätzt sie den Wert der Immobilie ein, um festzulegen, bis zu welcher Höhe sie einen Kredit gewährt. Die Standards und Verfahren zur Immobilienbewertung können sich zwischen Deutschland und Österreich unterscheiden. Eine deutsche Bank hat oft keine eigenen Gutachter in Österreich und müsste auf externe Experten vertrauen, deren Bewertungen sie möglicherweise schwerer einschätzen kann. Dies führt zu einer zusätzlichen Unsicherheit bei der Bewertung der Kreditsicherheit.

Die Alternative: Finanzierung über eine österreichische Bank

Angesichts der Hürden bei deutschen Banken stellt sich schnell die Frage nach der praktikableren Lösung. Diese lautet in den allermeisten Fällen: die Finanzierung direkt über eine Bank in Österreich. Dieser Weg ist nicht nur üblicher, sondern oft auch unkomplizierter und schneller, da sich die österreichischen Institute auf heimischem Terrain bewegen.

Die Vorteile liegen auf der Hand. Eine österreichische Bank ist mit dem lokalen Immobilienmarkt, den rechtlichen Gegebenheiten wie dem Grundbuchrecht und der Hypothek sowie den Prozessen einer eventuellen Zwangsvollstreckung bestens vertraut. Für sie ist die Finanzierung einer Immobilie in Salzburg, Kärnten oder Wien ein alltägliches Geschäft. Die Risikobewertung ist für sie einfacher und standardisiert. Viele Banken, insbesondere in den Grenzregionen zu Deutschland, haben zudem große Erfahrung mit deutschen Kunden und wissen genau, welche Unterlagen sie benötigen.

Als deutscher Staatsbürger können Sie problemlos einen Kredit bei einer österreichischen Bank beantragen. Sie müssen jedoch dieselben strengen Kriterien erfüllen wie ein einheimischer Käufer. Dazu gehören vor allem der Nachweis eines stabilen und ausreichenden Einkommens sowie eine saubere Kredithistorie. Ihre deutsche SCHUFA-Auskunft wird dabei in der Regel als Äquivalent zur österreichischen KSV-Auskunft (Kreditschutzverband) anerkannt und angefordert. Seien Sie jedoch darauf vorbereitet, dass österreichische Banken von ausländischen Käufern oft einen höheren Eigenkapitaleinsatz fordern, um ihr Risiko zu minimieren.

Voraussetzungen für eine grenzüberschreitende Finanzierung

Unabhängig davon, ob Sie den schwierigen Weg über eine deutsche Bank versuchen oder den gängigeren über ein österreichisches Institut wählen – die grundlegenden Anforderungen an Sie als Kreditnehmer sind hoch. Eine Finanzierung für eine Auslandsimmobilie wird nur an Kunden mit einer erstklassigen finanziellen Ausgangslage vergeben. Die Bank will absolute Sicherheit, dass der Kredit bedient werden kann und die Immobilie als Sicherheit werthaltig ist.

Tadellose Bonität und hohes Eigenkapital

Ihre Kreditwürdigkeit (Bonität) ist das A und O. Eine makellose SCHUFA-Auskunft ohne negative Einträge ist die absolute Mindestanforderung. Darüber hinaus erwartet die Bank einen erheblichen Anteil an Eigenkapital. Während in Deutschland Finanzierungen mit 20 % Eigenkapital noch möglich sind, sollten Sie für einen Kauf in Österreich deutlich mehr einplanen. Eine Quote von 30 % bis 40 % des Kaufpreises, zuzüglich der gesamten Kaufnebenkosten, ist eine realistische Größenordnung. Dieses hohe Eigenkapital dient der Bank als Risikopuffer.

Stabile Einkommensverhältnisse

Sie müssen nachweisen, dass Sie über ein sicheres, regelmäßiges und ausreichend hohes Einkommen verfügen, um die monatliche Kreditrate bequem tragen zu können. Als ideal gilt ein unbefristetes Angestelltenverhältnis außerhalb der Probezeit. Selbstständige und Freiberufler müssen oft die Bilanzen und Steuerbescheide der letzten drei bis fünf Jahre vorlegen, um die Stabilität ihrer Einkünfte zu belegen. Die Bank wird eine detaillierte Haushaltsrechnung aufstellen, um Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit genau zu prüfen.

Der Wert und die Lage der Immobilie

Auch die Immobilie selbst wird von der Bank genau unter die Lupe genommen. Ein Objekt in einer gefragten Lage, zum Beispiel in einer Großstadt wie Wien oder in einer etablierten Tourismusregion wie Kitzbühel, wird positiver bewertet als eine abgelegene Immobilie in einer strukturschwachen Region. Der Grund ist einfach: Eine Immobilie in guter Lage lässt sich im Notfall leichter und schneller verkaufen. Die Bank achtet auf den Zustand, die Ausstattung und das allgemeine Wertsteigerungspotenzial des Objekts.

Der Finanzierungsprozess Schritt für Schritt erklärt

Der Weg von der Idee bis zur Schlüsselübergabe für Ihre Immobilie in Österreich ist ein strukturierter Prozess. Eine gute Vorbereitung ist entscheidend, um Verzögerungen und unerwartete Probleme zu vermeiden. Gehen Sie die folgenden Schritte systematisch an.

Schritt 1: Erstberatung und Vorprüfung
Bevor Sie sich auf eine Immobilie festlegen, sollten Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten klären. Kontaktieren Sie einen auf grenzüberschreitende Finanzierungen spezialisierten Vermittler oder direkt einige österreichische Banken. In einem ersten Gespräch können Sie Ihren Finanzierungsrahmen grob abstecken und erfahren, welche Unterlagen benötigt werden.

Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen
Stellen Sie eine vollständige Mappe mit allen relevanten Dokumenten zusammen. Dazu gehören typischerweise: gültiger Personalausweis oder Reisepass, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, der aktuelle Einkommensteuerbescheid, eine aktuelle SCHUFA-Auskunft, Eigenkapitalnachweise (Kontoauszüge, Depotauszüge) und, sobald vorhanden, detaillierte Unterlagen zur Wunschimmobilie (Exposé, Grundbuchauszug, Baupläne).

Schritt 3: Kreditantrag und Prüfung
Mit den vollständigen Unterlagen stellen Sie den offiziellen Kreditantrag. Nun beginnt die intensive Prüfung durch die Bank. Sie analysiert Ihre Bonität, Ihr Einkommen und bewertet die Immobilie. Dieser Prozess kann einige Wochen in Anspruch nehmen.

Schritt 4: Kreditzusage und Vertragsunterzeichnung
Erhalten Sie die Kreditzusage, übersendet Ihnen die Bank das verbindliche Kreditangebot. Prüfen Sie dieses Dokument sorgfältig, insbesondere den Zinssatz, die Laufzeit, die monatliche Rate und die Bedingungen für Sondertilgungen. Nach Ihrer Unterschrift ist der Kreditvertrag bindend.

Schritt 5: Notartermin und Grundbucheintrag in Österreich
Der Kaufvertrag für eine Immobilie in Österreich muss von einem Notar oder Rechtsanwalt erstellt und beglaubigt werden. Beim Notartermin wird der Kaufvertrag unterzeichnet. Anschließend veranlasst der Notar die Eintragung Ihres Eigentumsrechts und der Hypothek zugunsten der Bank im österreichischen Grundbuch. Erst nach dieser Eintragung zahlt die Bank den Kaufpreis an den Verkäufer aus.

Kosten und Nebenkosten: Was Sie beim Immobilienkauf in Österreich budgetieren müssen

Ein häufig unterschätzter Faktor beim Immobilienkauf in Österreich sind die Nebenkosten. Diese summieren sich schnell auf rund 10 % des Kaufpreises und müssen in der Regel vollständig aus Ihrem Eigenkapital bezahlt werden. Sie werden nicht von der Bank mitfinanziert. Eine sorgfältige Budgetierung ist daher unerlässlich, um keine böse Überraschung zu erleben. Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Posten.

Kostenart	Höhe in % (vom Kaufpreis)	Anmerkungen
Grunderwerbsteuer	3,5 %	Staatliche Steuer, die bei jedem Immobilienerwerb fällig wird.
Grundbucheintragungsgebühr	1,1 %	Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch.
Maklerprovision	bis zu 3 % zzgl. 20 % USt	Fällt an, wenn die Immobilie über einen Makler vermittelt wurde. Die Höhe ist verhandelbar.
Kaufvertragserrichtung	ca. 1 % – 3 % zzgl. 20 % USt	Kosten für den Rechtsanwalt oder Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt und die treuhänderische Abwicklung übernimmt.
Notar- und Gerichtskosten	Pauschalbeträge	Gebühren für die Beglaubigung der Unterschriften und die Eingabe beim Grundbuchsgericht.
Kosten für Pfandrechtseintragung	1,2 %	Gebühr für die Eintragung der Hypothek der Bank im Grundbuch.

Diese Kosten sind ein wesentlicher Bestandteil Ihrer Kalkulation. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 400.000 € müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 40.000 € rechnen. Dieses Geld muss zusätzlich zu Ihrem Eigenkapitalanteil für die Finanzierung vorhanden sein. Planen Sie hier unbedingt einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.

Steuerliche Aspekte für Deutsche mit Immobilienbesitz in Österreich

Der Kauf einer Immobilie im Ausland wirft unweigerlich steuerliche Fragen auf. Glücklicherweise regelt ein Abkommen zwischen Deutschland und Österreich die wichtigsten Punkte, um eine doppelte Besteuerung zu vermeiden. Dennoch gibt es einige Besonderheiten, die Sie kennen sollten.

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich legt fest, welcher Staat das Besteuerungsrecht für bestimmte Einkünfte hat. Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, also auch aus der Vermietung einer Immobilie, gilt das Belegenheitsprinzip. Das bedeutet: Die Einkünfte werden in dem Land besteuert, in dem sich die Immobilie befindet – in diesem Fall also in Österreich. Sie müssen dort eine Steuererklärung abgeben und die Mieteinnahmen versteuern.

Vermietung und der Progressionsvorbehalt

Auch wenn die Mieteinnahmen in Österreich versteuert werden, haben sie Auswirkungen auf Ihre deutsche Steuerlast. Deutschland stellt diese ausländischen Einkünfte zwar steuerfrei, bezieht sie aber in die Berechnung Ihres persönlichen Steuersatzes mit ein. Dieses Verfahren nennt sich Progressionsvorbehalt. Konkret heißt das: Ihr gesamtes Welteinkommen (deutsches + österreichisches Einkommen) wird zur Ermittlung des Steuersatzes herangezogen. Dieser höhere Steuersatz wird dann aber nur auf Ihr deutsches Einkommen angewendet. Im Ergebnis zahlen Sie also in Deutschland mehr Steuern, als Sie es ohne die Immobilie in Österreich tun würden.

Erbschafts- und Schenkungssteuer

Auch im Erbfall oder bei einer Schenkung der Immobilie greifen grenzüberschreitende Regelungen. Sowohl Deutschland als auch Österreich können unter bestimmten Umständen Erbschafts- oder Schenkungssteuer erheben. Die Anrechnung der jeweils im anderen Land gezahlten Steuer ist komplex. Hier ist eine frühzeitige Beratung durch einen auf internationales Steuerrecht spezialisierten Steuerberater oder Anwalt unerlässlich, um die Rechtsnachfolge optimal zu gestalten.

Die Rolle des Finanzierungsvermittlers: Ein unverzichtbarer Partner?

Der Kauf und die Finanzierung einer Immobilie im Ausland sind deutlich komplexer als im Inland. Die Sprachbarriere, die unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen und die Unkenntnis des lokalen Marktes können schnell zu teuren Fehlern führen. An dieser Stelle kann ein spezialisierter Finanzierungsvermittler zu einem unverzichtbaren Partner werden.

Ein guter Vermittler, der sich auf den österreichischen Markt spezialisiert hat, fungiert als Ihr zentraler Ansprechpartner und Lotse. Er kennt nicht nur die Anforderungen der österreichischen Banken, sondern hat oft auch direkte Kontakte zu den richtigen Entscheidungsträgern. Er kann für Sie die Angebote verschiedener Banken einholen und vergleichen – eine Aufgabe, die für Sie als Privatperson aus Deutschland heraus sehr zeitaufwendig wäre. Der Vermittler weiß genau, welche Unterlagen in welcher Form benötigt werden und hilft Ihnen, Ihren Antrag optimal vorzubereiten. Dies erhöht Ihre Erfolgschancen erheblich.

Darüber hinaus kann er Sie vor Fallstricken bewahren. Er kennt die typischen Klauseln in österreichischen Kreditverträgen und kann Sie auf wichtige Unterschiede zum deutschen Recht hinweisen. Viele Vermittler verfügen zudem über ein Netzwerk an Notaren, Rechtsanwälten und Gutachtern in Österreich, auf das Sie zurückgreifen können. Zwar kostet die Dienstleistung eines Vermittlers eine Gebühr, doch diese Investition zahlt sich durch Zeitersparnis, bessere Konditionen und die Vermeidung von Fehlern oft mehrfach aus. Für die meisten Deutschen, die in Österreich kaufen wollen, ist die Zusammenarbeit mit einem Profi der effizienteste und sicherste Weg zur Wunschimmobilie.

Wichtige Fragen und Antworten

Kann ich meine deutsche SCHUFA-Auskunft in Österreich verwenden?

Ja, absolut. Für österreichische Banken ist die deutsche SCHUFA-Auskunft ein zentrales und anerkanntes Dokument zur Beurteilung Ihrer Kreditwürdigkeit. Sie wird in der Regel immer als Teil der Antragsunterlagen angefordert. Eine saubere SCHUFA ist eine Grundvoraussetzung für die Kreditvergabe.

Wie hoch muss mein Eigenkapital für einen Immobilienkauf in Österreich sein?

Generell benötigen Sie mehr Eigenkapital als bei einem Kauf in Deutschland. Österreichische Banken fordern von ausländischen Käufern oft eine Eigenkapitalquote von 30 % bis 40 % des Kaufpreises. Wichtig: Die erheblichen Kaufnebenkosten (ca. 10 %) müssen Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln aufbringen.

Ist es einfacher, als Grenzgänger eine Finanzierung zu bekommen?

Ja, in vielen Fällen kann es einfacher sein. Wenn Sie in Deutschland leben und in Österreich arbeiten (oder umgekehrt), sind Sie für Banken in der Grenzregion ein bekannter Kundentyp. Diese Banken haben Erfahrung mit grenzüberschreitenden Einkommensverhältnissen und die Prozesse sind oft etablierter, was die Finanzierung erleichtern kann.

Welche Immobilie lässt sich leichter finanzieren: Ferienwohnung oder Hauptwohnsitz?

Ein Hauptwohnsitz lässt sich in der Regel deutlich leichter finanzieren. Banken sehen eine selbstgenutzte Wohnimmobilie als sicherere Investition an. Eine Ferienimmobilie, insbesondere mit touristischer Widmung und Vermietungspflicht, wird als gewerbliches Investment mit höherem Risiko eingestuft. Dies führt oft zu strengeren Anforderungen, einem höheren Eigenkapitalbedarf und eventuell schlechteren Zinskonditionen.