Gibt es Einschränkungen für Nicht-Österreicher beim Immobilienbesitz in Österreich?

Grundsätzliche Erlaubnis: Als EU-Bürger, also auch als Deutscher, dürfen Sie in Österreich grundsätzlich Immobilien erwerben. Sie sind österreichischen Staatsbürgern weitgehend gleichgestellt.
Der entscheidende Faktor: Die größte Hürde ist nicht Ihre Staatsbürgerschaft, sondern die geplante Nutzung der Immobilie. Der Erwerb eines Hauptwohnsitzes ist meist unproblematisch.
Strenge Regeln für Ferienimmobilien: Der Kauf eines reinen Ferien- oder Zweitwohnsitzes („Freizeitwohnsitz“) ist stark reglementiert und in vielen beliebten Regionen (besonders in Westösterreich) genehmigungspflichtig oder sogar unmöglich.
Regionale Gesetze: Das Immobilienrecht ist in Österreich Ländersache. Jedes Bundesland hat sein eigenes Grundverkehrsgesetz, was zu erheblichen Unterschieden bei den Vorschriften führt.
Genehmigungsverfahren: Für den Erwerb einer Ferienimmobilie oder in bestimmten Fällen auch für land- und forstwirtschaftliche Flächen ist ein Verfahren bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde notwendig.

Grundlagen: Das österreichische Grundverkehrsgesetz verstehen

Wer den Traum von einer Immobilie in den Alpen hegt, stößt unweigerlich auf ein zentrales Gesetzeswerk: das Grundverkehrsgesetz. Anders als in Deutschland ist der Erwerb von Grund und Boden in Österreich nicht allein eine Sache des Zivilrechts zwischen Käufer und Verkäufer. Der Staat, genauer gesagt die einzelnen Bundesländer, behält sich ein Mitspracherecht vor. Der Sinn dahinter ist, den Ausverkauf der Heimat zu verhindern, die heimische Landwirtschaft zu schützen und einer Zersiedelung sowie der Entstehung von „kalten Betten“ – also reinen Feriendomizilen, die die meiste Zeit des Jahres leer stehen – entgegenzuwirken.

Das Besondere daran ist: Es gibt nicht das eine Grundverkehrsgesetz für ganz Österreich. Da die Raumordnung in die Kompetenz der Länder fällt, hat jedes der neun Bundesländer sein eigenes Gesetz erlassen. Diese ähneln sich in den Grundzügen, weisen aber in den Details, insbesondere bei den Regelungen für Ferienwohnsitze, erhebliche Unterschiede auf. Für Sie als potenziellen Käufer aus Deutschland bedeutet das: Die Regeln in Tirol können völlig anders sein als in der Steiermark oder in Wien. Die zuständige Behörde, die über den Kauf wacht, ist die jeweilige Grundverkehrsbehörde auf Bezirks- oder Landesebene.

EU-Bürger im Vorteil: Die „Inländergleichstellung“ für Deutsche

Die gute Nachricht vorweg: Als deutscher Staatsbürger genießen Sie aufgrund der EU-Mitgliedschaft die sogenannte „Inländergleichstellung“. Das bedeutet, dass Sie beim Immobilienerwerb in Österreich grundsätzlich die gleichen Rechte und Pflichten haben wie ein österreichischer Staatsbürger. Sie benötigen keine spezielle Genehmigung allein aufgrund Ihrer ausländischen Nationalität, wie es bei Bürgern aus Drittstaaten (Nicht-EU-Ländern) der Fall wäre. Diese Gleichstellung ist eine direkte Folge der Niederlassungs- und Kapitalverkehrsfreiheit innerhalb der Europäischen Union.

In der Praxis vereinfacht dies den Prozess erheblich. Sie müssen nicht nachweisen, dass ein besonderes kulturelles oder volkswirtschaftliches Interesse am Erwerb besteht. Dennoch bedeutet die Gleichstellung keinen Freifahrtschein. Sie sind zwar wie ein Inländer zu behandeln, müssen sich aber genauso an die Spielregeln des jeweiligen Bundeslandes halten. Die entscheidende Hürde ist daher nicht mehr die Frage „Wer kauft?“, sondern „Wie wird die Immobilie genutzt?“. Sie müssen im Kaufvertrag oder in einer separaten Erklärung glaubhaft machen, wie Sie die Immobilie verwenden werden. Die Behörden prüfen genau, ob die deklarierte Nutzung den regionalen Vorschriften entspricht. Ein Kauf ohne diese Prüfung und die entsprechende Eintragung im Grundbuch ist nicht möglich.

Der Knackpunkt: Hauptwohnsitz versus Ferienimmobilie

Hier liegt der Kern der gesamten Problematik. Das österreichische Recht unterscheidet streng zwischen einem Hauptwohnsitz und einem Freizeit- oder Ferienwohnsitz. Diese Unterscheidung ist für den Erfolg Ihres Immobilienkaufs absolut entscheidend.

Der unkomplizierte Hauptwohnsitz

Wenn Sie beabsichtigen, Ihren Lebensmittelpunkt nach Österreich zu verlegen und die Immobilie als Ihren ständigen Hauptwohnsitz zu nutzen, ist der Erwerb in den meisten Fällen unproblematisch. Sie müssen eine sogenannte „Negativerklärung“ abgeben, in der Sie bestätigen, dass Sie keinen genehmigungspflichtigen Ferienwohnsitz errichten. Mit dieser Erklärung und dem Nachweis Ihrer EU-Staatsbürgerschaft steht der Eintragung ins Grundbuch meist nichts im Wege. Ein Hauptwohnsitz liegt dann vor, wenn Sie dort polizeilich gemeldet sind, Ihre sozialen und wirtschaftlichen Interessen zentriert sind und Sie sich überwiegend dort aufhalten.

Der streng regulierte Freizeitwohnsitz

Ganz anders sieht die Lage aus, wenn Sie eine Immobilie nur für Urlaube, Wochenenden oder als Zweitwohnsitz nutzen möchten. Solche Freizeitwohnsitze sind in Österreich stark reglementiert, um die bereits erwähnten „kalten Betten“ und explodierende Immobilienpreise in Tourismusregionen zu vermeiden. In vielen Gemeinden, insbesondere in Tirol, Salzburg und Vorarlberg, gibt es festgelegte Obergrenzen für Ferienwohnungen. Sind diese Kontingente erschöpft, werden keine neuen Genehmigungen erteilt. Ein Kauf ist dann schlichtweg unmöglich. Der Erwerb einer Immobilie, die nicht bereits offiziell als Freizeitwohnsitz gewidmet ist, bedarf einer speziellen und schwer zu erlangenden Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde.

Das Genehmigungsverfahren: Ein Blick in die Praxis

Sollte Ihr Immobilienwunsch in eine Kategorie fallen, die eine Genehmigung erfordert – typischerweise der Erwerb eines Freizeitwohnsitzes oder landwirtschaftlicher Flächen –, müssen Sie sich auf ein behördliches Verfahren einstellen. Dieses Verfahren wird bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde des jeweiligen Bezirks geführt. Der Prozess ist formalisiert und erfordert Geduld.

Zuerst reichen Sie über einen österreichischen Notar oder Rechtsanwalt den Kaufvertrag zusammen mit einem Antrag auf Genehmigung ein. In diesem Antrag müssen Sie detailliert darlegen, warum der Erwerb genehmigt werden sollte. Die Behörde prüft dann, ob der Kauf im Einklang mit den Zielen des jeweiligen Grundverkehrsgesetzes steht. Bei Freizeitwohnsitzen wird geprüft, ob noch Kontingente frei sind und ob soziale, wirtschaftliche oder kulturelle Interessen am Erwerb bestehen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie familiäre Bindungen in die Region haben oder einen Beitrag zur lokalen Gemeinschaft leisten. Die Erfolgsaussichten sind jedoch oft gering.

Für den Antrag werden diverse Unterlagen benötigt, darunter der Kaufvertragsentwurf, ein Staatsbürgerschaftsnachweis, und eine genaue Erklärung zur geplanten Nutzung. Das Verfahren kann sich über mehrere Monate hinziehen. Erst nach Erhalt des positiven Bescheids der Grundverkehrsbehörde kann der Kaufvertrag final im Grundbuch eingetragen und der Eigentumsübergang vollzogen werden. Ohne diese Genehmigung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam und kann nicht vollzogen werden.

Regionale Unterschiede: Warum jedes Bundesland sein eigenes Süppchen kocht

Die föderale Struktur Österreichs führt dazu, dass die Regeln für den Immobilienerwerb durch Ausländer von Bundesland zu Bundesland stark variieren. Was in der Steiermark noch relativ einfach ist, kann in Tirol bereits eine unüberwindbare Hürde darstellen. Es ist daher unerlässlich, sich vor der Suche genau mit den Vorschriften des Ziel-Bundeslandes vertraut zu machen.

Hotspots mit strengen Regeln

Besonders die bei Urlaubern beliebten westlichen Bundesländer haben die Schrauben in den letzten Jahrzehnten stark angezogen. In Tirol, Salzburg und Vorarlberg ist der Erwerb eines Freizeitwohnsitzes extrem schwierig. Viele Gemeinden sind als sogenannte „Vorbehaltsgemeinden“ ausgewiesen, in denen quasi keine neuen Ferienimmobilien mehr genehmigt werden. Hier ist ein Kauf oft nur möglich, wenn die Immobilie bereits historisch als Freizeitwohnsitz gewidmet ist, was den Preis entsprechend in die Höhe treibt.

Liberalere Regionen

In anderen Bundesländern wie der Steiermark, Kärnten, Ober- und Niederösterreich sind die Regelungen oft weniger restriktiv. Zwar gibt es auch hier Genehmigungspflichten und Nutzungserklärungen, doch die Chance, eine Genehmigung für einen Zweitwohnsitz zu erhalten, kann je nach Gemeinde und Lage höher sein. Das Burgenland und Wien gelten als vergleichsweise liberal. In Wien ist der Erwerb einer Wohnung durch EU-Bürger zur Begründung eines Hauptwohnsitzes in der Regel ein reiner Formalakt.

Die folgende Tabelle gibt einen vereinfachten Überblick über die Tendenz der Regelungen:

Bundesland	Regelung für Freizeitwohnsitze (Tendenz)	Hauptwohnsitz für EU-Bürger
Tirol	Sehr streng, Genehmigung fast unmöglich	Unproblematisch mit Nutzungserklärung
Salzburg	Sehr streng, hohe Hürden und wenig Kontingente	Unproblematisch mit Nutzungserklärung
Vorarlberg	Sehr streng, vergleichbar mit Tirol	Unproblematisch mit Nutzungserklärung
Kärnten	Streng, aber je nach Region noch Möglichkeiten	Unproblematisch mit Nutzungserklärung
Steiermark	Moderat bis liberal, Genehmigungsverfahren oft möglich	Unproblematisch mit Nutzungserklärung
Oberösterreich	Moderat, Genehmigungsverfahren in vielen Gebieten	Unproblematisch mit Nutzungserklärung
Niederösterreich	Liberal, oft nur Anzeigepflicht	Unproblematisch mit Nutzungserklärung
Burgenland	Sehr liberal	Unproblematisch mit Nutzungserklärung
Wien	Sehr liberal, keine Freizeitwohnsitz-Problematik	Unproblematisch

Gewerbliche Nutzung und Kapitalanlagen: Eine lukrative Alternative?

Angesichts der strengen Hürden für private Ferienimmobilien rückt ein alternatives Modell immer stärker in den Fokus: der Erwerb einer Immobilie zur gewerblichen touristischen Vermietung. Dieses Konzept, oft als „Buy-to-let“ oder „Anlegerwohnung“ vermarktet, kann eine legale Möglichkeit sein, die strengen Freizeitwohnsitzregelungen zu umgehen. Der Grundgedanke ist, dass die Immobilie nicht primär der eigenen Erholung dient, sondern als Kapitalanlage betrieben wird.

Die Immobilie wird dabei an Feriengäste vermietet, meist über eine professionelle Betreibergesellschaft, die sich um Buchung, Reinigung und Instandhaltung kümmert. Der Eigentümer erhält die Mieteinnahmen und kann die Immobilie oft für einige Wochen im Jahr selbst nutzen. Da die Nutzung eine gewerbliche und keine private ist, fällt sie nicht unter die Freizeitwohnsitz-Bestimmungen. Dieser Erwerb muss in der Regel ebenfalls von der Grundverkehrsbehörde genehmigt werden, die prüft, ob ein schlüssiges touristisches Konzept vorliegt und die Vermietung dauerhaft sichergestellt ist.

Doch Vorsicht: Dieses Modell ist kein einfacher Trick. Es ist mit klaren unternehmerischen Pflichten verbunden. Sie müssen in der Regel Umsatzsteuer abführen und die Einnahmen versteuern. Die Eigennutzung ist vertraglich stark begrenzt, um den gewerblichen Charakter nicht zu gefährden. Eine überwiegende Eigennutzung würde die Immobilie wieder zu einem (illegalen) Freizeitwohnsitz machen. Es ist eine unternehmerische Entscheidung, die sorgfältig geplant und mit einem Steuerberater und Rechtsanwalt in Österreich besprochen werden sollte.

Die rechtlichen Fallstricke: Was passiert bei einem Kauf ohne Genehmigung?

Manche Käufer könnten auf die Idee kommen, die strengen Vorschriften zu umgehen, indem sie zum Beispiel einen Hauptwohnsitz anmelden, die Immobilie aber de facto nur als Feriendomizil nutzen. Davor sei eindringlich gewarnt. Die österreichischen Behörden, insbesondere in den Tourismushochburgen, kontrollieren die Einhaltung der Nutzungsvorschriften zunehmend strenger. Nachbarn oder Gemeindevertreter melden Verdachtsfälle, und die Behörden gehen diesen konsequent nach.

Die Konsequenzen eines illegalen Freizeitwohnsitzes sind drastisch. Der Kaufvertrag kann von der Grundverkehrsbehörde von Amts wegen für rückwirkend nichtig erklärt werden. Das bedeutet, Sie verlieren Ihr Eigentum an der Immobilie. Es wird ein Verfahren zur Rückabwicklung eingeleitet, das oft in einer Zwangsversteigerung der Immobilie endet. Sie erhalten dann zwar den Erlös aus der Versteigerung, dieser liegt aber oft unter dem ursprünglichen Kaufpreis. Zudem verlieren Sie alle investierten Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten.

Darüber hinaus drohen empfindliche Verwaltungsstrafen, die je nach Bundesland bis zu 50.000 Euro betragen können. Die Umgehung der Grundverkehrsgesetze ist kein Kavaliersdelikt, sondern ein ernsthafter Rechtsverstoß mit existenzbedrohenden finanziellen Folgen. Eine ehrliche und transparente Vorgehensweise sowie die Beratung durch einen spezialisierten österreichischen Juristen sind daher unerlässlich.

Kosten und Nebenkosten: Womit Sie beim Kauf rechnen müssen

Neben dem reinen Kaufpreis für die Immobilie müssen Sie, wie in Deutschland auch, mit erheblichen Kaufnebenkosten rechnen. Eine solide Finanzplanung sollte diese Posten von Anfang an berücksichtigen, da sie einen signifikanten Anteil der Gesamtinvestition ausmachen. Planen Sie in der Regel mit etwa 10 % des Kaufpreises als zusätzliche Kosten.

Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick:

Grunderwerbsteuer: Sie beträgt in Österreich pauschal 3,5 % des Kaufpreises.
Grundbucheintragungsgebühr: Für die Eintragung Ihres Eigentumsrechts im Grundbuch wird eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises fällig.
Notar- oder Anwaltskosten: Der Kaufvertrag muss von einem österreichischen Notar oder Rechtsanwalt errichtet und beglaubigt werden. Die Kosten hierfür liegen meist zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises (zuzüglich Umsatzsteuer), oft nach einem festgelegten Tarif.
Maklerprovision: Wenn die Immobilie über einen Makler vermittelt wurde, fällt eine Provision an. Diese beträgt in der Regel 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
Kosten für das Genehmigungsverfahren: Falls ein Verfahren bei der Grundverkehrsbehörde notwendig ist, fallen zusätzliche Gebühren und Verwaltungskosten an, die je nach Aufwand variieren können.

Diese Kosten sind in der Regel direkt bei Vertragsabschluss bzw. bei der Eintragung ins Grundbuch fällig. Es ist wichtig, diese Summe als Eigenkapital bereitzuhalten, da sie üblicherweise nicht von der Bank mitfinanziert wird.

Wichtige Fragen und Antworten

Kann ich als Deutscher einfach ein Grundstück in Tirol kaufen und bauen?

Nein, nicht ohne Weiteres. Der Grundstückskauf unterliegt denselben strengen Regeln. Sie müssen gegenüber der Grundverkehrsbehörde nachweisen, dass Sie das Grundstück bebauen und dort Ihren Hauptwohnsitz begründen werden. Der Erwerb von Bauland „auf Vorrat“ oder zur Errichtung eines Ferienhauses ist genehmigungspflichtig und in den meisten touristischen Gebieten Tirols praktisch ausgeschlossen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Zweitwohnsitz und einem Freizeitwohnsitz?

Rechtlich gesehen gibt es oft keinen großen Unterschied. Beide Begriffe beschreiben eine Wohnstätte, die nicht als Hauptwohnsitz dient. Der Begriff „Freizeitwohnsitz“ wird in den Grundverkehrsgesetzen verwendet, um die Nutzung für Urlaubs- und Erholungszwecke zu betonen, die besonders streng reguliert ist. Ein beruflich bedingter Zweitwohnsitz kann unter Umständen anders bewertet werden, dies muss aber im Einzelfall nachgewiesen werden.

Muss ich für eine Immobilie in Österreich Steuern zahlen?

Ja. Als Eigentümer einer Immobilie in Österreich unterliegen Sie der österreichischen Grundsteuer, die jährlich an die Gemeinde zu entrichten ist. Wenn Sie die Immobilie vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen in Österreich versteuern. Zudem kann bei einem späteren Verkauf eine Immobilienertragsteuer (ImmoESt) anfallen. Eine Beratung durch einen österreichischen Steuerberater ist dringend zu empfehlen.

Kann mein Ehepartner aus einem Nicht-EU-Land miterwerben?

Ja, das ist möglich, aber komplizierter. Während Sie als EU-Bürger privilegiert sind, benötigt Ihr Ehepartner aus einem Drittstaat eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde. In der Regel wird diese erteilt, wenn der EU-Bürger Miteigentümer wird und die Immobilie als gemeinsamer Hauptwohnsitz genutzt werden soll. Der Erwerb eines Freizeitwohnsitzes ist für Drittstaatsangehörige noch schwieriger als für EU-Bürger.

Gibt es Ausnahmen von den strengen Regeln?

Ja, es gibt wenige Ausnahmen. Eine wichtige ist der Erwerb durch Erbschaft. Wenn Sie eine Immobilie von nahen Verwandten erben, umgehen Sie das übliche Genehmigungsverfahren. Allerdings „erben“ Sie auch die bisherige Widmung. Ein geerbter Hauptwohnsitz kann nicht einfach in einen Freizeitwohnsitz umgewandelt werden. Auch hier gelten die Gesetze des jeweiligen Bundeslandes.