Ist der Immobilienkauf in Österreich für Deutsche steuerlich attraktiv?

• Besteuerung im Belegenheitsland: Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Österreich werden grundsätzlich in Österreich versteuert.
• Doppelbesteuerungsabkommen (DBA): Ein Abkommen zwischen Deutschland und Österreich verhindert, dass Sie dieselben Einkünfte in beiden Ländern voll versteuern müssen.
• Deutscher Progressionsvorbehalt: Obwohl die Mieteinnahmen in Österreich versteuert werden, erhöhen sie in Deutschland Ihren persönlichen Steuersatz auf Ihr übriges deutsches Einkommen.
• Verkaufsgewinn: Ein Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie unterliegt in Österreich der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 %.
• Erbschaftsteuer: Österreich hat keine Erbschaftsteuer. Lebt der Erbe oder der Verstorbene aber in Deutschland, greift in der Regel das deutsche Erbschaftsteuerrecht.
• Hohe Nebenkosten: Planen Sie beim Kauf rund 10 % des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Makler und Notar ein.

Die Grundlagen: Warum Österreich als Immobilienstandort lockt

Österreich fasziniert viele Deutsche nicht ohne Grund. Die atemberaubende Natur, die hohe Lebensqualität und die kulturelle Nähe machen das Nachbarland zu einem begehrten Ort für einen Zweitwohnsitz, eine Ferienimmobilie oder eine Kapitalanlage. Die stabile Wirtschaft und die Rechtssicherheit schaffen ein vertrauensvolles Umfeld für Investoren. Doch abseits der emotionalen und landschaftlichen Vorzüge stellt sich eine entscheidende und sehr pragmatische Frage: Ist der Immobilienkauf in Österreich für Deutsche auch steuerlich attraktiv?

Die Antwort darauf ist komplex und lässt sich nicht mit einem einfachen Ja oder Nein beantworten. Die steuerliche Betrachtung ist ein Puzzle aus deutschen und österreichischen Gesetzen, die durch ein zentrales Regelwerk miteinander verbunden sind. Dieses Regelwerk ist das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Österreich. Es legt fest, welcher der beiden Staaten das Besteuerungsrecht für bestimmte Einkünfte hat. Ziel ist es, eine doppelte Belastung zu vermeiden, doch das bedeutet nicht, dass die Immobilie steuerfrei ist. Vielmehr wird das Recht zur Besteuerung klar zugeordnet.

Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, müssen Sie die wichtigsten Steuerarten verstehen, die bei Kauf, Vermietung, Verkauf und Vererbung einer Immobilie in Österreich anfallen. Dazu gehören die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, die Immobilienertragsteuer beim Verkauf und die einmaligen Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer. Ein besonderes Augenmerk gilt dem sogenannten Progressionsvorbehalt im deutschen Steuerrecht, der oft übersehen wird und zu unerwarteten Nachzahlungen führen kann.

Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) – Das Herzstück der Besteuerung

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich ist der Dreh- und Angelpunkt für alle steuerlichen Überlegungen. Ohne dieses Abkommen müssten Sie Ihre Mieteinnahmen aus der österreichischen Immobilie potenziell in beiden Ländern voll versteuern. Das DBA verhindert dies, indem es klare Regeln zur Verteilung der Besteuerungsrechte aufstellt.

Das Belegenheitsprinzip nach Artikel 6 DBA

Der für Immobilienbesitzer wichtigste Artikel im DBA ist Artikel 6, der die „Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen“ regelt. Hier ist das sogenannte Belegenheitsprinzip verankert. Es besagt unmissverständlich: Einkünfte, die aus einer Immobilie erzielt werden (insbesondere Mieteinnahmen), dürfen in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Für Ihre Immobilie in Österreich bedeutet das: Österreich hat das primäre Besteuerungsrecht für Ihre Mieteinnahmen. Sie müssen diese Einnahmen also in Österreich versteuern und dort eine Steuererklärung einreichen.

Die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt

Gleichzeitig regelt das DBA, wie Deutschland mit diesen österreichischen Einkünften umgeht. Hier kommt die „Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt“ zur Anwendung. Das klingt kompliziert, bedeutet aber im Kern zwei Dinge:

1. Freistellung: Deutschland stellt Ihre österreichischen Mieteinnahmen von der deutschen Einkommensteuer frei. Sie zahlen also nicht noch einmal direkt Steuern darauf.
2. Progressionsvorbehalt: Deutschland berücksichtigt diese Einnahmen jedoch, um den Steuersatz für Ihr restliches deutsches Einkommen (z.B. aus Gehalt oder selbstständiger Arbeit) zu berechnen. Ihr Welteinkommen (deutsches + österreichisches Einkommen) bestimmt den Steuersatz, der dann aber nur auf das deutsche Einkommen angewendet wird. Dies führt effektiv zu einer höheren Steuerlast in Deutschland, als Sie sie ohne die Immobilie hätten. Die österreichischen Einkünfte sind also nicht gänzlich ohne steuerliche Wirkung in Deutschland.

Die Besteuerung von Mieteinnahmen in Österreich

Wenn Sie Ihre Immobilie in Österreich vermieten, erzielen Sie dort Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da Sie Ihren Wohnsitz in Deutschland haben, gelten Sie in Österreich als „beschränkt steuerpflichtig“. Das bedeutet, nur Ihre österreichischen Einkünfte unterliegen der österreichischen Einkommensteuer. Sie müssen dafür eine Einkommensteuererklärung beim zuständigen österreichischen Finanzamt einreichen.

Der progressive Einkommensteuertarif

Die Besteuerung erfolgt nach dem progressiven österreichischen Einkommensteuertarif. Einkünfte bis zu einem bestimmten Grundfreibetrag (derzeit 12.816 Euro pro Jahr, Stand 2024) sind steuerfrei. Darüber hinaus steigen die Steuersätze stufenweise an. Für beschränkt Steuerpflichtige gibt es eine Besonderheit: Der Steuerfreibetrag wird nicht direkt gewährt, aber es wird ein pauschaler Betrag von 9.567 Euro zu den Einkünften hinzugerechnet, um den Durchschnittssteuersatz zu ermitteln, der dann aber nur auf die tatsächlichen Einkünfte angewendet wird. Alternativ können Sie beantragen, als unbeschränkt steuerpflichtig behandelt zu werden (Option zur Regelbesteuerung), was oft vorteilhafter ist, wenn der Großteil Ihrer Welteinkünfte in Österreich erzielt wird, was aber selten der Fall ist.

Abzugsfähige Werbungskosten

Genau wie in Deutschland können Sie auch in Österreich eine Reihe von Kosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen, um die steuerliche Bemessungsgrundlage zu senken. Zu den wichtigsten Werbungskosten zählen:

• Abschreibung für Abnutzung (AfA): In der Regel können jährlich 1,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes abgeschrieben werden.
• Finanzierungskosten: Zinsen für den Kredit, mit dem die Immobilie finanziert wurde.
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: Ausgaben für Reparaturen und Wartung.
• Betriebskosten: Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen oder Verwaltungskosten, sofern diese nicht auf den Mieter umgelegt werden.
• Makler- und Beratungskosten: Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen.

Eine sorgfältige Dokumentation aller Ausgaben ist entscheidend, um das steuerliche Ergebnis in Österreich zu optimieren.

Der Progressionsvorbehalt in Deutschland: Ein versteckter Kostentreiber?

Der Progressionsvorbehalt ist eines der am häufigsten unterschätzten steuerlichen Details beim Immobilienkauf im Ausland. Viele Deutsche gehen fälschlicherweise davon aus, dass die in Österreich versteuerten Mieteinnahmen für das deutsche Finanzamt keine Rolle mehr spielen. Das ist ein teurer Irrtum. Der Mechanismus sorgt dafür, dass Ihr Steuersatz in Deutschland spürbar ansteigt.

Wie der Progressionsvorbehalt funktioniert: Ein Beispiel

Stellen wir uns eine einfache Situation vor, um das Prinzip zu verdeutlichen. Angenommen, Sie sind ledig und haben ein zu versteuerndes Einkommen in Deutschland von 60.000 Euro. Ihr durchschnittlicher Steuersatz darauf beträgt circa 26 %. Sie würden also rund 15.600 Euro Einkommensteuer in Deutschland zahlen.

Nun kaufen Sie eine Wohnung in Österreich und erzielen nach Abzug aller Werbungskosten einen steuerpflichtigen Gewinn aus Vermietung von 10.000 Euro pro Jahr. Dieser Gewinn wird in Österreich versteuert. Für Ihre deutsche Steuererklärung passiert nun Folgendes:

1. Das Finanzamt addiert Ihr deutsches Einkommen (60.000 €) und Ihr österreichisches Einkommen (10.000 €) zu einem fiktiven Gesamteinkommen von 70.000 €.
2. Auf dieses fiktive Gesamteinkommen wird der deutsche Steuersatz ermittelt. Bei 70.000 € liegt der Durchschnittssteuersatz bei etwa 28 %.
3. Dieser höhere Steuersatz von 28 % wird nun auf Ihr reales deutsches Einkommen von 60.000 € angewendet.

Ihre neue Steuerlast in Deutschland beträgt 60.000 € * 28 % = 16.800 €. Durch die österreichische Immobilie zahlen Sie also 1.200 Euro mehr Steuern in Deutschland, obwohl die Einkünfte dort gar nicht direkt besteuert werden. Der Progressionsvorbehalt ist somit eine indirekte Besteuerung, die in Ihrer Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden muss.

Der Verkauf der Immobilie: Die österreichische Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Früher oder später kommt vielleicht der Zeitpunkt, an dem Sie Ihre Immobilie in Österreich wieder verkaufen möchten. Auch hier hat Österreich aufgrund des Belegenheitsprinzips das Besteuerungsrecht für den anfallenden Gewinn. Die Steuer, die hier greift, ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Sie wurde 2012 eingeführt und hat die frühere Spekulationsfrist abgelöst.

Berechnung und Höhe der ImmoESt

Der Gewinn aus dem Verkauf (Veräußerungsgewinn) wird pauschal mit einem Sondersteuersatz von 30 % besteuert. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den ursprünglichen Anschaffungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen der reine Kaufpreis sowie die Anschaffungsnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten). Auch nachträgliche Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen können abgezogen werden. In Deutschland wird dieser Gewinn dank des DBA in der Regel nicht noch einmal besteuert, unterliegt aber wiederum dem Progressionsvorbehalt, was Ihren deutschen Steuersatz im Verkaufsjahr erhöhen kann.

Wichtige Ausnahmen von der Steuerpflicht

Es gibt zwei sehr relevante Ausnahmen, bei denen keine ImmoESt anfällt:

• Hauptwohnsitzbefreiung: Der Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie dem Verkäufer ab der Anschaffung bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Alternativ gilt die Befreiung auch, wenn man innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz dort hatte („5 aus 10-Regel“).
• Herstellerbefreiung: Wenn der Verkäufer das Gebäude selbst errichtet hat (also Bauherr war) und nicht zur Vermietung genutzt hat, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei. Dies betrifft aber eher selten den klassischen Käufer einer Bestandsimmobilie.

Für Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden („Alt-Grundstücke“), gibt es zudem besondere pauschale Berechnungsmethoden, die oft günstiger sind. Die ImmoESt wird in der Regel direkt vom Notar oder Anwalt berechnet und an das Finanzamt abgeführt.

Erbschaft und Schenkung: Ein überraschender Steuervorteil?

Auf den ersten Blick scheint Österreich bei der Übertragung von Immobilienvermögen durch Erbschaft oder Schenkung unschlagbar attraktiv zu sein. Österreich hat die Erbschafts- und Schenkungssteuer im Jahr 2008 abgeschafft. Bei der unentgeltlichen Übertragung einer Immobilie in Österreich fällt dort also keine solche Steuer an. Lediglich die Grunderwerbsteuer fällt in einer gestaffelten, aber oft günstigeren Form an.

Doch für Deutsche ist dieser Vorteil oft nur eine Illusion. Der Grund dafür liegt im deutschen Steuerrecht. Das deutsche Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) knüpft an die sogenannte unbeschränkte Steuerpflicht an. Diese liegt vor, wenn entweder der Erblasser (der Verstorbene) oder der Erbe (der Begünstigte) seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat. In den allermeisten Fällen trifft dies auf mindestens eine der beteiligten Personen zu.

Ist dies der Fall, unterliegt der gesamte weltweite Nachlass – also auch die Immobilie in Österreich – der deutschen Erbschaftsteuer. Das alte Doppelbesteuerungsabkommen auf dem Gebiet der Erbschaftsteuer zwischen Deutschland und Österreich ist lückenhaft und verhindert die deutsche Besteuerung in der Regel nicht. Zwar gibt es in Deutschland hohe persönliche Freibeträge (z.B. 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € für Kinder), doch bei Überschreiten dieser Freibeträge fallen je nach Verwandtschaftsgrad und Wert des Erbes Steuersätze zwischen 7 % und 50 % an. Der vermeintliche Steuervorteil durch den Wegfall der österreichischen Steuer verpufft somit in den meisten Konstellationen vollständig.

Die Nebenkosten beim Kauf – Einmalige Steuerbelastungen nicht vergessen

Die steuerliche Attraktivität einer Immobilie wird nicht nur durch die laufenden Ertragssteuern bestimmt. Ein entscheidender Faktor sind die einmaligen Kosten, die direkt beim Erwerb anfallen. Diese Kaufnebenkosten sind in Österreich erheblich und sollten in keiner Kalkulation fehlen. Sie können sich schnell auf rund 10 % des Kaufpreises summieren und müssen oft aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie nur ungern mitfinanzieren.

Die wichtigsten Posten sind:

• Grunderwerbsteuer (GrESt): Sie ist die größte steuerliche Belastung beim Kauf und beträgt pauschal 3,5 % des Kaufpreises.
• Grundbucheintragungsgebühr: Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch wird eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises fällig.
• Maklerprovision: Wenn ein Makler involviert ist, beträgt die Provision in der Regel 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
• Notar- oder Anwaltskosten: Die Errichtung des Kaufvertrags und die treuhänderische Abwicklung durch einen Notar oder Rechtsanwalt sind gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten hierfür liegen meist zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.

Die folgende Tabelle zeigt eine Beispielrechnung für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro:

Kostenart	Prozentsatz vom Kaufpreis	Betrag in Euro
Kaufpreis	–	400.000 €
Grunderwerbsteuer	3,5 %	14.000 €
Grundbucheintragung	1,1 %	4.400 €
Maklerprovision (inkl. 20% USt)	3,6 %	14.400 €
Notar/Anwalt (geschätzt, inkl. 20% USt)	~ 2,0 %	8.000 €
Gesamtkosten	–	440.800 €

Vermietung als Ferienwohnung: Besondere steuerliche und rechtliche Hürden

Der Gedanke, eine Immobilie in einer beliebten österreichischen Ferienregion zu kaufen und sie an Touristen zu vermieten, ist verlockend. Diese Art der Nutzung birgt jedoch erhebliche zusätzliche Komplexität, sowohl steuerlich als auch rechtlich. Die kurzfristige touristische Vermietung unterscheidet sich fundamental von der langfristigen Wohnraumvermietung.

Steuerliche Besonderheiten

Bei der Vermietung an Feriengäste kommen weitere steuerliche Pflichten auf Sie zu. Die wichtigste ist die Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer). Wenn Ihre jährlichen Netto-Mieteinnahmen in Österreich den Schwellenwert von 35.000 Euro überschreiten, werden Sie umsatzsteuerpflichtig. Sie müssen dann auf Ihre Mieten 10 % Umsatzsteuer aufschlagen und diese an das österreichische Finanzamt abführen. Im Gegenzug können Sie die Vorsteuer aus Rechnungen (z.B. für Reinigung, Renovierung, Einrichtung) geltend machen. Dies erfordert eine regelmäßige Umsatzsteuervoranmeldung und erhöht den administrativen Aufwand erheblich. Zusätzlich erheben die Gemeinden eine Ortstaxe oder Tourismusabgabe pro Gast und Nacht, die Sie einheben und abführen müssen.

Rechtliche Restriktionen beachten

Noch gravierender sind oft die rechtlichen Hürden. Viele österreichische Bundesländer, insbesondere die touristisch stark frequentierten wie Tirol, Salzburg oder Vorarlberg, haben sehr strenge Raumordnungsgesetze. Diese Gesetze sollen die Schaffung von „kalten Betten“ und die Zersiedelung durch Freizeitwohnsitze verhindern. Eine Immobilie darf oft nur dann als Ferienwohnung genutzt werden, wenn sie eine explizite Widmung als „Freizeitwohnsitz“ hat. Solche Widmungen sind rar, teuer und in vielen Gemeinden gar nicht mehr zu bekommen. Der Kauf einer als Hauptwohnsitz gewidmeten Immobilie mit der Absicht, sie touristisch zu vermieten, ist in vielen Fällen illegal und kann zu hohen Strafen bis hin zur zwangsweisen Versteigerung führen. Eine vorherige und gründliche Prüfung der lokalen Bau- und Raumordnungsvorschriften ist daher absolut unerlässlich.

Wichtige Fragen und Antworten

Muss ich in beiden Ländern eine Steuererklärung abgeben?

Ja. In Österreich müssen Sie eine Einkommensteuererklärung für Ihre Mieteinkünfte einreichen (beschränkte Steuerpflicht). In Deutschland müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung die ausländischen Einkünfte in der „Anlage V“ deklarieren. Diese werden zwar nicht direkt besteuert, fließen aber in die Berechnung Ihres Steuersatzes über den Progressionsvorbehalt ein.

Was passiert, wenn ich die Immobilie selbst als Zweitwohnsitz nutze und nicht vermiete?

Wenn Sie keine Mieteinnahmen erzielen, fällt in Österreich keine Einkommensteuer an. Laufende Kosten wie die Grundsteuer müssen Sie natürlich trotzdem tragen. Der deutsche Progressionsvorbehalt greift ebenfalls nicht. Die größte Herausforderung bei reiner Eigennutzung sind die strengen rechtlichen Bestimmungen vieler österreichischer Gemeinden zur Begründung von Zweit- oder Freizeitwohnsitzen, die einen Kauf unmöglich machen können.

Kann ich die Zinsen für den Kredit in Deutschland oder Österreich absetzen?

Die Zinsen für einen Kredit, den Sie zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen haben, können Sie als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen in Österreich absetzen. Sie mindern also dort Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage. Ein Abzug in Deutschland ist nicht möglich, da die dazugehörigen Einnahmen in Deutschland steuerfrei gestellt sind.

Lohnt sich die Gründung einer Firma (z.B. GmbH) in Österreich für den Immobilienkauf?

Für Investoren mit einem größeren Portfolio oder sehr teuren Objekten kann die Gründung einer österreichischen Kapitalgesellschaft (GmbH) eine Option sein. Dies ändert das Besteuerungsmodell: Anstelle der progressiven Einkommensteuer fällt die Körperschaftsteuer (derzeit 23 %) auf den Gewinn der GmbH an. Dies kann vorteilhaft sein, bringt aber erhebliche Gründungs- und Verwaltungskosten mit sich. Für den Kauf einer einzelnen Ferien- oder Anlageimmobilie ist dieser Weg meist zu aufwendig und kostenintensiv. Eine professionelle Beratung ist hier unerlässlich.